【文章內(nèi)容簡介】 電腦 2臺 打印機(jī) 1 臺 傳真機(jī) 1臺 電話機(jī) 4 臺 空調(diào) 1臺 日用耗材： 紙張 12 箱、其他辦公用小件 清潔工具： 藝術(shù)雅居 項目物業(yè)管理投標(biāo)書 第 15 頁，共 40 頁 掃把 15 把 拖把 20把 毛巾 96 條 水桶 16個 撮箕 32 個 水盆 16個 膠手套 16 雙 線手套 48雙 垃圾桶 90 個 垃圾袋 1000 條 擦玻器 20 個 玻璃鏟刀 5個 垃圾收集車 12 輛 工作指示牌 36個 日用耗材： 洗衣粉 60kg 酸性洗劑 10 甁 玻璃清潔劑 20 甁 潔廁劑 90 甁 不銹鋼清潔劑 48 甁 不銹鋼保護(hù)油 21 甁 空氣清潔劑 108 甁 燈飾清潔劑 64 甁 綠化用品 剪草機(jī) 2 臺 剪枝刀 8把 鋤頭 6 把 鐵鍬 6把 噴水管 20 根 小噴壺 4個 噴霧器 2 臺 手套 12雙 膠統(tǒng)靴 6 雙 農(nóng)藥化肥 11袋 保安用品 對講機(jī) 16 臺 電筒（充電式） 12臺 雨具 11 件 警用膠棒 15根 手套 126 雙 工程部用品 萬用表（ 250） 臺 電流鉗式（ 800A） 臺 對地阻值測試表 臺 絕緣值測試表（ 500V－ 1000V） 臺 電源測試電筆 只 卷尺（ 5m） 把 水平尺（ 600MM） 根 溫度計（電子數(shù)字式） 臺 高壓測試電筆 只 護(hù)眼罩 個 鋁梯（ 4M） 把 鋁梯（ ） 把 手推車 臺 絕緣膠鞋 雙 絕緣手套 雙 藝術(shù)雅居 項目物業(yè)管理投標(biāo)書 第 16 頁，共 40 頁 扳手（ 250） 把 扳手（ 300） 把 管子鉗（ 450MM） 把 切割工具（水管用切刀） 臺 螺絲起子 平咀形 100mm 4mm 10 支 150mm 6mm 10 支 200mm 8mm 10 支 250mm 8mm 10 支 400mm 10mm 10 支 十字形 100mm 3mm 10 支 175mm 10 支 250mm 6mm 10 支 350mm 10 支 電子部件專用：平咀、十字咀、平咀鉗、尖咀鉗、斜鉗 10套 電線護(hù)套管鉗（ 100A 以上） 2個 手錘（電工） 10 個 電焊機(jī)（ 60A） 1臺 高壓吸塵機(jī)（手提式） 1臺 手提射燈 2個 對講機(jī) 6 臺 藝術(shù)雅居 管理人配置及培訓(xùn)計劃 物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案及運作流程 青年公寓 物管服務(wù)中心 物業(yè)管理有限公司 房屋開發(fā)有限責(zé)任公司 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 藝術(shù)雅居 項目物業(yè)管理投標(biāo)書 第 17 頁，共 40 頁 1. 2 組織結(jié)構(gòu)的說明 從組織機(jī)構(gòu)圖中可以看出，管理處在公司的領(lǐng)導(dǎo)下和在 房屋開發(fā)有限責(zé)任公司與 市 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的指導(dǎo)和監(jiān)督下，實行我公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。這是一種垂直管理方式，分部經(jīng)理以下每組設(shè)主管，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計劃，組織領(lǐng)導(dǎo)和對各項工作檢查指導(dǎo)協(xié)同等方面由經(jīng)理、經(jīng)理助理直接負(fù)責(zé)，各項具體工作在職責(zé)范圍內(nèi)由各主管直接安排，各主管向經(jīng)理負(fù)責(zé)，各主管下屬人員向主管負(fù)責(zé)。 管理服務(wù)崗位設(shè)置及人員配備方案（滿員 84 人） 保潔綠化部 主任助理 1名 青年公寓 物管處主任 1 名 保安部 保潔服務(wù) 綜合工程服務(wù) 保安服務(wù) 前臺接待 車場服務(wù) 綠化服務(wù) 房管部 綜合管理員 工程維修部 上級領(lǐng)導(dǎo)部門 青年公寓 物管處 各部門主管 接受服務(wù)對象 崗位責(zé)任人 物業(yè)經(jīng)理 藝術(shù)雅居 項目物業(yè)管理投標(biāo)書 第 18 頁，共 40 頁 員工的管理和培訓(xùn)計劃 員工是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上未說，經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在物業(yè)管理工作中 ，我們提出的人員管理體系由三部分組成 : (一 )、聘用與考核 聘用 對于操作層員工，依照相關(guān)人事勞動部門招聘人員規(guī)定，根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取，錄用后經(jīng)過對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 36 個月，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定，簽訂勞動合同書。 