【正文】 力發(fā)展商鋪裙樓，尤其保利城花園（ 萬 ㎡ ）、天悅園（ 萬 ㎡ ）、西海灣花園（ 萬 ㎡ ）、長城地產(chǎn)本項目（ 1 萬 ㎡ ）、青春家園（ 萬 ㎡ ）、海洋之心（僅出租）以及海岸明珠等中大型的商業(yè)規(guī)劃既利于商 業(yè)的“成行成市”的培育，又直接構(gòu)成對本項目的競爭。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮? 本區(qū)域建設(shè)作為南山第一形象工程，尤其片區(qū)內(nèi)及后海片區(qū)住宅的大幅供應(yīng)以及本區(qū)域商業(yè)環(huán)境的培育，該區(qū)未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿φT人。 三、南山區(qū)競爭性樓盤分析 目前，南山房地產(chǎn)市場上于本項目“同類、同質(zhì)、同區(qū)”的樓盤，雖在本項目上市時部分已銷售完畢，但消耗本項目的部分目標客戶群，故可視為競爭樓盤。 （一）本項目按競爭性可分為三個競爭圈： 第一競爭圈： 第一競爭圈 是指以南山商業(yè)文化中心為主以及分布于其周圍的“同類、同質(zhì)”樓盤，包括蔚藍海岸二期、招商 海月二期晴海洲、陽光棕櫚園、漾日灣畔、鼎太項目等。其周邊生活娛樂配套設(shè)施日趨完善，人人樂、沃爾瑪、家樂福、海雅百貨、 順電南油店、風華劇院、四海公園、南山郵局、 東華假日酒店、唐人食街、肯德雞 等分布其中；趨于成熟的生活片區(qū)及山、海、林風景是該片區(qū)樓盤的房地產(chǎn)主要銷售熱點。 該類型主要樓盤分析： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價 （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展 商 性質(zhì) 備注 蔚藍海岸 二期 258906 2167 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 100126 138154 6200 50% 卓越 地產(chǎn) 小高層及高層純住宅 招商海月 晴海洲 22 余萬 1227 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 7086 98120 140160 多層： 5500 小高層： 5800 —— 招商 地產(chǎn) 多層及小高層住宅 陽光 棕櫚園 萬 1114 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 91113 5000 （預(yù)計） —— 中海 地產(chǎn) 高層 預(yù)計與長城項目同期上市 漾日灣畔 20 多萬 1500左右 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 90120 未定 未售 國基 地產(chǎn) 高層純住宅 鼎太項目 30 多萬 —— —— — — —— —— 鼎太 地產(chǎn) —— 該競爭圈主要為大型住宅高尚小區(qū)，其發(fā)展商大都注重小區(qū)人文景觀的營造。主力戶型主要為 三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)， 建筑面積分別為 90126平方米、 7086 平方米 ，平面住宅均價 55006200 元 /平方米。高層主要為一梯四戶和一梯六戶，暢銷戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積基本在 110 平方米左右。目標客戶群大致為在南山區(qū)有較高收入的白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、投資客以及來自福田、羅湖的首次置業(yè)者。 第二競爭圈： 第二競爭圈 是指以后海路為核心，分布于其周圍的正在銷售或近年內(nèi)即將開發(fā)的樓盤，包 括佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花園、創(chuàng)世紀濱?；▓@ 3 期、西海灣花園、青春家園、海洋之心、海洋星苑、星海名城 2 期以及方興達地產(chǎn)項目等等。其周邊生活娛樂配套設(shè)施較完美，如： 海王大廈的好世界、假日酒店、海珠城、南油食街、海暉食街及海雅百貨的美食世界等 。 該類型主要樓盤分析： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價 （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 佳嘉豪苑 —— —— —— —— —— 在建 佳嘉豪 投資 —— 海岸明珠 —— —— 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 75 左右 100 左右 —— 在建 勁力 地產(chǎn) —— 西海灣 花園 582 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5100 30% 新海興 /南島 小高層 商住樓 青春家園 540 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5200 (帶裝修 ) 60% 福浩銘實業(yè) 高層 商住樓 保利城花園 119800 970 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5500 55% 保利城 實業(yè) 高 層 商住樓 創(chuàng)世紀濱海花園 3 期 萬 625 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ 6000 40% 澎柏 地產(chǎn) 小高層 海洋之心 380 