【文章內(nèi)容簡介】 ．辦公及居住人員名冊 C．各住宅單位居住人員資料 3． 日常管理資料 A．保潔管理記錄 ◆ 日常巡查記錄 ◆ 綠化消殺記錄 ◆ 水箱清洗記錄 ◆ 二次供水化驗單 B．車輛管理檔案 ◆ 車輛詳細資料 ◆ 地下車庫使用公約 ◆ 車輛出入及停放記錄 C．裝修管理檔案 ◆ 裝修通知書（附圖紙） ◆ 裝修工程隊安全責任書 ◆ 臨時施工人員登記表 ◆ 施工單位營業(yè)執(zhí)照 D．維修服務(wù)檔案 ◆ 維修服務(wù)登記表 ◆ 內(nèi)部服務(wù)協(xié)議書 ◆ 維修服務(wù)回訪記錄 E．收費管理檔案 ◆ 月收費明細表及匯總表 ◆ 每季度管理費收支公布單 ◆ 管理處與外單位簽訂的各類合同 F．設(shè)備管理檔案 ◆ 各類公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 ◆ 各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修及運行記錄 ◆ 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 ◆ 設(shè)備檢查記錄 G．社區(qū)文化檔案 ◆ 各項活動計劃及實施記錄 ◆ 圖片及錄像 ◆ 新聞媒介報道剪集 ◆ 業(yè)主反饋意見及各項建議 H．業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計 記錄 I．服務(wù)質(zhì)量回訪記錄 J．業(yè)主投訴及處理記錄 K．員工管理檔案 ◆ 員工個人詳細資料 ◆ 員工業(yè)績考核記錄 ◆ 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 L．培訓檔案 ◆ 各項培訓計劃及實施記錄 ◆ 培訓結(jié)果考核及跟查記錄 ◆ 軍事訓練及消防演習記錄 M．行政文件 ◆ 政府部門文件 ◆ 物業(yè)公司文件 ◆ 管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件 二、檔案、資料管理辦法 檔案、資料建立及管理運作流程示意圖 檔案資料管理運作流程圖 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及 最終達到效 果 湖濱廣場 提供的資料 借閱文件 管理處 檔案管理室 管理處 建立的資料 作廢文件 張貼文件 復(fù)印文件 壹 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計劃 一、 保潔與綠化管理 保潔與綠化管理范圍 ◆ 保潔與綠化管理工作將在湖濱廣場授權(quán)之區(qū)域內(nèi)作業(yè)。 ◆ 管理內(nèi)容主要為：樓內(nèi)保潔、樓外及外墻保潔、垃圾收集清運、綠化養(yǎng)護與 “四害 ”消殺等。 管理模式與作業(yè)要求 ◆ 管理模式：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責任范圍（保潔崗），落實責 任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和大廈內(nèi)不同的物 業(yè)特點，將定時或定期集中作業(yè)方式與日常巡 視保潔的作業(yè)方式相結(jié)合，制定物業(yè)保 潔方案， 實行全天候保潔。 ◆ 作業(yè)要求：嚴格按照 ISO9002 質(zhì)量保證體系文件有關(guān) 程序文件和作業(yè)指導書的要求，規(guī)范化作業(yè)。 保潔之目的及概念 保潔的目的 保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達到提高建筑美觀、保護建材壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。 保潔的概念 物業(yè)的保潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣的變化對作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛的建材和冼劑知識的要 求。 ? 針對不同的建材采用不同清潔方法（如石材、金屬、塑膠等） 提高建筑美觀 保護建材壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 ? 針對不同的場所采用不同的清潔方法 (洗手間、辦公區(qū)、走廊、停車場等） ? 針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等） ? 針對用途不同采用不同的清潔方法 公司之保潔原則 ? 要求物業(yè)清潔區(qū)域內(nèi)任何部位必須干凈整潔，無衛(wèi)生死角 ? 關(guān)切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺 ? 垃圾及時清理，免除空氣的污染 ? 最大程度減少對辦公秩序和環(huán)境的影響，為物業(yè)使用人提供最大便利。 保持建材常用常新 ? 使用適當?shù)南磩?，保持建材外觀干凈、常新，不受損壞 ? 使用無污染洗劑，保持環(huán)境 的清新 ? 采用保護措施，避免建材使用中的最小磨損 作業(yè)情況督查 ? 現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書 ? 各區(qū)域負責人每月進行互檢 ? 各區(qū)域負責人每月進行作業(yè)指導、監(jiān)督檢查 樹立良好的社會形象，創(chuàng)造一流的工作生活環(huán)境 ? 使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈、整潔 ? 