【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 我國(guó)城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的作用也日漸顯現(xiàn)出來，很多學(xué)者開始研究?jī)烧咧g關(guān)系，形成以下幾個(gè)比較典型結(jié)論。 在《城市化與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》 (蔣建林等人， 2020)一文中認(rèn)為，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不同程度的因果關(guān)系，城市化使得房 地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了城市化質(zhì)量的提高，二者是相互作用的。與此同時(shí)，預(yù)測(cè)了我國(guó) 2020 年至 2020 年的城市化增長(zhǎng)速度，估算出城市化發(fā)展的同時(shí)新居民對(duì)住宅產(chǎn)生的需求。最后得出結(jié)論是：在加快城市化發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)把握好機(jī)遇，健康發(fā)展起來。在《我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展》一文中首先提出了當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題，比如部分地區(qū)投資過熱的房地產(chǎn)、個(gè)別地區(qū)住房日益突出的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控不完善和亟需改革的住房政策。對(duì)于我們面臨的這些問題，我們要提出合理的城市規(guī)劃方案，并協(xié)調(diào)發(fā)展好徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 4 房 地產(chǎn)業(yè)與城市化進(jìn)程的關(guān)系。在《論中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)》一文中也指出，城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著相同規(guī)律。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)，并且城市化會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來商機(jī)都是中國(guó)城市化進(jìn)程給房地產(chǎn)業(yè)帶來的新機(jī)遇：房地產(chǎn)業(yè)受城市化的影響是當(dāng)前城市化的發(fā)展優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供需不平衡，房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是怎樣將房地產(chǎn)業(yè)與城市化同步化。 從以上關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系歸納表明，其大多停留在定性分析，定量分析、實(shí)證分析相對(duì)較少，規(guī)范的研究體系尚未形成 。由于上述研究是基于全國(guó)范圍內(nèi)做出的分析，而實(shí)際并未考慮到房地產(chǎn)業(yè)與城市化都有一定的區(qū)域性，固本文擬在實(shí)證分析階段選取徐州市為例，得出更具體的有說服力的研究結(jié)果。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 5 2城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論 城市化基本理論 城市化的內(nèi)涵 城市化就是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的自然過程，是 人類生產(chǎn)生活方式 從 鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)變 的歷史過程， 就具體內(nèi)容而言，可以表現(xiàn)為以下四個(gè)不同方面： 第一方面是人口的城市化。大量人口聚集到城市就是城市化的直接表現(xiàn)。通常意義上評(píng)價(jià)一個(gè)城市的城 市化水平高低就是把該城市的城鎮(zhèn)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，城市化過程就是農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)村人口的過程，就是城鎮(zhèn)人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量得比例逐漸增大的過程。 第二方面是大力發(fā)展第二和第三產(chǎn)業(yè)。在城市化進(jìn)程初期，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)著城市化的進(jìn)程。當(dāng)前，我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)了城市化進(jìn)程的快速發(fā)展。所以可以簡(jiǎn)單看成，城市化是第二三產(chǎn)業(yè)代替第一產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。從人口角度來講，農(nóng)村人口集聚涌進(jìn)城市中是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)必然過程。只有城市不斷發(fā)展，農(nóng)村人口才會(huì)不斷的進(jìn)入城市，才能推動(dòng)城市化進(jìn)程 。 第三方面是生活空間的轉(zhuǎn)變。如果僅僅是第二第三產(chǎn)業(yè)取代第一產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，而農(nóng)村人口始終留在農(nóng)村，并不會(huì)轉(zhuǎn)變生活空間。