【正文】 總經(jīng)理只要答應(yīng)就可以了，部門之間如何協(xié)調(diào)呢？就是把問題上升到說了算的人那里，官職比較大、決策權(quán)比較集中、也比較快速，形成了大概這樣的架構(gòu)，上面是總經(jīng)理，下面直接面對(duì)的就是營銷副總、工程副總等等，當(dāng)然旁邊其他的職能沒有寫。 我曾經(jīng)舉過一個(gè)比較極端的例子，有的總經(jīng)理是 成本出身，對(duì)成本管得會(huì)比較嚴(yán)，工程和成本是直接掛鉤的，管工程的副總就是期望設(shè)計(jì)部出一個(gè)變更，把外墻的防水涂料去掉可不可以？為什么要去？一去一平米少十塊錢，設(shè)計(jì)部說這不能出，如果出是違反規(guī)范的。不是簡單，可以說基本就沒有了，但是沒有不見得這個(gè)職能部門誰都不理誰，相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)配合、簡單的溝通協(xié)調(diào)還是會(huì)有，誰都說服不了誰的時(shí)候，就直接升級(jí)到總經(jīng)理這邊，也是滿快的一個(gè)決策。大家碰到一塊的時(shí)候，沒有所謂的偏向，就是老板或者總經(jīng)理說這事應(yīng)該聽營銷的、或者應(yīng)該聽設(shè)計(jì)的，就是一句話就定，營銷和設(shè)計(jì)部門之間也不需要溝通，因?yàn)槔习逡呀?jīng)定了。 第一種方案是沒有錯(cuò)的，但是第二種方案為什么會(huì)出臺(tái)呢？很簡單，就是你在建筑方案初步定型的時(shí)候，沒有最終定型的時(shí)候，這時(shí)候景觀設(shè)計(jì)公司介入就有可能依據(jù)景觀公司的一些建議重新調(diào)整建筑總圖，這兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)是不一樣的，一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是建筑師把戶型做好就 OK了，但是反過來講，社區(qū)景觀是占非常重要的客戶滿意度里的，你景觀做得好，會(huì)彌補(bǔ)小區(qū)規(guī)劃的一些損失，這時(shí)候?qū)坝^設(shè)計(jì)的重視直接導(dǎo)致第二套流程的出現(xiàn)，就是在某種程度 上，讓建筑師聽景觀設(shè)計(jì)師的意見，就是景觀設(shè)計(jì)師和建筑設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上發(fā)生碰撞，甚至景觀設(shè)計(jì)師可以通過甲方的要求，把整個(gè)方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)動(dòng)，從而影響到建筑總規(guī)的設(shè)計(jì)以及地下室設(shè)計(jì)，這是兩套流程，出發(fā)點(diǎn)是不一樣的，這只是內(nèi)部的管理流程。 我剛才舉的是設(shè)計(jì)部內(nèi)部的例子，有兩個(gè)流程：一個(gè)是設(shè)計(jì)部內(nèi)部的管理流程，一個(gè)是設(shè)計(jì)部外部的管理流程。在賣樓的時(shí)候，營銷部一般會(huì)需要設(shè)計(jì)部出一個(gè)樓書，或者是面向客戶的樓書，就是附在合同里面的戶型的附件。營銷和設(shè)計(jì)兩個(gè)部門是在成本開發(fā)最前端的兩個(gè)部門，營銷和設(shè)計(jì)兩個(gè)部 門的溝通，到現(xiàn)在為止，我才了解到一些業(yè)內(nèi)的現(xiàn)狀，沒有一個(gè)企業(yè)可以做到百分之百的或者相對(duì)完善的都沒有，也包括像萬科這樣大的公司，為什么出現(xiàn)這種情況呢？跟里面的職能架構(gòu)有直接的關(guān)系，包括溝通機(jī)制建立，也并不是某個(gè)部門建立就可以做好的。第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)這方面的人力資源職業(yè)經(jīng)理人是越來越多，而且這幾年房地產(chǎn)公司有一些中高層的薪水是漲得非常非常厲害。 由于在開發(fā)項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)欠缺，也會(huì)出現(xiàn)職能部門之間的溝通機(jī)制并沒有達(dá)成完全正規(guī)化、制度化的溝通機(jī)制。