烏市四平路房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告-wenkub
2022-09-13 13:54:44 本頁(yè)面
【正文】 目前均價(jià) 4700 4000 4200 目前存量 60%以上 擬建 全部售罄 綜合加權(quán)類(lèi)比平均價(jià)格 4200 因本案有太多不確定因素，入規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目客戶定位等等均未最后確定。 其中： A、 B、 C項(xiàng)目的交易日期均為 2020年 6月 2 日， D 項(xiàng)目的交易為 2020 年 10 月。 第 四 章 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值 項(xiàng)目可建設(shè)用地總面積為 75 畝，折合 50000平方米，容積率 暫定 ，可開(kāi)發(fā)總建筑面積 100000平方米，商業(yè)用房預(yù)計(jì) 。 8 月 30 日之前正式開(kāi)工建設(shè)。 結(jié)論 本項(xiàng)目地塊需要與烏魯木齊市 其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開(kāi)發(fā)， 才能 確保項(xiàng)目 的成功運(yùn)作。 機(jī)會(huì)分析 1）市場(chǎng)尚屬于競(jìng)爭(zhēng)初期，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多。 劣勢(shì)分析 1）緊靠原 八家戶 村 的 居民點(diǎn)，在項(xiàng)目 用地周邊有一定的 村 民自建房，比較雜亂，不利于營(yíng)造高尚品 質(zhì)氛圍。 文化配套：項(xiàng)目 北接 24 中學(xué)。 ⑤ 相對(duì)較低的價(jià)格，還有一定的升值空間。根據(jù)近年推出的同時(shí)代的房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和銷(xiāo)售情況分析，我們認(rèn)為烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)如下特點(diǎn)： ① 房產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效力。 ※ 烏魯木齊城市 發(fā)展規(guī)劃遵循 的 “南控、北擴(kuò)”策略，主要 基于烏魯木齊城市的地形特征規(guī)劃的，烏魯木齊城南是傳統(tǒng)的水源地 且地域狹窄，不利于城市的發(fā)展，而烏魯木齊城北不僅地域?qū)掗煟遗c昌吉市、米泉市、五家渠市等衛(wèi)星城市相接，有利于打造“ 烏昌城市一體化 概念”，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國(guó) 舊城改造拉動(dòng)住宅市場(chǎng)的需求。 未來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù) 穩(wěn)中上升 。烏魯木齊 Page 9 表 32 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國(guó) 2020年 4 月烏魯木齊新房成交套數(shù) 3321 套， 5 月成交套數(shù) 3401套， 6月上半月成交套數(shù) 1947套 ，平均月成交套數(shù)在 3400套左右，平均月成交面積超30 萬(wàn)平方米。 烏魯木齊做為三線城市，由于這幾年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)屬于合理的、理性的增長(zhǎng)，主要消耗的是逐年遞增的剛性需求，房?jī)r(jià)未偏離正常軌道，而且隨著國(guó)家對(duì)新疆戰(zhàn)略政策的調(diào)整， 19 省市對(duì)口援疆項(xiàng)目、資金的逐步落實(shí)，勢(shì)必帶動(dòng)新疆的首府城市 —烏魯木齊的高速發(fā)展，因此從 2020年這項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國(guó) 做為新疆維吾爾自治區(qū)兩個(gè)最重要的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合 （烏魯木齊市、昌吉市） ，帶來(lái) 了城北 房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。烏魯木齊 Page 7 烏魯木齊市政府均限制中心城區(qū)的開(kāi)發(fā)，逐步引導(dǎo)把開(kāi)發(fā)區(qū)域向北擴(kuò)展。 由于烏魯木齊市老城區(qū)的建設(shè)是沿著原烏魯木齊河河谷逐年建設(shè)而成的，形成了典型的“兩山夾一溝”地形。 烏魯木齊做為新疆的首府城市，同時(shí)也是新疆經(jīng)濟(jì)的帶頭羊，隨著中央及 19省市對(duì)疆援助投資持續(xù)到位勢(shì)必 拉動(dòng) 烏魯木齊市 的經(jīng)濟(jì)建設(shè) ，促進(jìn)烏魯木齊市流動(dòng)人口及固定人口的高速增長(zhǎng)，從而為 城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 創(chuàng)造良好的條件。