那么，城市化的發(fā)展并不能得以實(shí)現(xiàn)。城市化的進(jìn)程必須要通過城市化的發(fā)展來實(shí)現(xiàn)，人口必須要從農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐擎?zhèn)人口。同樣，人必須生活在城市里。以城市這個(gè)載體作為生活空間。城市化進(jìn)程必須城市數(shù)量增加的過程，城市面積擴(kuò)大的過程，城鎮(zhèn)人口不斷增加的過程。 第四方面是城市觀念意識(shí)的確立。前三個(gè)是物質(zhì)的看得見的表現(xiàn)。我們把思想觀念、生存意識(shí)以及生活方式從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變過程的稱為城市化無形的意識(shí)觀念 過程。相對(duì)于前三種不同表現(xiàn)，我們把第四種表現(xiàn)稱為無形的意識(shí)觀念表現(xiàn)。 城市化水平評(píng)價(jià)指標(biāo) 城市化進(jìn)程涉及范圍相當(dāng)廣泛，同時(shí)它的進(jìn)程過程有著豐富的表現(xiàn)，所以我們對(duì)城市化進(jìn)程測(cè)度并不是一件容易的事情。學(xué)者研究表明主要有兩種城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)，一種是單指標(biāo)評(píng)價(jià)方法，另一種是符合指標(biāo)評(píng)價(jià)法。 傳統(tǒng)的單指標(biāo)評(píng)價(jià)方法 單指標(biāo)評(píng)價(jià)法分為人口比重指標(biāo)法和土地利用指標(biāo)法兩種。 (1)人口比重指標(biāo)法 人口比重指標(biāo)法是指通過對(duì)某一地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋砼袛嘣摰貐^(qū)的城市化水平是高是低。它的公式可以這樣表示： ??? PrPCPCU 100% = NPC 100% 式 21 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 6 U— 城市化水平 PC— 城鎮(zhèn)人口 Pr— 農(nóng)村人口 N— 地區(qū)總?cè)丝? 城市化進(jìn)程的一個(gè)重要表現(xiàn)就是人口的城市化，所以，城市化水平的判斷主要采用人口比重指標(biāo)法。然而，我們平時(shí)在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，統(tǒng)計(jì)方法的不同會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不同，產(chǎn)生誤差，比如，當(dāng)一個(gè)城市的外來工作人員比較多時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)忽略了這部分比重就會(huì)導(dǎo)致城市化率的不同，城市化水平就會(huì)有高有低。在中國(guó)，如果僅僅通過城市人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)量的比重來衡量城市化水平，就會(huì)導(dǎo)致某些東部發(fā)達(dá)的沿海省區(qū)城市化水平低于某些西部省區(qū)，很明顯，這是不符合實(shí)際情況的。所以，傳統(tǒng)的人口比重指標(biāo)在當(dāng)前難以滿足發(fā)展的要求，存在一定的不科學(xué)性。 (2)土地利用指標(biāo)方法 土地利用指標(biāo)方法，是從地域面積和用地性質(zhì)這兩方面判斷一個(gè)城市的城市化水平。它主要是統(tǒng)計(jì)某一期間，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐臄?shù)量。因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)不便于統(tǒng)計(jì)，所以平時(shí)我們很少使用它。 復(fù)合指標(biāo)法 我們用綜合分析 與城市化發(fā)展緊密聯(lián)系的指標(biāo)來判斷一個(gè)城市的城市化水平高低的方法稱之為復(fù)合指標(biāo)法。隨著城市化水平的不斷提高，運(yùn)用復(fù)合指標(biāo)法是我們要綜合考慮人口數(shù)量，土地面積，文化差異，環(huán)境變化等多種因素。因?yàn)?，?fù)合指標(biāo)就是各個(gè)指標(biāo)的一個(gè)集合分析，必須根據(jù)實(shí)際情況考察，所以，復(fù)合指標(biāo)就比單指標(biāo)法的針對(duì)性強(qiáng)點(diǎn)，通用性差點(diǎn)。 通常情況下，我們一般采用人口比重指標(biāo)法。 中國(guó)城市化發(fā)展歷史及現(xiàn)狀 中國(guó)城市化發(fā)展歷史 新中國(guó)成立以后中國(guó)的城市化才真正開始起步。 1949 年以后，中國(guó)城市化進(jìn)程開始邁進(jìn)新時(shí)期。 1978 年以來，我國(guó)的城市化更是快速發(fā)展，進(jìn)入了空前發(fā)展的新階段。從 1949年至今我國(guó)的城市化發(fā)展大致經(jīng)過以下幾個(gè)階段： 第一階段， 起步 階段 (19491957 年 )：在該階段中，城市化的進(jìn)程處于起步加速的階段，此期間中國(guó)的農(nóng)村人口在不斷向城市遷移，城市人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣龃?。這一階段，中國(guó)由城市布局在東部沿海地區(qū)過于集中的歷史現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)建設(shè)的布局開始向內(nèi)地傾斜的現(xiàn)象，內(nèi)地大部分城市的城市化進(jìn)程也由此而得到加速，加之大量的農(nóng)村人口不斷涌入城市，不僅使得原有的城市規(guī)模得到擴(kuò)大，而且在不同程度上促進(jìn)了新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn) 生和發(fā)展，對(duì)勞動(dòng)密集型和服務(wù)業(yè)等的發(fā)展起到非常重要的作用。 