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 60~70 90~120 5200 75% 天源 物產(chǎn) 高層 商住 海洋星苑 藍色經(jīng)典 23590 198 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 4500 15% 澳達 實業(yè) 小高層 星海名城 2 期 —— 700 左右 3房 2廳 2 衛(wèi) 89102 5200 30% 振業(yè) 集團 小高層 住宅 未定名 6 萬多 —— —— —— —— 在建 方興達 —— 觀海臺花園 13 萬 900 左右 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 80 左右 90120 55005700 內(nèi)部登記 中建 公司 小高層 該競爭圈主要為中小型住宅小區(qū)、部分較高素質(zhì)的尾盤以及距本項目較遠的大型項目，其樓盤素質(zhì)參差不齊。園林配套大多以精致典雅為前提，主力戶型主要為 三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)， 建筑面積分別為 94136 平方米、 6481平方米。 平面住宅均價 45006000 元 /平方米。暢銷戶型 為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在 75 平方米左右。目標客戶群大致為在南山區(qū)且具有“南山情結(jié)”的有較高收入的白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、投資客、來自福田、羅湖的首次置業(yè)者以及極少量的港銷。 第三競爭圈： 第三競爭圈 是指分布于深圳灣填海區(qū)以及 高新園區(qū) 的大型且有較高質(zhì)素的樓盤，包括世紀村 2 期、美廬錦園、陽光帶海濱城等，周邊配套設(shè)施趨于成熟。發(fā)展商大多以自身質(zhì)素、園林配套、高爾夫球場以及景觀等為賣點。 該類型主要樓盤分析： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價 （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 世紀村 2 期 —— —— 3 房 2 廳 2衛(wèi) 4 房 2 廳 2衛(wèi) —— 6700 登記 階段 沙河 地產(chǎn) 高層 美廬錦園 66057 382 2 房 2 廳 1衛(wèi) 3 房 2 廳 2衛(wèi) ~ ~ 6200 30% 天蔚 實業(yè) 高層 住宅 陽光帶 海濱城 32 萬 1974 —— —— —— 待建 招商 地產(chǎn) 該競爭圈主要為距本項目較遠的大中型住宅小區(qū)，樓盤素質(zhì)較高，園林配套較完美。以華僑城片區(qū)的美廬錦園為例，其主力戶型主要為 三房二廳二衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）、二房二廳一衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）， 建筑面積分別為 平方米、 平方米， 平面住宅均價 6200 元 /平方米左右甚至更高。目標客戶群大致為在有較高素質(zhì)的在 市區(qū)或南山工作的企業(yè)中高層管理者 、 公務(wù)員、專業(yè)人士、 福田和羅湖的高級白領(lǐng)以及 香港人 。 另外，市政規(guī)劃高新園區(qū)南區(qū)住宅用地面積約為 30 萬平方米，住宅總建筑面積 80 萬平方米。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學、中學、公交車站以及為居民提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，規(guī)劃服務(wù)人口 萬人。該片區(qū)有望成為一個配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的濱海高級純粹住宅區(qū)。 （二）南山區(qū)各競爭樓盤推廣主 題抽樣調(diào)查： 名 稱 推 廣 主 題 招商海月二期 海上明月共潮生，海風一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū) 陽光棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景（日子緩緩、生活散散） 蔚藍海岸 2 期 國際濱海風情，超級人文社區(qū)； 深圳灣高尚濱海社區(qū) 陽光帶海濱城 純正高尚濱海社區(qū)，深圳灣最亮麗的風景線 創(chuàng)世紀濱海三期 超前 30 年的美麗家園 青春家園 青春夢想家園 碧海天 輕柔海風，寧靜家園 保利城花園 與海風一起輕盈飛揚，南山商業(yè)文化中心區(qū)概念 海洋之心 海洋之心 珍愛一生 藍月灣畔 有故事的房子 花心思的家 中山頤景 公園旁好安家 蛇口花園城 蛇口生活新坐標， Miami 繽紛生活新體驗 星海名城 “一站式”居家概念，名校教育概念 世紀村二期 國際文明居住標準 美廬錦園 海風輕拂，芳草綠，悠然在我家 四、南山區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析 （一）南山區(qū)商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境綜合分析 支撐深圳經(jīng)濟的重要轄區(qū) （ 1）經(jīng)濟總量及增長率 截止 20xx 年第三季度，南山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到了增長 15%的良好勢頭，且累計完成地方財政預(yù)算內(nèi)財政收入 ，比上年同期增長%，完成年度預(yù)算的 100%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬元，居民人均可支配收入達到 萬元。 （ 2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 深圳經(jīng)濟的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國一倍的經(jīng)濟增長率，更表現(xiàn)在它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的強勁增長，其高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值（ 420 億），已占工業(yè)總產(chǎn)值的 50%，這是全國其他大中城市所無法比擬的。而全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 40%左右（ 20xx 年）在南山區(qū)。 全國聞名的旅游區(qū) 深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。 深圳市未來的教育、科研開發(fā)等獨特的新興產(chǎn)業(yè)，也將無可避免地要以南山為重 鎮(zhèn)：大學、產(chǎn)學研基地、大企業(yè)的新產(chǎn)品研發(fā)基地等，已經(jīng)處于政府強力推動發(fā)展之中。 穩(wěn)定的家庭收入 由于南山區(qū)主要由幾家大型企業(yè)集團為核心機構(gòu)，就業(yè)率較高，居民收入相對穩(wěn)定，因而家庭消費也較平穩(wěn)。 具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃 按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。 （二）南山區(qū)商業(yè)供給分析 啟用和在建商業(yè)類型 大中型超市 —— 沃爾瑪、人人樂、家樂福等 ； 中型綜合店 —— 海雅百貨、友誼城百貨等； 主題專業(yè)市場 —— 順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等； 品牌店 —— 麥當勞、肯德基、面點王等； 小型便利店 —— 如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點。 南山商業(yè)文化中心區(qū)啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項目名稱 位置 占在面積 經(jīng)營項目 海雅百貨 南油大道 5000 百貨 保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路的交匯處 120xx 友誼城百貨進駐，步行商業(yè)街 西海灣花園 （裙樓商鋪） 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 中高檔品牌服裝、兒童用品、文體用品等（不能做飲食類） 天悅園 （裙樓 商鋪） 環(huán)西路與環(huán)南路交匯處 9300 —— 青春家園 （裙樓商鋪） 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 —— 本項目 （步行街） 后海路與環(huán)南路交匯處 10000 —— 南山商業(yè)文化中心區(qū)其它啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項目名稱 位置 占在面積 經(jīng)營項目 沃爾瑪 南油大道與東濱路交匯處 40000 百貨超市 佳騰電器廣場 南油大道 3000 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 萬豪商業(yè)城 南油大道 30000 潔具、廚具、布匹等 西海岸廣場 南油大道 15000 通訊 都市本色 南油大道西、粵 海路北 3500 —— 人人樂 東濱路 15000 超市、服裝等 順電家居廣場 東濱路 4500 廚具、家電、布藝等 家樂福 常興路 6000 大型超市 萬佳百貨 桃園路與常興路交匯處 50000（預(yù)計） 大型超市 西部電子 學府路 16700 通訊、電子類 東方巴黎時裝廣場 內(nèi)環(huán)路與南山大道交匯處 14500 時裝批發(fā) 南貿(mào)市場 桃園路 8300 —— 南景苑裙樓商場 桃園路與南新路交匯處 10000 —— 商場建設(shè)檔次 大型超市建設(shè)檔次高，趕上甚至超過深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模、檔次、 和環(huán)境；中型店建設(shè)檔次雖有提高，但仍然落后于深圳市區(qū)內(nèi)的華強北等地的高檔專題店、綜合店；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)。 商品品種總量 商品品種的豐富程度有限，比起華強北、東門等地，品種總量尚須進一步增加。 商品檔次 主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次的商品等級。 商品特色及品位 商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進一步提高。 （三）南山區(qū)商業(yè)需求分析 購買力 （ 1）產(chǎn)生需求的基礎(chǔ) —— 人口總量 南山區(qū)商業(yè)人口超過 50萬人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網(wǎng)相隔，因此，南山可以產(chǎn)生較為獨立的“區(qū)域市場”。 （ 2）家庭經(jīng)濟素