【文章內(nèi)容簡介】 **系超大型綜合性商住樓項(xiàng)目。，地面總高18層，其中商業(yè)兩層，第一層沿街為帶門面的商鋪，第一層到第二層是1萬多平方米的大型賣場，第3層以上由各高16層的4棟高品質(zhì)住宅樓組成，地下一層為商業(yè)、居住共有公用的地下停車場，與周邊停車位一起可以滿足同時(shí)停放機(jī)動車220輛、非機(jī)動車約2600輛2)銷售狀況：范圍價(jià)格（元/平方米）銷售狀況起價(jià)3582良好均價(jià)3938較好最高價(jià)4293較好小結(jié)：本項(xiàng)目所在的淮安市是房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊各項(xiàng)目的良好銷售態(tài)勢說明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購買需求；另外本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)家世界500強(qiáng)商業(yè)企業(yè)，對業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以大、中、小多種主力店帶動人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：項(xiàng)目位于淮安市中心，地段優(yōu)勢較大；尤其是本項(xiàng)目西邊的淮海南路作為淮安市最為重要的商業(yè)街，*****緊鄰本項(xiàng)目，地理位置得天獨(dú)厚，前景極好。城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來便利，交通便捷。本項(xiàng)目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰***全景，景觀好、視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風(fēng)效果好，動靜分離明顯；配套設(shè)施齊全。****集團(tuán)依靠商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開發(fā)模式，引進(jìn)TESCO樂購的入駐，將會極大的拉動人氣。項(xiàng)目高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè)形成互補(bǔ)優(yōu)勢。國際未來主流商業(yè)業(yè)態(tài)——SHOPPINGMALL，TESCO樂購超市，精品店，美食街等充分滿足人們購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費(fèi)需求。劣勢：由于本項(xiàng)目住宅為高層建筑，建筑成本較高。由于項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，如果處理不好，可能會有噪聲影響。機(jī)會：淮安市人口較多，2006年全市人口達(dá)到527萬，其中市區(qū)人口達(dá)到83萬，已接近100萬人的中等城市水平。近三年以來淮安市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，淮安投資客較多，未來項(xiàng)目市場發(fā)展前景較好。從近兩年淮安房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢可以看出，房價(jià)在穩(wěn)步上漲，則說明本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤增長的前景是比較可觀的。從近兩年淮安房地產(chǎn)市場供需分析，市場的需求量有上升趨勢，更有利于本項(xiàng)目銷售階段的去化速度。淮安市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展態(tài)勢較好威脅：金馬廣場、中央新亞國際廣場、淮海第一城、運(yùn)河明珠、天龍御城、上城、新世紀(jì)豪園等眾多項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)，使當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者有了更多的選擇空間，與我們形成一定的競爭，會相對影響銷售階段的去化速度。綜上所述：1. 淮安地區(qū)缺少高檔次、生態(tài)宜居性住宅項(xiàng)目，及高端國際化商業(yè)業(yè)態(tài)，居住環(huán)境、商業(yè)運(yùn)營管理等與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是***集團(tuán)在商住地產(chǎn)方面的優(yōu)勢，具有生態(tài)宜居及商業(yè)綜合運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的***集團(tuán)在立項(xiàng)之處即具有排他性優(yōu)勢。2. 淮安***目前的市政建設(shè)和配套水平相對落后，但在2～3年之后，*****住宅項(xiàng)目落成后，淮安***無論從人口入住率、消費(fèi)水平還是其它相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都將更上一層樓，成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。3. *****住宅項(xiàng)目以優(yōu)越的地理位置、齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強(qiáng)合作伙伴。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。4. 體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的來臨造就Shopping mall時(shí)代的來臨。目前，***集團(tuán)在國內(nèi)已開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè)Shopping mall項(xiàng)目，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平前列。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)保障。5. 由于*****住宅項(xiàng)目從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類項(xiàng)目中脫穎而出，占據(jù)商住地產(chǎn)市場的高端位置。第四節(jié) 項(xiàng)目定位隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，淮安市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和良性的高速增長，市民收入不斷增加，市民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點(diǎn)。市場呼喚高檔次、高品牌的生態(tài)宜居住宅及便捷、豐富的商業(yè)配套項(xiàng)目，能代表國際特色的新型宜居住宅及高端商業(yè)空間的出現(xiàn)。“*****住宅項(xiàng)目”項(xiàng)目將充分利用***集團(tuán)近十多年來的商住開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠在**、**、重慶等地的項(xiàng)目建設(shè)成果，并借鑒國際國內(nèi)先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)集高端生態(tài)宜居住宅、國際化商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲于一體的高品質(zhì)項(xiàng)目?！