【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)及具體實(shí)施措施。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。管理服務(wù)人員配置擬配小區(qū)（項(xiàng)目）經(jīng)理、主要工程技術(shù)管理人員的姓名，年齡、學(xué)歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經(jīng)歷；其他崗位人員擬配人選，數(shù)量，職稱。物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置提供物業(yè)管理用房的使用計(jì)劃、辦公經(jīng)費(fèi)的投入預(yù)算、開辦費(fèi)籌措和處理意向。物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)案按照本物業(yè)的使用性質(zhì)，分項(xiàng)計(jì)算出本項(xiàng)目范圍內(nèi)住宅和非住宅收取的物業(yè)管理費(fèi)（每平方米建筑面積），以及各項(xiàng)管理費(fèi)用支出計(jì)劃與數(shù)額。物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾（1）房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率承諾；（2）房屋零星小修、急修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保質(zhì)期承諾；（3）維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗(yàn)收率承諾；（4）電梯、水泵等大型機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和完好率承諾；（5）街坊道路、小區(qū)綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業(yè)場所等公共部位24小時(shí)內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾；（6）街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率承諾；（7）住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)措施與承諾；（8）小區(qū)街坊道路管護(hù)措施和完好率承諾；（9）小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)措施和苗木成活率承諾；（10）管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率承諾；（11）業(yè)主及使用人對管理服務(wù)滿意度及對滿意度測評方法的承諾；（12）（13）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理，保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案（1）對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施；（3）業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施；（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案；（5）保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施；（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安24小時(shí)值勤，巡視重點(diǎn)部位24小時(shí)監(jiān)控的崗位責(zé)任描述；（7）小區(qū)綠化（喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施）按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施；（8）（9）物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施；（2）小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施；（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（4）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（5）電梯突然停運(yùn)或機(jī)電故障的應(yīng)急措施；（6）發(fā)生火警時(shí)的的應(yīng)急措施。豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。智能化設(shè)施的管理與維修方案。1施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對預(yù)案。1提供《業(yè)主臨時(shí)公約》的建議稿。八、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，表明對本項(xiàng)目的物業(yè)管理總收費(fèi)報(bào)價(jià)金額、分項(xiàng)收費(fèi)報(bào)價(jià)金額及測算依據(jù)。報(bào)價(jià)計(jì)算單位為建筑面積元/每平方米/月。說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式（包干制/酬金制/）。九、投標(biāo)書送達(dá)的要求投標(biāo)單位應(yīng)于200年月日時(shí)分前至招標(biāo)工作小組購買標(biāo)書，每套標(biāo)書收取成本費(fèi)元整并同時(shí)繳納投標(biāo)保證金元整。未中標(biāo)者在招標(biāo)人確定中標(biāo)人后的5日內(nèi)退還保證金，利息不計(jì)。招標(biāo)人定于200年月日時(shí)分約請投標(biāo)人在施工現(xiàn)場 集中后，共同踏勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場并答疑。投標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，編制投標(biāo)書共套，并加蓋投標(biāo)企業(yè)法定代表人印章，密封后于200年月日時(shí)分截標(biāo)前，送達(dá)招標(biāo)人指定的投標(biāo)箱內(nèi)，招標(biāo)人將出具收件證明。逾期送達(dá)的，視作為放棄投標(biāo)。投標(biāo)人在截標(biāo)前可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)人在截標(biāo)后送達(dá)經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人有權(quán)拒收。投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)文件無效：（1）未密封的；（2）未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；（3）未能按照招標(biāo)文件要求編制的；（4）逾期送達(dá)的。十、開標(biāo)的時(shí)間，地點(diǎn)，方法與程序開標(biāo)的時(shí)間地址。開標(biāo)的方法與程序。十一、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的評標(biāo)委員會(huì)成員共設(shè)人。其中，招標(biāo)人指派人，由招標(biāo)人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員人。招標(biāo)人、開標(biāo)、評標(biāo)會(huì)議定于200年月日時(shí)分，在 路 弄 號 室召開。由評審委員會(huì)分別對投標(biāo)書編制和投標(biāo)人陳述與答辯進(jìn)行評審。其中投標(biāo)書編制占總分的%，投標(biāo)人陳述與答辯占總分的%。十二、中標(biāo)人的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂招標(biāo)人在投標(biāo)文件截止之日起的日內(nèi)（最長不超過30日）確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；招標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書的同時(shí)，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人和中標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書發(fā)出之日起的30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件以書面形式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。