【正文】 修即壞即修 燈開關(guān)正常，線路完好 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 22 2 樓梯照明 日常檢查，小修即壞即修 燈開關(guān)正常，線路完好 3 洗手間照明 日常檢查，小修即壞即修 燈開關(guān)正常，線路完好 6 應(yīng)急燈，安全指示燈 日常檢查，小修即壞即修 五、給排水系統(tǒng)管理 運(yùn)行管理 1）給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。 5 機(jī)械潤滑 每月檢查一次，每季度加 油 保證設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無缺油、機(jī)械故障 6 排水管道 每月檢查一次，隨時清通，小范圍除銹刷漆 外觀完好，無堵塞 7 雨水管、地漏道 每月檢查一次，隨進(jìn)清通每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。 四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容 序號 項目 工作要求 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 給水管道 每月檢查一次，隨時清通管道 管道通暢，保證供水，外觀無明顯破損 2 閥門 每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。 維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的 維修保養(yǎng) 工作，并做好維修保養(yǎng)記錄。 各專 業(yè) 商戶 管人員必須根據(jù)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、 維修保養(yǎng) 規(guī)程，力求在實際運(yùn)作過程中行之有據(jù)、做之有理。 二 、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求 實行全面設(shè)備（設(shè)施）管理制度，強(qiáng)化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作，維修和 定期保養(yǎng)相結(jié)合。 2）大中修：對于大中修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)編制預(yù)算，報 商戶 審核同意再行實施；對于緊急情況，應(yīng)當(dāng)采取臨時處理措施，以防損害擴(kuò)大。 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 20 2）臨時養(yǎng)護(hù)：遇到天氣災(zāi)害等特殊情況，工程技術(shù)部應(yīng)提前進(jìn)行預(yù)防性養(yǎng)護(hù)，災(zāi)害過后，再進(jìn)行修復(fù)性養(yǎng)護(hù)。 其他部門在日常工作中應(yīng)留意房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時向工程技術(shù)部報告。 5）維修人員根據(jù) 商戶 部通知立即趕赴維修現(xiàn)場，實施維修；短時間內(nèi)不能完成的，應(yīng)向 商戶 服務(wù)說明原因，并盡可能采取臨時處理措施 ，以避免損害進(jìn)一步擴(kuò)大。 3）維修計劃的執(zhí)行和控制：配備專業(yè)的施工人員，制訂完善的維修工作流程；對于較大規(guī)模的維修，采用分包方式進(jìn)行。 工作要求 1）做好查勘 鑒定 工作：為 了掌握房屋本體的使用情況和完損狀況，管理公司應(yīng)做好房屋本體的查勘鑒定工作，以確定采取何種維修措施。 3）設(shè)置警示牌，如：“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”等。 房屋本體建筑物的標(biāo)識管理 1）在每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口燈箱。例外保養(yǎng)管理機(jī)制是針對特殊情況進(jìn)行的，保養(yǎng)范圍為專項保養(yǎng)。 計劃性的保養(yǎng)管理主要為清潔、刷漆 等日常保養(yǎng)項目，保養(yǎng)范圍為全面養(yǎng)護(hù)。 工作記錄類資料應(yīng)定期歸檔、統(tǒng)計分析，作為部門業(yè)績考評及外部單位對公司業(yè)績評定的重要 資料。 2）工作記錄類應(yīng)于每月終編號歸檔。 2）工作記錄類：包括維修、保養(yǎng)記錄等。針對房屋本體管理，形成了一套較完善的檔案管理體系。 設(shè)施性能良好 6 值班室 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ)。 4 標(biāo)示 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ)。 3 公共門窗、洗手間 每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。 2 本商業(yè)廣場路燈 包括圍墻燈、公共路燈、樓道燈，每年對燈桿刷漆一次，：每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ)。 房屋本體及公用設(shè)施維保 檔案管理 定期保養(yǎng) 日常檢查 維修管理 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 18 公用設(shè)施日常維保計劃及實施方案 序 號 項 目 日 常 維 保 內(nèi)容 實施效果 1 道路、停車場 每年對行車標(biāo)示翻新一次，每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ)。 5 上、下水主管 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ)。 4 公共通道門廳、樓梯間 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ)。 