【文章內(nèi)容簡介】 我國城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的作用也日漸顯現(xiàn)出來，很多學者開始研究兩者之間關(guān)系，形成以下幾個比較典型結(jié)論。 在《城市化與中國房地產(chǎn)業(yè)》 (蔣建林等人， 2020)一文中認為，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不同程度的因果關(guān)系，城市化使得房 地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進了城市化質(zhì)量的提高，二者是相互作用的。與此同時，預測了我國 2020 年至 2020 年的城市化增長速度，估算出城市化發(fā)展的同時新居民對住宅產(chǎn)生的需求。最后得出結(jié)論是：在加快城市化發(fā)展的同時房地產(chǎn)業(yè)把握好機遇，健康發(fā)展起來。在《我國房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展》一文中首先提出了當前房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題，比如部分地區(qū)投資過熱的房地產(chǎn)、個別地區(qū)住房日益突出的供應結(jié)構(gòu)性矛盾、政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)控不完善和亟需改革的住房政策。對于我們面臨的這些問題，我們要提出合理的城市規(guī)劃方案，并協(xié)調(diào)發(fā)展好徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 4 房 地產(chǎn)業(yè)與城市化進程的關(guān)系。在《論中國城市化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)》一文中也指出，城市化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著相同規(guī)律。經(jīng)濟的發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，并且城市化會給房地產(chǎn)業(yè)帶來商機都是中國城市化進程給房地產(chǎn)業(yè)帶來的新機遇：房地產(chǎn)業(yè)受城市化的影響是當前城市化的發(fā)展優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導致房地產(chǎn)商品供需不平衡，房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是怎樣將房地產(chǎn)業(yè)與城市化同步化。 從以上關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系歸納表明，其大多停留在定性分析，定量分析、實證分析相對較少，規(guī)范的研究體系尚未形成 。由于上述研究是基于全國范圍內(nèi)做出的分析，而實際并未考慮到房地產(chǎn)業(yè)與城市化都有一定的區(qū)域性，固本文擬在實證分析階段選取徐州市為例，得出更具體的有說服力的研究結(jié)果。 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 5 2城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論 城市化基本理論 城市化的內(nèi)涵 城市化就是一個社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的自然過程，是 人類生產(chǎn)生活方式 從 鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)變 的歷史過程， 就具體內(nèi)容而言，可以表現(xiàn)為以下四個不同方面： 第一方面是人口的城市化。大量人口聚集到城市就是城市化的直接表現(xiàn)。通常意義上評價一個城市的城 市化水平高低就是把該城市的城鎮(zhèn)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例作為衡量標準。因此，城市化過程就是農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)村人口的過程，就是城鎮(zhèn)人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量得比例逐漸增大的過程。 第二方面是大力發(fā)展第二和第三產(chǎn)業(yè)。在城市化進程初期，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動著城市化的進程。當前，我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推進了城市化進程的快速發(fā)展。