第二階段，大起大落階段（ 19581978 年 ) ：我國(guó)在該階段出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元化社會(huì)結(jié)徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 7 構(gòu)，城市化進(jìn)程也在不斷探索中曲折前進(jìn)。 1958 年我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》，根據(jù)這個(gè)條例，國(guó)家機(jī)關(guān)要對(duì)我國(guó)公民基本信息進(jìn)行依法收集、登記和確認(rèn)，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等資料。在那之后，國(guó)家又進(jìn)一步采取了一些辦法來加強(qiáng)對(duì)戶籍的管理，最后一套比較完備的戶籍制度誕生了。但是此種戶籍制度把城市人口和農(nóng)村人口按性質(zhì)進(jìn)行強(qiáng)行分割的，分為非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè) 人口，同時(shí)國(guó)家對(duì)這兩種不同性質(zhì)的人員也開始實(shí)行不同的福利待遇。在這種制度下，城鄉(xiāng)二元化就慢慢產(chǎn)生了，給后代產(chǎn)生了極大的影響。在這個(gè)階段出現(xiàn)的知青下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)就是一種“逆城市化”現(xiàn)象。 第三階段，快速發(fā)展階段（ 19791991 年 )：在該階段，我國(guó)的農(nóng)村不斷改革，城市占地面積不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，尤其是東部沿海地區(qū)的城市化進(jìn)程尤為突出。 1978 年，隨著黨的十一屆三中全會(huì)的召開，我國(guó)的城市化水平也在這一歷史時(shí)期發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變。改革開放，堅(jiān)持“引進(jìn)來，走出去”原則 ，努力把以農(nóng)業(yè)人口為主的農(nóng)業(yè)國(guó)家轉(zhuǎn) 變?yōu)橐苑寝r(nóng)業(yè)人口為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)國(guó)家。此外，政府頒布新政策，鼓勵(lì)小城市和農(nóng)村集鎮(zhèn)的成長(zhǎng)擴(kuò)大，大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，中央還在東部沿海地區(qū)設(shè)立了沿海開放城市和沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)等，從而吸引了大量勞動(dòng)力和資金技術(shù)，在一定程度上為城市化水平和城市化質(zhì)量的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。 第四階段，飛躍發(fā)展階段（ 1992 年至今 )： 鄧小平在 1992 年的南巡講話中明確提出了改革開放的策略，要建設(shè)有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。隨著改革開放 的 不斷 發(fā)展 ，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制也逐步形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向， 從此以后， 我國(guó)的城市化 進(jìn)程步入 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展 的 階段。 中國(guó)城市化發(fā)展現(xiàn)狀 1978 年以來，我國(guó)各個(gè)城市的發(fā)展都取得了顯著的成績(jī)，大大提高我國(guó)的城市化水平。截至 2020 年，我國(guó)城市數(shù)量已達(dá)到 668 個(gè)，相比較于 1949 年前的城市數(shù)量有了很大的提高，城市化水平也從原來的 %提高到現(xiàn)在的 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)超過 100 萬人口的城市已從 1949 年的 10個(gè)，發(fā)展到現(xiàn)在的 124 個(gè)。東部沿海地區(qū)城市群尤為密集，目前東部地區(qū)己經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)核心所在地。在取得這些成績(jī)的同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)了我國(guó)城市化進(jìn)程過程中出現(xiàn)的一些重要問題：具體表現(xiàn)在六 個(gè)方面：（ 1）環(huán)境污染嚴(yán)重，原有生態(tài)環(huán)境改變，環(huán)境質(zhì)量下降，趨于惡化；（ 2）中心區(qū)人口密集；（ 3）交通擁擠；（ 4）地價(jià)房租昂貴，居住條件差；（ 5）失業(yè)人口增多；（ 6）社會(huì)秩序混亂。 目前城市化進(jìn)程中的出現(xiàn)的現(xiàn)狀是 “ 小城市不強(qiáng)、大城市不大、中城市不優(yōu) ” 。如何克服這些問題是城市化戰(zhàn)略推行中所需面臨的難題。 未來中國(guó)城市發(fā)展的關(guān)鍵是： （ 1）完善《城市規(guī)劃法》，使其與經(jīng)濟(jì)全球化和信息時(shí)代的需求相適應(yīng)。我國(guó)應(yīng)該放松對(duì)超大型和大型城市規(guī)模的控制，重點(diǎn)構(gòu)建兩到三個(gè)頂級(jí)城市，把這些城市作為我國(guó)城市體系的領(lǐng)頭羊。