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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計與流程管理(編輯修改稿)

2025-04-09 13:57 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 和一個職能制的設(shè)計部,兩個部門的職能是完全不一樣的,最起碼在多項目運(yùn)作的情況下,設(shè)計生產(chǎn)服務(wù)這個職能只是它其中的一個職能,而并不是把幾個建筑師從項目上拿到一個辦公室辦公,設(shè)計部就成立了,他們在一起必須要能夠支撐多項目運(yùn)營,這只是設(shè)計部,還有成本部、營銷部在里面。 設(shè)計部是介于工程和營銷之間的,營銷其實(shí)也一樣,其實(shí)很多公司的營銷是里面有品牌、有策劃、還有客服,萬科在任何地方都是屬于領(lǐng)袖型企業(yè),無論 是產(chǎn)品還是價格,都是領(lǐng)袖型企業(yè),但是有一點(diǎn),萬科的物業(yè)服務(wù)在全國都是一流的,尤其是北京建設(shè)部大院都是萬科的物業(yè)管理的,最起碼可以確定一點(diǎn),物業(yè)管理在品牌和客服上萬科做得是最好的,每年各大房地產(chǎn)公司都會請一個有名的咨詢公司做客戶滿意度調(diào)查,萬科永遠(yuǎn)是排在第一位的。在物業(yè)管理系統(tǒng)里面,他在全國是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計也是一樣,萬科現(xiàn)在一直在推標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計,他的金色花園系列,包括城市花園系列,都是滿成熟的,拿過去把立面一改基本就可以直接出去的,這個標(biāo)準(zhǔn)系列完全是由設(shè)計部做出來的標(biāo)準(zhǔn),第一開發(fā)周期非常短,他就拿一個標(biāo)準(zhǔn)單元組 合,在項目總圖里可以擺得下就可以了。戶型都是標(biāo)準(zhǔn)戶型,結(jié)點(diǎn)都是標(biāo)準(zhǔn)結(jié)點(diǎn),一般控制的設(shè)計變更率粗一點(diǎn)的話會在 10%,什么叫設(shè)計變更呢?設(shè)計變更造成的無效工程成本的增加,就是說這個做錯了,要改,造成的是無效成本,無效成本占整個工程投資額的多少?高的有的企業(yè)會達(dá)到 10%,低的會到 3%,但是萬科在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品里面,他能做到千分之三,基本沒有變更,唯一出現(xiàn)可能是施工錯誤,不算在無效變更里面,施工錯誤是施工自己包的,開發(fā)商不會給他買單的,標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品唯一需要重新設(shè)計的,就是地下室、防水處理等等,因為各地的地質(zhì)不同,地面以上的 東西都是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,戶型都不改,在深圳的戶型你在沈陽也可以看到。這是帶來成本的急劇減少。 第二他產(chǎn)品的開發(fā)周期非常短,設(shè)計可能一個月、一個半月就全完了,但是一般的設(shè)計方案一般會在 160— 180天,我做過最快的就是 155天,從方案到施工圖,萬科是標(biāo)準(zhǔn)化,他可能一個月就圖紙全出來了。我算一個帳,假如說 150天大概 5個月的時間,他花一個半月的時候,剩 ,他就可以比別人早開盤 ,這個帳算得比較模糊,你投入的資金?它只是一個項目,假如 10個項目同時進(jìn)行,按這個速度進(jìn)行開發(fā)的話,總投資大概在 50億的時候,你算一算是利息是多少錢?這是由統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)帶來的產(chǎn)出,很具像的產(chǎn)出,就是設(shè)計部建立標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的好處在里面。而且這一套跟著的不僅僅是設(shè)計圖紙的標(biāo)準(zhǔn)化,所有的工程結(jié)點(diǎn)都是標(biāo)準(zhǔn)化的,包括欄桿的形式都是標(biāo)準(zhǔn)化的,把欄桿全部做好,可能是用在武漢,一個大項目全部打走,圖紙現(xiàn)成的,工廠也有它的圖紙,選號,比如 A03 號欄桿,尺寸都是一樣的,陽臺都是一樣的,這意味著建立統(tǒng)一的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),就是在整個生產(chǎn)鏈條上簡捷、不出錯,節(jié)省大量的時間成本,帶來整個公司的收益大幅度提高 ,這只是設(shè)計部的職能。 