【文章內(nèi)容簡介】 消費增長18%左右，基本與2010年持平。預(yù)計2011年消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率有所上升，但仍低于正常水平。在投資增長方面，“十二五”開局之年的投資熱情、中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素將對2011年的投資增長起到重要支撐作用。由于2011年是“十二五”開局之年，一大批“十二五”規(guī)劃重點建設(shè)項目集中開工，加上前兩年大規(guī)模開工的項目投資增長慣性較強(qiáng)，政府加大保障性住房建設(shè)的力度仍然較大，固定資產(chǎn)投資保持合理規(guī)模的有利條件較多， 2010年調(diào)控措施的滯后影響、資源環(huán)境約束的加強(qiáng)和治理產(chǎn)能過剩等因素，又會對2011年的投資起到制約作用。對部分傳統(tǒng)行業(yè)的新增產(chǎn)能投資的限制、房地產(chǎn)商可能出現(xiàn)觀望徘徊而放緩?fù)顿Y進(jìn)度、地方政府融資能力受到規(guī)范性要求的約束等因素將影響2011年的固定資產(chǎn)投資增速，特別是新興產(chǎn)業(yè)尚未發(fā)展到企業(yè)開始大規(guī)模產(chǎn)業(yè)興替型固定設(shè)備更新投資階段，民間投資自主增長意愿不強(qiáng)，比2010年增長23%，投資增速較快。針對近期物價的持續(xù)上漲，國家出臺了一系列調(diào)控政策，預(yù)計通脹壓力將很快見頂回落。但是未來農(nóng)產(chǎn)品價格長期看漲、工資與資源品價格逐漸走高、熱錢流入加速使國內(nèi)流動性過剩壓力仍在、美元貶值推動大宗商品上行等通脹壓力仍將中長期存在，再加上今年年初物價較低的基期效應(yīng)，物價可能在2010年底有所回落之后再度上行，預(yù)計2011年通脹壓力將前高后低，但全年出現(xiàn)惡性通貨膨脹的可能性不大。綜上所述，從總體上看，2011年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境仍極為復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)回升向好的過程中還面臨不少矛盾和困難。房地產(chǎn)是典型的經(jīng)濟(jì)周期性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行及未來的發(fā)展趨勢與宏觀調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)變動息息相關(guān)。由于實體經(jīng)濟(jì)尚未全面恢復(fù)，尤其是國際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，出口環(huán)境仍未得到實質(zhì)改善的前提下，房地產(chǎn)對GDP的支持作用依然明顯。綜合來看，房地產(chǎn)市場周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步，2011年房地產(chǎn)業(yè)總體將與我國宏觀經(jīng)濟(jì)一起實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。貨幣政策由“適度寬松”調(diào)整為“穩(wěn)健”。1998年為應(yīng)對亞洲金融危機(jī)和國內(nèi)嚴(yán)峻的通縮壓力，中國開啟穩(wěn)健的貨幣政策。從1999到2006年，中國實行穩(wěn)健的貨幣政策。這是1984年中國人民銀行專門行使中央銀行職能以來，執(zhí)行時間最長的貨幣政策取向。從1998年開始，我國在穩(wěn)定的貨幣政策下，采取了收緊貨幣抑制通脹的政策；而到2003年我國外匯占款日益增加，基礎(chǔ)貨幣與貨幣乘數(shù)越來越多，2003年以來，面對經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的貸款、投資、外匯儲備快速增長等新變化，穩(wěn)健的貨幣政策內(nèi)涵開始發(fā)生變化，適當(dāng)緊縮銀根，多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率。2010年以來，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)快速增長、貨幣供應(yīng)處于高位，物價水平快速攀升的局面。央行采取了針對性的貨幣調(diào)控措施，努力確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，信貸投放平穩(wěn)，物價保持平穩(wěn)的實現(xiàn)。2010年12月3日，中共中央政治局召開會議，指出2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性。這標(biāo)志著貨幣政策在從2009年的“極度寬松”（2009年貨幣政策雖為適度寬松，M2增速接近30%）轉(zhuǎn)為2010年的“適度寬松”后，正恢復(fù)到中性。2010年，我國貨幣政策始終面臨“兩難”抉擇。一方面是國內(nèi)通脹壓力不斷顯現(xiàn)，國際“二次寬松”、國內(nèi)“貨幣超發(fā)”成為2010年的關(guān)鍵詞，政府開始主動收縮流動性，另一方面，加息將增加“熱錢”流入。面對人民幣對外升值、對內(nèi)貶值的雙重壓力，2011年貨幣政策將繼續(xù)在兩難選擇中尋求突圍?？