【正文】 人擁入花源鎮(zhèn)，如今，無論是在依依楊柳河畔，還是在巍巍牧馬山片區(qū)，隨處都可見看見改造和建設(shè)者的身影。同日，花源鎮(zhèn)政務(wù)大廳的電子屏上還對此事進行了通報。 據(jù)了解，花源鎮(zhèn)今年將實施的重點項目就達 61 個，總投資25 億元?，F(xiàn)在的花源鎮(zhèn)，沒有周末與平時的區(qū)別，每天都是工作日。隨著城市環(huán)境的改善，城市功能的提升，除了帶給老百姓直接的舒適方便外，花源鎮(zhèn)這個有山有水的南部新城也引起了省內(nèi)外開發(fā)商的濃厚興趣。 與此同時，該鎮(zhèn)的教育文化產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展。 在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，花源鎮(zhèn)正規(guī)劃一個大型水產(chǎn)養(yǎng)殖旅游觀光基地，該基地建成后不僅能使農(nóng)民增收，最重要的是培育起新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，為花源鎮(zhèn)的長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)?；ㄔ存?zhèn)黨委書記劉永健講述了花源鎮(zhèn)未來發(fā)展的構(gòu)想：按照規(guī)劃，引進和培育支柱產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育文化、旅游休閑等第三產(chǎn)業(yè)，進一步加大人居環(huán)境改善的力度，引進房地產(chǎn)知名企業(yè)和品牌開發(fā)商進行高檔次、大手筆的開發(fā)建設(shè)，努力在花源鎮(zhèn)形成聚集效應(yīng)，使其成為成都近郊高尚居住板塊的代表。 抓住成都作為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”機會 推進城鄉(xiāng)一體化 成都作為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”，也為花源鎮(zhèn)帶來了發(fā)展 機會。 目前，花源鎮(zhèn)總?cè)丝谑?4 萬人，將來隨著規(guī)劃面積的增加，可能就會達到 10－ 15 萬人的規(guī)模。通過加大項目引進和項目建設(shè)力度，提升城鄉(xiāng)一體化水平，加大規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)，加強基層民主政治建設(shè)，加強干部隊伍建設(shè)，推進花源鎮(zhèn)超常規(guī)跨 越式發(fā)展。 為了更好的落實中央以及成都市委、市政府有關(guān)增加農(nóng)民收入的精神，新津縣政府做出了 “深化農(nóng)村改革，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程 ”的決定，提出了 “新農(nóng)村，新民居 ”的 建設(shè)思想，以加快重點小城鎮(zhèn)的建設(shè)步伐，改善本地區(qū)農(nóng)民的居住環(huán)境，帶動本地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，形成新型農(nóng)村小城鎮(zhèn)。將采取從點到面，由試點村到全鎮(zhèn)的漸進方式實施 “新農(nóng)村，新民居 ”計劃。 二、建設(shè)規(guī) 模 本項目為 成都市新津縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限責任公司 投資的 *****工程。 本項目住宅用房為 地上六層鋼 磚混 底框 結(jié)構(gòu)建筑。 29 第四章 選址及建設(shè)條件 一、項目選址及用地 花源麗景 工程項目位于新津縣花源鎮(zhèn) ,地塊總用地面積為 24000平方米。 2021 年城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達 公頃，城鎮(zhèn)有各類常住人口20210 人。已建有一處綜合市場，以農(nóng)副產(chǎn)品、日用百貨為主。沿楊柳河已有泰來集團、中鵬房產(chǎn)、倍持集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入，房產(chǎn)開發(fā)將成為城鎮(zhèn)另一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。有鎮(zhèn)政府、派出所、稅務(wù)所、保險所、醫(yī)院 、計生站、文化站、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)站、民辦大學 (開元學院 )、中、小學、敬老院等。城鎮(zhèn)建筑多以磚混結(jié)構(gòu)為主， 30 二類建筑居多，三類建筑較少，多為 3— 4 層，個別有 5 層。 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已有一定基礎(chǔ)，已通電、電話，及閉路電視，天然氣管線已鋪設(shè)到城鎮(zhèn)。