營銷部有沒有呢?工程部有沒有呢?成本部有沒有呢?我相信他們也有相應(yīng)的職能部門在里面,因為我是做設(shè)計的,我對設(shè)計部門比較了解。我曾經(jīng)探討過萬科工程巡檢的表單,就是工程部做的,很詳細(xì)的現(xiàn)場工程檢查的表單,兩到三頁,每次去,檢查過的打勾,沒有通過的就要查,這個表單檢查完以后,當(dāng)天發(fā)給總公司進(jìn)行整改,三天以后必須要有回信的,這是它運(yùn)營商的一套流程程序,只有這樣,你才會發(fā)現(xiàn)萬科為什么在擴(kuò)張這么快的情況下,萬科去年銷售額超過一千億,但是你發(fā)現(xiàn)它并沒有產(chǎn)品重大的產(chǎn)品質(zhì)量事故,也沒有產(chǎn)生重大的客戶 質(zhì)量投訴,這是很厲害的一點(diǎn)。雖然我是設(shè)計出身,但是對于房地產(chǎn)公司我不討論它的產(chǎn)品是不是很厲害,我只討論它靠什么體系能夠保證它在快速擴(kuò)張的時候,還保證企業(yè)的安全性。順馳在這一點(diǎn)上做得不好的,十個億把自己賤賣掉了,它現(xiàn)在土地的估值就不止十個億,當(dāng)時只是因為這點(diǎn),它整個全國職能系統(tǒng)都在失控,包括成本失控等等,當(dāng)然這都是以前的事情了。所以職能部門在整個公司快速發(fā)展的時候,統(tǒng)一的職能標(biāo)準(zhǔn),建立公司統(tǒng)一的管理體系,這是必須要做的事情,這也是但項目職能不能滿足大規(guī)模生產(chǎn)的根本原因,因為職能部門建立以后,起到的很大作用是保 證在大規(guī)模開發(fā)的時候,或者公司規(guī)模擴(kuò)大的時候,保證企業(yè)的安全機(jī)制,這就是我認(rèn)為職能部門除了生產(chǎn)服務(wù)之外,它所具有的最關(guān)鍵的一個核心能力。 實(shí)際上這幾個人從項目上抽出來形成一個設(shè)計部門,叫設(shè)計管理部,把管理放在后面,還有公司叫研發(fā)中心,研發(fā)中心就是萬科的四季花城系列的成果,它和前面的項目職能是不一樣的,因為它本身賦予了在公司層面的部門職能。這樣我們就產(chǎn)生了一個最簡單的矩陣結(jié)構(gòu),設(shè)計管理部把所有的設(shè)計師從項目一、項目二、項目三上抽出來,單獨(dú)組成一個部門叫設(shè)計管理部,每個項目里面還會配一個建筑師,各個公司叫法不一 樣,有的叫設(shè)計經(jīng)理,他的組織考評、關(guān)系是歸屬為設(shè)計部的,和項目老總進(jìn)行溝通。他的考評是歸設(shè)計部的,以前我們嘗試過考評給項目部,但是不行,最后還是歸到設(shè)計部比較好。這個人隸屬于設(shè)計管理部,為項目提供設(shè)計服務(wù)的設(shè)計精力。但是這也是在職能治理的第一個比較倒霉的人,因為他是第一個面臨雙頭管理的一個人,他要受項目總管,他還要受設(shè)計管理部管,他一件事情要向兩個老總匯報。如果設(shè)計老總和工程老總達(dá)成一致的話,他會比較好過一點(diǎn),如果達(dá)不成一致的話,他會比較難過,設(shè)計經(jīng)理的角色定位,對我自己來講,在這個轉(zhuǎn)化過程中,我犧牲了三個 設(shè)計部經(jīng)理,他搞不清楚應(yīng)該向誰匯報,向我匯報,我同意了,項目總不同意;項目總同意了,我又不同意。然后他就兩頭跑,假如我和項目老總比較熟的話,我們直接 PK,項目總聽我的,或者我聽項目總的都可以,但是項目總做十幾個項目的時候,就不可能走一圈,這時候我漏掉的那個項目組,項目的設(shè)計經(jīng)理可能很快就跑了,他不知道該聽誰的,這也是矩陣式管理的一個最大的特點(diǎn),就是雙頭或者多頭管理。這跟項目制不一樣,項目制的設(shè)計經(jīng)理只聽項目總的就好了,這里面要聽兩個老板的意見,一個設(shè)計總監(jiān)、一個項目總經(jīng)理,兩個都要聽,兩個官職都比他大。兩個 都不聽也簡單,就直接走掉了,所以項目制向職能制轉(zhuǎn)變的時候,出現(xiàn)了比較麻煩的問題。 這只是簡單的設(shè)計矩陣式管理模式,這里面出現(xiàn)了很嚴(yán)重的問題,因為出現(xiàn)雙頭的話,就出現(xiàn)一個問題,這些方案到底誰說了算?是設(shè)計總監(jiān)說了算?還是項目總說了算?項目經(jīng)理如果覺得不夠大的話,直接找公司的老總,因為設(shè)計總監(jiān)無論是區(qū)域公司還是項目公司,設(shè)計總監(jiān)是統(tǒng)管所有的項目設(shè)計方案的,這個總監(jiān)應(yīng)該是負(fù)責(zé)所有項目的拍板,但是項目總經(jīng)理他認(rèn)為他是對整個項目負(fù)責(zé)的,這個項目是他的項目,他不喜歡這個項目方案你就必須得改,這里面就出現(xiàn)了非常嚴(yán) 重的問題,設(shè)計方案誰說了算?這只是設(shè)計方案,我們還有營銷方案、成本控制、還有工程管理,這些總監(jiān)都有的。 