所以可以簡單看成，城市化是第二三產(chǎn)業(yè)代替第一產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。從人口角度來講，農(nóng)村人口集聚涌進城市中是產(chǎn)業(yè)升級的一個必然過程。只有城市不斷發(fā)展，農(nóng)村人口才會不斷的進入城市，才能推動城市化進程 。 第三方面是生活空間的轉(zhuǎn)變。如果僅僅是第二第三產(chǎn)業(yè)取代第一產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級，而農(nóng)村人口始終留在農(nóng)村，并不會轉(zhuǎn)變生活空間。那么，城市化的發(fā)展并不能得以實現(xiàn)。城市化的進程必須要通過城市化的發(fā)展來實現(xiàn)，人口必須要從農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐擎?zhèn)人口。同樣，人必須生活在城市里。以城市這個載體作為生活空間。城市化進程必須城市數(shù)量增加的過程，城市面積擴大的過程，城鎮(zhèn)人口不斷增加的過程。 第四方面是城市觀念意識的確立。前三個是物質(zhì)的看得見的表現(xiàn)。我們把思想觀念、生存意識以及生活方式從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變過程的稱為城市化無形的意識觀念 過程。相對于前三種不同表現(xiàn)，我們把第四種表現(xiàn)稱為無形的意識觀念表現(xiàn)。 城市化水平評價指標 城市化進程涉及范圍相當廣泛，同時它的進程過程有著豐富的表現(xiàn)，所以我們對城市化進程測度并不是一件容易的事情。學者研究表明主要有兩種城市化評價指標，一種是單指標評價方法，另一種是符合指標評價法。 傳統(tǒng)的單指標評價方法 單指標評價法分為人口比重指標法和土地利用指標法兩種。 (1)人口比重指標法 人口比重指標法是指通過對某一地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋砼袛嘣摰貐^(qū)的城市化水平是高是低。它的公式可以這樣表示： ??? PrPCPCU 100% = NPC 100% 式 21 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 6 U— 城市化水平 PC— 城鎮(zhèn)人口 Pr— 農(nóng)村人口 N— 地區(qū)總?cè)丝? 城市化進程的一個重要表現(xiàn)就是人口的城市化，所以，城市化水平的判斷主要采用人口比重指標法。然而，我們平時在統(tǒng)計的時候，統(tǒng)計方法的不同會導致統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同，產(chǎn)生誤差，比如，當一個城市的外來工作人員比較多時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)時忽略了這部分比重就會導致城市化率的不同，城市化水平就會有高有低。在中國，如果僅僅通過城市人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)量的比重來衡量城市化水平，就會導致某些東部發(fā)達的沿海省區(qū)城市化水平低于某些西部省區(qū)，很明顯，這是不符合實際情況的。所以，傳統(tǒng)的人口比重指標在當前難以滿足發(fā)展的要求，存在一定的不科學性。 (2)土地利用指標方法 土地利用指標方法，是從地域面積和用地性質(zhì)這兩方面判斷一個城市的城市化水平。它主要是統(tǒng)計某一期間，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐臄?shù)量。因為這個指標不便于統(tǒng)計，所以平時我們很少使用它。 復合指標法 我們用綜合分析 與城市化發(fā)展緊密聯(lián)系的指標來判斷一個城市的城市化水平高低的方法稱之為復合指標法。隨著城市化水平的不斷提高，運用復合指標法是我們要綜合考慮人口數(shù)量，土地面積，文化差異，環(huán)境變化等多種因素。因為，復合指標就是各個指標的一個集合分析，必須根據(jù)實際情況考察，所以，復合指標就比單指標法的針對性強點，通用性差點。 通常情況下，我們一般采用人口比重指標法。 中國城市化發(fā)展歷史及現(xiàn)狀 中國城市化發(fā)展歷史 新中國成立以后中國的城市化才真正開始起步。 1949 年以后，中國城市化進程開始邁進新時期。 1978 年以來，我國的城市化更是快速發(fā)展，進入了空前發(fā)展的新階段。從 1949年至今我國的城市化發(fā)展大致經(jīng)過以下幾個階段： 第一階段， 起步 階段 (19491957 年 )：在該階段中，城市化的進程處于起步加速的階段，此期間中國的農(nóng)村人口在不斷向城市遷移，城市人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣龃?。