上海地產(chǎn)市場與上市公司分析報告(編輯修改稿)
2024-10-09 09:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)和徐匯區(qū)，分別達到 22,300 平方米和 8,900 平方米。 供應增大，但空置率也在下降 隨著三幢甲級寫字樓物業(yè)的完工入市， 2020 年第三季度是過去一年中甲級寫字樓新增供應最多的一個季度。這三個寫字樓物業(yè)分別是陸家嘴的花旗集團大廈、人民廣場的都市總部大樓及長寧區(qū)的龍之夢大廈 (長峰中心二期 )，共為市場帶來新增供應 167,952 平方米?；ㄆ旒瘓F大廈及都市總部大樓從本季度起開始入駐租戶。相對于上?，F(xiàn)有甲級寫字樓品質(zhì)來說，這兩幢物業(yè)的品質(zhì) 極高，而且得益于此前大力度的市場預租推廣，已經(jīng)有 60%左右的面積都已經(jīng)租出。由本地開發(fā)商巴鼎集團開發(fā)的花旗集團大廈，約有 89,000 平方米的面積對外租售，目前已經(jīng)成交的主要租戶有花旗集團、 Google,Linklaters 及拜爾。都市總部大樓是由臺灣開發(fā)商多福房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，其辦公面積約有 40,952 平方米，目前成交的主要租戶包括，百事可樂、 DSM 及葛蘭素史克公司。 盡管 2020 年第三季度的新增供應巨大，但由于市場持續(xù)活躍的預租，使得本季度上海甲級寫字樓市場的平均空置率仍然維持在較低的水平，與前 兩個季度沒有顯著變化約為%。在上海的幾個大型商務圈中，南京西路和淮海路區(qū)域的剩余供應仍然最為緊張，其空置率至 9 月底分別達到 % 和 %。在人民廣場區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場緊張局面得到了暫時的緩解，其空置率至九月底小幅上升至 %。在浦東陸家嘴區(qū)域，匯亞大廈和花旗銀行大廈的強勁吸納量使得該區(qū)域的平均空置率小幅下降 個百分點，至九月底達到 %。 租金 /售價 2020 年第三季度，上海甲級寫字樓平均租金報價繼續(xù)上揚，雖然其增長幅度有所放緩。截至九月底上海全市范圍內(nèi)，甲級寫 字樓平均租金報價上漲 %，達到 /平方米 /月。雖然上海甲級寫字樓供應依舊十分緊張，但是由于本季度許多早期物業(yè)中的很多租戶都紛紛搬走遷至品質(zhì)更好的新建物業(yè)，使得甲級寫字樓整體平均租金缺乏上漲動力。另外，盡管人民幣匯率進行了調(diào)整，但是許多寫字樓仍延續(xù)使用美金作為租金報價單位，使得在轉(zhuǎn)換成人民幣的過程中減少了租金的漲幅。截至九月底上海超甲級寫字樓平均租金達到 元 /平方米 /月。目前上海共有 14 幢超甲級寫字樓，其品質(zhì)已經(jīng)達到國際甲級寫字樓標準，如：嘉華中心，來福士廣場和匯亞大廈等。 上海租 金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，其甲級寫字樓平均租金水平較上季度分別上漲了 %達到 元 /平方米 /月，和 %達到 元 /平方米 /月。在陸家嘴，由于匯亞大廈和花旗集團大廈建成入市并開始入駐租戶，使得此區(qū)域本季度平均租金水平上漲 %達到 元 /平方米 /月。 在上海甲級寫字樓銷售市場，本季度平均銷售報價小幅下降 %達到 27,682 元 /平方米 一季度寫字樓市場平穩(wěn) 鑒于每年一季度是辦公樓租賃的淡季， 2020 年第一季度甲級辦公樓的平均空置率較2020 年第四季度有輕微上浮到 %。在６個主要的區(qū)域，靜安區(qū)的空置率最低僅為 %。以浦西和浦東來劃分的話，浦西為 %而浦東則為 %。浦西及浦東的實際租金分別為 1美元 /平方米 /天及 美元 /平方米 /天，有部分的落差。 高力國際最新的研究報告顯示， 2020 年僅有的三幢甲級辦公樓入市，帶來總計 萬平方米的新增供應。而截至目前只有盧灣區(qū)的新茂大廈已經(jīng)完工并上市，給市場增添了。據(jù)了解，該樓由麥格里持有，目前已經(jīng)吸引了包括麥肯錫咨詢公司、百特醫(yī)療、 Lowe’ s、美國 希捷等大型公司的入住，新的甲級辦公樓非常吸引類似的跨國公司的眼球，一旦投入市場就會被迅速搶占。 二、工業(yè)地產(chǎn) 上海工業(yè)地產(chǎn)連漲八季 跨國企業(yè)用戶為需求主力 上海 11 個主要工業(yè)區(qū)的平均售價和租金水平已連續(xù) 8 個季度保持增長態(tài)勢。昨日最新發(fā)布的戴德梁行年度工業(yè)地產(chǎn)市場研究報告指出，跨國企業(yè)用戶成為上海這場工業(yè)園區(qū)上揚行情的最大推手。 2020 年底，上海工業(yè)土地價格上漲近 1/3，以 美元 /平方米的價格告收，比上一季度又微漲 美元 /平方米。戴德梁行工業(yè)投資部有關(guān)負責人表示，旺盛的需求之 下，工業(yè)土地供應卻十分緊缺。租金也隨地價勁漲。截至 2020 年末，上海工業(yè)物業(yè)平均租金突破了1 元 /平方米 /天，其中張江和漕河涇的租金最高，已達 2 美元 /平方米 /天左右。 在工業(yè)廠房市場，盡管 2020 年供應量并不低，但仍難滿足極大吸納量的市場需求。這使得空置量也在不斷降低。全年上海工業(yè)廠房空置面積僅 ，比上一年的 57 萬平方米空置量下降了四成。 上海工業(yè)園區(qū)廠房持續(xù)增長的需求來自于境內(nèi)外企業(yè)在滬不斷落地或升級的辦公需求。去年第四季度以來，跨國大用戶在上海工業(yè)地產(chǎn)市場的手筆不斷：陶氏化學公司 日前宣布將在張江高科技園區(qū)成立占地面積超過 65000 平方米的陶氏中心；荷蘭貯罐公司 Vopak 在上海化學工業(yè)區(qū)投資建設(shè) ，初期投資已達 億美元；全球知名軟件開發(fā)商塞貝絲日前在張江高科技園區(qū)建立研發(fā)中心，計劃將全球 25%的研發(fā)力量集中于此。 三、高檔物業(yè)租賃市場 20
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