氣候特征為：冬無嚴寒，夏無酷暑 ，春暖多變，秋多綿雨。年平均總?cè)照諘r數(shù)為 小時，偏少。自北周定名，相襲至今，已有 1448年歷史。 地勢平坦，面積方圓。由 %的平壩和 %的丘陵和 %的水面構(gòu)成，海拔高度 442—673 米，平原地區(qū)分布在縣境中西和東部邊緣及南部部份地區(qū)，海拔高度在 442— 480 之間，地勢由西北向東南傾斜，以 ?坡降緩慢降低。平原分布于縣的東北部、北部和西北部，以金 31 馬河為界、河西由西北向東南傾斜，地面平均比降為 ?；河?xùn)|由東北向西南傾斜，地面平比降 %，平原面積占全縣總面積%。距雙流國際機場18 公里，交通條件便利，有國、省市級公路 7 條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路 48 條，總長 公里，總面積 萬平方米。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。項目所需要的用水， 由新津縣城市自來水管網(wǎng)提供。 、天然氣 項目由城市天然氣管網(wǎng)供氣，滿足用氣需求。項目的建筑材料來源充足。 層數(shù)：以 12 層底商為主，部分有獨幢（ 24 層）純商業(yè)存在 開間：均在 米以上，框架大開間，組合靈活 進深：在 10 米以上，以 1417 米為主 層高：一層以 米為主，二層 米 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)規(guī)劃大而全，主題與重點不突出，且后期推廣執(zhí)行過程中，推廣主題不明確，導(dǎo)致項目特色不鮮明，市場反映平淡。 均未提 出明確招商策略，或提出但后期執(zhí)行弱。 價格 一層 價格區(qū)間 480011800 元 /m2，均價 60007600 元 /m2，總價集中在 3050 萬元左右 ,月供 18003000 元（ 5 成 10年計）不等 33 二層 價格為 36004200 元 /m2，小間總價集中在 1826 萬元左右，月供 11001700 元（ 5 成 10 年計）不等，大間 100 萬元以上 獨幢 一層價格 900011000 元 /m2，二層 4000/4500 元 /m2，三層3800/4500 元 / m2，四 層 4000/4800 元 / m2，目前主要傾向單層整體銷售。 推廣策略：以傳統(tǒng)推廣形式為主，公關(guān)活動極少。前期快速完成銷售的基本為面積在 40m2 左右、總價較低的商鋪?？梢钥闯?，本地消費群對電梯產(chǎn)品接受度逐步提高，且價格承受空間增大。 D、消費者情況 以高檔客戶群為主，成都市場消費群逐漸關(guān)注花源市場。 34 2021 年市場情況預(yù)計： （ 1）商鋪及住宅市場投放量增大，市場競爭將更為激烈； （ 2）商業(yè)綜合體概念已開始明確提出，同時還明確了商務(wù)這一主題，細分市場逐步被占領(lǐng)。 （ 4）隨著中信的拉動，成都市場對新津的關(guān)注將逐步增強，外來消費力浪潮將全面啟動。加上自由式次干道和支路形成花源鎮(zhèn)區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。主干道的紅線寬度為： 30 米、 24 米；次干道的紅線寬度為 20 米、 16 米；支路的紅線寬度為： 14 米、 10 米。 35 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 一、給水工程規(guī)劃 城鎮(zhèn)用水按規(guī)劃聚居人口 80000 人，采用人均綜合用水量指標法，取 400 升 /人據(jù)此， 2020 年城鎮(zhèn)用水量 31680 噸 /日。日，社區(qū)用水量為 2250 噸 /日。 2021年保留現(xiàn)有水廠，擴容至 萬噸 /日，并在金馬河附近新建水廠，一期工程規(guī)模為 萬噸 /日。 二、排水工程規(guī)劃 規(guī)劃城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制。 2020 年逐步改造為雨、污完全分流制。 利用污水輸送 干管輸至楊柳村污水處理廠進行常規(guī)二級處理，達標排放到楊柳河。 三、電力工程規(guī)劃 2020 年人均綜合用電指標為 700 瓦 /人，農(nóng)村新型社區(qū)為 500瓦 /人，總用電量為： 萬千瓦。 36 電壓等級：輸電電壓采用 10kV，低壓為 380/220V。 四、通訊工程規(guī)劃 １、郵政規(guī)劃 規(guī)劃按郵政支局體制，建成高效支線郵運系統(tǒng)；重點提高局網(wǎng)綜合能力和技術(shù)服務(wù)水平。 電話局交換機容量現(xiàn)有 22021 門不能滿足城鎮(zhèn)發(fā)展要求 ,規(guī)劃兼顧鎮(zhèn)域進行擴容 ,2020 年達 萬門。 近期建設(shè)規(guī)劃 （一）規(guī)模及范圍 近期建設(shè)年限到 2021 年，城鎮(zhèn)人口達 45000 人，建設(shè)用地 公頃，人均用地 平方米。 （二）用地布局 37 近期建設(shè)以縱向主干道花源大道為突破，以沿楊柳河房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面啟動為動力，重點搞好楊柳河的環(huán)境打造和東部淺丘的生態(tài)休閑環(huán)境建設(shè)。 搞好舊城區(qū)的風貌改造和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。總投資 18667 萬元。 我市 14 個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一的新津縣花源鎮(zhèn)，自古便為明蜀王花園地，因“鮮花之源”的美譽而得名。 良巢引得百鳳聚。 五 、項目優(yōu)劣勢分析 ★ 地塊優(yōu)勢 38 新津縣位于成都平原南端 ,是川西南交通樞紐。川藏、成樂、和省大件路 、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。大件路、五津東路、五津西路、五津南路、五津北路、武陽東路、武陽中路、武陽西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。 ★ 地塊劣勢 周邊環(huán)境 該地塊相對較小 ,難以進行大規(guī)模環(huán)境打造，距離中心城區(qū)相對較遠。 ★ 小結(jié)：本地塊劣勢主要體現(xiàn)在地塊相對較小，距離中心城區(qū)相對較遠，但隨著楊柳河規(guī)劃方案的出臺，該地塊未來將成為美麗的濱河路，預(yù)期河景商業(yè)及住宅的價值提前至銷售期進行宣傳，可有效減弱其影響。必須要做出有特色的產(chǎn)品，才能從眾多樓盤中跳出來，形成差異化優(yōu)勢。 著重強化消費者對老城區(qū)商業(yè)的投資信心，以形成與東門新城區(qū)和西門望叢區(qū)域抗衡之勢。 （一）價格定位 ○1 定位原則 A、立足于市場，符合市場規(guī)律，所定價格不會延長銷售周期，滿足開發(fā)商利潤的最大化。 C、有競爭力的市場價格，整體售價充分體現(xiàn)市場行情，體現(xiàn)業(yè)主級數(shù)。 ○2 方法 A、根據(jù)市場可比定價：實際銷售時，主要參照項目片區(qū)的可比樓盤進行定價，以提高銷售競爭力。 C、目標利潤定價：按照開發(fā)商預(yù)先確定的項目目標利潤進行定價，或?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)銷售，或快速搶占市場。建議價格范圍 商業(yè)均價： 7000 元 / M2，住宅均價： 25003000 元 / M2。 （二）營銷總策略 [一 ]項目定位（我們打造的是什么樣的產(chǎn)品，在市場上占什么樣的地位） 整體定位： 以商業(yè)為主，住宅為輔的綜合性小高層商住項目。 [二 ]消費群定位 本項目消費群以本地消費者為主 ★ 商業(yè)部分客戶分析 客戶類型 投資客戶：城區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營企 41 業(yè)主、其它投資者 經(jīng)營客戶：以本地知名商家及品牌連鎖商家為主 客戶關(guān)注點 投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益 硬件 +軟件 +商家穩(wěn)定經(jīng)營。要達到商業(yè)部分的熱銷，就必須充分調(diào)動市場對外灘項目的關(guān)注，最大限度地放大項目的優(yōu)勢（硬件及軟件），將投資者及經(jīng)營者的目光導(dǎo)向項目，確?？蛻舻膩碓L量及高成交率。 ③ 消費者到現(xiàn)場后，通過現(xiàn)場氛圍的營造，銷售人員理性、客觀的分析、介紹打動客戶，實現(xiàn)銷售。為快速完成商業(yè)銷售，盡快回收項目資金，在價格定位上，根據(jù)商業(yè)各部分的特點進行定價，其基本原則是：入市時持平于市場基本價格，后期根據(jù)銷售實際走勢靈活調(diào)整價格。 現(xiàn)場包裝要求具有極強的視覺沖擊力，突出項目商業(yè) 氣質(zhì) 工地旗設(shè)立，旗幟要求高大、挺拔、有霸氣，并形成浩大的聲勢 工地看板根據(jù)不同的推廣階段更換畫面及內(nèi)容，看板設(shè)計要求宣傳主題簡潔，應(yīng)直達廣告主題 現(xiàn)場矗立風格獨特的路燈，在入夜后有助于項目的引導(dǎo)宣傳，并提前營造項目的商業(yè)氛圍 ⊙ 強化售樓部包裝的商業(yè)化 銷售中心整體要營造出濃厚的商業(yè)氛圍，以理性的圖文進行商業(yè)分析和表現(xiàn)。 ⊙ 常規(guī)營銷方式 通過戶外廣告、夾報廣告等常規(guī)媒體廣告，宣傳項目賣點，發(fā)布促銷信息，以吸引客戶到現(xiàn)場咨詢，通過銷售人員現(xiàn)場引導(dǎo)、推薦達到銷售成交。 ⊙ 拓展營銷渠道 與新津縣餐飲協(xié)會協(xié)作，以促 進新津縣餐飲發(fā)展，擴大其影響力為目的開展聯(lián)合活動（具體活動方案另附），擴大項目在餐飲業(yè)內(nèi)部的影響力及關(guān)注率，同時有效拓展招商渠道（著重針對二層商業(yè)部分）。通過銷售人員理性、客觀的分析、生動全面的講解，使消費者充分認識項目價值，認同項目，產(chǎn)生購買行為。在商業(yè)推廣的同時，加入沖擊力強的