【正文】 開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 21 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 浦東板塊區(qū)域 繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、 華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以 3000 畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出 150— 300 萬獨立別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅物業(yè)營銷的特色。 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 22 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 市中 心城區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。陜南村別墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。在增強居室私密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。 ? 別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為 15— 20 平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù) 背景篇導讀 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 25 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 （三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點 ? 別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。對于每個綠化小景又都力圖完美。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。 ? 別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù) 背景篇導讀 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 26 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 （四）別墅配套設(shè)施特點 ? 會所規(guī)格例舉 A：娛樂休閑會所 舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等； B：綜合功能型會所 醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等； C：豪華舒適型會所 高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 ? 別墅物業(yè)周圍配套機能例舉 A、 大型超市 B、 郵電局 C、 自動提款機（或銀行） D、 美容中心 E、 洗衣中心等 ? 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉 A、 設(shè)備養(yǎng)護 B、 24 小時保修服務(wù) C、 養(yǎng)綠護綠 D、 家政式社區(qū)服務(wù) 小區(qū)就應(yīng)該是一個社區(qū)、一個城市、一個全面 照顧、全員呵護的生活空間 A、 24 小時電子巡更 B、 紅外線周界報警 C、 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁 1— 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù) 背景篇導讀 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 27 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 “綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境” 以人為本，強調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。“綜合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。 （一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成 專業(yè)人士、市場人士普遍認為，上海的別墅市場的啟動已經(jīng)具備可行性?？v觀目前上海別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下： 別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成 基本賣點 ? 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點） ? 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點） ? 完善成 熟的配套設(shè)施；（配套賣點） ? 快捷便利的立體交通；（交通賣點） 特別賣點 ? 崇尚個性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點） ? 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點） ? 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點） ? 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點） ? 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點） ? 人腦加電腦，多重保安（物管賣點） ? 明智的投資，超值的回報（投資賣點） 1— 4 別墅市場 構(gòu)成體系綜述 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù) 背景篇導讀 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 28 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 （二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu) 就供應(yīng)面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“量大、面廣、價多”的格局。 ? 客戶層面擴大 前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自文藝界、體育界、新聞界等文化含量較高的行業(yè)，而今天，不少上班族也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來 的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在上海人居郊化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升。 ? 滿足新鮮感 親朋好友在市區(qū)同一幢樓宇和群居意識，與一市郊別墅區(qū)群居觀念相比，后者要大于前者。 ? 值得關(guān) 注的特別客層 值得注意的是，在上海別墅樓宇的購房者中，歸國留學生和外省市人士在增加，不少留學生回國后，開始追求與世界同步的居住方式，把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對象。 ? 常見行銷策略為： ? 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行“一對一”直效營銷； ? 廣告策略隨有效目標客源而調(diào)整，輔助配合銷售進行； ? 銷售執(zhí)行策略靈活、機動、有效； ? 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。 ? 直效營銷模式具體舉措： ? 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“項目 與文化”研討、交流會 ? 公關(guān)營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會 ? 情感營銷：如有獎活動等 ? 直效營銷推廣路徑 推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。 1— 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù) 背景篇 ? 別墅常識 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 第 31 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告 合美企劃全程策略伙伴 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計，從 1992 年起至今開發(fā)建造的各類別墅物業(yè)大約有 160 個，可建造總面積約在 1000 萬平方米左右，目前已交付使用 或正建造的總量約在 700 成萬平米，致分布在徐匯、虹橋、青浦、莘松、嘉定、浦東等區(qū)域