【文章內(nèi)容簡介】 b、行業(yè)壟斷競爭加劇，上下價(jià)格調(diào)整浮動(dòng)過大，企業(yè)尚未出現(xiàn)品牌影響力c、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 區(qū)域面狹窄，依賴金融產(chǎn)業(yè)，銀行信貸等成為唯一融資渠道，應(yīng) 多加開拓新經(jīng)濟(jì)方式d、房地產(chǎn)價(jià)格目前持續(xù)上漲e、局部泡沫型 經(jīng)濟(jì)逐漸蔓延開來（三）我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程據(jù)歷史記載，從 1958 年，土地收為國有，房地產(chǎn)買賣受到法律各項(xiàng)的阻礙，不得以經(jīng)濟(jì)交易等方式確立土地私有制度，房地產(chǎn)市場也于同年消失于世。 [1]國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸開始 蘇醒，具體包括三個(gè) 階段：精選資料可修改編輯第一階段： 1979 年至 1991 年。通 過 1980 年， 鄧小平同志的發(fā)表談話和后續(xù)相關(guān)條例、辦法的頒布，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場于 1991 年的下半年出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。第二階段： 1992 年至 1997 年。在 鄧小平同志南方談話后，中國的房地產(chǎn)市場開始迎來春天。第三階段：自 1998 年以來，國家大力提倡發(fā)展型產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策下，市場調(diào)研體系數(shù)據(jù)中得出，中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速崛起，并成功邁入快速化市場通道，逐步確立了中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場前景和社會(huì)方向。 [2]同時(shí)，積極引進(jìn)了 資源分配、銀行信貸等多種手段措施，運(yùn)用到該行業(yè)的市場建設(shè)。2022 年，行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)體系不斷加強(qiáng)完善，人均住房面積由最初的 17 平米，發(fā)展到30 多平米。 [3]在政府的鼓勵(lì)支持下發(fā)展，市 場開始出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)升溫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場便由此徹底蘇醒?？梢灶A(yù)測到在，房地產(chǎn)市場如今趨于白熱化階段，銷售的重點(diǎn)多為住宅和商業(yè)，在改善人民生活質(zhì)量和居住條件之后，實(shí)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)同步進(jìn)行，以 帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)共同增長為目標(biāo)，大力加強(qiáng)商業(yè)消費(fèi)和各項(xiàng)有形消費(fèi)。精選資料可修改編輯三、房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量影響因素分析（一）盈利質(zhì)量理論盈利質(zhì)量理論主要論述的是關(guān)于企業(yè)盈利水平和如何提高盈利質(zhì)量的問題，主要包括了四方面的內(nèi)容，如圖 1 所示。闡述盈利的真實(shí)性，可靠性。 這種表達(dá)方式論證的思想為在盈利質(zhì)量報(bào)表當(dāng)中所顯示出的數(shù)據(jù)即為該企業(yè)最真實(shí)的盈利反應(yīng)。闡述盈利的現(xiàn)金保障能力。該觀點(diǎn)指出只有獲得實(shí)在的現(xiàn)金利益，才能說明該公司的資金盈利情況。闡述盈利的穩(wěn)固性。重點(diǎn)表現(xiàn)在企業(yè)的盈利水平和增長速度能否保持在一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的水平，穩(wěn)定是基礎(chǔ)要素。兩個(gè)方式方法闡述思想。結(jié)合上述三點(diǎn)論證，一論企業(yè)是否有現(xiàn)金流入，二論企業(yè)盈利資金能否一直供應(yīng)充足。多個(gè)固定式業(yè)務(wù)帶來的盈利資金持久性更能展現(xiàn)企業(yè)資金的預(yù)測價(jià)值。偶然發(fā)生和不固定性的資金業(yè)務(wù)往往沒有預(yù)測價(jià)值。圖 1 盈利質(zhì)量的特征要素（二）盈利質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取盈利質(zhì)量盈利穩(wěn)定現(xiàn)金充足盈利增長盈利金額精選資料可修改編輯通過之前各項(xiàng)論證得出，判斷企業(yè)盈利質(zhì)量的優(yōu)良，在設(shè)計(jì)指標(biāo)選取時(shí)，著重 強(qiáng)調(diào)定量指標(biāo)為基本內(nèi)容，并且同時(shí)考慮諸多因素，具體包括：全面綜合性。盈利資產(chǎn)信息作為非商品，需要從多個(gè)角度入手，單從片面理解來看，并不能理解到各個(gè)方面的信息?？刹僮餍袨?。各項(xiàng)指標(biāo)中的公式和數(shù)據(jù)，都需要對(duì)應(yīng)相應(yīng)的計(jì)算方式。資金成本原則。在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)體系時(shí)，除了保 證評(píng)價(jià)結(jié)果的全面科學(xué)，也要考慮到評(píng)價(jià)的執(zhí)行成本。只有收益大于成本，才有執(zhí)行的必要。結(jié)合前人研究成果，本文從以下四個(gè)方面入手，分析相關(guān)的評(píng)價(jià)體系。設(shè)計(jì)盈利質(zhì)量穩(wěn)定指標(biāo)該指標(biāo)需要關(guān)注不同類型的盈利在企業(yè)盈利總額中所占的比重。設(shè)計(jì)盈利質(zhì)量增長指標(biāo)該指標(biāo)重點(diǎn)要分析上市企業(yè)的營業(yè)收入和利潤增長情況。設(shè)計(jì)企業(yè)現(xiàn)金充足指標(biāo)該指標(biāo)需要從財(cái)務(wù)報(bào)表、現(xiàn)金流量報(bào)表分析相關(guān)的現(xiàn)金流動(dòng)情況。設(shè)計(jì)盈利金額指標(biāo)該指標(biāo)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的盈利金額。