【文章內(nèi)容簡介】 質(zhì) 人口總量是產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)，但并不簡單等于購買力，必須有社會整體經(jīng)濟(jì)能力和家庭經(jīng)濟(jì)能力的必要條件，才可能實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的 22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)必然也是全市中上游水準(zhǔn)。 商業(yè)購買力 有人口基數(shù)的支撐，家庭年收入平均約 5 萬元，其購買力強(qiáng)度，在深圳特區(qū)內(nèi)應(yīng) 屬中上水平。 消費(fèi)質(zhì)量及品位 消費(fèi)質(zhì)量和品質(zhì)，取決于兩個方面，經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和文化素質(zhì)。由于南山區(qū)是以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高教科研機(jī)構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購買品位”也應(yīng)該較高。 需求趨勢 （ 1）新增人口 由于南山目前的可開發(fā)用地有效供應(yīng)，是特區(qū)內(nèi)最多的（包括正在實施的填海用地），南山的城建強(qiáng)度將是深圳特區(qū)內(nèi)最大的。所以，大量的新住宅區(qū)建設(shè)、高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展、高教科研基地的不斷壯大，將使人口產(chǎn)生較大的增長，即不可避免地擴(kuò)大了“產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)”。南山經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購買力”起著推動作用。 （ 2）需求趨勢 需求總量不斷擴(kuò)大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。 （四）南山區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析 從供應(yīng)總量看：供應(yīng)總量大，應(yīng)形成商業(yè)特色。 截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾 10 多萬平方米，截止到20xx年底商業(yè)物業(yè)空置總量達(dá) 萬平方米，二項相加南山近期的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將近 30 余萬平方米。南山區(qū)居住人口 50 萬，人均商業(yè)用房 平方米，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來的發(fā)展?jié)摿薮螅F(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 租金 （元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 保利城 花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 一層： 31000 二層： 25000（預(yù)計） 一層： 150200（預(yù)計） 二層： —— 中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、體育用品、兒童用品及音像制品等 友誼城 百貨 青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層： 36000 二層： —— —— —— —— 西海灣 花園 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層： 28000 臨創(chuàng)業(yè)路； 25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食 天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 9300 一層： 220xx25000 二層： 11000 —— 化妝品、首飾、高級服裝、皮具、運(yùn)動休閑用品等 —— 本項目 后海路與環(huán)西路交匯處 10000 —— —— —— —— 南山商業(yè)文化中心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 租金 （元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 海洋之心 創(chuàng)業(yè)路 與后海路交匯處 —— —— —— —— 20xx 年8 月始出租 都市本色 四達(dá)大廈 南油大道西、粵海路北 3500 —— —— —— 20xx 年底發(fā)售 南景苑 桃園路 與常興路交匯處 10000 一層： 320xx 二層： 20xx0 三層： 14000 四層： 10000 —— 以兒童、文體、休閑用品為主題 —— 常興廣場 桃園路 與常興路交匯處 —— —— —— —— 萬佳 百貨 順電家居 廣場 東濱路 4500 —— 一層： 100110 二層： 8090 三層： 4050 一樓：廚具、小型家電、潔具 二樓：布藝及燈飾 —— 萬豪 商業(yè)城 南油大道 30000 一層： 20xx0 起 二層： 15000 三層： 120xx 一層： 200 二層： 150 三層： 100 潔具、廚具、布匹 已售磬 南油佳騰電器城 南油大道 3000 —— 一層： 118138 二層： 108 三層： 58 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 —— 從規(guī)?？矗褐行∫?guī)模商業(yè)物業(yè)比重大。 南山現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)面積一般在 20xx 平方米到 30000 平方米，中小規(guī)模比重大。