【正文】 里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。以典型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業(yè)的代表。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 18 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域 該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤(rùn)家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出的物業(yè)極為熱銷，可以預(yù)見，這是將成為 21 世紀(jì)初上海的中高檔別墅區(qū)。顧戴路拓寬竣工半年以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別 墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。 其它 此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。此外，大凡營(yíng)建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購(gòu)房提供絕佳良機(jī)。 投資保值型別墅 別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。如淀山湖畔的威尼斯花園、國(guó)際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū) 的規(guī)劃和精致房型，而高檔會(huì)所的設(shè)置也增添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價(jià)非凡。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。就目前的別墅市場(chǎng)總體來看，這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩，變化空 間亦最大，個(gè)體的差異性、購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)狀況的懸殊、文化背景、觀念意識(shí)的不同將決定別墅的多種多樣，個(gè)體的各具特色，決定了別墅的類別和個(gè)性。 經(jīng)濟(jì)型別墅 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 14 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 別墅物業(yè)近按面積劃分 ? 130— 160 平米 ? 161— 200 平米 ? 201— 250 平米 ? 250— 300 平米 ? 301 平米以上 毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價(jià)偏高。這是受購(gòu)房主力軍消費(fèi)水平所限。“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊處別墅”是經(jīng)濟(jì)型別墅的象征。 中檔型別墅 經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在10 萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格較低，自然是適應(yīng)的消費(fèi)者也就更廣 。 高檔別墅 中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價(jià)格適中，這類別墅一般都擁有 200 至 300 平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類別墅對(duì)那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國(guó)家專家、經(jīng)理人員 購(gòu)買或租賃這類物業(yè)，國(guó)內(nèi)也有相當(dāng)一批成功人士，特是民營(yíng)企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購(gòu)買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半，目前主要集中分布在長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國(guó)路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。 項(xiàng)級(jí)豪宅型別墅市場(chǎng)的發(fā)展離不開中國(guó)的改革開放，離不開上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)，隨著大量外資歷的引進(jìn)，跨國(guó)公司以及世界排名 100 強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)特別是上海市場(chǎng)，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級(jí)管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價(jià)值，適應(yīng)生活社交的要求，于是在 1997 年出現(xiàn)了頂級(jí)豪宅型別墅 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按建筑形態(tài) 的比例情況35%55%10%獨(dú)立別墅 聯(lián)體別墅 其它 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 1 — 1 別墅的由來1 — 2 別墅的分類及其特性分述1 — 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 — 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 — 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀 第 13 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對(duì)居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。 經(jīng)濟(jì)型 130—— 160 平方米 有人說，全世界的最高級(jí)住宅，要么建在山上，要 么建在高爾夫球場(chǎng)邊。 經(jīng)濟(jì)型 經(jīng)濟(jì)型 130—— 160 平方米 130—— 160 平方米 聯(lián)排別墅 排屋 里弄式住宅 顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩 面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對(duì)較小。 頂級(jí)豪宅型高檔型 250 平方米以上 聯(lián)體別墅 雙聯(lián) 三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅??； 中、高檔型 160—— 250 平方米 三聯(lián) 有的兩面采光，占地面積更??； 中檔型 160—— 200 平方米 四聯(lián) 六聯(lián) 兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院。這種時(shí)尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場(chǎng)注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅 。 低層住宅的特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者在樓市競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇、贏得優(yōu)勢(shì)、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。 隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，上海人越來越注重生活的質(zhì)量，而別墅類獨(dú)院住宅已經(jīng)成為上海人置業(yè)安家的新選擇，一個(gè)“獨(dú)院住宅、立 體生活”的時(shí)代正到來，將引導(dǎo)上海市場(chǎng)第三次浪潮的掀起。 上海別墅市場(chǎng)“第三 次浪潮”的掀起 99 年年未，當(dāng)上海步入 21世紀(jì)之際，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化??使得新一代的別墅更能適應(yīng)上海人對(duì)未來生活的新要求。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓的形成以及同時(shí)出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨(dú)院住宅”均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物。 上海別墅市場(chǎng)的“第二次浪潮” 98 年下半年開始，隨著地鐵 1 號(hào)線的通車營(yíng)運(yùn)，“申”字型高架的全面開通，地鐵 2 號(hào)線、明珠線的建造，在閔行、松江、浦 東等地城郊結(jié)合區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨(dú)院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，而價(jià)格，有的還比相距2 至 5 公里的公寓商品房每平方米單價(jià)低幾百元。 1997 年錦秋加州花園等的火爆 市場(chǎng)，再度引燃了上海人的別墅熱情 —— 盡管那還只能算是帶小庭園的聯(lián)體獨(dú)院住宅，因顧及開發(fā)商的投資回報(bào)和購(gòu)房的有限預(yù)算，有些樓盤的院落較小，棟距較近，更接近舊時(shí)的里弄房子。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 1— 1 別墅的由來 第 10 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 上海別墅市場(chǎng)的“第一次浪潮” 整個(gè)八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，趁著九十年代初學(xué)的開發(fā)熱，虹橋、古北及 318 國(guó)道出現(xiàn)了為數(shù)不多的新式別墅，但不少因配套跟不上，設(shè)計(jì)欠合理，反被見多識(shí)廣的上海人譏笑為“農(nóng)舍”。住到郊外，“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅”已成為“新獨(dú)院住宅”的象征。城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。改革開放二十年，不僅使國(guó)家的綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，也使普通市民的經(jīng)濟(jì)收入與消費(fèi)能力持續(xù)走強(qiáng)，跨入新世紀(jì)，上海的人均國(guó)民收入 GDP 水平已突破 4000 美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。 而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級(jí)住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。本專題調(diào)查 報(bào)告對(duì)“虹山半島（二期）”及其相關(guān)別墅市場(chǎng)作了全面的市場(chǎng)調(diào)查，一一分析、評(píng)述，供有關(guān)方面決策、參考。第 1 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng) 專題調(diào)查研展報(bào)告 第 2 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查