第三就是成本部，成本部根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行成本測(cè)算和監(jiān)控，還有對(duì)于施工進(jìn)程的控制，成本部是每一個(gè)公司都非常重視的，而且很多成本部經(jīng)理是集團(tuán)下派的，是不進(jìn)入項(xiàng)目考核的，大概是這樣的描述。 這就是四大職能部門的基本表述，當(dāng)然四大部門的基本描述在目前來講，通過我自己了解，各個(gè)公司還有所區(qū)別，而且這四個(gè)部門的職能也會(huì)直接和我們的產(chǎn)品生產(chǎn)過程和組織架構(gòu)的分工不同，里面確實(shí)有滿大的不同。實(shí)際這個(gè)問題在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好的情況下，各個(gè)公司遇到的情況也是在里面，我這個(gè)里面寫的就是組織架構(gòu)的設(shè)置以及業(yè)務(wù)職能管理的 話題。各位同學(xué)好，我今天下午主要是講房地產(chǎn)組織架構(gòu)與職能管理的發(fā)展。 首先我們把房地產(chǎn)公司的基本架構(gòu)梳理一下，在這里不把一些二線的部門放進(jìn)去，我們基本只放四個(gè)一線部門，也是跟產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造息息相關(guān)的四大部門：營銷部、設(shè)計(jì)部、成本部、工程部。從前期的輸入條件，基本就是一個(gè)產(chǎn)品的流程圖，營銷部門注重項(xiàng)目定位，以及基本數(shù)據(jù)指標(biāo)，就是戶型的比例、大小、大戶型占多少、小戶型占多少，這是最基本的指標(biāo)；第二個(gè)指標(biāo)還有一個(gè)客戶性的描述，就是這個(gè)樓盤到底是賣給什么樣的客戶？是賣給中產(chǎn)的？還是賣給高端的？還是做一個(gè)快速開發(fā)的項(xiàng)目？這個(gè)東西實(shí)際也是通過營銷部門提供的基 本指標(biāo)。工程部的職能相對(duì)會(huì)比較單純一點(diǎn)，就是比較后端的執(zhí)行部門。 職能部門之間的交接標(biāo)準(zhǔn)也沒有確立。比如去年 20— 30萬可以挖到這個(gè)人，到今年可能已經(jīng)漲到 50 萬，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面管理能力非常強(qiáng)，在市場(chǎng)透明度的增加，這幾個(gè)人你都可以數(shù)得出來，你讓獵頭公司幫你找人的話，幾個(gè)獵頭公司給你提的名單里面一定有重復(fù)的，圈子就這么小，人員競(jìng)爭非常厲害，對(duì)人員的需求也非常厲害。 因?yàn)槲沂菑慕ㄖO(shè)計(jì)出身的，設(shè)計(jì)人員一般最大的抱怨就是營銷部想變就變，比如設(shè)計(jì)部交施工圖的時(shí)候，營銷部突然發(fā)一個(gè)文說我們戶型比例是不對(duì)的，這樣你會(huì)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)口里面的抱怨就非常大，施工圖做完了，發(fā)生的費(fèi)用由誰來承擔(dān)？是由設(shè)計(jì)部承擔(dān)？還是營銷部承擔(dān)？營銷部也有理由，市場(chǎng)是變化的，所以我 也是變化的。我不知道各位有幾家是能夠有很詳細(xì)的營銷部向設(shè)計(jì)部輸出的圖紙標(biāo)準(zhǔn)？你給我出的樓書標(biāo)準(zhǔn)里面應(yīng)該達(dá)到什么樣的深度？要不要標(biāo)具體尺寸線？要不要在總圖上標(biāo)一個(gè)垃圾站的位置？如果可以做到這一步的話，說明這個(gè)公司的管理已經(jīng)到了相當(dāng)細(xì)致的地步了。外部的管理流程就是我們跟成本部、營銷部的交接標(biāo)準(zhǔn)就是設(shè)計(jì)部對(duì)外的流程標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)內(nèi)流程標(biāo)準(zhǔn)也有很多，比如說我們?cè)O(shè)計(jì)部一般有六個(gè)專業(yè)、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備（水、暖、電）景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等，有些公司會(huì)把材料放在設(shè)計(jì)部里面，但是這幾個(gè)專業(yè)組里面是怎么進(jìn)行圖紙交接？