剛才矩陣比較簡單,現(xiàn)在我畫這個矩陣出來,這就是相當(dāng)復(fù)雜的矩陣了,我所犧牲的幾個設(shè)計經(jīng)理,營銷部也犧牲過,營銷經(jīng)理也不知道該聽營銷總監(jiān)的,還是該聽項目總的,算算多少個結(jié)點(diǎn)在里面,設(shè)計、工程、營銷、成本,成本這條線在各公司都有集團(tuán)分管,層級更高,成本經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理,一般是由集團(tuán)直屬,不可能放到子公司來做的,即使沒有成本總監(jiān),但是成本經(jīng)理可以直接越級向集團(tuán)匯報,可以不理你財務(wù)經(jīng)理的。 這個矩陣畫 出來就比較麻煩了,這個矩陣也是困擾了我們很長時間,到底由誰說了算?假如由左邊控制的話,項目組的人會更加生氣,他都不知道自己應(yīng)該管什么,設(shè)計方案由設(shè)計總監(jiān)定了,營銷方案由營銷總監(jiān)定了,成本由成本部控制,我項目經(jīng)理應(yīng)該做什么呢?好像沒什么事情可以做了,但是應(yīng)該很好做啊,因為大家都定了,那我干什么呢?這個格子很大,這里面還有千絲萬縷要講,為什么呢?設(shè)計總監(jiān)和營銷總監(jiān)每個人都管十幾個項目,最起碼設(shè)計總監(jiān)和營銷總監(jiān)在管的項目上應(yīng)該均等才對,你設(shè)計總監(jiān)管十個項目,營銷總監(jiān)也在跟蹤十個項目,這里就有一個問題,營銷總監(jiān)和成 本總監(jiān)能否達(dá)成一致?因為營銷要花錢,你要把金子貼在臉上,讓客戶比較滿意,就要花出高價錢來,但是你要花錢的話,成本又不同意,最后你會發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)一個比較搞笑的情況,設(shè)計總監(jiān)和營銷總監(jiān)也在不斷地溝通,然后這兩個達(dá)成一致,因為這兩個比較容易達(dá)成一致,兩個總監(jiān)都喜歡花錢,他們倆比較容易達(dá)成一致,主要是成本,就是二打一,打成本,成本不干,你花錢花太多,不能同意,這三個又溝通,總算花了一個半月把問題溝通好了,找項目總,項目總說你們?nèi)齻€發(fā)生什么事了?我不知道。說我們?nèi)齻€為什么打架了?為什么為我的項目打架?我怎么不知道?這種情 況很容易發(fā)生的,不可能避免。 假如這個項目在子公司的話,就更難避免了,為什么呢?一個設(shè)計總監(jiān)和營銷總監(jiān)之間的協(xié)調(diào)過程,項目總發(fā)現(xiàn)你們兩個在協(xié)調(diào),你們已經(jīng)協(xié)調(diào)一個月了,給你們打一個電話,你們討論的已經(jīng)變了,現(xiàn)在廣州房價已經(jīng)漲了,你們討論問題的前提不存在,不要討論這個問題,趕緊調(diào)。調(diào)整完了以后,又打一個電話,說佛山的房價降了,說你們兩個不能這么干了,房價降了。這就是矩陣管理最要命的一點(diǎn),因為你把所有的設(shè)計經(jīng)理從項目上抽出來,放到設(shè)計部統(tǒng)一辦公,為公司長遠(yuǎn)發(fā)展做一件事情,規(guī)范公司管理,要規(guī)范產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn),你就會發(fā)現(xiàn)有一點(diǎn),你是把最前沿的人員抽回來了,你的所有人都在屋子里,一線的事你不知道,這是矩陣式帶來的最大的問題,而且溝通的成本會加大,因為你設(shè)計總監(jiān)、營銷總監(jiān)吵了兩個月的事,項目總不知道你們倆在吵什么,另外吵的前提已經(jīng)不存在了,你們還吵什么吵,這就是矩陣式管理帶來的最大的毛??;第二就是及時反應(yīng)速度非常非常慢。因為以前項目制的時候,直接向項目總,項目總只要滿足財務(wù)和成本的報批順序就好了,超過 30萬的必須上報總公司, 30萬以下的問題項目總可以直接簽掉,有這樣的流程?,F(xiàn)在不行,出現(xiàn)設(shè)計部、營銷部 了,大家要討論清楚,這 30萬的變更是設(shè)計部的責(zé)任?還是營銷部的責(zé)任?還是工程部的責(zé)任?責(zé)任必須要分清楚,就扯了一個月的責(zé)任問題,項目總就在后面叫,我這都已經(jīng)開工了,你們還在扯這個問題,當(dāng)初項目制的時候,我一個人簽了,我一個人就完了,現(xiàn)在你們?nèi)齻€推卸責(zé)任,當(dāng)初項目制的時候,我簽了,我一個人背著很簡單,我現(xiàn)在總包已經(jīng)進(jìn)場了,你挖坑的單位還沒定呢,就出現(xiàn)這種事情,因為工程總監(jiān)定挖坑的單位,項目總在旁邊看著,他沒什么權(quán)利的,所以項目總會很生氣,他生氣很
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