房地產(chǎn)估價原則(2)(編輯修改稿)
2025-06-15 02:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的房地產(chǎn)的抵押價值時 ， 該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價值 。 ⑤ 評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時 ， 該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價值 。 ? ⑷ 在其他方面 ， 如評估出的價格必須符合國家的價格政策 。 ? 具體來說 ， 評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn) ， 應遵循政府定價或政府指導價 。 ? 例如 ， 房改售房的價格 ， 要符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格 ， 要符合國家規(guī)定的價格構(gòu)成和對利潤率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷估價 ，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆?、 行政法規(guī) 。 ◣ 城市房屋拆遷估價中合法原則的應用： ⑴ 一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準 。 因此 ， 根據(jù)被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì) 、 面積等 ， 是一種行之有效的渠道 。 ⑵ 各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。 ⑶拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。 ⑷ 在對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，拆遷人或被拆遷人應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。 例：重慶市九龍坡區(qū)“最牛釘子戶 ”拆遷始末 第四章 最高最佳使用原則 ? 房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。 一、所謂最高最佳使用 (highest and best use)，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 最高最佳使用必須同時符合 4個條件： ①法律上許可； ②技術(shù)上可能； ③經(jīng)濟上可行； ④價值最大化。 ◣ 最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律 (包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等 )允許范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是 合法原則 的要求。 ? 每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟利益。 ? 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式： 然后從下列 4個方面依序篩選： ⑴ 首先檢查其是否為法律所允許。 ⑵ 要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。 ⑶ 要進行經(jīng)濟可行性檢驗。針對每一種使用方式，預測其未來的收入和支出流量（現(xiàn)值），只有收入大于支出才具有經(jīng)濟可行性。 ⑷ 價值是否最大。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 二、最高最佳使用具體包括 3個方面： ①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。 ? 有三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳使用原則： ①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。 A、 收益 遞增遞減原理可以幫助確定 最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系： ◣ 一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系； ◣ 另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。 ? 上述第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞增規(guī)律 (又稱邊際收益遞增原理 )。 ? 表述如下：假定僅有一種投入量是可變的 ， 其他的投入量保持不變 ， 則隨著該種可變投入量的增加 ， 在開始時 ，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點后 ， 產(chǎn)出量的增加會越來越小 ， 即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象 。 ? 上述第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益 (又稱規(guī)模報酬規(guī)律 )， 表述如下： ? 假定以相同的比例來增加所有的投入量 (即規(guī)模的變化 )， 則產(chǎn)出量的變化有 3種可能： ? ① 產(chǎn)出量的增加比例 等于 投入量的增加比例 ， 稱為規(guī)模的收益不變； ? ② 產(chǎn)出量的增加比例 大于 投入量的增加比例 ， 稱為規(guī)模收益遞增； ? ③ 產(chǎn)出量的增加比例 小于 投入量的增加比例 ， 稱為規(guī)模的收益遞減 。 ? 在擴大規(guī)模時 ， 一般是先經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞增階段 ， 然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段 ， 再經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減
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