國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧(編輯修改稿)
2025-06-14 00:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)，可不可以從建筑業(yè)技術(shù)進(jìn)步的角度出發(fā)想一想辦法，而不是總是在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上糾纏。因?yàn)?，政府可以比較容易地控制建筑材料的規(guī)格和生產(chǎn)，卻難以限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商攫取利潤(rùn)的欲望。 ? 政府可以根據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)而限定房屋價(jià)格，這樣可能會(huì)有較好結(jié)果。 二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒 ? ? 日本房地產(chǎn)發(fā)展最大的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是政府宏觀調(diào)控的失敗。日本政府長(zhǎng)期金融管制較松。而且施行低貼現(xiàn)率，使得資金涌向回報(bào)率高且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致地產(chǎn)投機(jī)盛行。 ? 在地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生后，政府又沒(méi)有及時(shí)采取措施加以抑制，使得日本的地產(chǎn)泡沫畸形膨脹，并在90年代初破滅，成為日本近十年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣的主要原因之一。 日本全國(guó)分用途地價(jià)指數(shù)相對(duì)于前年同期變化幅度 二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒 ? ? 相比之下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也有不斷升溫的趨勢(shì)，但是還沒(méi)有到“泡沫豐富”的程度，只能說(shuō)泡沫程度不足而已。 ? 在目前這種情況下，政府要及時(shí)調(diào)控中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，可適當(dāng)調(diào)高利率，嚴(yán)格控制國(guó)內(nèi)外資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)。 ? 政府應(yīng)反思目前的土地供應(yīng)和土地管理模式。 三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) ? 新加坡作為東南亞的一個(gè)島國(guó)，從 1959年取得自治權(quán)，1965年脫離馬來(lái)西亞聯(lián)邦獨(dú)立以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面做出了舉世囑目的成績(jī)：即使經(jīng)過(guò) 1997年的亞洲金融危機(jī)后，2021年 GNP(人均國(guó)民生產(chǎn)總值 )仍約為 20 000美元，居世界第六位。 ? 其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更是一日千里：到 2021年 3月，新加坡 85％的人口居住在國(guó)家提供的 862 918萬(wàn)套公房 (新加坡稱“組屋” )里，其中 83％的人已購(gòu)下所住房屋。而在1960年，只有 9 ％的人口住在公房里。新加坡政府在解決國(guó)民住房問(wèn)題上的成就得到全世界的認(rèn)同。 ? l991年，聯(lián)合國(guó)向新加坡政府所屬的住宅發(fā)展局 (Housing and Development Board)頒發(fā)了世界居住環(huán)境獎(jiǎng)。 三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) ? 注意的是，與世界上大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅體制不同，新加坡推行的是所謂“商品一福利型”住宅體制，這對(duì)于從過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行福利分房的住宅制度轉(zhuǎn)化而來(lái)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有很強(qiáng)的借鑒作用。 ? 在新加坡成功地解決國(guó)民住房問(wèn)題的過(guò)程中，最關(guān)鍵的兩個(gè)因素是： (1)1955年開(kāi)始的中央公積金制度 (Central Provident Fund)； (2)1964年開(kāi)始的“居者有其屋”計(jì)劃 (Home Ownership for the People Scheme)。 三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) ? ? 新加坡從 l955年 7月 1日開(kāi)始正式實(shí)施中央公積金制度，作為一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的形式，其當(dāng)時(shí)的惟一目是作為養(yǎng)老基金，繳納對(duì)象包括除政府公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者之外幾乎所有的在新加坡的就業(yè)人員。最開(kāi)始采取的方式是雇主和雇員各繳納相當(dāng)于雇員月工資的 5％。隨著新加坡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府對(duì)通貨膨脹因素的考慮，公積金繳納的比例不斷上調(diào)，到 l984年達(dá)到了空前的 25％，此后隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而 4年做出相應(yīng)的調(diào)整，雇主和雇員繳納的比例也在不斷變化中。 三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)
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