3 公共屋面 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ) 。 三 、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 四、房屋本體及公用設(shè)施的維保管理 房屋本體日常維保計劃及實施方案 序號 項 目 日 常 維 保 內(nèi)容 實施效果 1 房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 根據(jù)養(yǎng)護(hù)計劃實施保養(yǎng) 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 二 、房屋本體建筑物維保管理范圍 根據(jù) 本商業(yè)廣場 建筑特點，認(rèn)為房屋本體建筑物維保管理主要包括以下內(nèi)容： 批準(zhǔn)糾正措施 產(chǎn)品 過程 體系運(yùn)行 原因分析 制訂糾正措施 不合格信息收集 責(zé)任部門實施糾正措施 記錄存檔 驗證結(jié)果 OK NO 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 17 建筑物承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、梁、柱、板、屋頂）、房屋本體的抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、公共外墻面、樓梯間、金屬 護(hù)欄、公共通道、屋面等。 保證維保工作質(zhì)量，確保房屋本體 建筑物美觀耐用，延長其使用壽命 。 定人定崗進(jìn)行房屋本體查勘，確保房屋本體和公共設(shè)施的安全，正常使用。 批準(zhǔn)預(yù)防措施 產(chǎn)品 過程 體系運(yùn)行 原因分析 制訂預(yù)防措施 潛 在不合格信息收集 責(zé)任部門實施預(yù)防措施 記錄存 檔 檔 驗證結(jié)果 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 16 糾正措施控制系統(tǒng)圖 通過糾正措施的實施，防止損害進(jìn)一步擴(kuò)大和不合格重復(fù)產(chǎn)生。 服務(wù)信息反饋機(jī)制，保證公司與 商戶 溝通無障礙。 服務(wù)信息反饋機(jī)制，保證公司與 商戶 溝通無障礙。 定期與不定期檢查方式相結(jié)合，保證公司運(yùn)作全程受控。 工作指令由管理中心發(fā)出、操作層執(zhí)行和反饋，避免信息無效沉淀。 一、整體運(yùn)作流程圖 二、信息反饋與處理系統(tǒng)圖 外部信息 管理處 操作層 反饋 監(jiān)督 指揮 擬定物業(yè)管理服務(wù)方案 外部聯(lián)系 接管物業(yè) 日常管理及隊伍輪訓(xùn) 設(shè)備設(shè)施管理 安全管理 房屋本體管理 綠化管理 清潔管理 客戶服務(wù) 檢查、監(jiān)督、考核、改進(jìn) 業(yè)主/政府主管部門 完善制度 資料準(zhǔn)備 人員培訓(xùn) 物業(yè)租賃管理 廣告策劃管理 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 12 信息是重要的經(jīng)營管理資源，一直注重信息的采集、分析、處理、利用。 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 11 第二節(jié) 項目運(yùn)作管理控制 嚴(yán)謹(jǐn)有序的運(yùn)作流程，是確保服務(wù)質(zhì)量的有效保證。 任職資格： 大專以上學(xué)歷， 管理學(xué)畢業(yè)， 五 年相關(guān)工作經(jīng)驗。 任職資格： 大專以上學(xué)歷， X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，有成功策劃工作案例。 崗位職責(zé)： 1）負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃計劃及實施細(xì)節(jié)，并予以實施； 2）負(fù)責(zé)對外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談； 3）做好市場調(diào)查研究，及時了解市場信息，做好市場信息匯總和綜合分析，掌握同業(yè)動態(tài)，為公司相關(guān)決策提出供依據(jù)； 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 10 4）負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系，做好相應(yīng)的公關(guān)工作； 5） 做好租戶檔案的分類整理工作； 6）做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。 （七）、 租賃部 ： 人員設(shè)置： 設(shè)主管部長、租務(wù)管理助理。 崗位職責(zé)： 財務(wù)部長、主管會計職責(zé)： 1） 負(fù)責(zé)財務(wù)管理工作，編制財務(wù)計劃落實完成計劃的措施 ， 嚴(yán)格 執(zhí)行《會計法》和《會計準(zhǔn)則》 ； 2） 組織搞好財務(wù)核算工作，建立各級經(jīng)濟(jì)活動分析 析制度，挖掘增收節(jié)支潛力； 3） 掌握資金活動和經(jīng)營成果情況，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀； 4） 監(jiān) 督執(zhí)行國家各項財經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項費(fèi)用的開支； 5） 負(fù)責(zé)會計計憑證和會計報表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔； 6） 負(fù)責(zé)員工工資、各項津貼等發(fā)放和審核； 7） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 （六）、 財務(wù)部 ： 人員設(shè)置： 設(shè)財務(wù)部長、主管會計、出納人員、收費(fèi)人員等各 X人。 