與此 同時(shí)要積極建設(shè)數(shù)字城市、大力加強(qiáng)完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施功能、改徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 8 造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化平臺(tái)、不斷提升城市服務(wù)體系等，提高中國(guó)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，使其能進(jìn)入世界平臺(tái)。 （ 2）對(duì)國(guó)家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級(jí)成頂級(jí)的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應(yīng)、帶動(dòng)作用淋漓精致的發(fā)揮出來。城市化戰(zhàn)略設(shè)計(jì)中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。因?yàn)榇蟪鞘性诔鞘畜w系會(huì)重復(fù)發(fā)揮城市的經(jīng)濟(jì)效益、規(guī)模效益和社會(huì)效益，大城市的發(fā)展是我國(guó)城市 化戰(zhàn)略的重要組成部分。 （ 3）加快步伐建設(shè)大中小型城市，城市建設(shè)質(zhì)量上尤為重要。同時(shí)，我們必須提高城市服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。中小型城市的發(fā)展在我國(guó)城市化進(jìn)程中有著不可忽略的作用，他直接影響著我國(guó)的城市化進(jìn)程。我們必須要解決中小城市不強(qiáng)、中等城市不活的問題。 （ 4）具體問題具體分析，對(duì)于城鎮(zhèn)的建設(shè)要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平選擇不同的路徑。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達(dá)集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人口地區(qū)，大力鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達(dá)的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周圍的小城鎮(zhèn)。對(duì)于有著不發(fā) 達(dá)企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實(shí)力，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；當(dāng)某地區(qū)有大型企業(yè)時(shí)，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)影響城鎮(zhèn)。 （ 5）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)體制，積極引導(dǎo)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 我國(guó)城市化發(fā)展特點(diǎn) (1)數(shù)量 上的速度 保持較高的增長(zhǎng)。 1978 年到 2020 年，由 193 個(gè)城市 增長(zhǎng) 到 669個(gè)城市，增長(zhǎng)了 246%；從城市規(guī)模 來 看，中等城市 由 60 個(gè)發(fā) 展到 206 個(gè)，增長(zhǎng) 了 243%； 小城市 由 93 個(gè)發(fā)展到 381 個(gè)，增長(zhǎng) 了 309%，而大城市只增長(zhǎng)了 74%，所以 中小城市 的 發(fā)展 速度高 于大城市。從行政區(qū)級(jí)來看， 由 92 個(gè)縣級(jí)市 增長(zhǎng) 到 442 個(gè)縣級(jí)市，增長(zhǎng) 了 380%；從地區(qū)分布 來 看，發(fā)展更快 的是 東部沿海地區(qū)， 由 69 個(gè) 增長(zhǎng) 到 301 個(gè)，增長(zhǎng) 了 336%，而西部地區(qū)只增長(zhǎng)了 202%。 (2)東部沿海地區(qū) 的 城市密度與城市 化 水平高于中、西部地區(qū)。 首 先開放發(fā)展 的是 東部沿海地區(qū)， 所以東部地區(qū)有快速發(fā)展的 現(xiàn)代工業(yè)，發(fā)達(dá) 的 商品經(jīng)濟(jì)，城市水平 比 西部高。 (3)中等城市人口增加絕對(duì)量 大于 大、 小城市 。 我國(guó)城市發(fā)展 的基本方針是 積極發(fā)展中、小城市 ， 大城市規(guī)模 要嚴(yán)格控制 。 我國(guó)城市發(fā)展 基本方針與各國(guó)是 相 一致的。世界各國(guó)都在合理發(fā)展中、小城市， 嚴(yán)格 控制大城市人口增長(zhǎng)過快，在發(fā)達(dá)國(guó)家還出現(xiàn) 的 趨勢(shì) 是城市人口向郊區(qū)移動(dòng)。 (4)城市帶 、 城市群 逐漸 形成和擴(kuò)大。 由于 改革開放和現(xiàn)代 化 經(jīng)濟(jì)的 快 速發(fā)展，中心城市 表現(xiàn)出 日益增強(qiáng)輻射作用，在沿鐵路的京廣線、京哈線、津滬 — 滬杭線、焦枝 — 枝柳徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 9 — 湘貴線、隴海 — 蘭新線、寶成 — 寶昆線 、 浙贛 — 湘黔 — 貴昆線逐步形成過 渡 狀的城市帶；我國(guó)的珠江三角洲 、 長(zhǎng)江三角洲、山東半島、遼寧中部、京津唐已形 成五大城市群 ； 1990年 首先 開 放 上海浦東新區(qū)， 隨即 又開放蕪湖、九江、黃石、合肥、武漢、成都、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶、南昌等城市，形成