【文章內(nèi)容簡介】 12 信息是重要的經(jīng)營管理資源，一直注重信息的采集、分析、處理、利用。 信息由管理中心匯集、分析，避免重要價值信息的錯漏。 工作指令由管理中心發(fā)出、操作層執(zhí)行和反饋，避免信息無效沉淀。 三、監(jiān)督檢查控制圖 內(nèi)外兼顧的監(jiān)督檢查體系保證公司運作的透明與公開。 定期與不定期檢查方式相結(jié)合，保證公司運作全程受控。 四、主要業(yè)務管理控制 通用服務控制系 統(tǒng)圖 經(jīng)理 客戶服務部根據(jù) 類別通知有關(guān)部門 客戶需求 綠化部 保潔部 保安部 信息反饋 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 工程部 監(jiān)督檢查體系 內(nèi)部檢查 外部檢查 物 業(yè)部 日檢 專業(yè)部門不定期檢查 客戶滿意度調(diào)查 政府主管部門考評 公司檢查 租賃部 策劃部 管理部 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 13 服務快速響應機制，保證 商戶 需求及時得到滿足。 服務信息反饋機制，保證公司與 商戶 溝通無障礙。 物 業(yè) 部 工作流程 代表例外情況 服務快速響應機制，保證 商戶 需求 及時得到滿足。 服務信息反饋機制，保證公司與 商戶 溝通無障礙。 物業(yè)維保工作流程 資料存檔 檢查驗收 業(yè)主需求 日常檢查 定期養(yǎng)護計劃 派單 作業(yè) 綠化 部 保 潔部 工程 部 資料存檔 租賃部 策劃部 管理部 保安部 客戶 財務 部 客 服 部 需求 派單 提供服務 回訪 通知收費 反饋 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 14 清潔服務工作流程 安全管理工作流程 代表例外情況 管理層 業(yè)主 保安部 內(nèi)部單位 外部單位 公安機關(guān) 治安事 件處理 治安信息 匯 報 資料存檔 支援 監(jiān)督指導 請求支援 緊急求援 業(yè)務指導 日常保 安工作 資料存檔 檢查驗收 業(yè)主需求 日常檢查 定期清潔計劃 派單 作業(yè) 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 15 預防措施控制系統(tǒng)圖 快速識別潛在不合格信息，將問題消滅在萌芽階段。 批準預防措施 產(chǎn)品 過程 體系運行 原因分析 制訂預防措施 潛 在不合格信息收集 責任部門實施預防措施 記錄存 檔 檔 驗證結(jié)果 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 16 糾正措施控制系統(tǒng)圖 通過糾正措施的實施，防止損害進一步擴大和不合格重復產(chǎn)生。 第三節(jié) 房屋本體及公用設施維保方案 一、房屋本體及公用設施維?？傄? 根據(jù)建筑物的特點，制訂 詳細的的維保計劃和實施細則，為日常維保工作開展奠定基礎(chǔ)。 定人定崗進行房屋本體查勘，確保房屋本體和公共設施的安全，正常使用。 嚴格控制維保工作時間，確保不影響正常辦公活動。 保證維保工作質(zhì)量，確保房屋本體 建筑物美觀耐用，延長其使用壽命 。 建立完善的房屋本體建筑物檔案。 二 、房屋本體建筑物維保管理范圍 根據(jù) 本商業(yè)廣場 建筑特點，認為房屋本體建筑物維保管理主要包括以下內(nèi)容： 批準糾正措施 產(chǎn)品 過程 體系運行 原因分析 制訂糾正措施 不合格信息收集 責任部門實施糾正措施 記錄存檔 驗證結(jié)果 OK NO 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 17 建筑物承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、梁、柱、板、屋頂）、房屋本體的抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、公共外墻面、樓梯間、金屬 護欄、公共通道、屋面等。 公共設施的維保范圍：區(qū)域內(nèi)道路、外圍護欄、旗桿、值班室、停車場、標識導向、防雷設施等。 三 、業(yè)務結(jié)構(gòu) 四、房屋本體及公用設施的維保管理 房屋本體日常維保計劃及實施方案 序號 項 目 日 常 維 保 內(nèi)容 實施效果 1 房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 根據(jù)養(yǎng)護計劃實施保養(yǎng) 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 2 外墻面 根據(jù)養(yǎng)護計劃實施保養(yǎng) 無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一。 3 公共屋面 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補 。 1）無積水、無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷。 4 公共通道門廳、樓梯間 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 1）整潔，無缺損、無霉跡； 2）扶手完好，無張貼痕跡。 5 上、下水主管 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 上、下水通暢，無滲漏。 房屋本體及公用設施維保 檔案管理 定期保養(yǎng) 日常檢查 維修管理 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 18 公用設施日常維保計劃及實施方案 序 號 項 目 日 常 維 保 內(nèi)容 實施效果 1 道路、停車場 每年對行車標示翻新一次，每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 平整無積 水無缺損完好率99%以上； 標示清楚。 2 本商業(yè)廣場路燈 包括圍墻燈、公共路燈、樓道燈，每年對燈桿刷漆一次，：每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 照明正常，根據(jù)季節(jié)和 商戶 要求調(diào)整開關(guān)時間，完好率 98%以上。 