紤]到2010年起中央已多次提高存款準(zhǔn)備金率（最近一次為12月10日，%的歷史新高），并于10月和12月兩次加息，預(yù)計從現(xiàn)在起至2011年上半年，貨幣政策的重點在于抑制物價上漲和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，整體偏緊的導(dǎo)向不會變化。在經(jīng)濟(jì)處于新一輪上行周期、M1增速仍處高位的情況下，為避免出現(xiàn)目前由局部供給沖擊引發(fā)的食品價格上漲轉(zhuǎn)換成全面通貨膨脹，預(yù)計2011年總體回歸穩(wěn)健的貨幣政策將采取總量對沖、增量控制與適度升值、謹(jǐn)慎加息、適當(dāng)管制流入資本的對策來收縮流動性，并管理通脹預(yù)期。從歷史經(jīng)驗看，經(jīng)濟(jì)增長過熱、通貨膨脹和負(fù)利率是央行加息的主要參考指標(biāo)，但在實際操作中，央行對加息手段的采用往往十分慎重，時點選擇一般是在經(jīng)濟(jì)過熱與通脹高企并存的情境之下。在過去的10多年里，一年內(nèi)連續(xù)2次以上加息的情況僅在2006和2007年出現(xiàn)過，這可能是考慮到糾正負(fù)利率、抑制通脹預(yù)期的同時，需要盡量避免對實體經(jīng)濟(jì)的過大沖擊。從當(dāng)前的情況來看，一方面我國正面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)過熱的局面暫時難以出現(xiàn)；另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然疲弱的形勢下，處在轉(zhuǎn)型期的中國企業(yè)更需要良好的政策環(huán)境，連續(xù)加息不利于企業(yè)的發(fā)展壯大。隨著近期國家加大對市場投機(jī)炒作打擊的力度、出臺穩(wěn)定物價的措施、加大對農(nóng)業(yè)的投入，以及央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加大公開市場操作回收流動性的舉措和天氣及翹尾因素影響的漸行漸遠(yuǎn)，預(yù)計CPI將很快見頂回落。因此，我們認(rèn)為，在2011年通脹壓力仍然較大的情況下，央行更多的會選擇數(shù)量型貨幣政策工作，使用加息工具相對比較慎重，年內(nèi)加息的可能性不大。但如果房地產(chǎn)調(diào)控的效果依舊不明顯，房價出現(xiàn)報復(fù)性的反彈，或者股票市場再次出現(xiàn)非理性的上漲，則不排除央行再次使用加息的政策手段。當(dāng)前的貨幣政策環(huán)境與2002年、2006年較為相似，在制定計劃時，預(yù)計2011年M2增長率將參照20020062007年的計劃制定。預(yù)計2011年M2增長率將為16%。至于新增貸款目標(biāo)，考慮到2010年全年達(dá)到8萬億元，而此前制定該指標(biāo)計劃時一般會低于上年實際值（如20032004年和2007年）。預(yù)計2011年新增貸款目標(biāo)計劃將為7萬億元。2011年，在“流動性內(nèi)部存量大、外部增量大”，“人民幣升值預(yù)期加強(qiáng)”，“內(nèi)需不足，外需萎縮”，“加息通道打開”等多重矛盾的背景下，“緊貨幣”、“寬財政”將是中國經(jīng)濟(jì)在矛盾中尋找再平衡的政策基調(diào)。如果說2009年以保障經(jīng)濟(jì)增長為壓倒一切的目標(biāo)，為此在刺激性財政政策、適度寬松貨幣政策的運(yùn)用上，可以放手去做的話。相比而言，2010年的保增長，似乎成了戴著鐐銬跳舞，不但要維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，還要完成結(jié)構(gòu)調(diào)整和通脹預(yù)期管理的難題。到了2011年，控制通脹水平已經(jīng)成為第一位的施政目標(biāo)，貨幣政策也從適度寬松向穩(wěn)健轉(zhuǎn)向。在貨幣政策明確轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的背景下，盡管實體經(jīng)濟(jì)信貸需求保持旺盛，但信貸控制更趨嚴(yán)格將導(dǎo)致新增貸款規(guī)模下降。在國內(nèi)信貸需求旺盛、境外資本流入壓力較大同時公開市場回籠存在一定困難的情況下，預(yù)計2011年底之前準(zhǔn)備金率還有可能上調(diào)34次?？紤]到目前部分銀行的貸存比已經(jīng)超過75%，未來再次差別性調(diào)整準(zhǔn)備金率的可能性依然存在。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對數(shù)量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。據(jù)測算，在加息50個基點和100基點的假設(shè)下，居民購房成本將提高510%，不會突破2007年的水平。開發(fā)企業(yè)方面，即使加息200個基點，萬科等多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍然處于較低水平（見表7）?？梢?，2010年以來多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)資金實力明顯提升，加息對標(biāo)桿資金運(yùn)營壓力不大。和加息相比，銀行信貸緊縮對開發(fā)企業(yè)的影響更大。由于銀行信貸（開發(fā)貸款和按揭貸款）占企業(yè)資金來源的近40%，若信貸緊縮力度加大，新增貸款更加嚴(yán)厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來顯著影響。