【正文】 已進(jìn)入公開(kāi)發(fā)售或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，待售項(xiàng)目有漾日灣畔、佳嘉豪園、海岸明珠、鼎太項(xiàng)目、山海人家、陽(yáng)光帶 ③ 南山區(qū)商品房的客戶(hù)群前幾年基本集中在南山區(qū)，其次為福田、羅湖區(qū)的客戶(hù)，且所占市場(chǎng)份額呈上升趨勢(shì)；所占比例較小份額的為外地居民。 發(fā)展條件 南山商業(yè)文化中心區(qū)作為與華僑城、蛇口兩大片區(qū)相媲美的南山區(qū)另一黃金片區(qū)，具有高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)放性的國(guó)際化濱海新城的定位，其深圳西部城市中心的地位也逐漸為世人所認(rèn)同。 在建項(xiàng)目 在建的商品房項(xiàng)目有招商海月二期 項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)上市 南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)商住項(xiàng)目如招商海月二期其周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施日趨完善，人人樂(lè)、沃爾瑪、家樂(lè)福、海雅百貨、 順電南油店、風(fēng)華劇院、四海公園、南山郵局、 東華假日酒店、唐人食街、肯德雞 等分布其中；趨于成熟的生活片區(qū)及山、海、林風(fēng)景是該片區(qū)樓盤(pán)的房地產(chǎn)主要銷(xiāo)售熱點(diǎn)。 該類(lèi)型主要樓盤(pán)分析： 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （㎡） 總戶(hù)數(shù) 主力戶(hù)型 /面積 均價(jià) （元 / ㎡） 銷(xiāo)售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 佳嘉豪苑 —— —— —— —— —— 在建 佳嘉豪 投資 —— 海岸明珠 —— —— 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 75 左右 100 左右 —— 在建 勁力 地產(chǎn) —— 西海灣 花園 582 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5100 30% 新海興 /南島 小高層 商住樓 青春家園 540 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5200 (帶裝修 ) 60% 福浩銘實(shí)業(yè) 高層 商住樓 保利城花園 119800 970 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5500 55% 保利城 實(shí)業(yè) 高 層 商住樓 創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@ 3 期 萬(wàn) 625 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ 6000 40% 澎柏 地產(chǎn) 小高層 海洋之心 380 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 60~70 90~120 5200 75% 天源 物產(chǎn) 高層 商住 海洋星苑 發(fā)展商大多以自身質(zhì)素、園林配套、高爾夫球場(chǎng)以及景觀等為賣(mài)點(diǎn)。 （二）南山區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)推廣主 題抽樣調(diào)查： 名 稱(chēng) 推 廣 主 題 招商海月二期 海上明月共潮生，海風(fēng)一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū) 陽(yáng)光 具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃 按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運(yùn)輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個(gè)文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的 22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上。南山經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力”起著推動(dòng)作用。 南山現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)面積一般在 20xx 平方米到 30000 平方米，中小規(guī)模比重大。 從城市規(guī)劃的發(fā)展看：城市規(guī)劃帶活南山房地產(chǎn)，更帶旺南山商業(yè)物業(yè)。 南山近幾年已形成沃爾瑪、家樂(lè)福、人人樂(lè)等幾大商場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈。 商業(yè)供給的競(jìng)爭(zhēng) 南山商業(yè)供給進(jìn) 入較高層次，這可以從沃爾瑪、人人樂(lè)的營(yíng)業(yè)規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境、品種數(shù)量、商品檔次，獲得強(qiáng)烈感受，甚至超過(guò)羅湖、福田的標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)論： 南山商業(yè)市場(chǎng)的“近期供給空隙”表現(xiàn)為： 商品品種：生活功能、中高檔次、高品位、特色鮮明的商品。 （二）項(xiàng)目概述 地理概況 本項(xiàng) 目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，總占地面積為 萬(wàn)平方米，總建筑面積約為 萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢(shì) 住宅部分 長(zhǎng)城品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目是深圳老牌的地產(chǎn)企業(yè) —— 長(zhǎng)城地產(chǎn)進(jìn)駐 南山開(kāi)發(fā)的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。步行街既是小區(qū)業(yè)主購(gòu)物的場(chǎng)所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，是小區(qū)配套的延續(xù)。 商業(yè)部分 鮮明的商業(yè)功能定位 —— 國(guó)際化的購(gòu)物休閑步行商業(yè)街 （ 1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路 ,建成后必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的正面效應(yīng)。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn) 住宅部分 南山區(qū)被視為“第三個(gè)中心區(qū)” 隨著羅湖、福田開(kāi)發(fā)用地的減少，深圳市中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，使南山區(qū)越來(lái)越得到置業(yè)者的青睞。 南山地區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快 南山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多新住宅區(qū)不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力的人口不斷增加。晴海洲 3 房 2廳 2衛(wèi) 4 房 2廳 2衛(wèi) 98120 140160 小高層： 5800 地產(chǎn) 小高層住宅 陽(yáng)光 棕櫚園 萬(wàn) 1114 3 房 2廳 2衛(wèi) 91113 5000 （預(yù)計(jì)） —— 中海 地產(chǎn) 高層 預(yù) 從上表可以看出： 南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤(pán)的戶(hù)型供應(yīng)主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)。 （二）在建樓盤(pán)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （ ㎡ ） 總戶(hù)數(shù) 主力戶(hù)型 性質(zhì) 發(fā)展商 漾日灣畔 15 萬(wàn) 1500 戶(hù) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 3 棟高層（ 34 層） 國(guó)基地產(chǎn) 陽(yáng)光 與本項(xiàng)目相鄰的海岸明珠、嘉佳豪苑預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目同期上市，存在一定的影響。 商業(yè)部分 深圳市首條步行商業(yè)街 異國(guó)風(fēng)情 旅游、休閑、購(gòu)物一條街 賦予生命的商業(yè)街 首創(chuàng)主題商業(yè)街 四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 該物業(yè)地處迅速崛起的南山商業(yè)文化中心區(qū)，居住、商業(yè)及人口規(guī)劃的發(fā)展空間大，地段優(yōu)勢(shì)潛力大，頗具投資價(jià)值。 中英文名稱(chēng)一同出現(xiàn)，強(qiáng)烈突出項(xiàng)目的國(guó)際品質(zhì)。 （ 2）住宅功能的可持續(xù)發(fā)展 住宅功能的可持續(xù)發(fā)展主要體現(xiàn)在房型功能區(qū)隔的可變性和樓宇設(shè)施配置的可擴(kuò)容性、可升級(jí)換代性。如異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)步行街、國(guó)際精英社區(qū)等 。故從地形上從一個(gè)海港變成一座生活港。 （ 3）首創(chuàng)深圳開(kāi)放型“室內(nèi)步行街” 與一般性商業(yè)步行街拉開(kāi)品質(zhì)上的差距，成為服務(wù)未來(lái)南山大規(guī)模高尚住宅區(qū)及深圳市內(nèi)消費(fèi)者的核心商業(yè)。 （ 2）內(nèi)行商業(yè)街的設(shè)置 本項(xiàng)目二樓商場(chǎng)和一樓內(nèi)側(cè)商鋪是推廣、銷(xiāo)售難點(diǎn)所在，建議改變內(nèi)走廊為內(nèi)行商業(yè)街（目前走廊寬度大約為 3 米，建議在不減少銷(xiāo)售建筑面積的前提下擴(kuò)大寬度），兩端出入口進(jìn)行開(kāi)放式擴(kuò)展，使之成為步行街的主要入口，這樣的設(shè)置將使步行街避免天氣的干擾，增強(qiáng)了檔次和舒適感，從而有利于整個(gè)商業(yè)的銷(xiāo)售，并提高了內(nèi)部商鋪的附加值。 