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在 1000平方米以上的有保利城花園商場、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園 商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場及星海名城二期商場等十幾家，大都定位于主題商場，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費(fèi)群。 本區(qū)域在深圳市全年的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成比例看：南山商業(yè)物業(yè)在深圳商業(yè)物業(yè)中占重要地位。 南山區(qū) 20xx 年商業(yè)物業(yè)施工面積占全市 %，新開工面積占全市的 %，竣工面積占全市的 %，樓花銷售面積占全市的 %。數(shù)據(jù)表明南山商業(yè)物業(yè)已成為深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。 從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通 干線分布的特征。 南山區(qū)現(xiàn)已形成以人人樂、沃爾瑪為中心的蛇口南油商圈；以家樂福、愉康商城為中心的南山商圈，它們是南山區(qū)目前發(fā)育較為成熟的繁華商業(yè)區(qū)。其他商業(yè)沿交通干線分布。 從城市規(guī)劃的發(fā)展看：城市規(guī)劃帶活南山房地產(chǎn)，更帶旺南山商業(yè)物業(yè)。 深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。而南山房地產(chǎn)市場整體的火爆則直接成為南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的動力。 從購物的區(qū)域選擇看：由市區(qū)異地化購物向南山區(qū)本地化購物轉(zhuǎn)變。 由于南山商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加及大量主題商場的開業(yè)等， 使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門現(xiàn)象、福田華強(qiáng)北現(xiàn)象有望再現(xiàn)南山。南山居民購物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購物向南山本地化購物的重大區(qū)域性改變。 從商業(yè)輻射范圍看：除南山半島外還輻射科技園、西麗及寶安區(qū)。西部通道的開通，將吸引部分港人來南山購物。 南山近幾年已形成沃爾瑪、家樂福、人人樂等幾大商場為龍頭的成熟大商圈。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。加之南山半島與上述周邊地區(qū)便利的交通，南山半島的商業(yè)將輻射上述周邊地區(qū)。 西部通道的建成將吸引港人來南山置業(yè)。深港兩地 的物價差異和南山購物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來南山購物。 南山區(qū)商業(yè)用房價格指數(shù)02004006008001988 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx指數(shù) （四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對比評價 商業(yè)物業(yè)的供給能力和購買力的比較（ 20xx 年）。 區(qū)域 項目 南山 福田 羅湖 人口比較 萬人 萬人 萬人 商業(yè)用房施工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 23% 商業(yè)用房竣工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房空置率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房銷售率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 比較之后說明了南山區(qū)的商業(yè)供給狀況：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與羅湖、福田相差不大，但商業(yè)發(fā)展不足，可從商用房的施工面積、竣工面積所占比例（很小）看出。而商用房的空置率較小、銷售率較高，正反映了南山的商業(yè)供給需求，比其他兩區(qū)要強(qiáng)勁。 商業(yè)供給的競爭 南山商業(yè)供給進(jìn) 入較高層次，這可以從沃爾瑪、人人樂的營業(yè)規(guī)模、購物環(huán)境、品種數(shù)量、商品檔次，獲得強(qiáng)烈感受，甚至超過羅湖、福田的標(biāo)準(zhǔn)。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營，南山仍然落后于羅湖、福田。 商業(yè)的市場需求 南山商業(yè)需求旺盛。由于南山地區(qū)的產(chǎn)業(yè)代表了深圳地區(qū)的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭很好，新住宅區(qū)建設(shè)進(jìn)入新的高潮期。因此，具有良好經(jīng)濟(jì)素質(zhì)的人口正在快速增長，這必然產(chǎn)生新的需求，加之原有未被滿足的（到區(qū)域外實現(xiàn)消費(fèi)需要的）購買力，南山的商業(yè)需求在近年內(nèi)將有超過羅湖、福田的勢頭。 消費(fèi)者的需求品位 由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對購物環(huán)境 要求更高和對商品的風(fēng)格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價值。并隨交通環(huán)境改善和大批白領(lǐng)家庭入住南山，南山區(qū)消費(fèi)者需求品位會更高。目前南山的消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)與羅湖、福田相比也許不是最高的。 結(jié)論： 南山商業(yè)市場的“近期供給空隙”表現(xiàn)為： 商品品種：生活功能、中高檔次、高品位、特色鮮明的商品。 經(jīng)營方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。 