畢竟對開發(fā)企業(yè)而言，由于其投資回報率遠(yuǎn)高于貸款利率，更重要的是資金的流動性，而不是資金的成本（動輒融資成本超過10%的信托資金在2010年得到開發(fā)企業(yè)的廣泛使用即是證明）。在穩(wěn)健貨幣政策的宏觀背景下，2011年開發(fā)商及購房者均將繼續(xù)受到金融“緊箍咒”的壓力。目前首套房和二套房首付比例分別為30%和50%。有關(guān)部門日前提出，房地產(chǎn)價格回到合理價位的調(diào)控手段之一是信貸杠桿，這意味著短期來看房貸政策工具收緊的可能性大于放松。加息對房地產(chǎn)業(yè)的影響，一方面將增加開發(fā)商的財務(wù)成本，另一方面則將增加購房者的還貸壓力。目前商品住宅開發(fā)商的平均毛利率普遍在35%以上，適度加息不會對房地產(chǎn)業(yè)利潤產(chǎn)生嚴(yán)重影響，但在房屋交易低迷、土地增值稅嚴(yán)格清算，嚴(yán)格預(yù)售款監(jiān)管等多重壓力下，加息周期將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。對購房者來說，在第三套房全面停貸的背景下，目前自住需求購房比例有所提高。從這個角度來看，加息影響不及提高首付比例影響大。但無論是橫向還是縱向比較，當(dāng)前我國利率水平仍處于低位，再加上通脹預(yù)期有所增強(qiáng)，可以肯定的是，加息壓力對房地產(chǎn)業(yè)的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。 房地產(chǎn)政策環(huán)境仍會很嚴(yán)厲。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控難度的增大，來自通脹壓力、匯率壓力、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響也越來越多。2010年房地產(chǎn)調(diào)控措施層出不窮，但效果不給力，最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，非但沒有將成交量“打趴下”，反而在年末出現(xiàn)明顯回升。2010年末中央和各部委的表態(tài)和舉措傳達(dá)出了中央對房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的堅強(qiáng)決心。短期來看，2011年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)，政策高壓依然延續(xù)，加上供應(yīng)量增大，房價有望進(jìn)一步穩(wěn)定，抑制住房投機(jī)將是“十二五”期間的主題。十七屆五中全會提出“要加快形成消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟(jì)增長新局面”，這與以往“投資、消費和出口”三駕馬車的提法有新的變化，更加強(qiáng)調(diào)了消費的重要性。長期來看，房地產(chǎn)難以再出現(xiàn)2009年那樣的政策優(yōu)惠時期。房地產(chǎn)發(fā)展必須與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，保障民生、結(jié)構(gòu)調(diào)整、制度規(guī)范等是調(diào)控的方向。土地供應(yīng)、住房供應(yīng)不再只著重量的增加，而更強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。稅費制度改革、交易建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將不斷完善。今后，原本是短期舉措的房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場將長期面臨偏緊的政策環(huán)境。對于未來的房地產(chǎn)調(diào)控，就行業(yè)本身而言，只要調(diào)控政策大方向不變，調(diào)控的效果就會逐漸顯現(xiàn)，市場關(guān)系會回歸到正常的狀態(tài)。（1）調(diào)控政策不會放松，限購限貸政策繼續(xù)趨緊。在我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾短時期內(nèi)尚無法緩解之時，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾而爭取時間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然面臨從緊的壓力。2010年12月4日，胡錦濤主席主持召開中共中央黨外人士座談會，在會上胡錦濤主席表示2011年將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。2011年1月18日國務(wù)院總理溫家寶上午主持召開國務(wù)院第五次全體會議，會議強(qiáng)調(diào)：“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。各級政府要增加投入，保障土地供應(yīng)，落實保障性住房建設(shè)任務(wù)。抓緊建立保障性住房使用、運(yùn)營、退出等管理制度。