三、目標(biāo)客戶(hù)定位 （一）住宅目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)別 從區(qū)域分：力求改變南山樓盤(pán) 10%— 30%市內(nèi)客戶(hù)現(xiàn)狀，提高市內(nèi)客戶(hù)比例。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者： 有一定資金實(shí)力，從事與本商場(chǎng)主題定位相符商業(yè)活動(dòng)的小業(yè)主，即自用型客戶(hù)。 （二）目前品牌效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的局限 較難適應(yīng)新市場(chǎng) 進(jìn)入其他開(kāi)發(fā)區(qū)域后，品牌效應(yīng)對(duì)不同的目標(biāo)客戶(hù)群認(rèn)同感尚顯不足。 書(shū)籍內(nèi)容：由長(zhǎng)城人、長(zhǎng)城股票、長(zhǎng)城社區(qū)、海印長(zhǎng)城等主要章節(jié)構(gòu)成。 其它各類(lèi)活動(dòng) 利用節(jié)假日和重大社會(huì)活動(dòng)開(kāi)展宣傳促銷(xiāo)，增加樓盤(pán)的親和性，樹(shù)立與生活、時(shí)尚緊密“接觸”的公眾印象。 二、項(xiàng)目品牌策略 —— “ 快速打造項(xiàng)目品牌” 由于本項(xiàng)目在短期內(nèi)有較大供應(yīng)量上市，在銷(xiāo)售完成后，又要明顯淡化項(xiàng)目品牌，使其融入企業(yè)長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，因此，必須在短時(shí)間內(nèi)迅速樹(shù)立項(xiàng)目品牌。 以穩(wěn)健為特征的經(jīng)營(yíng)文化品牌 以嚴(yán)謹(jǐn)為特征的管理文化品牌 以產(chǎn)業(yè)化為特征的專(zhuān)業(yè)文化品牌 以物管為特征的服務(wù)文化品牌 以?xún)?yōu)質(zhì)為特征的制造（建筑）文化品牌 以誠(chéng)信為特征的客戶(hù)文化品牌 以合作為特征的競(jìng)爭(zhēng)文化 以創(chuàng)新為特征的發(fā)展文化 （四）品牌戰(zhàn)略實(shí)施建議 “長(zhǎng) 城地產(chǎn)文化年” —— 長(zhǎng)城地產(chǎn)周年慶典 以 20xx 年為“長(zhǎng)城地產(chǎn)文化年”，通過(guò)一系列的活動(dòng)和宣傳推廣長(zhǎng)城地產(chǎn)新理念、新文化、新主張，為“海印長(zhǎng)城”項(xiàng)目上市創(chuàng)造良好氛圍。一期商鋪一樓臨街 35000 元 /平方米，一樓內(nèi)部達(dá)到 25000 元 /平方米，二樓均價(jià) 15000 元 /平方米。 高級(jí)白領(lǐng)： 年齡在 3045 歲之間，收入較高，對(duì)該片區(qū)前景看好，有投資意識(shí)，企業(yè)、銀行、證券、外企等高級(jí)職員及管理人員。 ④ 街區(qū)入口處的獨(dú)特設(shè)計(jì)（色彩、造型），增加識(shí)別性和觀賞性。步入步行街仿佛進(jìn)入了令一個(gè)世界，忘掉城市的繁忙和擁擠。 廣告畫(huà)面將整個(gè)社區(qū)模型照放在一個(gè)虛擬的停泊在海港邊的航空母艦上，“航母”命名為“長(zhǎng)城號(hào)”，形成構(gòu)圖。 賦予文化、哲理性語(yǔ)言：填海造地，形成新的居住帶 讓深圳這樣一座新城印留下一個(gè)永久記憶：這是對(duì)城市的記憶，對(duì)歷史的記憶，對(duì)大海的記憶、對(duì) 21 世紀(jì)新生活的記憶，對(duì)一座居住新城的記憶，對(duì)移民文化的記憶…… 這是對(duì)長(zhǎng)城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史印留的里程碑的記憶。 （ 4）人文特色的可持續(xù)發(fā)展 人的居住空間，不僅涉及到有形的物質(zhì)形態(tài)，也涉及到無(wú)形的精神意識(shí)形態(tài)。與各街區(qū)經(jīng)營(yíng)主題融合，營(yíng)造國(guó)際性、都市化的人文空間。 第四章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目名稱(chēng)及闡述 （一）社區(qū)命名 SEAMARK GREATCITY 海印長(zhǎng)城 “ SEAMARK”鮮明獨(dú)特而不張揚(yáng)的突出了本項(xiàng)目新都市區(qū)海濱特征，以國(guó)際化、貴族化的手法為本項(xiàng)目方方面面刻下了耐人尋味的深圳灣烙印。 （三）南山的門(mén)戶(hù) 本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心位置，盡管目前南山商業(yè)文化中心的市場(chǎng)認(rèn)知度不夠，但卻是深圳市政府投資、規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)必定加大宣傳力度，逐步完善公共交通、環(huán)境等市政設(shè)施。