第二章 項目分析 一、項目概況 （一）項目所在片區(qū)概況 自從濱海大道開通以后，大大縮短了南山到市中心的距離，也使沉寂多年的南山商業(yè)文化中心區(qū)逐漸成為深圳 樓市的新熱點(diǎn)。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于深圳大學(xué)南側(cè)，北以學(xué)府路為界，南至創(chuàng)業(yè)路與南油片區(qū)，西接南油大道，東至后海濱路。如今，隨著保利城、天悅園等項目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項目的動工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設(shè)進(jìn)入了高潮。 南山商業(yè)文化中心占地 151 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 243 萬平方米，是未來特區(qū)西部的核心地帶。該區(qū)建設(shè)以沿東西軸線兩側(cè)為大型公共配套設(shè)施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。 （二）項目概述 地理概況 本項 目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，總占地面積為 萬平方米，總建筑面積約為 萬平方米，分兩期開發(fā)。地塊南面為 30 米寬的環(huán)南路，北面為 30 米寬的龍崗路，西面為 20 米寬的環(huán)西路，而東面則為 50 米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。 項目基本指標(biāo) 占地面積（ ㎡） 建筑面積（ ㎡） 建筑層數(shù) 樓 體 3． 3 萬 11 萬（商鋪 1萬 ） 1— 4 棟（ 22 層） 6 棟（ 17 層） 8 棟（ 15 層） 8 棟塔樓 周邊配套 （ 1）位于本項目的西側(cè)分布著海雅百貨和即將進(jìn)駐保利城花園的友誼城 百貨。友誼城占地面積達(dá) 120xx 平方米，主要經(jīng)營時尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。此外，人人樂購物商場、蛇口沃而瑪和家樂福南頭店等大型商場和超市離本項目所在片區(qū)也不遠(yuǎn)。在項目的南側(cè)，是遠(yuǎn)近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。 （ 2）西側(cè)正對著本項目的地塊是規(guī)模宏大的南山書城，建成后的規(guī)模（ 3 萬 ㎡ ）將不亞于福田區(qū)的書城。 （ 3）項目周圍大、中、小、幼各級學(xué)校一應(yīng)俱全，構(gòu)成了南山獨(dú)有的“四級立體”教育體系。 二、項目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢 住宅部分 長城品牌優(yōu)勢 本項目是深圳老牌的地產(chǎn)企業(yè) —— 長城地產(chǎn)進(jìn)駐 南山開發(fā)的首個地產(chǎn)項目。 （ 1）長城地產(chǎn)曾成功開發(fā)了長城公寓、長怡花園、長豐苑、長城盛世花園等一系列地產(chǎn)項目，并在樓盤推廣階段較短時間內(nèi)創(chuàng)造了 100%的銷售率而產(chǎn)生良好的口碑。 （ 2）長城地產(chǎn)在工程方面更是有口皆碑，注重產(chǎn)品質(zhì)量的同時，也在拓展產(chǎn)品品牌。通過與國際地產(chǎn)的合作，使長城品牌從資源優(yōu)勢導(dǎo)向、建筑優(yōu)勢導(dǎo)向、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)勢導(dǎo)向最終轉(zhuǎn)向品牌創(chuàng)新導(dǎo)向。 （ 3）此次長城地產(chǎn)挺進(jìn)南山，為其鞏固品牌和向外擴(kuò)張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長城品牌從本地化最終走向國際化。 國際大師作品 —— 品質(zhì)優(yōu)勢 長城地產(chǎn)首度與國際 大師 —— 巴馬丹拿強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引入國際先進(jìn)的設(shè)計理念，擬打造國際化的社區(qū)品牌。 建筑設(shè)計：世界著名的巴馬丹拿 建筑施工單位：深圳市金眾集團(tuán) 濱海大道門戶區(qū)域和交通位置優(yōu)勢 本項目位于濱海大道與后海大道交匯處的西南方，道路交通極為便利，是濱海大道的門戶。 步行商業(yè)街優(yōu)勢 小區(qū)內(nèi)步行商業(yè)街的設(shè)立創(chuàng)意獨(dú)特，將為居民提供購物、休閑、娛樂為一體的休閑場所，從而使本項目更增魅力。步行街既是小區(qū)業(yè)主購物的場所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動的場所，是小區(qū)配套的延續(xù)。 環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢 本項目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū) ，加上邀請了國際著名機(jī)構(gòu)參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計，因此整個項目將體現(xiàn)高水準(zhǔn)、國際化的規(guī)劃特點(diǎn)，著重體現(xiàn)商業(yè)與文化共存的生活氛圍。鑒于此，項目的配套設(shè)施將包括步行商業(yè)街、青少年活動中心、幼兒園、人工湖和游泳池。 工程形象優(yōu)勢 在工程進(jìn)度方面，長城地產(chǎn)總是領(lǐng)先一步。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上以驚人的速度完成整個工程建設(shè)，創(chuàng)造了獨(dú)一無二的“長城速度”。 升值潛力優(yōu)勢 濱海大道的開通、西部跨海大橋的修建以及南山商業(yè)文化中心的崛起，使本項目極具升值潛力。 項目設(shè)計的均好性 從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，長城地產(chǎn)將引 進(jìn)國際先進(jìn)的設(shè)計理念，使本項目能夠融合現(xiàn)代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。 具體表