【文章內容簡介】 ＝房屋施工面積／新竣工面積 (10)竣工房屋價值 50 需求指標 ? (1)國內生產總值 (GDP) ?(2)人口數 指一定時點、一定地區(qū)范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現有人口 (3)城市家庭人口 居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。 51 需求指標 (4)就業(yè)人員數量 ? 指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量 ? 這一指標反映了一定時期內全部勞動力資源的實際利用情況。 (5)就業(yè)分布 指按產業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。 52 需求指標 (6)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員 (扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員 )、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。 53 需求指標 (7)城市家庭可支配收入 指家庭成員得到可用于最終消費支出和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。 54 需求指標 (8)城市家庭總支出 指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。 (9)房屋空間使用數量 指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。 55 需求指標 (10)商品零售價格指數 是反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。 (11)城市居民消費價格指數 CPI 是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。 56 市場交易指標 (1)銷售量 (HSt) ? 指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。 ? 可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計 57 市場交易指標 （ 2）出量租 (HRt) ? 指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。 ? 可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。 ? 我國房地產開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。 58 市場交易指標 (3)吸納量 (AVt) 指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。 (4)吸納率 (ARt) 指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。 59 市場交易指標 (5)吸納周期 (APt) ? 指按報告期內的吸納速度 (單位時間內的吸納量 )計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間， ? 吸納周期 =1/吸納率的倒數 ? 可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算 ? 新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期 60 市場交易指標 (6)預售面積 ? 指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積 ? 報告期預售又在報告期轉正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。 61 市場交易指標 (7)房地產價格 (8)房地產租金 (9)房地產價格指數 ? 是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數 ? 包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數 ? 我國目前的各類房地產價格指數，通?；谄骄鶅r格。 62 3 ． 3 政府對房地產市場的干預 3 ． 3． 1 政府干預房地產市場的原則 ? 政策的連續(xù)性、系統(tǒng)性與協(xié)調性 ? 政策的公平性和效率 ? 政策的前瞻性和引導性 63 3 ． 3． 2 政府干預房地產市場的目標 ? 實現房地產市場可持續(xù)發(fā)展 ? 使存量房地產資源得到最有效的使用。 ? 保證為各類生產生活需要提供適當的人住空間。 ? 引導新建項目的位置選擇。 ? 滿足特殊群體的需要。 64 3． 3． 3 宏觀調控房地產市場的手段 宏觀調控房地產市場的手段包括： ? 土地供應與地價政策 ? 房地產金融政策 ? 房地產稅收政策 ? 住房政策 ? 房地產租金與價格政策 ? 城市規(guī)劃等行政管制 65 （ 1）土地供應與地價政策 ? 土地儲備制度 ? 經營性用地招拍掛 ? 工業(yè)用地的最低出讓地價 ? 嚴格的用途管制 ? 土地轉讓條件的設立 66 （ 2）房地產金融政策 ? 個人住房抵押貸款利率、價值比率的調整； ? 房地產開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調整； ? 外商投資政策； ? 房地產資產證券化政策 ? 房地產資本市場創(chuàng)新渠道的建立。 67 政府通過調控貸款利率、 信貸規(guī)模、貸款方式、 金融創(chuàng)新 調節(jié)房地產資 本市場上的資金供求 關系。 調控房地產市場 68 （ 3）房地產稅收政策 抑制市場投機、控制房地產價格： ? 土地使用權出讓金 ? 土地增值稅 ? 房產稅 ? 城鎮(zhèn)建設用地使用稅 ? 契稅 ? 營業(yè)稅 69 （ 4）住房政策 ? 保障性住房 ? 普通商品房 —— 即時 調整標準 ? 高檔商品房 保障性住房 經濟適用房 廉租房 經濟租賃房 70 （ 5）售價租金控制 ? 限價房 ? 公有住宅的租金 ? 經濟租賃房的租金 ? 公布一般租金標準 71 （ 6）城市規(guī)劃等行政管制 城市規(guī)劃要求合理利用土地、協(xié)調城市物質空間布局、指導城市健康有序發(fā)展。 ? 集約利用土地 —— 高容積率 ? 交通布置 —— 走向、出口、停車 ? 用途管制 —— 供應結構控制， 9070制度 72 房地產市場調查 ? ? ? ? 73 74 ? 通過房地產市場調查與預測，以了解房地產市場的過去和現狀，把握房地產市場的發(fā)展動態(tài)，認識房地產市場的未來發(fā)展趨勢，為分析和確定房地產項目建設的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時機、開發(fā)經營方式，以及估算收入、投資與成本費用等提供可靠的依據。 ? 房地產開發(fā)企業(yè)自行調查 ? 委托調查公司或房地產咨詢機構調查 75 房地產開發(fā)項目市場調查的內容包括（ 1）： ? 房地產投資環(huán)境 ? 擬投資項目的概況和約束條件 ? 同類項目的市場供求情況 ? 競爭項目和競爭對手情況 ? 消費者收入偏好等情況 ? 房地產企業(yè)可以借助的營銷策略和手段 76 77 房地產市場調查 的主要內容（ 2） （ 1）政治法律環(huán)境調查 （ 2）經濟環(huán)境調查 （ 3）社區(qū)環(huán)境調查 ； 第三章 房地產項目市場分析 78 ； ? （ 1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發(fā)展趨勢 。 ? （ 2）房地產市場需求影響因素調查 。 ? （ 3）需求動機調查 。 ? （ 4）購買行為調查 。 ? （ 5）房地產產品調查 。 ? （ 6）房地產價格調查 。 ? （ 7）房地產促銷調查 。 ? （ 8）房地產營銷渠道調查 。 79 ； （ 9）房地產市場競爭情況調查。 ? ①競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經營管理優(yōu)劣勢調查 。 ? ② 對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調查與分析 。 ? ③ 對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究 。 ? ④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究 。 ? ⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析 。 ? ⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等 。 ? ⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率 。 ? ⑧ 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 第三章 房地產項目市場分析 源方法方法 資料來源 一手資料：為