考核 考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下 : ，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲?？己寺?100%，淘汰率 5%，崗位輪換率 10%。 ，經(jīng)培訓(xùn)后 進(jìn)行考核，考核率 100%。 ，對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率 100%. ，充分征求甲方意見和員工民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。 (二 )、量化管理與規(guī)范操作 （ 1）量化管理 : ，對相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。 ，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。 ，年度崗位輪換率 10%，淘汰率 5%。 成本雙控制的管理模式。公司制定詳細(xì)的年度財務(wù)預(yù)算方案，有計劃的控制成本，提高企業(yè)效益。 （ 2）規(guī)范運作 IS09001:20xx 的物業(yè)管理質(zhì)量體系運行。 《員工手冊》等，規(guī)范管理分部員工的行為。 保潔綠化部經(jīng)理 1 名 綠化員 6名 車輛管理員10名 保安部經(jīng)理 1名 工程維修員10名 保潔員16名 前臺接待員 4名 保安員28名 房屋管理組主管 1 名 工程維修部經(jīng)理 1 名 管理員 2 名 收款員2 名 藝術(shù)雅居 項目物業(yè)管理投標(biāo)書 第 19 頁，共 40 頁 。 從員工選聘入手，獎懲機(jī)制貫穿整個管理服務(wù)運作中。獎勵包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物質(zhì)獎勵 。懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。 （ 1）對選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核，合格者正式上崗。 （ 2）日常運作中采用 5% “末位”淘汰制，實行強(qiáng)制性淘汰 (辭退、降職 )。 （ 4） 對工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者，堅決淘汰。 （三）在項目進(jìn)駐三個月前開始將進(jìn)駐的人員開始培訓(xùn)。 （ 1） 附 :員工管理網(wǎng)絡(luò)圖 藝術(shù)雅居 管理規(guī)章制度 一、員工守則 （一）管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。 （二）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。 （三）必須嚴(yán)格遵守輪值時間，按時上、下班（交接班），不得無故遲到、早退，遇有特殊情況需請假時，應(yīng)事先取得部門主管同意，而部門主管請假則需獲得公司總經(jīng)理同意。 （四）管理人員不得在當(dāng)值時間內(nèi)為個別住戶做職責(zé)以外及對私人服務(wù)的工作。 （五）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、住戶提出要求，應(yīng)請其直接向公司詢問。 （六）部門主管應(yīng)該執(zhí)行公司各項指示，并定期召開該部門的各級員工的會議，向公司做定期的工作匯報。員工須服從部門主管工作調(diào)配及崗位編排。 （七）不準(zhǔn)損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。 （八）不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽或利益的行為。 （九）不得向業(yè)主、 住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。 （十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。 人員管理 素質(zhì)機(jī)制 配置機(jī)制 組織機(jī)制 壓力機(jī)制 激勵機(jī)制 公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高 工作崗位設(shè)計合理配置人力 制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施 量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合 工資福利等物質(zhì)保障，榮譽晉升等精神獎勵。 藝術(shù)雅居 項目物業(yè)管理