【文章內(nèi)容簡介】 求越來越嚴(yán)格，消費(fèi)者對住宅的消費(fèi)理念已經(jīng)從“單純?yōu)榻鉀Q一個(gè)住的地方”發(fā)展到了“買房是為了享受生活”的階段。 ⑤ 相對較低的價(jià)格，還有一定的升值空間。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國新疆烏魯木齊 Page 12 第 三 章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測 一、項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套：項(xiàng)目 往西 5KM 是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū) 鐵路局 商圈。 文化配套：項(xiàng)目 北接 24 中學(xué)。 交通條件： 項(xiàng)目 交通條件較優(yōu)，可直接上 四平 路、 河灘快速 路都屬于城市主干道 ，聯(lián)通城市各個(gè)區(qū)域 。 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：項(xiàng)目周邊均已不同程度地 得到了開發(fā) ，該區(qū)域社會(huì)治安情況良好。 二、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 優(yōu)勢分析 1）交通便利：上文已經(jīng)闡述； 2）周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述； 3）文教條件較好：上文已經(jīng)闡述； 4）項(xiàng)目本身地塊優(yōu)勢：距離中心城區(qū) 較近 近，地塊平整，拆遷 簡單 ，項(xiàng)目 周邊均是擬建及在建的開發(fā)項(xiàng)目 等； 5）周邊經(jīng)濟(jì)未來前景好： “烏昌經(jīng)濟(jì)一體化” 建設(shè) 的深入 ， 中心城區(qū)的限制開發(fā)，本項(xiàng)目用地具有不可預(yù)估的升值潛力和空間。 劣勢分析 1）緊靠原 八家戶 村 的 居民點(diǎn)，在項(xiàng)目 用地周邊有一定的 村 民自建房，比較雜亂，不利于營造高尚品 質(zhì)氛圍。 2）項(xiàng)目 土地不太規(guī)整，不利于規(guī)劃，項(xiàng)目內(nèi)有規(guī)劃主干道 ，把土地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國新疆烏魯木齊 Page 13 進(jìn)行了不規(guī)則分割，影響土地的使用 。 機(jī)會(huì)分析 1）市場尚屬于競爭初期，競爭對手不多。 2） 通過內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位開發(fā)。 挑戰(zhàn)分析 1） 競爭樓盤開始增多，客戶選擇面大。 2） 目前政策對房地產(chǎn)市場影響較大，如何使本項(xiàng)目 最后成交價(jià)格達(dá)到 3800元 /平方米 以上 ， 并在一定銷售周期內(nèi)快速回籠資金，將是本項(xiàng)目的最大挑戰(zhàn) 。 結(jié)論 本項(xiàng)目地塊需要與烏魯木齊市 其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開發(fā)， 才能 確保項(xiàng)目 的成功運(yùn)作。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施。 三 、項(xiàng)目市場預(yù)測 根據(jù)對市場的分析以及本項(xiàng)目情況的研究，我們預(yù)測本項(xiàng)目開發(fā)市場的接受度非常高。預(yù)計(jì)開發(fā)銷售進(jìn)度為： 推出時(shí)間及預(yù)計(jì)進(jìn)展：按照項(xiàng)目現(xiàn)在情況，如果資金到位情況良好，預(yù)計(jì) 2020 年 7 月 20 日前取得土地。 8 月 30 日之前正式開工建設(shè)。預(yù)計(jì) 2020年 10 月 11 月將進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購， 2020年 10 月以前預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售 85%以上； 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國新疆烏魯木齊 Page 14 商業(yè)鋪面推出時(shí)間預(yù)計(jì)為 2020 年 6月，銷售周期預(yù)計(jì)為 1 年， 2020年 5 月底之前完成銷售面積的 80%； 項(xiàng)目的首次交樓時(shí)間預(yù)計(jì)為 2020年 11月底。 第 四 章 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析 一、 項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值 項(xiàng)目可建設(shè)用地總面積為 75 畝，折合 50000平方米，容積率 暫定 ，可開發(fā)總建筑面積 100000平方米，商業(yè)用房預(yù)計(jì) 。 (一 )銷售價(jià)格 估算 銷售價(jià)格的估算采用市場比較法確定。 市場比較法定價(jià)過程 在烏昌城市一體化的幾個(gè)可比市場上收集與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的 4個(gè)可比案例 A、 B、 C、 D。 A 項(xiàng)目 表示 華源房產(chǎn)博雅馨園 項(xiàng)目， B 項(xiàng)目表示 霄龍 房產(chǎn)項(xiàng)目， C 項(xiàng)目表示朗悅盛境項(xiàng)目， D 項(xiàng)目表示文軒家園項(xiàng)目。 其中： A、 B、 C項(xiàng)目的交易日期均為 2020年 6月 2 日， D 項(xiàng)目的交易為 2020 年 10 月。 已知 2020 年下半年至今（ 2020 年 6 月），該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈 上升 趨勢（已剔除促銷價(jià)與實(shí)際成交價(jià)中的不實(shí)水分）， 2020年至今銷售增價(jià)幅度較大 ，經(jīng)綜合平衡測算，月平均變動(dòng)率取 +1%。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國新疆烏魯木齊 Page 15 表 71 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 價(jià)值提升與實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度 本項(xiàng)目 A B C A、類比土地價(jià)值 —— 地段資源 35％ 24 29 26 27 A1 市政交通與直入交通 10% 7 10 8 9 A2 周圍環(huán)境（景觀、污染） 15% 9 10 9 9 A3 市政配套 10% 8 9 9 9 B、可提升價(jià)值比較 60% 58 65 52 60 B1 建筑風(fēng)格及空間 13% 13 13 10 12 B2 戶型 8% 8 8 7 7 B3 建筑布局和環(huán)藝 13% 12 13 11 12 B4 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 10 10 9 9 B5 形象包裝和營銷 策劃 8% 8 8 8 8 B6 發(fā)展商品牌和實(shí)力 8% 7 8 7 7 C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的制約因素 ——經(jīng)濟(jì)政策因素 5% 5 5 5 5 總計(jì) 100% 87 94 77 87 目前均價(jià) 4700 4000 4200 目前存量 60%以上 擬建 全部售罄 綜合加權(quán)類比平均價(jià)格 4200 因本案有太多不確定因素，入規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目客戶定位等等均未最后確定。以上分析基于最基礎(chǔ)的普通小高層 、多層 住宅設(shè)計(jì)定位。 價(jià)格的基礎(chǔ)在于價(jià)值，如何提升本案價(jià)值才是價(jià)格確定之基礎(chǔ)。 由于近期房地產(chǎn)政策 調(diào)控嚴(yán)格，未來房地產(chǎn)市場走勢不是很明朗，為降低本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目銷售均價(jià) 4000 元 /平方米 ※ 建議銷售單價(jià) 綜上， 考慮各方因素， 建議本項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)（ 平均 價(jià)）。 項(xiàng)目可