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國(guó) 烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自古便有 “開(kāi)天辟地之門(mén)戶 ”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內(nèi)地的交通樞紐。市區(qū)三面環(huán)山，地勢(shì)東南高、西北低，平均海拔 800米。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國(guó) 鐵路：距離烏魯木齊市 動(dòng)車(chē)組火車(chē)站 10KM。新疆新疆 三 、 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目土地屬于烏魯木齊市“撤村建居” 改造工程，在撤村后留 給原烏魯 木齊二宮鄉(xiāng)八家戶村七隊(duì) 的 余留建設(shè)用地，該隊(duì)在撤村后，已經(jīng)更改為烏魯木齊市富民強(qiáng)商貿(mào)公司。 二 、項(xiàng)目四至 東： 東臨 烏魯木齊市橡膠廠 （已破產(chǎn)擬建烏魯木齊公務(wù)員小區(qū)） ，河灘快速 路 。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國(guó) 西 ： 西接 四平路 。 宗地 蘭線面積約 95 畝， 因 在項(xiàng)目范圍內(nèi)有城市規(guī)劃主干道穿過(guò)，預(yù)計(jì)建筑紅線面積約 75畝，合 50000平方米。烏魯木齊 Page 2 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中國(guó)烏魯木齊 Page 4 四、項(xiàng)目進(jìn)展 已經(jīng)和該宗土地使用權(quán)的所有者 烏魯木齊市富民強(qiáng)商貿(mào)公司 簽訂 土地征遷補(bǔ)償 協(xié)議 ， 并獲得了市政府、市土地局、新市區(qū)政府等主管部門(mén) 及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 的 大力 支持，土地獲取條件如下： 地面附著物補(bǔ) 償費(fèi)： 地面附著物總建筑面積約 4萬(wàn)平方米，補(bǔ)償單價(jià) 1100 元 /平方米 ，總計(jì)補(bǔ)償金額 4400萬(wàn)元 ； 土地補(bǔ)償金：預(yù)計(jì) 1500 萬(wàn)元，實(shí)際金額按土地最終紅線面積計(jì)算， 20 萬(wàn)元 /畝，預(yù)計(jì)紅線面積 75 畝； 其他費(fèi)用：預(yù)計(jì) 1800 萬(wàn)元； 土地出讓金： 2535萬(wàn)元 /畝 ； 綜上， 75 畝建設(shè)用地獲取總成本為 萬(wàn)元，折合每畝土地成本 134 萬(wàn)元 /畝。 商業(yè)中心：距離商業(yè)中心 5KM。新疆屬中溫帶半干旱大陸性氣候 ,寒暑變化明顯，晝夜溫差較大，年平 均氣溫 ，降水 236毫米。 烏魯木齊市無(wú)論是從地理位置還是資源優(yōu)勢(shì)都有著其他城市不可比擬的優(yōu)勢(shì)。新疆相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)做為第三產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊， 將為烏魯木齊市城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 重要的 力量。隨著城市人口的逐年遞增，中心城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本已經(jīng) 覆蓋了所有可以從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地，中心城區(qū)的人口負(fù)荷已經(jīng)達(dá)到了上限，特殊的地形，密集的人口導(dǎo)致了中心城區(qū)一直以來(lái)都被環(huán)境污染問(wèn)題所困擾。因此形成了“南控、北擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略。 “ 烏昌經(jīng)濟(jì)一體化” 建設(shè)的深入，極大地帶動(dòng)了烏魯木齊城北片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，尤其是去年的“ ”以后 ， 烏魯木齊城北的房地產(chǎn)項(xiàng)目更是一路看漲，價(jià)格從09 年初的均價(jià) 2500左右直逼均價(jià) 4000元大關(guān)。新疆上述數(shù)據(jù)與去年同期相比均略有下降，但與市場(chǎng)供應(yīng)量同比減少有關(guān) ， 相對(duì)于總?cè)丝谥挥?250萬(wàn)的烏魯木齊而言，每月 30 多
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