十三、其他事項(xiàng)的說明本招標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照中標(biāo)價(jià)格確定。投標(biāo)人根據(jù)《關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的若干規(guī)定》在投標(biāo)過程中投標(biāo)人如有違法、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實(shí)取消本次投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的取消中標(biāo)資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失、招標(biāo)人有權(quán)要求予以賠償。由于中標(biāo)人悔標(biāo)而未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂管理服務(wù)合同的，本次招投標(biāo)的全部費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。投標(biāo)人應(yīng)表明對招標(biāo)人在招標(biāo)邀請書，招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)表明投標(biāo)書連同招標(biāo)者的書面中標(biāo)通知均具有法律約束力；應(yīng)表明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期自至。投標(biāo)人應(yīng)提供公司營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、物業(yè)管理資質(zhì)等級證書、法人代表的授權(quán)委托書和 等證明文件，并概要介紹本公司的資質(zhì)等級，以往管理業(yè)績等情況。十四、招標(biāo)人及聯(lián)系方式招標(biāo)人：地址：電話：郵編：聯(lián)系人：（單位公章）二○○年月日附件：附件1物業(yè)主要設(shè)施設(shè)備的配置及說明一、給水、排水、排污設(shè)施設(shè)備配置狀況。二、供電、供氣設(shè)施設(shè)備配置狀況。三、垃圾處理設(shè)施設(shè)備配置狀況。四、小區(qū)出入口共計(jì)處；分設(shè)在路，路和路。五、小區(qū)智能化設(shè)備的配置。六、設(shè)施設(shè)備的主要技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)七、附件2物業(yè)公建配套設(shè)施及說明第四篇：如何制作物業(yè)管理招標(biāo)書如何制作物業(yè)管理招標(biāo)書招標(biāo)書是反映招標(biāo)理念、招標(biāo)重點(diǎn)的權(quán)威性文件，政策性強(qiáng)，要求文字準(zhǔn)確、內(nèi)容全面。目 前較為規(guī)范的招標(biāo)書主要包括四個(gè)方面：（一）目標(biāo)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況 1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺(tái)數(shù)與型號等。2．主要設(shè)備設(shè)施介紹。包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機(jī) 數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)等。3．提供的目標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。（二）物業(yè)管理內(nèi)容 1． 房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)、管理； 2． 公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理； 3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清 運(yùn)； 4． 公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理； 5． 安全護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理； 6． 公建配套設(shè)施（便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、區(qū)內(nèi)營業(yè)場所和文體活動(dòng)場所）的運(yùn)營管理； 7． 樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理； 8． 交通、車輛行駛和停泊管理； 9． 物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理； 10． 社區(qū)文化的開展； 11． 法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項(xiàng)。（三）有關(guān)事項(xiàng)的說明物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)說明。包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容： 1）物業(yè)管理范圍。指目標(biāo)物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)。中標(biāo)企業(yè)根據(jù)政府制定的當(dāng)?shù)匚?業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、條例及物業(yè)服務(wù)合同對上述區(qū)域及物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng) 營、自負(fù)盈虧。區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說明。2）管理期限與前期介入。應(yīng)明確中標(biāo)企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應(yīng) 明確定標(biāo)后中標(biāo)企業(yè)何時(shí)開始介入前期管理，項(xiàng)目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐 期應(yīng)付的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)在中標(biāo)后一個(gè)固定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商完畢，正式簽 定。3）物業(yè)管理用房。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，說明管理用房面積、位置以 及使用過程中的房租等情況。4）管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是招投標(biāo)關(guān)鍵項(xiàng)目。應(yīng)說明管理費(fèi)大致范圍或由投標(biāo)企業(yè)自行測算，說 明此項(xiàng)內(nèi)容的評分標(biāo)準(zhǔn)。最終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中 的報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。5）公用水電費(fèi)。包括共用機(jī)電設(shè)備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費(fèi)是否 另行撥付或在物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)算中體現(xiàn)，以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應(yīng)明確說明。6）清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)。