【正文】 墅 傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。 別墅生活 眼下正悄然走近市民 別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。隨著上海人對居住環(huán)境的強烈追求的目標。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年進入“第三波” —— “追求回歸自然，提高生活品位”。別墅生活正消然走近市民，成為當今樓市關(guān)注的熱點之一。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高” —— 雜草叢生。于是又有好事者稱其為“別墅” —— 寓意缺“土” 然而，隨著上海對外開放度的進一步提高，這期間出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成了上海市別墅市場的第一次浪潮。至此，上海市的內(nèi)銷別墅市場已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的形態(tài)。 以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅為主體的別墅消費市場在 98 年下半年至 99 年下半年創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了上海市場的第二次浪潮。 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，從 99 年起本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以 15%左右的速度遞增， 2021 年購買各類別墅物業(yè)的客戶約占購房總數(shù)的 25%左右，可見上海的別墅物業(yè)消費正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢。 第 11 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 別墅的分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。然而，別墅產(chǎn)品的細分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進行分類如下： 我國在 1987 年制定的 《民用建筑設(shè)計通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定： 1— 3 層為低層住宅； 4— 6層為多層住宅； 7— 9 層為中高層住宅； 10層以上為高層住宅。 ?獨立別墅 ?聯(lián)體別墅 ?聯(lián)排別墅（排屋） ?新型別墅 按建筑形態(tài)分類 ?頂級豪宅型別墅 ?高檔型別墅 ?中檔型別墅 ?經(jīng)濟型別墅 按市場級別檔次分類 ?130~160 平米 ?161~200 平米 ?201~300 平米 ?250~300 平米 ?300 平 米以上 按單套總建面積分類 ?休閑度假型別墅 ?經(jīng)濟生活居家型別墅 ?投資保值型別墅 按居住功能劃分 ?中國園林 ?歐洲古典 ?歐洲現(xiàn)代 ?北美風格 ?其它 按建筑風格分類 ?閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域 ?莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域 ?長寧西郊地區(qū) ?松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū) ?滬青平公路（ 318 國道）沿線地區(qū) ?浦東板塊區(qū)域 ?嘉定南翔地區(qū) ?市中心城區(qū) 按密集性區(qū)域分布分類 1— 2 別墅的分類及其特性分述 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 “獨院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨立居住空間的生活，是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨立出來，擁有成套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質(zhì)量和提升。 1 — 1 別墅的由來1 — 2 別墅的分類及其特性分述1 — 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 — 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述1 — 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)背景篇導讀 第 12 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 別墅分類 具體細分 特性 市場定位 面積控 制 獨立別墅 四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。側(cè)重以居家式的功能住宅。 經(jīng)濟型 130—— 160 平方米 新型別墅 疊加別墅 （雙復式公寓） 又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。上海別墅市場中的項級豪宅當數(shù)所謂的高爾夫別墅了。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復制的人文景觀優(yōu)勢。這些別墅平均售價一般在 USD1500—— 2021 元 /平方米，平均租金在 元 /平方米。隨著加入 WTO 的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。此類別墅價格大都是集中在 80— — 180 萬元之間，從這兩年的價格走向來看，此類別墅的樓價始終保持著增長勢頭，市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機能的完善化，強調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在 160 平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價不大（ 40—— 80 萬元之間）。 據(jù)統(tǒng)計，上海市別墅市場，目前賣得最俏的是面積在 150—— 280M2 /套，均價在 4000 元 /M2 左右，總價在 50 萬 —— 180 萬 /套的中檔和經(jīng)濟型別墅。因此，經(jīng)濟型 別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟型別墅拓展空間的主攻方向。面積在 300 平方米以上的別墅，其總價當然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在 130—— 160 平方米和面積在 161—— 200 平方米的別墅，其客層對應(yīng)的購房動機，應(yīng)該是生活居家類為主；相對而言面積在 201—— 300 平方米的別墅情況最復雜。 目前別墅市場開發(fā)總量按面積分布的比例情況25%18%12%12%1 2 0 —2 0 0 m 2 2 0 0 —2 5 0 m 2 2 5 0 —3 0 0 m 2 3 2 0 m 2 以上 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 15 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并 存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。 休閑度假別墅 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù) 背景篇導讀 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場 研展報告 別 墅 的 由 來 第 16 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。 經(jīng)濟生活家庭型別墅 此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價控制于 40 至 80 萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族樂于承受。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。選擇合適認購價位則完全取決于消費者準確把握購房時機。 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 17 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 閔行顧戴路板塊其周邊區(qū)域 該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點，為近來市場發(fā)展的一大趨勢。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊主要以排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟類別墅為產(chǎn)品主力 。其售價基本接近于 30 萬 —— 40 萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。加之由相對營建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨立式 別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。繼松江新橋之后，松江九亭近 30 家