和設(shè)計(jì)流程交接的？每個(gè)公司都不一樣。外部的流程是跟營銷部、工程部的交接標(biāo)準(zhǔn)，這本身需要一個(gè)組織上和流程上的細(xì)化和優(yōu)化。 但是老板說了算也有問題，比如說報(bào)批報(bào)建一般是總經(jīng)理必須要做的事情，一般是和政府關(guān)系直接掛鉤的，設(shè)計(jì)部經(jīng)理和政府官員去溝通，基本上沒人理你的，包括前期拿地，這是老板最大的 責(zé)任；第二營銷策劃；第三設(shè)計(jì)方案；第四成本控制；第五工程建設(shè)。 這件事在最初的時(shí)候， 我估計(jì)現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)歷過這個(gè)階段，包括現(xiàn)在很多大企業(yè)也在用這個(gè)管理模式，比如說我們的 SOGO，包括現(xiàn)在華僑城、包括中海招商，都有一部分決策是這樣決策的。工程部說這個(gè)涂在里面是看不到的；設(shè)計(jì)部說萬一漏水怎么辦？你出不出這個(gè)變更？你不出這個(gè)變更，現(xiàn)場(chǎng)簽證的費(fèi)用沒法出。但是副總我們也可以改成經(jīng)理，營銷部經(jīng)理、設(shè) 計(jì)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、成本部經(jīng)理，改成經(jīng)理意味著什么呢？上面的總經(jīng)理可以改成項(xiàng)目總經(jīng)理，架構(gòu)是一樣的。 做項(xiàng)目運(yùn)營就有一個(gè)最基礎(chǔ)的要求，否則就不要做多項(xiàng)目了，我們?cè)诙囗?xiàng)目的情況下，我們必須要控制一個(gè)原則標(biāo)準(zhǔn)，萬科的項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)基本都是一致的，最早順馳公司當(dāng)初有一個(gè)問題，就是在被收購的前一年，他們意識(shí)到一點(diǎn)，就是他們?cè)陧橊Y全國的質(zhì)量相差太厲害，沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，那時(shí)候想收，想中央集權(quán)，把標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，這是大公司必須要做的事情，必須要有幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在里面：第一必須要有統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；第二必須有規(guī)范的運(yùn)作模式，就是從設(shè)計(jì)部出來的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，無論是面向 3個(gè)項(xiàng)目還是 30 個(gè)項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一致的。 物理資源是什么呢？比如說一套圖紙或者一套營銷手法，或者一套比較優(yōu)秀的工程管理經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目制里面就很難能夠進(jìn)行一個(gè)復(fù)制，比如在南京的項(xiàng)目就很難找到途徑，把這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)放到成都來進(jìn)行實(shí)施，沒有這個(gè)平臺(tái)，因?yàn)槭仟?dú)立分工的，職能部門之間基本是不怎么進(jìn)行主動(dòng)溝通的，因?yàn)榇蟛糠帜繕?biāo)很一致，把自己所投的項(xiàng)目做好是第一位的，別人的項(xiàng)目怎么做，不關(guān)我的 事，他虧了他少拿錢，但是我的項(xiàng)目絕對(duì)不能做差了，但是他那個(gè)項(xiàng)目借用我的資源做得很好，我一分錢拿不到。