深圳仙湖家園整合推廣方案-文庫吧
2025-06-17 17:05 本頁面
【正文】 的 44％、 22％。其次開發(fā)商抓住梧桐山自然環(huán)境這一特點，因此對于別墅、洋房等物業(yè)的開發(fā)供應亦有所上升。 戶型面積分析 根據(jù)調(diào)查公司調(diào)研報告資料顯示，蓮塘片區(qū)住宅物業(yè)以兩房所占比例最高，占總戶 數(shù)的53％，面積在 60－ 80 平米左右；其次為三房，占總比例的 26％，面積主要在 80－ 110 平米。小戶型占到一成多；四房以上的大戶型占到總比例的 9％。 銷售價格分析 自 1995 年以來，蓮塘片區(qū)物業(yè)整體價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，年均升幅約 4％， 20xx 年片區(qū)銷售均價更突破 6000 元／平米。這與該地區(qū)整體規(guī)劃的重新調(diào)整、區(qū)域環(huán)境狀況得以改善、物業(yè)開發(fā)素質(zhì)逐漸提高有著密不可分的關(guān)系。 銷售情況分析 目前蓮塘片區(qū)商品住宅總體銷售狀況比較理想， 20xx 年推出的樓盤平均銷售率約 70％以上?！暗蛢r格”與“地理位置” 的結(jié)合是關(guān)鍵所在：距國貿(mào)中心區(qū)、羅湖口岸、文錦渡口岸、沙頭角口岸驅(qū)車僅 10 幾分鐘車程，本地區(qū)的住宅售價則僅為羅湖中心區(qū)物業(yè)均價的 70％，這對那些收入不夠高的工薪階層及部分香港的一般平民無疑具極強的吸引力，故受到他們的追捧則屬當然。 而從各戶型的銷售情況來看，二房、三房等戶型銷售情況較為樂觀，四房以上的大戶型在銷售時有一定難度，如由深圳金豐城開發(fā)的翠峰閣，戶型均在 180 平方米以上，自 1998 年推出到現(xiàn)在，銷售速度較為緩慢，至今仍有部分大戶型未銷完。 片區(qū)客戶群體分析 本地客戶，主要是鄰近黃貝嶺、羅芳 一帶的原有居民，蓮塘片區(qū)、沙頭角片區(qū)的本地居民及在該地區(qū)內(nèi)工作的人士。 羅湖區(qū)、鹽田區(qū)工作的白領(lǐng)人士，他們在置業(yè)時多選擇二房、小三房的戶型，而大戶單位則以私營企業(yè)主及企業(yè)高級管理人員為主。 香港客戶，主要是一些中低收入的工薪階層人士。由于蓮塘片區(qū)離羅湖、文錦渡和沙頭角口岸都不遠，交通方便，且自然環(huán)境優(yōu)美，再加上區(qū)內(nèi)配套設施逐漸完善。因而吸引了不少香港置業(yè)者。 另外，還有一些市區(qū)內(nèi)的公司職員，他們多為單身，在蓮塘片區(qū)購房主要是因為離市中心較近，乘車僅需 20 幾分鐘即到，而且每月房租與月供款價格相差不多。 后市展望 雖然目前城市中心區(qū)一度西移，但有利的地理位置仍是今日羅湖的優(yōu)勢，蓮塘北臨沙灣聯(lián)檢站，東伴鹽田檢查站，南接香港，西望自然湖區(qū)，優(yōu)越的地理位置造就了蓮塘房地產(chǎn)市場活躍，成為羅湖樓市的一大亮點。同時，市政府對梅沙區(qū)的規(guī)劃更為該片區(qū)帶來了廣闊的升值空間。 根據(jù)某研究中心統(tǒng)計資料顯示，目前蓮塘片區(qū)的房地產(chǎn)市場供應總量約為 30 萬平米，其中新增供應量 10 萬平米左右。該地區(qū)整體銷售率在 54％左右，可以預見市場仍需要較長一段時間來消化存量。 政府規(guī)劃部門對蓮塘片區(qū)的基本功能定位已經(jīng)由工業(yè)區(qū)向以生活為主的綜合 區(qū)轉(zhuǎn)變，該地區(qū)在生活配套、文化娛樂設施方面勢必相應加大建設力度，居住環(huán)境將會逐步得到改善，吸引力相信會較前增強。此外，隨著東部黃金海岸沿線旅游資源的開發(fā)及房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，蓮塘片區(qū)的區(qū)域功能和地位也將隨之提升，這將給該片區(qū)的發(fā)展帶來新的機遇。 市場策略 —— 低價取勝，后市可期 蓮塘片區(qū)雖然自然環(huán)境優(yōu)美，但長期以來工業(yè)區(qū)形象深入人心，大多數(shù)物業(yè)走中低檔路線，迎合普通工薪階層、白領(lǐng)的置業(yè)需求。因為片區(qū)地理位置特殊，從蓮塘到東門等到購物中心也僅僅 10 分鐘車程，其低價位線路吸引了相當一部分欲在羅湖置業(yè)的消費者 ，早期松源大廈、蓮塘花園、畔山花園雖然規(guī)模不大，物業(yè)水準也較低，但銷售業(yè)績都不錯，惠名花園還成為 97 年外銷香港明星樓盤，畔山花園也有相當高的外銷比例，這都說明離口岸不遠的郊區(qū)物業(yè)對港人也存在一定的吸引力。自 98 年起蓮塘物業(yè)提上了一新臺階，曦龍山莊號稱蓮塘首屈一指的精品小區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃設計與市區(qū)的任何一個盤都遜色，盡管當年的售價達8000 元 /平方米以上，依然反響強烈。鵬興花園一期更創(chuàng)下 8 年來深圳樓盤套數(shù)之首的佳績，大社區(qū)一直飆至六期，反響強烈。近年推出的玉雅居、梧桐山新居、雍翠豪園等更是憑借其自然景觀優(yōu)勢火是 一把。目前蓮塘片區(qū)土地開發(fā)強度較大，近 90%的土地已經(jīng)開發(fā)，但東片區(qū) 80%的土地尚處于自然狀態(tài)。這一帶緊臨梧桐山，擁有得天獨厚仙湖，是羅湖區(qū)所剩不多的好地之一，十分珍貴，為開發(fā)高檔物業(yè)提供了不可多得的土地儲備。 二、片區(qū) SWOT 列表分析 五大優(yōu)勢： 依山傍水，空氣質(zhì)量良好。 以中、低檔物業(yè)為主，總體均價在 5000 元 /平方米，而與蓮塘片區(qū)僅數(shù)分鐘車程的黃貝嶺、翠竹一帶樓價要 60008000 元 /平方米 交通方便，羅沙公路貫通羅湖中心區(qū)域及鹽田、沙頭角，極少塞車，而區(qū)內(nèi)路網(wǎng)呈方格狀道路規(guī)劃合理 從地理位置看，蓮塘片區(qū)作為羅湖區(qū)與鹽田連接的紐帶，區(qū)域地位重要，距羅湖口岸、文錦渡口岸也不遠。 根據(jù) 1995 年深圳特區(qū)總體規(guī)劃，羅湖區(qū)的工業(yè)要逐步外遷，蓮塘將形成一個配套完善，
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