【正文】 “國際城市村與國際生活港”主題研討會 結合市場現(xiàn)有“國際城市村”的概念召開上述研討會，推廣以“海印長城”為代表的整個深圳灣濱海社區(qū)。 “國際可持續(xù)發(fā)展國際住區(qū)標準”小區(qū)概念 繼我公司為“世紀村”導入《國際文明居住標準》引起市場極大轟動后，在本項目中，結合長城地產雄厚實力和良好品牌，開展“國際可持續(xù)發(fā)展住區(qū)標準”討論，并使之成為目前引導大型地產項目開發(fā)的先進模式，其住區(qū)標準成為消費者選擇大型樓盤必須首先考慮的基本條件。 不足 品牌內涵豐富程度不夠 長城地產目前是以穩(wěn)健為市場主要形象，以穩(wěn)定的深圳家庭為主要目標市場，開發(fā)營銷中較少新理念應用和炒作等。 “家庭主 婦型”的女性階層（如“師奶”）： 年齡在 4060 歲之間，有一定積蓄（如私房錢），但來之不易。 （ 2）室內營造特色主題街 —— 內行商業(yè)街 整個內行商業(yè)街在推廣上加以引導，使內部通道成為人流主通道，并形成幾條專題購物、休閑街區(qū)，并以國外著名商業(yè)街命名，如： 酒吧、咖啡館休閑街 命名為戴麗絲廣場（啤酒節(jié)圣地） 禮品、花店、香水街 命名為阿斯麥爾街（世界著名花市） 時裝、藝術街 命名為愛 琴路（希臘文明、美學發(fā)源地） 以及家居、生活名品街 步行街完工時間 開盤時部分完成，一期入伙時完成南側街和中庭廣場，二期入伙時開業(yè)。地面鋪設藝術造型的彩色磚，并形成一道風景線。 （二）商業(yè)整體定位 商業(yè)整體定位 城市次（新）中心并輻射深圳市、以滿足居民日常需求的、中高檔國際品牌、休閑購物步行街 商業(yè)理念定位 深圳市首條異國風情的、開放式、休閑購物步行街 商業(yè)宣傳定位 海印長街 — 深圳新外灘 海印長街 — 天上的街市 海濱的故事 海印長街 — 深圳的歐洲街 開放的動感城 闡述： （ 1）突出獨有的國際風情步行街特征 （ 2）宣染含有較好游覽題材的開放性商業(yè) （ 3）為商業(yè)的銷售服務，并為今后的經營定下基調 商業(yè)步行街設置 大型住區(qū)商業(yè)街為本項目的重點和難點，在本區(qū)域和周邊區(qū)域近期有大量商業(yè)上市，因此，只有特別注意本項目商業(yè)的超前規(guī)劃和特色營造，才能順利的銷售和保證經營中業(yè)主利益的。 廣告畫面以大海為背景，以海印長廊國際步行商業(yè)街景和小區(qū)局部立面為近景，可采用黑白畫面，以增強歷史感和藝術感染力。可持續(xù)發(fā)展的觀念，首先是通過市場細分確定產品的市場區(qū)隔和相應的目標群體，以使小區(qū)形成“物以類聚，人以群分”的社會階層特色。 在規(guī)劃設計時，就要事先考慮到某些空間和局部形態(tài)的可更改性和多功能性，以及在總體格局和基本格調保持不變的情況下，充分留有簡便易行的改、擴建的余地。 中文名字明顯不同于深圳傳統(tǒng)地產策劃手法，別致、響亮，有極大的想象空間。長城人在對市場進行充分論證的基礎上，從互補的角度，做好本項目的功能分區(qū)，促使本區(qū)域、甚至是南山片區(qū)的商業(yè)市場氛圍盡快成熟起來。如青春家園是三座大廈的連體商業(yè)裙樓，海岸明珠是一層商鋪，保利城的西南和西北是大廈的商業(yè)裙樓，南面是小高層住宅下的商鋪。 在上述項目中，蔚藍海岸二期和招商海月二期 晴海洲及陽光棕櫚園。 商業(yè)部分 南山商業(yè)處于新的競爭起點 濱海大道通車、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來了極大的發(fā)展機會，使南山商業(yè)處于新的競爭起點。 近期公交便利度不夠 本項目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車到達，新片區(qū)尚未形成公交網，短 期內對居民到達本片區(qū)有一定的影響。 項目設計的均好性 從目標客戶的需求出發(fā)，長城地產將引 進國際先進的設計理念，使本項目能夠融合現(xiàn)代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。 建筑設計：世界著名的巴馬丹拿 建筑施工單位：深圳市金眾集團 濱海大道門戶區(qū)域和交通位置優(yōu)勢 本項目位于濱海大道與后海大道交匯處的西南方，道路交通極為便利，是濱海大道的門戶。 （ 2）西側正對著本項目的地塊是規(guī)模宏大的南山書城，建成后的規(guī)模（ 3 萬 ㎡ ）將不亞于福田區(qū)的書城。該區(qū)建設以沿東西軸線兩側為大型公共配套設施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。并隨交通環(huán)境改善和大批白領家庭入住南山，南山區(qū)消費者需求品位會更高。 區(qū)域 項目 南山 福田 羅湖 人口比較 萬人 萬人 萬人 商業(yè)用房施工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 23% 商業(yè)用房竣工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房空置率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房銷售率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 比較之后說明了南山區(qū)的商業(yè)供給狀況：一是經濟發(fā)展與羅湖、福田相差不大，但商業(yè)發(fā)展不足，可從商用房的施工面積、竣工面積所占比例（很?。