【正文】 是上海的外銷別墅集中區(qū)域。近來(lái)，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業(yè)的建成，其平均單價(jià)一般控制于 10000 元 /平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對(duì)營(yíng)建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 20 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū) 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式 別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢(shì)再度引來(lái)購(gòu)房者關(guān)注。繼松江新橋之后，松江九亭近 30 家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。 滬青平公路（ 318 國(guó)道）沿線地區(qū) 依托 318 國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬(wàn)千、各具特色。由依傍于淀山湖的威尼期花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 21 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 浦東板塊區(qū)域 繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、 華夏、康橋?yàn)閰^(qū)域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場(chǎng)的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以 3000 畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出 150— 300 萬(wàn)獨(dú)立別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。 嘉定南翔地區(qū) 該區(qū)域別墅集中于南翔古鎮(zhèn)，多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價(jià)在 6000 元單價(jià)左右，而平均租金在3000 元 /天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅物業(yè)營(yíng)銷的特色。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營(yíng)建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 22 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 市中 心城區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。通常物業(yè)有租有售。陜南村別墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績(jī)。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在 200 萬(wàn)元以上。個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按地段分布的 比例情況20%30%8%20%24%浦東 虹橋 滬青平 莘松 其它目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按路程分布的 比例情況90%10%車程半小時(shí) 車程超半小時(shí) 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 23 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 （一） 別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn) 住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài) 要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細(xì)分化、專門化，已是必然趨勢(shì)。 作為高檔物業(yè)的別墅來(lái)說(shuō)，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計(jì)和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強(qiáng)居室私密性的同時(shí)，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過(guò)渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費(fèi)心思，有所創(chuàng)新。這既是時(shí)代的要求，也是未來(lái)的趨勢(shì)。 ? 別墅物業(yè)空間劃分的“五個(gè)區(qū)” ? 禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過(guò)廊、餐廳等 ? 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽(yáng)光室等 ? 私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房 、衛(wèi)生間、書房等 ? 功能區(qū)：洗衣間、儲(chǔ)藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫(kù)、地下室、閣樓、健身房、傭人房等 ? 室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺(tái)等 以“區(qū)”來(lái)重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細(xì)膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個(gè)性與生活品質(zhì)的追求。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對(duì)空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。 ? 別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過(guò)廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通 透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。 ? 別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計(jì)比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽(yáng)光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為 15— 20 平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽(yáng)光燦爛、空氣清新，對(duì)于別墅的居住者來(lái)說(shuō)感到非常的舒適，從而體驗(yàn)生活的輕松和閑致。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 1— 1 別墅的由來(lái) 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品 規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 第 24 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 ??? （二）別墅建造用材等特點(diǎn) 有利健康的無(wú)化學(xué)揮發(fā)、無(wú)輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來(lái)越 多地被運(yùn)用在別墅項(xiàng)目中。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 1 別墅的由來(lái) 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 25 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 （三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn) ? 別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)里面特別關(guān)心整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說(shuō)綠化問題，別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對(duì)于每個(gè)綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國(guó)園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩(shī)意的人生。 ? 別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個(gè)環(huán)境概念，別墅 因?yàn)槭琴N著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。環(huán)境其實(shí)有兩個(gè)要素，一個(gè)是自然環(huán)境，一個(gè)是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來(lái)的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。 ? 別墅小區(qū)的營(yíng)造和優(yōu)化，已成為有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段。例如怎樣通過(guò)植被和成年喬木的移植，通過(guò)對(duì)樹種的選擇，來(lái)增加光合作的氧氣釋放量和對(duì)有害氣體的吸收量，以及對(duì)塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過(guò)潺潺流水來(lái)調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負(fù)離子，通過(guò)水澡的生物鏈，增強(qiáng)水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng) ，促進(jìn)生長(zhǎng)、使之枝繁葉茂，營(yíng)造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 1 別墅的由來(lái) 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 第 26 頁(yè) 共 31 頁(yè) 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 （四）別墅配套設(shè)施特點(diǎn) ? 會(huì)所規(guī)格例舉 A：娛樂休閑會(huì)所 舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等； B：綜合功能型會(huì)所 醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等； C：豪華舒適型會(huì)所 高爾夫球場(chǎng)、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 ? 別墅物業(yè)周圍配套機(jī)能例舉 A、 大型超市 B、 郵電局