上海地產(chǎn)市場(chǎng)與上市公司分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-09 09:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)和徐匯區(qū)，分別達(dá)到 22,300 平方米和 8,900 平方米。 供應(yīng)增大，但空置率也在下降 隨著三幢甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的完工入市， 2020 年第三季度是過(guò)去一年中甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)最多的一個(gè)季度。這三個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)分別是陸家嘴的花旗集團(tuán)大廈、人民廣場(chǎng)的都市總部大樓及長(zhǎng)寧區(qū)的龍之夢(mèng)大廈 (長(zhǎng)峰中心二期 )，共為市場(chǎng)帶來(lái)新增供應(yīng) 167,952 平方米?；ㄆ旒瘓F(tuán)大廈及都市總部大樓從本季度起開(kāi)始入駐租戶。相對(duì)于上?，F(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)來(lái)說(shuō)，這兩幢物業(yè)的品質(zhì) 極高，而且得益于此前大力度的市場(chǎng)預(yù)租推廣，已經(jīng)有 60%左右的面積都已經(jīng)租出。由本地開(kāi)發(fā)商巴鼎集團(tuán)開(kāi)發(fā)的花旗集團(tuán)大廈，約有 89,000 平方米的面積對(duì)外租售，目前已經(jīng)成交的主要租戶有花旗集團(tuán)、 Google,Linklaters 及拜爾。都市總部大樓是由臺(tái)灣開(kāi)發(fā)商多福房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，其辦公面積約有 40,952 平方米，目前成交的主要租戶包括，百事可樂(lè)、 DSM 及葛蘭素史克公司。 盡管 2020 年第三季度的新增供應(yīng)巨大，但由于市場(chǎng)持續(xù)活躍的預(yù)租，使得本季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均空置率仍然維持在較低的水平，與前 兩個(gè)季度沒(méi)有顯著變化約為%。在上海的幾個(gè)大型商務(wù)圈中，南京西路和淮海路區(qū)域的剩余供應(yīng)仍然最為緊張，其空置率至 9 月底分別達(dá)到 % 和 %。在人民廣場(chǎng)區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場(chǎng)緊張局面得到了暫時(shí)的緩解，其空置率至九月底小幅上升至 %。在浦東陸家嘴區(qū)域，匯亞大廈和花旗銀行大廈的強(qiáng)勁吸納量使得該區(qū)域的平均空置率小幅下降 個(gè)百分點(diǎn)，至九月底達(dá)到 %。 租金 /售價(jià) 2020 年第三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，雖然其增長(zhǎng)幅度有所放緩。截至九月底上海全市范圍內(nèi)，甲級(jí)寫(xiě) 字樓平均租金報(bào)價(jià)上漲 %，達(dá)到 /平方米 /月。雖然上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)依舊十分緊張，但是由于本季度許多早期物業(yè)中的很多租戶都紛紛搬走遷至品質(zhì)更好的新建物業(yè)，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均租金缺乏上漲動(dòng)力。另外，盡管人民幣匯率進(jìn)行了調(diào)整，但是許多寫(xiě)字樓仍延續(xù)使用美金作為租金報(bào)價(jià)單位，使得在轉(zhuǎn)換成人民幣的過(guò)程中減少了租金的漲幅。截至九月底上海超甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到 元 /平方米 /月。目前上海共有 14 幢超甲級(jí)寫(xiě)字樓，其品質(zhì)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，如：嘉華中心，來(lái)福士廣場(chǎng)和匯亞大廈等。 上海租 金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，其甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金水平較上季度分別上漲了 %達(dá)到 元 /平方米 /月，和 %達(dá)到 元 /平方米 /月。在陸家嘴，由于匯亞大廈和花旗集團(tuán)大廈建成入市并開(kāi)始入駐租戶，使得此區(qū)域本季度平均租金水平上漲 %達(dá)到 元 /平方米 /月。 在上海甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)，本季度平均銷(xiāo)售報(bào)價(jià)小幅下降 %達(dá)到 27,682 元 /平方米 一季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)平穩(wěn) 鑒于每年一季度是辦公樓租賃的淡季， 2020 年第一季度甲級(jí)辦公樓的平均空置率較2020 年第四季度有輕微上浮到 %。在６個(gè)主要的區(qū)域，靜安區(qū)的空置率最低僅為 %。以浦西和浦東來(lái)劃分的話，浦西為 %而浦東則為 %。浦西及浦東的實(shí)際租金分別為 1美元 /平方米 /天及 美元 /平方米 /天，有部分的落差。 高力國(guó)際最新的研究報(bào)告顯示， 2020 年僅有的三幢甲級(jí)辦公樓入市，帶來(lái)總計(jì) 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。而截至目前只有盧灣區(qū)的新茂大廈已經(jīng)完工并上市，給市場(chǎng)增添了。據(jù)了解，該樓由麥格里持有，目前已經(jīng)吸引了包括麥肯錫咨詢公司、百特醫(yī)療、 Lowe’ s、美國(guó) 希捷等大型公司的入住，新的甲級(jí)辦公樓非常吸引類(lèi)似的跨國(guó)公司的眼球，一旦投入市場(chǎng)就會(huì)被迅速搶占。 二、工業(yè)地產(chǎn) 上海工業(yè)地產(chǎn)連漲八季 跨國(guó)企業(yè)用戶為需求主力 上海 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)的平均售價(jià)和租金水平已連續(xù) 8 個(gè)季度保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。昨日最新發(fā)布的戴德梁行年度工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告指出，跨國(guó)企業(yè)用戶成為上海這場(chǎng)工業(yè)園區(qū)上揚(yáng)行情的最大推手。 2020 年底，上海工業(yè)土地價(jià)格上漲近 1/3，以 美元 /平方米的價(jià)格告收，比上一季度又微漲 美元 /平方米。戴德梁行工業(yè)投資部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，旺盛的需求之 下，工業(yè)土地供應(yīng)卻十分緊缺。租金也隨地價(jià)勁漲。截至 2020 年末，上海工業(yè)物業(yè)平均租金突破了1 元 /平方米 /天，其中張江和漕河涇的租金最高，已達(dá) 2 美元 /平方米 /天左右。 在工業(yè)廠房市場(chǎng)，盡管 2020 年供應(yīng)量并不低，但仍難滿足極大吸納量的市場(chǎng)需求。這使得空置量也在不斷降低。全年上海工業(yè)廠房空置面積僅 ，比上一年的 57 萬(wàn)平方米空置量下降了四成。 上海工業(yè)園區(qū)廠房持續(xù)增長(zhǎng)的需求來(lái)自于境內(nèi)外企業(yè)在滬不斷落地或升級(jí)的辦公需求。去年第四季度以來(lái)，跨國(guó)大用戶在上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的手筆不斷：陶氏化學(xué)公司 日前宣布將在張江高科技園區(qū)成立占地面積超過(guò) 65000 平方米的陶氏中心；荷蘭貯罐公司 Vopak 在上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)投資建設(shè) ，初期投資已達(dá) 億美元；全球知名軟件開(kāi)發(fā)商塞貝絲日前在張江高科技園區(qū)建立研發(fā)中心，計(jì)劃將全球 25%的研發(fā)力量集中于此。 三、高檔物業(yè)租賃市場(chǎng) 20
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