這一階段，中國由城市布局在東部沿海地區(qū)過于集中的歷史現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)建設的布局開始向內(nèi)地傾斜的現(xiàn)象，內(nèi)地大部分城市的城市化進程也由此而得到加速，加之大量的農(nóng)村人口不斷涌入城市，不僅使得原有的城市規(guī)模得到擴大，而且在不同程度上促進了新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn) 生和發(fā)展，對勞動密集型和服務業(yè)等的發(fā)展起到非常重要的作用。 第二階段，大起大落階段（ 19581978 年 ) ：我國在該階段出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元化社會結(jié)徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 7 構(gòu)，城市化進程也在不斷探索中曲折前進。 1958 年我國頒布了《中華人民共和國戶口登記條例》，根據(jù)這個條例，國家機關(guān)要對我國公民基本信息進行依法收集、登記和確認，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等資料。在那之后，國家又進一步采取了一些辦法來加強對戶籍的管理，最后一套比較完備的戶籍制度誕生了。但是此種戶籍制度把城市人口和農(nóng)村人口按性質(zhì)進行強行分割的，分為非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè) 人口，同時國家對這兩種不同性質(zhì)的人員也開始實行不同的福利待遇。在這種制度下，城鄉(xiāng)二元化就慢慢產(chǎn)生了，給后代產(chǎn)生了極大的影響。在這個階段出現(xiàn)的知青下鄉(xiāng)運動就是一種“逆城市化”現(xiàn)象。 第三階段，快速發(fā)展階段（ 19791991 年 )：在該階段，我國的農(nóng)村不斷改革，城市占地面積不斷擴大，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，尤其是東部沿海地區(qū)的城市化進程尤為突出。 1978 年，隨著黨的十一屆三中全會的召開，我國的城市化水平也在這一歷史時期發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變。改革開放，堅持“引進來，走出去”原則 ，努力把以農(nóng)業(yè)人口為主的農(nóng)業(yè)國家轉(zhuǎn) 變?yōu)橐苑寝r(nóng)業(yè)人口為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)國家。此外，政府頒布新政策，鼓勵小城市和農(nóng)村集鎮(zhèn)的成長擴大，大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。同時，中央還在東部沿海地區(qū)設立了沿海開放城市和沿海經(jīng)濟特區(qū)等，從而吸引了大量勞動力和資金技術(shù)，在一定程度上為城市化水平和城市化質(zhì)量的提高做出了巨大貢獻。 第四階段，飛躍發(fā)展階段（ 1992 年至今 )： 鄧小平在 1992 年的南巡講話中明確提出了改革開放的策略，要建設有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制。隨著改革開放 的 不斷 發(fā)展 ，我國的經(jīng)濟體制也逐步形成以市場為導向， 從此以后， 我國的城市化 進程步入 市場 經(jīng)濟飛躍發(fā)展 的 階段。 中國城市化發(fā)展現(xiàn)狀 1978 年以來，我國各個城市的發(fā)展都取得了顯著的成績，大大提高我國的城市化水平。截至 2020 年，我國城市數(shù)量已達到 668 個，相比較于 1949 年前的城市數(shù)量有了很大的提高，城市化水平也從原來的 %提高到現(xiàn)在的 %。據(jù)統(tǒng)計，我國超過 100 萬人口的城市已從 1949 年的 10個，發(fā)展到現(xiàn)在的 124 個。東部沿海地區(qū)城市群尤為密集，目前東部地區(qū)己經(jīng)成為我國經(jīng)濟核心所在地。在取得這些成績的同時，我們也發(fā)現(xiàn)了我國城市化進程過程中出現(xiàn)的一些重要問題：具體表現(xiàn)在六 個方面：（ 1）環(huán)境污染嚴重，原有生態(tài)環(huán)境改變，環(huán)境質(zhì)量下降，趨于惡化；（ 2）中心區(qū)人口密集；（ 3）交通擁擠；（ 4）地價房租昂貴，居住條件差；（ 5）失業(yè)人口增多；（ 6）社會秩序混亂。 目前城市化進程中的出現(xiàn)的現(xiàn)狀是 “ 小城市不強、大城市不大、中城市不優(yōu) ” 。如何克服這些問題是城市化戰(zhàn)略推行中所需面臨的難題。 未來中國城市發(fā)展的關(guān)鍵是： （ 1）完善《城市規(guī)劃法》，使其與經(jīng)濟全球化和信息時代的需求相適應。我國應該放松對超大型和大型城市規(guī)模的控制，重點構(gòu)建兩到三個頂級城市，把這些城市作為我國城市體系的領頭羊。