盎窗?**國際商業(yè)廣場***住宅”項(xiàng)目位于淮安市中心。項(xiàng)目建成后將成為淮安市最適宜居住的尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國際住宅，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，締造城市新生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商業(yè)地產(chǎn)檔次?？傊盎窗?****住宅”項(xiàng)目將為淮安市商住地產(chǎn)及城市建設(shè)帶來一場全新的變革?！盎窗?*****住宅”項(xiàng)目設(shè)計(jì)四棟20層配備空中花園的宜居生態(tài)住宅及4層商業(yè)配套區(qū)，住宅項(xiàng)目依靠****的生態(tài)景色、充分享有綠色、清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場、大型美食城、商業(yè)步行街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪為主要經(jīng)營內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容包括：高尚住宅區(qū)人們的居住需求不斷升級，高層作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞。另一方面，土地是稀缺資源，中國人多地少，土地尤其顯得珍貴，國家一直嚴(yán)格控制用地。所以象“淮安*****住宅”這個可以獨(dú)攬楚秀園優(yōu)美景觀和新鮮空氣的絕版地塊具有不可復(fù)制性。我們的戶型有典雅休閑的一房、浪漫溫馨的兩房、經(jīng)濟(jì)舒適的三房并配有獨(dú)立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨(dú)領(lǐng)新一代貴族生活。高層陽光住宅以科學(xué)合理的全明戶型設(shè)計(jì)，大開間、短進(jìn)深、功能分區(qū)合理、動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離，讓每一戶業(yè)主親密接觸陽光和健康。生活大賣場隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型規(guī)范化的國際連鎖賣場的進(jìn)駐。***集團(tuán)根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時(shí)代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)良好的合作關(guān)系，擬在本項(xiàng)目內(nèi)引進(jìn)經(jīng)營一家面積在17000平方米左右的，淮安市最大的、經(jīng)營超過25000種商品以上的綜合性大型超市——英國TESCO樂購，與項(xiàng)目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，以帶動整個項(xiàng)目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛能，并以獨(dú)特的“娛樂帶動零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財(cái)富價(jià)值。大型美食城“民以食為天”是自古以來經(jīng)久不變的道理，而且淮安市人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。***集團(tuán)在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了上千家經(jīng)營各地特色小吃的商家資源。因此，我們擬在本項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃一個大型特色美食城。這將與項(xiàng)目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，形成淮安市大眾飲食的新中心。商業(yè)精品街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，人們對物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒有一個真正的商業(yè)大量聚集的精品街。不過，幾年后在“淮安*****住宅”項(xiàng)目中，將有一條集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。精品街兩邊有可租可售的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，更方便了投資者和經(jīng)營商家的選擇。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者多贏的良好局面。大型停車場現(xiàn)代購物中心一個顯著特征是停車位非常充足?！盎窗?***住宅”項(xiàng)目地下一層建設(shè)有420個機(jī)動車的停車位，通過多部電梯直通地上購物中心，加上地面 11個停車位，車位總量近431個，為汽車時(shí)代的來臨提前做好準(zhǔn)備。第二章 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路●總體構(gòu)思：1. 為城市提供廣闊的活動空間，構(gòu)筑廣場與綠化休閑景觀軸。2. 立體空間的構(gòu)造。由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價(jià)值。3. 以人為本的商業(yè)理念，營造高度的居住、休閑、娛樂與購物環(huán)境。4. 風(fēng)格多元化，運(yùn)用夸張的造型與色彩文脈。交通：主軸線為對稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場的主干道；同時(shí)配有橫向的商業(yè)步行街。內(nèi)部的mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯，構(gòu)成了完善均勻的分級交通體系?；刂苓呇刂饕獠康缆吩O(shè)有下沉廣場，他與商業(yè)廣場的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。構(gòu)成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價(jià)值得到最大化的開發(fā)?？臻g：商業(yè)廣場主體樓高五層，地下一層為停車庫；一層為精品店；二、三層為大型超市及精品街；四層為美食城及精品街；主要以自動扶梯、電梯來直接輸送。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設(shè)計(jì)，讓自然光線直接照射進(jìn)來，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動性，而這種流動性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動的人流，帶來了滾滾財(cái)源。就整個淮安***國際商業(yè)廣場而言，無論從建筑體量，內(nèi)部空間的角度衡量，低樓區(qū)