進(jìn)一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，增加市場有效供給，特別要增加中小套型、中低價位普通商品房供給；加強(qiáng)對市場需求的分類調(diào)控，落實好差別化信貸、稅收政策，支持居民合理住房消費，抑制投機(jī)投資性購房；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場行為監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為?！?2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，隨后國務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”（國辦發(fā)〔2011〕1號）（簡稱“新國八條”），提出“明確房價控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購政策”等一系列政策。根據(jù)各地公布的信息統(tǒng)計，全國出臺“限購令”的城市已達(dá)到23個，分別是北京、上海、深圳、廣州、三亞、?？凇⑻旖?、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州。其中，2011年開年后頒布“限購令”的7個城市分別為太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華和鄭州。由此可見，內(nèi)地二三線城市已成為第三波限購的主要對象。此次調(diào)控，進(jìn)一步擴(kuò)大限購城市范圍，要求“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?！贝舜握咭馕吨跋拶徚睢比嫔?，把2010年在部分城市實施的“限購令”擴(kuò)展到全國，而且對限購的要求比2010年出臺“限購令”的城市更嚴(yán)，門檻設(shè)得更高?！靶聡藯l”最搶眼的是第四條“強(qiáng)化差別化住房信貸政策”的提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。這一信貸調(diào)控政策，明顯是對2010年兩次差別信貸調(diào)控的“加強(qiáng)版”?？傊?，2011年房地產(chǎn)政策環(huán)境仍然偏緊，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管必將日趨嚴(yán)格和規(guī)范。（2）房產(chǎn)稅試點改革加快推進(jìn)。2010年9月29日，國家有關(guān)部委推出多項房地產(chǎn)政策，展開第二輪樓市調(diào)控。其中，十分引人注目的一項就是，“房產(chǎn)稅改革試點將加快推進(jìn)，并逐步擴(kuò)大到全國”。相比2010年4月樓市新政提出的“加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益的稅收政策”，已從“加快研究政策”進(jìn)入到“加快推進(jìn)試點”層面了。2010年12月10日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”，這表明房產(chǎn)稅試點工作在2011年有可能落到實處。2011年1月6日，上海市政府的一位決策咨詢專家向媒體透露：“上海試點房產(chǎn)稅在2010年12月9日已獲得中央批準(zhǔn)?！?011年 1月9日從正在召開的重慶市“兩會”獲悉，財政部原則同意重慶開征高檔商品房房產(chǎn)稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。而且，重慶市在新近印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》中，明確要求相關(guān)部門積極做好征收高檔住宅房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。上海等城市正醞釀房產(chǎn)稅改革，其指向是房產(chǎn)稅不只以租金為計稅依據(jù)，而且在空置、免租金期間可按房產(chǎn)原值計稅。從短期看，房產(chǎn)稅試點的推出對市場預(yù)期肯定會形成打壓，對短期內(nèi)抑制房價的上漲有利。不過由于試點的范圍有限，其向全國范圍內(nèi)推廣的時間更是漫長，因此不能指望試點的推出就能對市場產(chǎn)生根本性的影響。但作為未來地方稅收的基礎(chǔ)稅種之一，其對房地產(chǎn)市場的影響將逐漸體現(xiàn)“十二五”期間我國個人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇，但具體征收范圍最初可能不會涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產(chǎn)擁有者。至于房產(chǎn)稅對房價的影響，不能一概而論。對自住購房者來說，由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)可能降低，再加上征收房產(chǎn)稅可能推高租金，房屋租售比趨于縮小，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機(jī)者來說，由于后期保有成本增加，隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)加重，投資與投機(jī)者受影響程度逐步遞增。 房產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，減少房價波動和泡沫劇烈程度。但開征該稅的目的絕不僅在于調(diào)控房價，更在于調(diào)節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系。參照國際經(jīng)驗