月 商業(yè) 業(yè)態(tài) 備注 保利城 花園 南油大 道與創(chuàng)業(yè)路 交匯處 120xx 一層： 31000 二層： 25000（預(yù)計(jì)） 一層： 150200（預(yù)計(jì)） 二層： —— 一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶 /二層：女裝、飾品、男女休閑服及內(nèi)衣系列 /三層：體育用品、兒童用品、圖書(shū)及音像制品 友誼城 百貨 青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層： 36000 二層： —— —— —— —— 海洋之心 創(chuàng)業(yè)路 與后海路交匯處 —— —— 只租不售，租金待定 —— 20xx年 8月入伙后商鋪出租 西海灣 花園 后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層： 28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000 臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食 天悅園 南油大 道與創(chuàng)業(yè)路 交匯 未定 —— 待售 處 從上表可以看出： 各商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售面積均不超過(guò) 120xx 平方米，且大多以出售為主，少部分只租不售。 宣傳中以人文、生態(tài)、海洋為宣傳主題，形成高檔住宅形象。 南山區(qū)其它地區(qū)的商業(yè)物業(yè)上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。南 山區(qū)區(qū)委力求把國(guó)際城市村建設(shè)成“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)”。 （二）劣勢(shì) 住宅部分 噪音劣勢(shì) 項(xiàng)目四周道路交通順暢，在給本項(xiàng)目帶來(lái)了便利交通的同時(shí)，也不可避免地帶來(lái)了噪音和污染。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上以驚人的速度完成整個(gè)工程建設(shè)，創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的“長(zhǎng)城速度”。 （ 3）此次長(zhǎng)城地產(chǎn)挺進(jìn)南山，為其鞏固品牌和向外擴(kuò)張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長(zhǎng)城品牌從本地化最終走向國(guó)際化。此外，人人樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)、蛇口沃而瑪和家樂(lè)福南頭店等大型商場(chǎng)和超市離本項(xiàng)目所在片區(qū)也不遠(yuǎn)。如今，隨著保利城、天悅園等項(xiàng)目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項(xiàng)目的動(dòng)工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設(shè)進(jìn)入了高潮。因此，具有良好經(jīng)濟(jì)素質(zhì)的人口正在快速增長(zhǎng)，這必然產(chǎn)生新的需求，加之原有未被滿(mǎn)足的（到區(qū)域外實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需要的）購(gòu)買(mǎi)力，南山的商業(yè)需求在近年內(nèi)將有超過(guò)羅湖、福田的勢(shì)頭。深港兩地 的物價(jià)差異和南山購(gòu)物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來(lái)南山購(gòu)物。 由于南山商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加及大量主題商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)等， 使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門(mén)現(xiàn)象、福田華強(qiáng)北現(xiàn)象有望再現(xiàn)南山。數(shù)據(jù)表明南山商業(yè)物業(yè)已成為深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。南山區(qū)居住人口 50 萬(wàn)，人均商業(yè)用房 平方米，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。由于南山區(qū)是以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高教科研機(jī)構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會(huì)文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。 商品檔次 主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次的商品等級(jí)。而全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 40%左右（ 20xx 年）在南山區(qū)。目標(biāo)客戶(hù)群大致為在有較高素質(zhì)的在 市區(qū)或南山工作的企業(yè)中高層管理者 、 公務(wù)員、專(zhuān)業(yè)人士、 福田和羅湖的高級(jí)白領(lǐng)以及 香港人 。暢銷(xiāo)戶(hù)型 為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在 75 平方米左右。高層主要為一梯四戶(hù)和一梯