【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 述1 — 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 — 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 — 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀 第 13 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對(duì)居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無(wú)法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢(shì)。此類(lèi)物業(yè)中外銷(xiāo)別墅占了大半，目前主要集中分布在長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國(guó)路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。這些別墅平均售價(jià)一般在 USD1500—— 2021 元 /平方米，平均租金在 元 /平方米。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)放，有越來(lái)越多的境外人士與來(lái)滬的外國(guó)家專(zhuān)家、經(jīng)理人員 購(gòu)買(mǎi)或租賃這類(lèi)物業(yè)，國(guó)內(nèi)也有相當(dāng)一批成功人士，特是民營(yíng)企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入 WTO 的日益臨近，高檔別墅市場(chǎng)正悄悄地在升溫。 高檔別墅 中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價(jià)格適中，這類(lèi)別墅一般都擁有 200 至 300 平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶(hù)，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類(lèi)別墅對(duì)那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類(lèi)別墅價(jià)格大都是集中在 80— — 180 萬(wàn)元之間，從這兩年的價(jià)格走向來(lái)看，此類(lèi)別墅的樓價(jià)始終保持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)人群的增長(zhǎng)帶來(lái)源源不斷的市場(chǎng)需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類(lèi)別墅物業(yè)的價(jià)值處于不斷的提升之中。 中檔型別墅 經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類(lèi)型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類(lèi)物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在10 萬(wàn)平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格較低，自然是適應(yīng)的消費(fèi)者也就更廣 。因而此類(lèi)物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類(lèi)物業(yè)雖然沒(méi)有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無(wú)幾，其單套面積則往往控制在 160 平方米以?xún)?nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（ 40—— 80 萬(wàn)元之間）?！坝觅I(mǎi)城內(nèi)公寓的錢(qián)買(mǎi)一幢郊處別墅”是經(jīng)濟(jì)型別墅的象征。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市別墅市場(chǎng)，目前賣(mài)得最俏的是面積在 150—— 280M2 /套，均價(jià)在 4000 元 /M2 左右，總價(jià)在 50 萬(wàn) —— 180 萬(wàn) /套的中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅。這是受購(gòu)房主力軍消費(fèi)水平所限。因此，經(jīng)濟(jì)型 別墅要面向更多客戶(hù)群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟(jì)型別墅拓展空間的主攻方向。 經(jīng)濟(jì)型別墅 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 14 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 別墅物業(yè)近按面積劃分 ? 130— 160 平米 ? 161— 200 平米 ? 201— 250 平米 ? 250— 300 平米 ? 301 平米以上 毫無(wú)疑問(wèn)，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價(jià)偏高。面積在 300 平方米以上的別墅，其總價(jià)當(dāng)然不低，而單價(jià)似乎也比較模糊，此類(lèi)物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在 130—— 160 平方米和面積在 161—— 200 平方米的別墅，其客層對(duì)應(yīng)的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，應(yīng)該是生活居家類(lèi)為主；相對(duì)而言面積在 201—— 300 平方米的別墅情況最復(fù)雜。就目前的別墅市場(chǎng)總體來(lái)看，這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩，變化空 間亦最大，個(gè)體的差異性、購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)狀況的懸殊、文化背景、觀念意識(shí)的不同將決定別墅的多種多樣，個(gè)體的各具特色，決定了別墅的類(lèi)別和個(gè)性。 目前別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量按面積分布的比例情況25%18%12%12%1 2 0 —2 0 0 m 2 2 0 0 —2 5 0 m 2 2 5 0 —3 0 0 m 2 3 2 0 m 2 以上 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 15 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類(lèi)風(fēng)格多見(jiàn)外挑門(mén)亭、弧型長(zhǎng)窗、圓柱塔樓等；有海岸同風(fēng)情的北歐式建筑，此類(lèi)風(fēng)格常見(jiàn)三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡(jiǎn)潔明快馬加的德國(guó)式建筑，常見(jiàn)有大坡項(xiàng)包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實(shí)用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡(jiǎn)約與皇家氣息并 存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽(yáng)光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國(guó)庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。 休閑度假別墅 1— 1 別墅的由來(lái) 1— 2 別墅的分類(lèi)及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng) 研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 16 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類(lèi)物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價(jià)。如淀山湖畔的威尼斯花園、國(guó)際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類(lèi)別墅物業(yè)多集粹了外來(lái)高尚社區(qū) 的規(guī)劃和精致房型，而高檔會(huì)所的設(shè)置也增添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價(jià)非凡。 經(jīng)濟(jì)生活家庭型別墅 此類(lèi)物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價(jià)使發(fā)展商開(kāi)始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價(jià)格等綜合性能比的“實(shí)惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無(wú)法比擬的，而其物業(yè)部、總價(jià)控制于 40 至 80 萬(wàn)元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時(shí)尚的購(gòu)房族樂(lè)于承受。 投資保值型別墅 別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無(wú)法相比的。規(guī)?；_(kāi)發(fā)加之完善的周邊配套使土地價(jià)值具有極大升值潛力。此外，大凡營(yíng)建此類(lèi)高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購(gòu)房提供絕佳良機(jī)。選擇合適認(rèn)購(gòu)價(jià)位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確把握購(gòu)房時(shí)機(jī)。 其它 此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 17 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 閔行顧戴路板塊其周邊區(qū)域 該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成區(qū)域熱點(diǎn)，為近來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的一大趨勢(shì)。顧戴路拓寬竣工半年以來(lái)，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別 墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤(pán)借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了買(mǎi)方市場(chǎng)。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 18 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域 該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區(qū)，近幾年來(lái)，此地出現(xiàn)了別墅開(kāi)發(fā)的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士別墅開(kāi)始，到同潤(rùn)家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛(ài)別墅城等，推出的物業(yè)極為熱銷(xiāo)，可以預(yù)見(jiàn)，這是將成為 21 世紀(jì)初上海的中高檔別墅區(qū)。其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊主要以排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟(jì)類(lèi)別墅為產(chǎn)品主力 。以典型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱(chēng)此類(lèi)物業(yè)的代表。其售價(jià)基本接近于 30 萬(wàn) —— 40 萬(wàn)之間，適中的售價(jià)無(wú)疑為工薪階層帶來(lái)了更多的實(shí)惠。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 19 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 長(zhǎng)寧西郊地區(qū) 90年代初期，這里