應(yīng)說明此項(xiàng)服務(wù)的范圍、要求，特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排 及費(fèi)用也應(yīng)列明。7）物業(yè)管理酬金。一般按每年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總收入的 10%計(jì)提。8）機(jī)動(dòng)車輛管理。說明管轄區(qū)域機(jī)動(dòng)車輛出入口、停車場安排及停車收費(fèi)方面基本要求。9）維修資金。此項(xiàng)直接關(guān)系到物業(yè)管理預(yù)算和管理公司責(zé)任、義務(wù)，要明確說明，包括重 大維修改造的資金安排，設(shè)備設(shè)施維修安排、維修資金收支要點(diǎn)以及房屋、設(shè)備保修期內(nèi)的 保修費(fèi)責(zé)任單位等。10）商業(yè)用房。說明位置、面積、房租標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)歸屬、裝修檔次等。11）開辦費(fèi)問題。說明物業(yè)管理前期費(fèi)用、開辦費(fèi)用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應(yīng)說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。13）關(guān)于裝修管理要求。說明目標(biāo)物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。14）管理目標(biāo)及獎(jiǎng)懲辦法。招標(biāo)方對管理目標(biāo)的要求要明確提出，如業(yè)主客戶滿意率以及幾 年內(nèi)達(dá)到建設(shè)部何等級別的考評標(biāo)準(zhǔn)等。可以要求中標(biāo)單位交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。如達(dá)不到管理 目標(biāo)，可以少退或不退抵押金，如達(dá)到目標(biāo)，可以另行獎(jiǎng)勵(lì)。風(fēng)險(xiǎn)抵押金在管理期結(jié)束時(shí)應(yīng) 按同期銀行利率一并歸還本息。15）其它事項(xiàng)說明。如各類標(biāo)識、道閘、崗?fù)?、垃圾收集與中轉(zhuǎn)、大門、宣傳欄等一般應(yīng)由 建設(shè)單位配齊。中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中承諾的其它添置設(shè)施由投標(biāo)企業(yè)投資、落實(shí)。有關(guān)投標(biāo)事項(xiàng)的說明 1）索取資料、報(bào)名及入圍。應(yīng)說明報(bào)名時(shí)間與攜帶資料目錄、入圍通知的時(shí)間等。2）投標(biāo)書的制作、密封及呈交。說明投標(biāo)書呈交時(shí)間、份數(shù)、打印紙規(guī)格，還應(yīng)提供投標(biāo) 企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目授權(quán)委托書。對未中標(biāo)企業(yè)標(biāo)書如何退還亦應(yīng)列明。3）現(xiàn)場察看、答疑會(huì)。一般應(yīng)安排一至兩次針對目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)場察看及答疑會(huì)，說明具體 時(shí)間。4）開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。說明開標(biāo)時(shí)間、評分辦法，宣布定標(biāo)的時(shí)間、《中標(biāo)通知書》送達(dá)時(shí) 間以及物業(yè)服務(wù)合同簽定時(shí)間等。5）其它事項(xiàng)。應(yīng)明確要求投標(biāo)企業(yè)遵紀(jì)守法，公平、公正地參與競爭。對違紀(jì)違法行為將 予以處罰。應(yīng)公布投訴電話，接受社會(huì)各界監(jiān)督。（四）標(biāo)書、企業(yè)信譽(yù)、現(xiàn)場答辯項(xiàng)目標(biāo)書的項(xiàng)目及要求 1）投標(biāo)人情況。2）目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)總體策劃。應(yīng)包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標(biāo)、價(jià)格定位、實(shí)施措施等。3）組織結(jié)構(gòu)、職能分配、人員編制以及人員培訓(xùn)、管理。4）管理模式、工作計(jì)劃和物資裝備情況以入管理用房安排。5）管理規(guī)章制度（只列目錄）和和物業(yè)檔案資料的管理。6）各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施。?房屋及配套設(shè)施完好率 ?房屋零修、急修及時(shí)率 ?維修工程質(zhì)量合格率及回訪率 ?綠化完好率 ?清潔、保潔率 ?停車場完好率 ?公共設(shè)施設(shè)備完好率 ?主要機(jī)電設(shè)備完好率 ?治安案件發(fā)生率 ?火災(zāi)發(fā)生率 ?有效投訴率與處理率?管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 ?維修服務(wù)回訪率 ?業(yè)主滿意率 ?其它有關(guān)指標(biāo) 7）經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、管理費(fèi)和管理酬金標(biāo)準(zhǔn)。8）日常物業(yè)管理。應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、專項(xiàng)維 修資金使用以及公共設(shè)施管理等。9）機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的管理。包括日常維修計(jì)劃、應(yīng)急搶修方案、節(jié)能降耗措施等。10）便民服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。以上十個(gè)項(xiàng)目要求逐一列舉，體現(xiàn)全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)水平。企業(yè)信譽(yù)考評項(xiàng)目 主要由投標(biāo)人情況和已管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查兩個(gè)方面。投標(biāo)人情況包括管理規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng) 營狀況、管理機(jī)制、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等；服務(wù)質(zhì)量調(diào)查應(yīng)爭取靈活多 樣方式，實(shí)事求事地掌握投標(biāo)人物業(yè)管理真實(shí)水平?，F(xiàn)場答辯考評項(xiàng)目 一般要求投標(biāo)企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標(biāo)書陳述與答辯兩部分，陳述 一般不超過 15 分鐘，答辯時(shí)間控制 1525 分鐘之內(nèi)。總體評分說明 標(biāo)書評分時(shí)去掉最高分和最低分，信譽(yù)分和答辯分一般直接取平均分。三項(xiàng)內(nèi)容的權(quán)重可按 8:1:1 或 7::。近期有些可招標(biāo)單位為了增大投標(biāo)企業(yè)實(shí)際管理水平的考評分量，將權(quán) 重調(diào)整為 7:2:1 或 6:2:2。三、物業(yè)管理答辯、評標(biāo)會(huì)一般程序 在物業(yè)管理招投標(biāo)工作中，答辯、評標(biāo)會(huì)是整個(gè)活動(dòng)的重點(diǎn)和高潮，招投標(biāo)方傾情投入，社 會(huì)媒體全面報(bào)道，公證處進(jìn)駐現(xiàn)場，行業(yè)代表廣泛參與。答辯、評標(biāo)會(huì)是搞好招投標(biāo)活動(dòng)的 中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：（一）明確時(shí)間、地點(diǎn)。（二）參加人員： 目標(biāo)物業(yè)招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員； 評標(biāo)委員會(huì)委員（評委取五人以上，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于總數(shù)的三分之二）； 當(dāng)?shù)毓C處人員