與此 同時要積極建設數(shù)字城市、大力加強完善城市的基礎設施功能、改徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 8 造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化平臺、不斷提升城市服務體系等，提高中國城市的競爭力，使其能進入世界平臺。 （ 2）對國家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細規(guī)劃，加強城市基礎設施建設，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級成頂級的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應、帶動作用淋漓精致的發(fā)揮出來。城市化戰(zhàn)略設計中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。因為大城市在城市體系會重復發(fā)揮城市的經(jīng)濟效益、規(guī)模效益和社會效益，大城市的發(fā)展是我國城市 化戰(zhàn)略的重要組成部分。 （ 3）加快步伐建設大中小型城市，城市建設質(zhì)量上尤為重要。同時，我們必須提高城市服務業(yè)、基礎設施建設及社區(qū)建設的快速發(fā)展。中小型城市的發(fā)展在我國城市化進程中有著不可忽略的作用，他直接影響著我國的城市化進程。我們必須要解決中小城市不強、中等城市不活的問題。 （ 4）具體問題具體分析，對于城鎮(zhèn)的建設要根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展水平選擇不同的路徑。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人口地區(qū)，大力鼓勵小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周圍的小城鎮(zhèn)。對于有著不發(fā) 達企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實力，為城鎮(zhèn)的建設打下堅實的基礎；當某地區(qū)有大型企業(yè)時，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風險影響城鎮(zhèn)。 （ 5）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟發(fā)展不相適應的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟體制，積極引導農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進經(jīng)濟發(fā)展。 我國城市化發(fā)展特點 (1)數(shù)量 上的速度 保持較高的增長。 1978 年到 2020 年，由 193 個城市 增長 到 669個城市，增長了 246%；從城市規(guī)模 來 看，中等城市 由 60 個發(fā) 展到 206 個，增長 了 243%； 小城市 由 93 個發(fā)展到 381 個，增長 了 309%，而大城市只增長了 74%，所以 中小城市 的 發(fā)展 速度高 于大城市。從行政區(qū)級來看， 由 92 個縣級市 增長 到 442 個縣級市，增長 了 380%；從地區(qū)分布 來 看，發(fā)展更快 的是 東部沿海地區(qū)， 由 69 個 增長 到 301 個，增長 了 336%，而西部地區(qū)只增長了 202%。 (2)東部沿海地區(qū) 的 城市密度與城市 化 水平高于中、西部地區(qū)。 首 先開放發(fā)展 的是 東部沿海地區(qū)， 所以東部地區(qū)有快速發(fā)展的 現(xiàn)代工業(yè)，發(fā)達 的 商品經(jīng)濟，城市水平 比 西部高。 (3)中等城市人口增加絕對量 大于 大、 小城市 。 我國城市發(fā)展 的基本方針是 積極發(fā)展中、小城市 ， 大城市規(guī)模 要嚴格控制 。 我國城市發(fā)展 基本方針與各國是 相 一致的。世界各國都在合理發(fā)展中、小城市， 嚴格 控制大城市人口增長過快，在發(fā)達國家還出現(xiàn) 的 趨勢 是城市人口向郊區(qū)移動。 (4)城市帶 、 城市群 逐漸 形成和擴大。 由于 改革開放和現(xiàn)代 化 經(jīng)濟的 快 速發(fā)展，中心城市 表現(xiàn)出 日益增強輻射作用，在沿鐵路的京廣線、京哈線、津滬 — 滬杭線、焦枝 — 枝柳徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 9 — 湘貴線、隴海 — 蘭新線、寶成 — 寶昆線 、 浙贛 — 湘黔 — 貴昆線逐步形成過 渡 狀的城市帶；我國的珠江三角洲 、 長江三角洲、山東半島、遼寧中部、京津唐已形 成五大城市群 ； 1990年 首先 開 放 上海浦東新區(qū)， 隨即 又開放蕪湖、九江、黃石、合肥、武漢、成都、岳陽、長沙、重慶、南昌等城市，形成