┛闯?。 從商業(yè)輻射范圍看：除南山半島外還輻射科技園、西麗及寶安區(qū)。 南山區(qū)現(xiàn)已形成以人人樂、沃爾瑪為中心的蛇口南油商圈；以家樂福、愉康商城為中心的南山商圈，它們是南山區(qū)目前發(fā)育較為成熟的繁華商業(yè)區(qū)。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 租金 （元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 保利城 花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 一層： 31000 二層： 25000（預計） 一層： 150200（預計） 二層： —— 中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、體育用品、兒童用品及音像制品等 友誼城 百貨 青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層： 36000 二層： —— —— —— —— 西海灣 花園 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層： 28000 臨創(chuàng)業(yè)路； 25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食 天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 9300 一層： 220xx25000 二層： 11000 —— 化妝品、首飾、高級服裝、皮具、運動休閑用品等 —— 本項目 后海路與環(huán)西路交匯處 10000 —— —— —— —— 南山商業(yè)文化中心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 租金 （元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 海洋之心 創(chuàng)業(yè)路 與后海路交匯處 —— —— —— —— 20xx 年8 月始出租 都市本色 需求趨勢 （ 1）新增人口 由于南山目前的可開發(fā)用地有效供應，是特區(qū)內最多的（包括正在實施的填海用地），南山的城建強度將是深圳特區(qū)內最大的。 （三）南山區(qū)商業(yè)需求分析 購買力 （ 1）產生需求的基礎 —— 人口總量 南山區(qū)商業(yè)人口超過 50萬人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網相隔，因此，南山可以產生較為獨立的“區(qū)域市場”。 深圳市未來的教育、科研開發(fā)等獨特的新興產業(yè)，也將無可避免地要以南山為重 鎮(zhèn)：大學、產學研基地、大企業(yè)的新產品研發(fā)基地等，已經處于政府強力推動發(fā)展之中。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學、中學、公交車站以及為居民提供服務的商業(yè)設施，規(guī)劃服務人口 萬人。 第三競爭圈： 第三競爭圈 是指分布于深圳灣填海區(qū)以及 高新園區(qū) 的大型且有較高質素的樓盤，包括世紀村 2 期、美廬錦園、陽光帶 第二競爭圈： 第二競爭圈 是指以后海路為核心，分布于其周圍的正在銷售或近年內即將開發(fā)的樓盤，包 括佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花園、創(chuàng)世紀濱?；▓@ 3 期、西海灣花園、青春家園、海洋之心、海洋星苑、星海名城 2 期以及方興達地產項目等等。 （一）本項目按競爭性可分為三個競爭圈： 第一競爭圈： 第一競爭圈 是指以南山商業(yè)文化中心為主以及分布于其周圍的“同類、同質”樓盤，包括蔚藍海岸二期、招商 海月二期西部開發(fā)主要集中在濱海大道以北及南油大道、龍崗路、環(huán)西路、創(chuàng)業(yè)路包圍的本項目所處的地區(qū)。其中后海路、北環(huán)路、后海濱路、環(huán)南路包圍的地區(qū)為南山文化中心的核心區(qū)，主要功能為商業(yè)、辦公、文化用地。 二、南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)房地產市場分析 （一）區(qū)域概況 交通條件 南山商業(yè)文 化中心區(qū)及后海片區(qū)交通體系日益健全。 