【文章內(nèi)容簡介】 2020年我市城鎮(zhèn)可支配收入為 14756元／人 襄陽市的實(shí)際房價(jià)情況，更接近上表按照 13%的預(yù)測結(jié)果。 襄陽市委市政府提出的，到 2020 年末市區(qū)人口達(dá)到 200 萬目標(biāo)，需要大量的商品房供應(yīng)，按每年新增15 萬人計(jì)，每年需新增商品住房面積 400 萬方，現(xiàn)有數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段的商品房銷售城區(qū)還占著 %的絕對數(shù)，隨著外來人口的增加，目前每年商品房竣工只有200 萬方，跟日益加快的城市化進(jìn)程還有一些差距。 三 、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹 功能定位： 區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級公共服務(wù)主體功能區(qū) ， 以都市文 化為特色，集休閑、居住、旅游為一體的高品質(zhì)的綜合社區(qū) 2. 土地使用規(guī)劃圖 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 15 頁 共 43 頁 樊城區(qū)規(guī)劃布局 規(guī)劃實(shí)施后 形成新城綜合服務(wù)組團(tuán)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團(tuán)、濱水休閑文化中心三大市級綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界面延伸帶組成三足鼎立的樊城區(qū)市級綜合服務(wù)組群。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 16 頁 共 43 頁 道路交通規(guī)劃 第三節(jié) 目標(biāo)市場及銷售預(yù)測 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 17 頁 共 43 頁 一、項(xiàng)目情況 “ 888888地產(chǎn) ” 項(xiàng)目 占地面積 ，規(guī)劃 建筑容積率 ，綠化率 40%，總建筑面積 778914平方米 。 二 、市場定位 （一）宏觀環(huán)境分析 襄陽 作為湖北省副中心城市，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)張，房地產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配，有著較大的發(fā)展?jié)摿Α? 襄陽 作為中部交通要道，南船北馬，物流中轉(zhuǎn)中心 ,交通優(yōu)勢明顯，對周邊縣市輻射能力較強(qiáng)，有利于周邊地區(qū)的人口向其聚集 龐大的人口基數(shù)，成為為購房置業(yè)主要群體。隨著“省域副中心城市”戰(zhàn)略實(shí)施的發(fā)展，以及 襄陽 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速 ,外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份的流動人口將是 襄陽 市外 來人口的主力軍。 襄陽 市 GDP 增長較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定快速上揚(yáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二 、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，共同支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面。 襄陽 城鄉(xiāng)居民收入均有較快的增長，居民消費(fèi)購買能力逐步提升。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 18 頁 共 43 頁 隨著可支配收入水平整體提高及受消費(fèi)觀念的影響， 襄陽 市總體消費(fèi)能力逐年提升。 金融業(yè)在發(fā)展中已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，對襄陽 市全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展支持力愈來愈強(qiáng)。 襄陽 市居民家庭存款余額逐漸遞增， 襄陽 市居民消費(fèi)潛力不斷增強(qiáng) 襄陽 作為湖北省的副中心城市 ,區(qū)位優(yōu)勢明顯 ,交通便利 ,是 以汽車產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)性城市 ,也是中西部地區(qū)的物流中轉(zhuǎn)中心 ,工商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好 ,發(fā)展后勁較強(qiáng) 。 襄陽 近年來國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ,居民收入水平的持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲蓄存款余額逐年增長，顯示出后期強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力。 襄陽 近年來房價(jià)增長速度快于收入的增長，理論上可能會影響市民的購買能力從而抑制市民的購買需求。但是同時存在另一現(xiàn)象， 襄陽 家庭內(nèi)人口規(guī)模趨于下降 ,家庭個數(shù)逐漸增加 ,催生了部分剛性的住房需求 . （二） 市場 定位 項(xiàng)目整體市場定位為：集會所、商業(yè)、休閑、教育于一體的 襄陽 市復(fù)合型高尚 住宅 區(qū)。 根 據(jù)對項(xiàng)目周 邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目 住宅 定位為 中 高檔次， 項(xiàng)目地塊沿 **路、 ***路、 * 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 19 頁 共 43 頁 路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層。 定位依據(jù)： 第一，住宅定位為中高檔。 本案緊鄰漢江三橋（在建， 2020年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。便利的交通，可以免除交通堵塞的煩惱，為城市有車一族提供了絕好的居住地。 由于面積較大（ 400 余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。 第二，商業(yè)定位為大型購物 地產(chǎn) 、專業(yè)市場、和 集合娛樂、餐飲的復(fù)合型美食街 。 