清潔員 1）負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作，按照工作制度實施保潔。 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 9 2）負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核工作。 任職資格： 主管 部長 ：中專以上學(xué)歷，二年以上工作經(jīng)驗。 人員設(shè)置： 部長： 1名； 清潔員 ： 44名 （南、北區(qū)各 22名） 。 4）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 2）對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。 （四）、 綠化部： 人員編制 3人 （外 包 除外） 。 4）、控制中心出現(xiàn)報警信號，首先打電話到報警部位查明情況 ，如若誤報，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即報警 。 2）、值班人員保持高度的警覺性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。 巡邏崗 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 8 1）負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù)，防止發(fā)生事故，每小時巡視一次； 2）巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況； 3）對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查； 4）制止 本商業(yè)廣場 內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件； 5）驅(qū)趕 本商業(yè)廣場 內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)火警、匪警的驗證，負(fù)責(zé)緊急事件的 應(yīng)急處理； 6）回答訪客的咨詢，必要時為其導(dǎo)向； 7）指揮車輛的停放，保證消防通道暢通。 3）保安員：初中中以上學(xué)歷；通過保安員上崗培訓(xùn) ；退伍軍人尤佳 。 1）主管 部長 ：高中以上學(xué)歷；退役軍人；三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。 輪休崗 XX 人，共需 XXX人。 （三）、保安部： XX 人 人員設(shè)置： 保安員 崗位設(shè)置： 固定 崗位 XX個（出入口 XX 個）， XX個巡邏崗 分片 巡邏 ，消防 監(jiān)控 中心 XX 個崗位、 XX個外圍巡邏崗 。 送電時首先檢查各分路是否斷開，然后合電源總隔離開關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開關(guān)，最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送 電。 停電時應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān)，再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān)，然后再斷開多功能斷路器，最后再斷開總隔離開關(guān)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。 要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅持工作掛牌 制度。 對高（低）壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣 手套、測 電筆、接地線 、而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。 檢查 消防系統(tǒng)的正常性。 維修工： 16人， 24小時值班 房屋本體維保的內(nèi)容：外墻面、公共屋面、 公共通道門廳、樓梯間 上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。 負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，做好工作總結(jié)。 2）維修工：職高以上學(xué)歷；具相關(guān)專業(yè)上崗證；一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。 協(xié)助 物 業(yè) 部 經(jīng)理對各部門工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。 協(xié) 助處理所管轄區(qū)域 商戶 問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理 。 協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、 租 商戶 等各方 關(guān)系。 負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評定和服務(wù)水平的提高。 職責(zé)： 經(jīng)理： 對 物 業(yè) 部 員工進(jìn)行培訓(xùn)，工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。 保潔部 H 區(qū) 商業(yè)廣場 物業(yè)管理部 綠化部 管理部 行政部 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) 物業(yè)管理有限公司 工程部 財務(wù)部 保安部 租賃部 客服部 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時尚商業(yè)廣場 6