1996 年至 20xx 年南山區(qū)商品房銷售狀況如下圖所示： 南山區(qū)（1 9 9 6 2 0 0 0 年）商品房銷售面積 0501001501996 1997 1998 1999 20xx單位：萬m2 （ 1）南山區(qū)熱點區(qū)域 南山商業(yè)文化中心、后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、深圳灣填海區(qū)、蛇口 （ 2）南山區(qū)熱點區(qū)域商品房特征 ① 主力戶型基本上為二房二廳的和三房二廳，建筑面積分別為 7085 平方米和 100120 平方米，目標客戶以南山區(qū)工作的人士、福田區(qū)和羅湖區(qū)首次置業(yè)或投資目的占多數(shù)。 南山區(qū)房地產市場具以下總體特征： 供應增量高，且以住宅物業(yè)為主。 總面積： 全區(qū) 平方公里。公司認為客戶 本身會是房地產價值的重要構成因素。有效地分析競爭者和引導競爭者是 3C2P 模型的第三資源。傳統(tǒng)的營銷理念，視 競爭為不利和威脅點。 Partner（伙伴）： 伙伴是指與發(fā)展商共同完成產品策劃和生產、經營、服務的專業(yè)協(xié)作方，如策劃機構、建筑師、怡景師、廣告設計師、物業(yè)管理人、按揭銀行等。公司公司力圖徹底擺脫目前單一項目產品概念地產營銷方式，以發(fā)展商品牌、合作伙伴品牌、競爭新概念、項目優(yōu)勢特征和優(yōu)質客戶效應的多重資源互動式推廣，以達成短期內項目的市場品牌和競爭力的快速提升，最終營造優(yōu)質的市場，以達成對開發(fā)商的增值服務，甚至達成市場“井噴”效應。公司認為現(xiàn)代房地產的價值是一種復合價值，其影響因素包括發(fā)展商、伙伴、競爭者、產品和顧客等五大要素。由于公司的開發(fā)區(qū)域過于集中、市場推廣低調謹慎。因此伙伴資源是 3C2P 模型中的第二資源。但是海印長城由于地處南山商業(yè)文化中心區(qū)居住區(qū)開發(fā)最密集的地段，無疑在 20xx 的市場將面臨直接的市場競爭。 公司認為海印長城是長城地產的準備最充分、規(guī)模最適中、專業(yè)投入最大，也是均好性最突出的產品，具有非常大的市場競爭力。由于項目供應量較大，應突破南山區(qū)域，延伸至寶安、福田、羅湖和香港等較大的市場空間。 20xx年規(guī)劃人口 萬。 20xx 年，南山區(qū)全年銷售已竣工商品房面積為 萬平方米，占全市銷售已竣工面積的 %。 最具競爭性的市場已從本區(qū)需求轉為本市和少量外銷需求，且以消費性需求為主。 區(qū)域規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。海濱城（ 32 萬 ㎡ ）、勁力地產海岸明珠（ 萬 ㎡ ）、觀海臺花園（ 13 萬 ㎡ ）、漾日灣畔（ 15 萬 ㎡ ）、鼎太項目（ 30 萬 ㎡ ）、佳嘉豪苑及本項目（ 20萬 ㎡ ）等。 商業(yè)價值看好 本區(qū)域發(fā)展商紛紛看好商業(yè)裙樓價值，在規(guī)劃中盡量體現(xiàn)商業(yè)優(yōu)先原則，大力發(fā)展商鋪裙樓，尤其保利城花園（ 萬 ㎡ ）、天悅園（ 萬 ㎡ ）、西海灣花園（ 萬 ㎡ ）、長城地產本項目（ 1 萬 ㎡ ）、青春家園（ 萬 ㎡ ）、海洋之心（僅出租）以及海岸明珠等中大型的商業(yè)規(guī)劃既利于商 業(yè)的“成行成市”的培育，又直接構成對本項目的競爭。主力戶型主要為 三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)， 建筑面積分別為 90126平方米、 7086 平方米 ，平面住宅均價 55006200 元 /平方米。 平面住宅均價 45006000 元 /平方米。以華僑城片區(qū)的美廬錦園為例，其主力戶型主要為 三房二廳二衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）、二房二廳一衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）， 建筑面積分別為 平方米、 平方米， 平面住宅均價 6200 元 /平方米左右甚至更高。 （ 2）產業(yè)優(yōu)勢 深圳經濟的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國一倍的經濟增長率，更表現(xiàn)在它的產業(yè)優(yōu)勢：即高新技術產業(yè)產值的強勁增長，其高新技術產品產值（ 420 億），已占工業(yè)總產值的 50%，這是全國其他大中城市所無法比擬的。 商品品種總量 商品品種的豐富程度有限，比起華強北、東門等地，品種總量尚須進一步增加。 消費質量及品位 消費質量和品質，取決于兩個方面，經濟素質和文化素質。 截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾 10 多萬平方米，截止到20xx年底商業(yè)物業(yè)空置總量達 萬平方米，二項相加南山近期的商業(yè)物業(yè)供應量將近 30 余萬平方米。 南山區(qū) 20xx 年商業(yè)物業(yè)施工面積占全市 %，新開工面積占全市的 %，竣工面積占全市的 %，樓花銷售面積占全市的 %。 從購物的區(qū)域選擇看：由市區(qū)異地化購物向南山區(qū)本地化購物轉變。 西部通道的建成將吸引港人來南山置業(yè)。由于南山地區(qū)的產業(yè)代表了深圳地