烏市四平路房地產(chǎn)可行性研究報告-wenkub
2022-09-13 13:54:44 本頁面
【正文】 目前均價 4700 4000 4200 目前存量 60%以上 擬建 全部售罄 綜合加權類比平均價格 4200 因本案有太多不確定因素，入規(guī)劃、設計、項目客戶定位等等均未最后確定。 其中： A、 B、 C項目的交易日期均為 2020年 6月 2 日， D 項目的交易為 2020 年 10 月。 第 四 章 項目 財務分析 一、 項目開發(fā)總價值 項目可建設用地總面積為 75 畝，折合 50000平方米，容積率 暫定 ，可開發(fā)總建筑面積 100000平方米，商業(yè)用房預計 。 8 月 30 日之前正式開工建設。 結(jié)論 本項目地塊需要與烏魯木齊市 其他房地產(chǎn)項目 的產(chǎn)品進行錯位開發(fā)， 才能 確保項目 的成功運作。 機會分析 1）市場尚屬于競爭初期，競爭對手不多。 劣勢分析 1）緊靠原 八家戶 村 的 居民點，在項目 用地周邊有一定的 村 民自建房，比較雜亂，不利于營造高尚品 質(zhì)氛圍。 文化配套：項目 北接 24 中學。 ⑤ 相對較低的價格，還有一定的升值空間。根據(jù)近年推出的同時代的房地產(chǎn)項目的特點和銷售情況分析，我們認為烏魯木齊房地產(chǎn)市場體現(xiàn)如下特點： ① 房產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升，項目綜合競爭力所產(chǎn)生的效應逐步取代單一競爭優(yōu)勢的效力。 ※ 烏魯木齊城市 發(fā)展規(guī)劃遵循 的 “南控、北擴”策略，主要 基于烏魯木齊城市的地形特征規(guī)劃的，烏魯木齊城南是傳統(tǒng)的水源地 且地域狹窄，不利于城市的發(fā)展，而烏魯木齊城北不僅地域?qū)掗煟遗c昌吉市、米泉市、五家渠市等衛(wèi)星城市相接，有利于打造“ 烏昌城市一體化 概念”，項目可行性研究報告 中國 舊城改造拉動住宅市場的需求。 未來 房地產(chǎn)市場將持續(xù) 穩(wěn)中上升 。烏魯木齊 Page 9 表 32 項目可行性研究報告 中國 2020年 4 月烏魯木齊新房成交套數(shù) 3321 套， 5 月成交套數(shù) 3401套， 6月上半月成交套數(shù) 1947套 ，平均月成交套數(shù)在 3400套左右，平均月成交面積超30 萬平方米。 烏魯木齊做為三線城市，由于這幾年房價的增長屬于合理的、理性的增長，主要消耗的是逐年遞增的剛性需求，房價未偏離正常軌道，而且隨著國家對新疆戰(zhàn)略政策的調(diào)整， 19 省市對口援疆項目、資金的逐步落實，勢必帶動新疆的首府城市 —烏魯木齊的高速發(fā)展，因此從 2020年這項目可行性研究報告 中國 做為新疆維吾爾自治區(qū)兩個最重要的經(jīng)濟強市的經(jīng)濟聯(lián)合 （烏魯木齊市、昌吉市） ，帶來 了城北 房地產(chǎn)投資熱點。烏魯木齊 Page 7 烏魯木齊市政府均限制中心城區(qū)的開發(fā)，逐步引導把開發(fā)區(qū)域向北擴展。 由于烏魯木齊市老城區(qū)的建設是沿著原烏魯木齊河河谷逐年建設而成的，形成了典型的“兩山夾一溝”地形。 烏魯木齊做為新疆的首府城市，同時也是新疆經(jīng)濟的帶頭羊，隨著中央及 19省市對疆援助投資持續(xù)到位勢必 拉動 烏魯木齊市 的經(jīng)濟建設 ，促進烏魯木齊市流動人口及固定人口的高速增長，從而為 城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展 創(chuàng)造良好的條件。 項目可行性研究報告 中國 烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢，自古便有 “開天辟地之門戶 ”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內(nèi)地的交通樞紐。市區(qū)三面環(huán)山，地勢東南高、西北低，平均海拔 800米。 項目可行性研究報告 中國 鐵路：距離烏魯木齊市 動車組火車站 10KM。新疆新疆 三 、 項目概況 本項目土地屬于烏魯木齊市“撤村建居” 改造工程，在撤村后留 給原烏魯 木齊二宮鄉(xiāng)八家戶村七隊 的 余留建設用地，該隊在撤村后，已經(jīng)更改為烏魯木齊市富民強商貿(mào)公司。 二 、項目四至 東： 東臨 烏魯木齊市橡膠廠 （已破產(chǎn)擬建烏魯木齊公務員小區(qū)） ，河灘快速 路 。項目可行性研究報告 中國 西 ： 西接 四平路 。 宗地 蘭線面積約 95 畝， 因 在項目范圍內(nèi)有城市規(guī)劃主干道穿過，預計建筑紅線面積約 75畝，合 50000平方米。烏魯木齊 Page 2 項目可行性研究報告 中國烏魯木齊 Page 4 四、項目進展 已經(jīng)和該宗土地使用權的所有者 烏魯木齊市富民強商貿(mào)公司 簽訂 土地征遷補償 協(xié)議 ， 并獲得了市政府、市土地局、新市區(qū)政府等主管部門 及相關領導 的 大力 支持，土地獲取條件如下： 地面附著物補 償費： 地面附著物總建筑面積約 4萬平方米，補償單價 1100 元 /平方米 ，總計補償金額 4400萬元 ； 土地補償金：預計 1500 萬元，實際金額按土地最終紅線面積計算， 20 萬元 /畝，預計紅線面積 75 畝； 其他費用：預計 1800 萬元； 土地出讓金： 2535萬元 /畝 ； 綜上， 75 畝建設用地獲取總成本為 萬元，折合每畝土地成本 134 萬元 /畝。 商業(yè)中心：距離商業(yè)中心 5KM。新疆屬中溫帶半干旱大陸性氣候 ,寒暑變化明顯，晝夜溫差較大，年平 均氣溫 ，降水 236毫米。 烏魯木齊市無論是從地理位置還是資源優(yōu)勢都有著其他城市不可比擬的優(yōu)勢。新疆相應地，房地產(chǎn)業(yè)做為第三產(chǎn)業(yè)的領頭羊， 將為烏魯木齊市城市經(jīng)濟增長貢獻 重要的 力量。隨著城市人口的逐年遞增，中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目基本已經(jīng) 覆蓋了所有可以從事房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地，中心城區(qū)的人口負荷已經(jīng)達到了上限，特殊的地形，密集的人口導致了中心城區(qū)一直以來都被環(huán)境污染問題所困擾。因此形成了“南控、北擴”的發(fā)展戰(zhàn)略。 “ 烏昌經(jīng)濟一體化” 建設的深入，極大地帶動了烏魯木齊城北片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，尤其是去年的“ ”以后 ， 烏魯木齊城北的房地產(chǎn)項目更是一路看漲，價格從09 年初的均價 2500左右直逼均價 4000元大關。新疆上述數(shù)據(jù)與去年同期相比均略有下降，但與市場供應量同比減少有關 ， 相對于總?cè)丝谥挥?250萬的烏魯木齊而言，每月 30 多
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