3 公共門窗、洗手間 每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復。 門、窗，洗手間功能完好。 4 標示 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 完好 5 防雷 防雷測試一年一次，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 設施性能良好 6 值班室 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 完好 五、 房屋本體檔案管理 完備的檔案是管理活動的基礎(chǔ)。針對房屋本體管理，形成了一套較完善的檔案管理體系。 檔案分類 1）基礎(chǔ)資料類：包括各種圖紙、資料。 2）工作記錄類：包括維修、保養(yǎng)記錄等。 檔案的歸集 1）基礎(chǔ)資料類應于接收物業(yè)時編號歸檔。 2）工作記錄類應于每月終編號歸檔。 檔案的使用 基礎(chǔ)類資料應匯編成冊，分發(fā)至相關(guān)部門，作為業(yè)務活動的重要參考資料。 工作記錄類資料應定期歸檔、統(tǒng)計分析，作為部門業(yè)績考評及外部單位對公司業(yè)績評定的重要 資料。 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 19 六、房屋本體的維保管理 維保管理是房屋本體建筑物管理的基礎(chǔ)性工作，主要通過下述方式開展養(yǎng)護工作： 計劃性的保養(yǎng)管理 每年年初根據(jù)建筑物情況制訂年度養(yǎng)護計劃，每季度根據(jù)年度計劃編制季度計劃。 計劃性的保養(yǎng)管理主要為清潔、刷漆 等日常保養(yǎng)項目，保養(yǎng)范圍為全面養(yǎng)護。 例外保養(yǎng)管理 當由于氣候等原因需要增加保養(yǎng)內(nèi)容的，會啟動例外保養(yǎng)管理機制。例外保養(yǎng)管理機制是針對特殊情況進行的，保養(yǎng)范圍為專項保養(yǎng)。 日常檢查 日常檢查工作主要由工程技術(shù)部負責，通過日常檢查收集的信息為制訂養(yǎng)護計劃 提供依據(jù)。 房屋本體建筑物的標識管理 1）在每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志，每層樓電梯廳設防火疏散示意圖（其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口燈箱。 2） 本商業(yè)廣場 商戶 入口處設大樓總平面圖、不銹鋼宣傳欄。 3）設置警示牌，如：“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”等。 4）設指示牌標識，并應在適當位置設置導向牌。 工作要求 1）做好查勘 鑒定 工作：為 了掌握房屋本體的使用情況和完損狀況，管理公司應做好房屋本體的查勘鑒定工作，以確定采取何種維修措施。 2）編制維修計劃：管理公司應根據(jù)勘 查結(jié)果，編制維修計劃，維修計 劃包括施工計劃、施工力量計劃、材料供應計劃、資金使用計劃 。 3）維修計劃的執(zhí)行和控制：配備專業(yè)的施工人員，制訂完善的維修工作流程；對于較大規(guī)模的維修，采用分包方式進行。 4） 商戶 服務部設立報修熱線，隨時接聽 商戶 報修電話。 5）維修人員根據(jù) 商戶 部通知立即趕赴維修現(xiàn)場，實施維修；短時間內(nèi)不能完成的，應向 商戶 服務說明原因，并盡可能采取臨時處理措施 ，以避免損害進一步擴大。 房屋本體建筑物養(yǎng)護規(guī)程 1）、 巡查 工程技術(shù)部應安排專人定期巡查區(qū)內(nèi)房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修，并做好記錄。 其他部門在日常工作中應留意房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時向工程技術(shù)部報告。 2）、養(yǎng)護 1）計劃內(nèi)養(yǎng)護：工程技術(shù)部每年應制訂總體養(yǎng)護計劃，每月制訂具體養(yǎng)護計劃并組織實施，養(yǎng)護計劃既要全面，又要有所側(cè)重。 春華水務水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 20 2）臨時養(yǎng)護：遇到天氣災害等特殊情況，工程技術(shù)部應提前進行預防性養(yǎng)護，災害過后，再進行修復性養(yǎng)護。 3）、維修 1）小修：對于一般小修業(yè)務，工程 技術(shù)部應組織維修人員即時進行修復，并做好記錄。 2）大中修：對于大中修業(yè)務，工程技術(shù)部應編制預算，報 商戶 審核同意再行實施；對于緊急情況，應當采取臨時處理措施，以防損害擴大。 第四節(jié) 設施、設備的維保管理 一、基本情況 本商業(yè)廣場 設施、設備主要包括給排水、供配電、消防 、智能化監(jiān)控 等各個子系統(tǒng)，其中：制定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，確保各項設備設施正常運作，為 商戶 的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。 二 、設施、設備的維保管理總要求 實行全面設備（設施）管理制度，強化設備的基礎(chǔ)管理工作，維修和 定期保養(yǎng)相結(jié)合。 制訂和落實工作程序，每件事務和工作都有明確合理的程序，程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報表文件以及具體的經(jīng)辦人、責任人。 各專 業(yè) 商戶 管人員必須根據(jù)責任范圍內(nèi)設備、設施的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)、設施的規(guī)章制度、 維修保養(yǎng) 規(guī)程，力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理。 運行值班人員負責設備、設施的運行操作及日