三 、市場定價(jià) 項(xiàng)目周邊開發(fā)或在建樓盤情況 金環(huán)御江苑樓盤為 5800元 /㎡， 藝苑觀天下樓盤為 5400元 /㎡ 根據(jù)低開高走 及周邊樓盤售價(jià)對比 的定價(jià)原則， 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 43 頁 對于“ 888888地產(chǎn) ” 項(xiàng)目 銷售定價(jià)如下： 住宅第一階段銷售期銷售起價(jià)為 5300 元 /平方米，隨著樓盤主體建筑工程的完工，市場對前期推出的樓盤經(jīng)過一段時間認(rèn)可和消化后，第二階段的銷售隨即開始，第二階段銷售起價(jià)擬定為 5500元 /平方米 （注：本文測算時全部按 5500計(jì)算） 。 周邊商業(yè)底層在 10000元 左右 ，長虹路繁華地段一般在 4萬元以上。 考慮到 本案商業(yè) 的地段情況， 一層按10000元估算。 四 、銷售銷售對象 產(chǎn)品主要針對對于居住環(huán)境有一定要求客群。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群 、 大眾客群 和城市就近工作人員三 部分。 （ 1）高端客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為：私企、外企、個體等管理經(jīng)營人士、其他高收入人群及投資客戶； 高端客群年齡結(jié)構(gòu)主要為： 35— 50歲 。 高端客群購房特點(diǎn)主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在 10 萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準(zhǔn)備和投資。 （ 2）大眾客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為： 市區(qū) 居民、企事業(yè)人員、機(jī)關(guān)單位人員、自由 、個體職業(yè)者等； 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 21 頁 共 43 頁 大眾客群年齡結(jié)構(gòu)主要為： 22— 30歲、 45 歲以上 大眾客群購房特點(diǎn)主要為：事業(yè)的起步階段，年收入一般在 2— 8萬元；他們大部份已經(jīng)或準(zhǔn)備結(jié)婚，也許已經(jīng)有了孩子，第一次置業(yè)自住為主；或者 襄陽 老市民二次換房需要，舒適性追求。 五 、銷售策略： 總體原則： （ 1）因項(xiàng)目為 襄陽 市 一流城市品位樓盤，所以先利用高品質(zhì)、 適當(dāng) 價(jià)位產(chǎn)品搶占高端市場所造成的市場影響力，樹立 樓 盤形象，成為市場的引領(lǐng)者的位置； （ 2）服務(wù) 大眾消費(fèi)客群，以較合適的價(jià)格策略主力銷售多層公寓產(chǎn)品，切合項(xiàng)目 市場定位，以景觀和物管及配套的差異 化優(yōu)勢占據(jù)市場主導(dǎo)力量，營造 高檔 型樓盤的社會正面影響力； （ 3）因?yàn)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品類型具有一定跨度，銷售時間要參照各種產(chǎn)品的競爭力和進(jìn)入市場的具體時間進(jìn)行錯位銷售，拉開與其他樓盤的差距，按工程進(jìn)度分批推出； （ 4）分批次以穩(wěn)定的價(jià)格推盤，采用多批次、小批量的推盤原則，逐步占領(lǐng)市場，形成持續(xù)熱銷場面。 88888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目開發(fā)條件與建設(shè)方案 第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況 一、地理位置 項(xiàng)目位于樊城區(qū) **路與 **路之間 ，為 臨近 市中心繁華地段，項(xiàng)目所在地商業(yè)林立，交通便利，市政配套齊全， 有著較好的自然環(huán)境和交通條件。 二、土地權(quán)屬類別及占地 面積 “ 888888地產(chǎn) ”項(xiàng)目總占地面積 284488平方米?？偨ㄖ娣e 778914平方米。 項(xiàng)目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、經(jīng)濟(jì)社會條件 隨著 襄陽 市 經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展， 城區(qū) 建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進(jìn)，給 襄陽 市 房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的活力，房地產(chǎn)業(yè)由“慢?！弊?yōu)椤翱祚R”，成為推動投資的著力點(diǎn)、擴(kuò)大內(nèi)需的新亮點(diǎn)，拉動經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。在這種情況下，在 襄陽市 投資建設(shè)“ 888888地產(chǎn) ”住宅小區(qū)項(xiàng)目，以 規(guī)模的開發(fā)、引進(jìn) 成熟的設(shè)計(jì)及營銷方式來提升 襄陽 市 房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 43 頁 二、地質(zhì)地貌條件 根據(jù)周邊建 筑現(xiàn)狀分析 ，本地塊適合開發(fā)房地產(chǎn)。 三、環(huán)境條件 本項(xiàng)目位于 襄陽 市樊城區(qū) ， 商業(yè)繁華，市政配套齊全 。 四、交通狀況 本項(xiàng)目交通便捷，區(qū)位交通優(yōu)越，交通方便。 第三節(jié) 建設(shè)方案 一、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量襄陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主 營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。 項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī) 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 43 頁 劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。 小區(qū)綠化率達(dá) 40%，按照綠化品種分區(qū)。 “ 碧波綠荷，鳥語花香，古樹蔥郁，綠草茵茵，呼吸著撲面而來帶著森林氣息的清新空氣，沿著曲折蜿蜒的小路 ??” 小區(qū)周邊樓群環(huán)繞，與城市道路自然隔離，融都市 的繁華熱鬧和自然的寧靜幽雅于一體。 二、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動有序運(yùn)作；