要做這幾件事情的話，就產(chǎn)生了職能部門，但是這個(gè)職能部門跟我們說的項(xiàng)目制里面的職能部門是不一樣的，從最表象來看，我們把各個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員匯集在一起，放在同一個(gè)辦公室，設(shè)計(jì)部就產(chǎn)生了，這個(gè)并不是這么簡單匯集在一起，并不代表他們把在各項(xiàng)目做的事情做在一起做，不是這樣的，這樣可能會(huì)更低效了，他們會(huì)在一起，必須是有一些無法實(shí)現(xiàn)的工作，才能成為一個(gè)職能部門，最起碼有一個(gè)比較在里面。但是另外的老總會(huì)想，你既然是在我的項(xiàng)目上，你 應(yīng)該為項(xiàng)目服務(wù)，你應(yīng)該到工地上去干活，我相信至少有 50%的總經(jīng)理會(huì)讓建筑師去下工地干活的，因?yàn)槲乙娺^百分之百這個(gè)概念的，說你建筑師坐在屋里干什么呢？說我在看圖，你看什么圖？你到現(xiàn)場(chǎng)去看吧，現(xiàn)場(chǎng)工人說這錯(cuò)了，快看看吧，你就不用跑工地了，你就在工地那里，你就去看吧。 但是，有一點(diǎn)，作為企業(yè)的總經(jīng)理，有相當(dāng)比例的會(huì)偏向另外一方面，偏向于 營銷。 設(shè)計(jì)部是介于工程和營銷之間的，營銷其實(shí)也一樣，其實(shí)很多公司的營銷是里面有品牌、有策劃、還有客服，萬科在任何地方都是屬于領(lǐng)袖型企業(yè)，無論 是產(chǎn)品還是價(jià)格，都是領(lǐng)袖型企業(yè)，但是有一點(diǎn)，萬科的物業(yè)服務(wù)在全國都是一流的，尤其是北京建設(shè)部大院都是萬科的物業(yè)管理的，最起碼可以確定一點(diǎn)，物業(yè)管理在品牌和客服上萬科做得是最好的，每年各大房地產(chǎn)公司都會(huì)請(qǐng)一個(gè)有名的咨詢公司做客戶滿意度調(diào)查，萬科永遠(yuǎn)是排在第一位的。這是帶來成本的急劇減少。 營銷部有沒有呢？工程部有沒有呢？成本部有沒有呢？我相信他們也有相應(yīng)的職能部門在里面，因?yàn)槲沂亲鲈O(shè)計(jì)的，我對(duì)設(shè)計(jì)部門比較了解。所以職能部門在整個(gè)公司快速發(fā)展的時(shí)候，統(tǒng)一的職能標(biāo)準(zhǔn)，建立公司統(tǒng)一的管理體系，這是必須要做的事情，這也是但項(xiàng)目職能不能滿足大規(guī)模生產(chǎn)的根本原因，因?yàn)槁毮懿块T建立以后，起到的很大作用是保 證在大規(guī)模開發(fā)的時(shí)候，或者公司規(guī)模擴(kuò)大的時(shí)候，保證企業(yè)的安全機(jī)制，這就是我認(rèn)為職能部門除了生產(chǎn)服務(wù)之外，它所具有的最關(guān)鍵的一個(gè)核心能力。這個(gè)人隸屬于設(shè)計(jì)管理部，為項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)服務(wù)的設(shè)計(jì)精力。這跟項(xiàng)目制不一樣，項(xiàng)目制的設(shè)計(jì)經(jīng)理只聽項(xiàng)目總的就好了，這里面要聽兩個(gè)老板的意見，一個(gè)設(shè)計(jì)總監(jiān)、一個(gè)項(xiàng)目總經(jīng)理，兩個(gè)都要聽，兩個(gè)官職都比他大。 這個(gè)矩陣畫 出來就比較麻煩了，這個(gè)矩陣也是困擾了我們很長時(shí)間，到底由誰說了算？假如由左邊控制的話，項(xiàng)目組的人會(huì)更加生氣，他都不知道自己應(yīng)該管什么，設(shè)計(jì)方案由設(shè)計(jì)總監(jiān)定了，營銷方案由營銷總監(jiān)定了，成本由成本部控制，我項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該做什么呢？好像沒什么事情可以做了，但是應(yīng)該很好做啊，因?yàn)榇蠹叶级?，那我干什么呢？這個(gè)格子很大，這里面還有千絲萬縷要講，為什么呢？設(shè)計(jì)總監(jiān)和營銷總監(jiān)每個(gè)人都管十幾個(gè)項(xiàng)目，最起碼設(shè)計(jì)總監(jiān)和營銷總監(jiān)在管的項(xiàng)目上應(yīng)該均等才對(duì)，你設(shè)計(jì)總監(jiān)管十個(gè)項(xiàng)目，營銷總監(jiān)也在跟蹤十個(gè)項(xiàng)目，這里就有一個(gè)問題，營銷總監(jiān)和成 本總監(jiān)能否達(dá)成一致？因?yàn)闋I