綜合上述分析，構(gòu)建相關(guān)體系，如表 1 所示。表 1 盈利質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表 [4]指標(biāo) 具體名目 屬性 公式精選資料可修改編輯修正營業(yè)利潤貢獻(xiàn)率（X1） 正向指標(biāo) 修正的營業(yè)利潤貢獻(xiàn)率=修正的營業(yè)利潤/總利潤*100%每股凈資產(chǎn)（X2） 正向指標(biāo) 每股凈資產(chǎn)=凈資產(chǎn)/期末 總股本持續(xù)穩(wěn)定性每股未分配利潤（X3） 正向指標(biāo) 每股未分配利潤=期末未分配利潤/期末總股本營業(yè)收入增長率（X4） 正向指標(biāo) 營業(yè)收入增長率=（本期營業(yè)收入上期營業(yè)收入）/上期營業(yè)收入*100%成長性營業(yè)利潤增長率（X5） 正向指標(biāo) 營業(yè)利潤增長率=（本期營業(yè)利潤上期營業(yè)利潤）/上期營業(yè)利潤*100%營業(yè)利潤現(xiàn)金比率（X6） 正向指標(biāo) 營業(yè)利潤現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/扣除投資收益的營業(yè)利潤*100%現(xiàn)金保障性每股經(jīng)營現(xiàn)金（X7） 正向指標(biāo) 每股經(jīng)營現(xiàn)金=經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/期末總股本每股收益（X8） 正向指標(biāo) 每股收益=（凈 利潤優(yōu)先股股利）/期末總股本獲利性凈資產(chǎn)收益率（X9） 正向指標(biāo) 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/凈資產(chǎn)（三）上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量影響因素分析在閱讀相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)：致使企業(yè)盈利質(zhì)量優(yōu)良的原因既有客觀因素也有主觀因素。本文將從三個(gè)方面論證影響上市公司盈利質(zhì)量的主要因素，如圖 2 所示。精選資料可修改編輯微觀層a、企 業(yè)總資產(chǎn)。企業(yè)總資產(chǎn)的數(shù)量與盈利質(zhì) 量的優(yōu)良相互影響，相互制約。b、收入情況。一是現(xiàn)金流的基本情況，與 現(xiàn)金有關(guān)的資金質(zhì)量與收入的多少也有著直接聯(lián)系。二是企業(yè)日常業(yè)務(wù)的收入是否是含有固定業(yè)務(wù)的明確性。c、企 業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿。固定的 業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的收入對(duì)企業(yè)的盈利資金有所影響，反映出企業(yè)業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)性大小，主要通過杠桿系數(shù)來衡量被稱之為經(jīng)營業(yè)務(wù)杠桿。中觀層主要是指財(cái)務(wù)所運(yùn)用的財(cái)務(wù)政策和采用的資金方式。宏觀層通過宏觀層面表示，導(dǎo)致企業(yè)資金盈利情況發(fā)生變化的是企業(yè)財(cái)務(wù)所遵循的資金準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)所使用的財(cái)會(huì)政策是對(duì)企業(yè)資金盈利有著最直接的影響。上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量的影響因素微觀 中觀 宏觀會(huì)計(jì)制度、準(zhǔn)則會(huì)計(jì)經(jīng)營策略收入情況公司治理模式、盈余分析模式資產(chǎn)情況會(huì)計(jì)杠桿精選資料可修改編輯圖 2 上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量的影響因素精選資料可修改編輯四、上市公司盈利質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)模型與實(shí)證分析（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)描述統(tǒng)計(jì)性分析從初始階段發(fā)展到現(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)行業(yè)形成了一定的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)， 積累了一定的行業(yè)數(shù)據(jù)。特別是關(guān)于評(píng)價(jià)行業(yè)盈利質(zhì)量方面，也積累了相對(duì)充足的歷史數(shù)據(jù)。為了能夠更加客觀、詳實(shí)地分析該行業(yè)的基本狀況。本文在選取數(shù)據(jù)時(shí)，依照減少干擾，抓住主要因素的原則，從盈利 風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，以該行業(yè)發(fā)展水平接近的企業(yè)為代表，選擇其發(fā)展盈利數(shù)據(jù)，作為行業(yè)狀況分析的數(shù)據(jù)庫。因此，為了體現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，減少分析誤差，本文選取了20222022 的上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)，來分析該方面的主要內(nèi)容。通過選取該行業(yè)中比較有代表性的企業(yè)，如萬科、保利、北京城建等公司的盈利數(shù)據(jù)信息，套用盈利質(zhì)量指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，從直觀角度反映該行業(yè)的盈利質(zhì)量狀況，分析結(jié)果如表2所示。表2房地產(chǎn)行業(yè)的盈利指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)盈利質(zhì)量指標(biāo)數(shù)量（N） 最小值（min）最大值（max）均值（mean）X1 40 X2 40 X3 40 X4 40 X5 40 X6 40 X7 40 X8 40 X9 40 從表 2 可知，在分析期間內(nèi)，我國房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)利潤增長率與營業(yè)利潤現(xiàn)金比率兩大指標(biāo)的差異較大，反映了該行業(yè)的業(yè)績指標(biāo)波動(dòng)較為頻繁。由于采取策略、競爭能力不同，不同企業(yè)在面臨同等精選資料可