【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ＝房屋施工面積／新竣工面積 (10)竣工房屋價(jià)值 50 需求指標(biāo) ? (1)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP) ?(2)人口數(shù) 指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口 (3)城市家庭人口 居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。 51 需求指標(biāo) (4)就業(yè)人員數(shù)量 ? 指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量 ? 這一指標(biāo)反映了一定時(shí)期內(nèi)全部勞動(dòng)力資源的實(shí)際利用情況。 (5)就業(yè)分布 指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。 52 需求指標(biāo) (6)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員 (扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員 )、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。 53 需求指標(biāo) (7)城市家庭可支配收入 指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其它非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。 54 需求指標(biāo) (8)城市家庭總支出 指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。 (9)房屋空間使用數(shù)量 指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。 55 需求指標(biāo) (10)商品零售價(jià)格指數(shù) 是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。 (11)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) CPI 是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。 56 市場(chǎng)交易指標(biāo) (1)銷售量 (HSt) ? 指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。 ? 可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì) 57 市場(chǎng)交易指標(biāo) （ 2）出量租 (HRt) ? 指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。 ? 可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。 ? 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。 58 市場(chǎng)交易指標(biāo) (3)吸納量 (AVt) 指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。 (4)吸納率 (ARt) 指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。 59 市場(chǎng)交易指標(biāo) (5)吸納周期 (APt) ? 指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度 (單位時(shí)間內(nèi)的吸納量 )計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間， ? 吸納周期 =1/吸納率的倒數(shù) ? 可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算 ? 新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期 60 市場(chǎng)交易指標(biāo) (6)預(yù)售面積 ? 指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積 ? 報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。 61 市場(chǎng)交易指標(biāo) (7)房地產(chǎn)價(jià)格 (8)房地產(chǎn)租金 (9)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ? 是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù) ? 包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù) ? 我國(guó)目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通?；谄骄鶅r(jià)格。 62 3 ． 3 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 3 ． 3． 1 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則 ? 政策的連續(xù)性、系統(tǒng)性與協(xié)調(diào)性 ? 政策的公平性和效率 ? 政策的前瞻性和引導(dǎo)性 63 3 ． 3． 2 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo) ? 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展 ? 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 ? 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。 ? 引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。 ? 滿足特殊群體的需要。 64 3． 3． 3 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括： ? 土地供應(yīng)與地價(jià)政策 ? 房地產(chǎn)金融政策 ? 房地產(chǎn)稅收政策 ? 住房政策 ? 房地產(chǎn)租金與價(jià)格政策 ? 城市規(guī)劃等行政管制 65 （ 1）土地供應(yīng)與地價(jià)政策 ? 土地儲(chǔ)備制度 ? 經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛 ? 工業(yè)用地的最低出讓地價(jià) ? 嚴(yán)格的用途管制 ? 土地轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)立 66 （ 2）房地產(chǎn)金融政策 ? 個(gè)人住房抵押貸款利率、價(jià)值比率的調(diào)整； ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整； ? 外商投資政策； ? 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策 ? 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng)新渠道的建立。 67 政府通過調(diào)控貸款利率、 信貸規(guī)模、貸款方式、 金融創(chuàng)新 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資 本市場(chǎng)上的資金供求 關(guān)系。 調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 68 （ 3）房地產(chǎn)稅收政策 抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格： ? 土地使用權(quán)出讓金 ? 土地增值稅 ? 房產(chǎn)稅 ? 城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用稅 ? 契稅 ? 營(yíng)業(yè)稅 69 （ 4）住房政策 ? 保障性住房 ? 普通商品房 —— 即時(shí) 調(diào)整標(biāo)準(zhǔn) ? 高檔商品房 保障性住房 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 經(jīng)濟(jì)租賃房 70 （ 5）售價(jià)租金控制 ? 限價(jià)房 ? 公有住宅的租金 ? 經(jīng)濟(jì)租賃房的租金 ? 公布一般租金標(biāo)準(zhǔn) 71 （ 6）城市規(guī)劃等行政管制 城市規(guī)劃要求合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序發(fā)展。 ? 集約利用土地 —— 高容積率 ? 交通布置 —— 走向、出口、停車 ? 用途管制 —— 供應(yīng)結(jié)構(gòu)控制， 9070制度 72 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 ? ? ? ? 73 74 ? 通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)，為分析和確定房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時(shí)機(jī)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，以及估算收入、投資與成本費(fèi)用等提供可靠的依據(jù)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行調(diào)查 ? 委托調(diào)查公司或房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查 75 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括（ 1）： ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境 ? 擬投資項(xiàng)目的概況和約束條件 ? 同類項(xiàng)目的市場(chǎng)供求情況 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 ? 消費(fèi)者收入偏好等情況 ? 房地產(chǎn)企業(yè)可以借助的營(yíng)銷策略和手段 76 77 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 的主要內(nèi)容（ 2） （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 （ 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 （ 3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查 ； 第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 78 ； ? （ 1）消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì) 。 ? （ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查 。 ? （ 3）需求動(dòng)機(jī)調(diào)查 。 ? （ 4）購買行為調(diào)查 。 ? （ 5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 。 ? （ 6）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 。 ? （ 7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查 。 ? （ 8）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查 。 79 ； （ 9）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查。 ? ①競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查 。 ? ② 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析 。 ? ③ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究 。 ? ④ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究 。 ? ⑤ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析 。 ? ⑥ 對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等 。 ? ⑦ 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率 。 ? ⑧ 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。 第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 源方法方法 資料來源 一手資料：為