【正文】 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 1 第 一 章 項目概況 一、項目 地理 位置 本項目用地，地處烏魯木齊市 新市區(qū)四平路 ， 是烏魯木齊市城北開發(fā)熱地 ，地理位置 優(yōu)越，交通便利 ，非常適合住宅小區(qū)的開發(fā)。 二 、項目四至 東： 東臨 烏魯木齊市橡膠廠 （已破產(chǎn)擬建烏魯木齊公務員小區(qū)） ，河灘快速 路 。 西 ： 西接 四平路 。 南 ： 京疆路，中石油擬建總部基地，該基地占地 300 畝，屬于中石油西北總部 。 北： 北 接 烏魯木齊市 24中學及新疆華源房產(chǎn)開發(fā)的 博雅馨園 高檔住宅區(qū)（項目銷售均價 4700元 /平方米） 。 三 、 項目概況 本項目土地屬于烏魯木齊市“撤村建居” 改造工程，在撤村后留 給原烏魯 木齊二宮鄉(xiāng)八家戶村七隊 的 余留建設用地，該隊在撤村后，已經(jīng)更改為烏魯木齊市富民強商貿(mào)公司。 宗地 蘭線面積約 95 畝， 因 在項目范圍內(nèi)有城市規(guī)劃主干道穿過，預計建筑紅線面積約 75畝，合 50000平方米。宗地范圍內(nèi)有村民自建無產(chǎn)權廠房及庫房總計面積約 40000 平方米，該宗土地現(xiàn)狀性質(zhì)為建設用地，尚未繳納土地出讓金。 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 2 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 3 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 4 四、項目進展 已經(jīng)和該宗土地使用權的所有者 烏魯木齊市富民強商貿(mào)公司 簽訂 土地征遷補償 協(xié)議 ， 并獲得了市政府、市土地局、新市區(qū)政府等主管部門 及相關領導 的 大力 支持，土地獲取條件如下： 地面附著物補 償費： 地面附著物總建筑面積約 4萬平方米，補償單價 1100 元 /平方米 ，總計補償金額 4400萬元 ； 土地補償金：預計 1500 萬元，實際金額按土地最終紅線面積計算， 20 萬元 /畝，預計紅線面積 75 畝； 其他費用：預計 1800 萬元； 土地出讓金： 2535萬元 /畝 ； 綜上， 75 畝建設用地獲取總成本為 萬元，折合每畝土地成本 134 萬元 /畝。 五、 項目周邊交通 外出交通：從項目用地可直接上烏魯木齊市 河灘 快速路，可直達市區(qū)各個區(qū)域，非常便捷。 航空：距離烏魯木齊市國際機場 8KM，開車 15分 鐘可以達到。 鐵路：距離烏魯木齊市 動車組火車站 10KM。 商業(yè)中心：距離商業(yè)中心 5KM。 醫(yī)院：距離新疆軍區(qū)總醫(yī)院 3KM。 學校： 緊鄰烏市 24中學 。 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 5 第 二 章 烏魯木齊市房地產(chǎn)市場概況 一、烏魯木齊市概況 烏魯木齊 是新疆維吾爾自治區(qū) 的 首府，全疆政治、經(jīng)濟、文化中心。地處天山中段北麓、準噶爾盆地南緣 ,是世界上距海洋最遠的城市，著名的亞洲地理中心就位于烏魯木齊市南郊 30 公里處。市區(qū)三面環(huán)山，地勢東南高、西北低，平均海拔 800米。屬中溫帶半干旱大陸性氣候 ,寒暑變化明顯，晝夜溫差較大，年平 均氣溫 ，降水 236毫米。現(xiàn)轄 7區(qū) 1縣 ,總面積 12020平方公里 ,其中規(guī)劃區(qū)面積 10800平方公里，建成區(qū)面積 。居住著漢、維吾爾、回、哈薩克、蒙古等 49 個民族、總?cè)丝? (截至 2020年 12 月 ),其中少數(shù)民族人口占 %，市區(qū)人口占 %。 烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢，自古便有 “開天辟地之門戶 ”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內(nèi)地的交通樞紐。 烏魯木齊市無論是從地理位置還是資源優(yōu)勢都有著其他城市不可比擬的優(yōu)勢。特別是 進入 隨著近年國民經(jīng)濟的穩(wěn)健增 長，對外經(jīng)濟交流 活動的日益頻繁，烏魯木齊的城市建設發(fā)展是日新月異， 城市 固定人口激增至250 萬人 ，流動人口 120 萬 （截至 2020 年 11 月） ， 預期十二五期間烏魯木齊的固定人口增幅將達到 100 萬以上 。 二、 宏觀經(jīng)濟與 烏魯木齊市房地產(chǎn)市場 烏魯木齊 宏觀經(jīng)濟的趨好， 2020 年中央確定的中國 19 省市對口支援新疆建設計劃， 2020 年計劃援疆資金將超 100 億元， 為烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件。 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 6 2020 年隨著 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的 繼續(xù)深入 實施， 新疆在西部地區(qū)乃至是全國范圍 戰(zhàn)略地位日益突出， 正是基于此點，中 央確立了重點發(fā)展新疆的戰(zhàn)略規(guī)劃， 中央治疆策略由 “ 穩(wěn)定壓倒一切 ” 轉(zhuǎn)為 “經(jīng)濟 發(fā)展 促 穩(wěn)定 ”，此次中央對新疆工作的重視及力度是歷屆政府前所未有的。 2020 年 4 月底中央對新疆政策做出了重大調(diào)整，確立了以“援建汶川模式”支援新疆建設，舉全國之力來支援新疆建設 ，并迅速進入了實施，預期 2020年全國 19 省市政策性援建資金將超百億元。 烏魯木齊做為新疆的首府城市，同時也是新疆經(jīng)濟的帶頭羊，隨著中央及 19省市對疆援助投資持續(xù)到位勢必 拉動 烏魯木齊市 的經(jīng)濟建設 ，促進烏魯木齊市流動人口及固定人口的高速增長，從而為 城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展 創(chuàng)造良好的條件。相應地，房地產(chǎn)業(yè)做為第三產(chǎn)業(yè)的領頭羊， 將為烏魯木齊市城市經(jīng)濟增長貢獻 重要的 力量。 城市建設的良性發(fā)展 和 大規(guī)模的基礎設施投資，為烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)不斷帶來新的增長點。 隨著，西部大開發(fā)戰(zhàn)略 及對疆對口援助計劃 的進一步實施，烏魯木齊市正在朝國際化大都市的目標邁進， “十 二 五”計劃開局新一輪投資和投資結構的調(diào)整，烏市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了新一輪高潮。