選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ? 嚴格要求著裝整齊，服務(wù)語言標準化 清潔作業(yè)的實施與方法 清潔的實施 正如前所述每幢物業(yè)的情況不同，故對其作業(yè)的實施也相對不同： 進行詳細的調(diào)查 制定完善的作業(yè)計劃 劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行 制定全面的建材 保護措施及方法 物業(yè)公司 作業(yè)計劃策定 劃分作業(yè) 調(diào) 查 綠化管理 ? 綠化維護與管理是高檔次物業(yè)管理必不可少的內(nèi)容，起到點綴美化的作用。 ? 根據(jù)營區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進行科學養(yǎng)護。 ? 合理規(guī)劃大廈綠化布置，根據(jù)季節(jié)的不同選擇葉和花卉相匹配的盆景 。 并配備專業(yè)技術(shù)高的 園藝師 。 ? 各綠化區(qū)域?qū)⒃O(shè)溫馨提示，室外綠化植物配掛精致之品種名稱卡。 ? 日常養(yǎng)護 ： 對公共部位及室內(nèi)盆景定時采取澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪葉、補角、除蟲害日常保養(yǎng)工作。 ? 重點養(yǎng)護 ： 對區(qū)域內(nèi)的名貴盆栽進行重點養(yǎng)護，悉心打理。 ? 科學澆灌 ： 根據(jù)盆栽植物特點， 設(shè)計科學的澆水、排水管理方法。 ? 病蟲害防治 ： 加強病蟲害防治，預(yù)防為主，定期施以防治措施。 ? 低溫預(yù)防 ： 特別注意植物的 冬季保暖 ，制定周詳?shù)姆赖蜏毓芾碛媱?。冬季密切注意天氣預(yù)報，及早采取防凍措施。 ? 加強巡視 ： 對名貴品種加強巡查頻度，做到萬無一失。 保潔、綠化管理特別事項 ? 對日常辦公環(huán)境和工作秩序可能造成影響的非日常保潔工作，將定期安排于非工作日進行。 ? 日常大面積保潔工作安排于上班前、下班后進行。 ? 日常辦公時間以保潔員巡查保潔為主，減少對正常工作的影響。 ? 人員流量較多的業(yè)務(wù)區(qū)域注意保持整潔。 ? 保潔管理工作嚴格遵守 湖 濱廣場 的規(guī)定和要求，對未經(jīng)予授權(quán)的部門或區(qū)域嚴禁擅入 作業(yè)。 ? 洗手間是最易忽略卻最能反映物業(yè)形象的地方，保潔員將每 半小時進行一次清理，為使用人創(chuàng)造舒適便利之環(huán)境。 ? 綠化消殺作業(yè)于非工作日進行，避免藥物對人的影響。如果藥性較長，則置警示牌醒示。 ? 各保潔崗負責各自區(qū)域的垃圾收集，放于指定地點，定時清運。 二、 設(shè)備設(shè)施管理 機電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是物業(yè)使用功能的生命線，在日常管理中尤為重要。本公司將針對大廈內(nèi)各項機電設(shè)備的特點，制定嚴格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。 設(shè)備管理范圍 ◆ 供配電系 統(tǒng) ◆ 給排水系統(tǒng) ◆ 消防系統(tǒng) ◆ 電梯、空調(diào)系統(tǒng) ◆ 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng) ◆ 維修工具及設(shè)備 ◆ 其它公用設(shè)施：包括溝、渠、池井、各類管線、標牌、標識牌、公共通道、公共信箱、避雷系統(tǒng)等。 設(shè)備三級人員管理 ◆ 管理處經(jīng)理 ： 設(shè)備安全之第一責任人，負責設(shè)備保養(yǎng)維修 工作的檢查、監(jiān)督。 ◆ 設(shè)備主管 ： 負責設(shè)備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施， 建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題。 ◆ 設(shè)備責任人 ： 負責責任范圍內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。 設(shè)備六級保養(yǎng)檢修 ◆ 日檢 ：屬日常巡 視檢查維護，檢查設(shè)備運行狀態(tài)是否正常。 ◆ 月檢 ：屬測試性檢查，對設(shè)備進行性能測試、調(diào)整。 ◆ 季檢 ：屬維護性修理，對設(shè)備進行清掃、加油、調(diào)試。 ◆ 年檢 ：屬恢復(fù)性修理，對設(shè)備局部解體，著重恢復(fù)設(shè)備的 電氣性能、機械和精度，檢修或更換零部件及附屬 裝置。 ◆ 大修 ：屬徹底性修理，對設(shè)備全部解體，全面檢查、試驗、 探傷、調(diào)試，更換全部不合格零部件或附屬裝置。 ◆ 分承包方保養(yǎng)維修 ：依據(jù)分包合同之約定進行定期保養(yǎng)及 故障處理 設(shè) 備管理要點 ◆ 各類設(shè)備的保養(yǎng)維修以及各項作業(yè)規(guī)程，必須嚴格按照 ISO9002 質(zhì)量保證體系文件有關(guān)的程序文件和作業(yè)指導書之要求進行。 ◆ 建立設(shè)備的管理檔案和各類重要設(shè)備的技術(shù)檔案。 ◆ 設(shè)備管理必須落實設(shè)備責任人，做到責任到人 . ◆ 設(shè)備管理首要任務(wù)是保證整個大廈的工作、生活秩序和所有設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。 ◆ 作業(yè)時不能對湖濱廣場任何部門的工作造