【正文】 成都作為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”機(jī)會 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化新津縣將花源鎮(zhèn)發(fā)展定位確定為大都市南部的組成部分，重點(diǎn)發(fā)展“居住、旅游、休閑和教育文化產(chǎn)業(yè)”，更加符合花源鎮(zhèn)現(xiàn)在的鎮(zhèn)情，也為花源鎮(zhèn)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌提供了更加有利的戰(zhàn)略保障。 目前，花源鎮(zhèn)總?cè)丝谑?萬人，將來隨著規(guī)劃面積的增加，可能就會達(dá)到10－15萬人的規(guī)模。 下一步，作為新津融入成都這個(gè)大都市的橋頭堡，花源鎮(zhèn)將力爭各項(xiàng)工作在全縣爭先，爭當(dāng)領(lǐng)頭羊和排頭兵。2003年，黨的十六大召開，提出了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，并指出改善相對落后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，是實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會這一戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)，也是今后工作的重點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)的著眼點(diǎn)就是提高農(nóng)民收入，因此必須使農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這也是工業(yè)化和現(xiàn)代化的必然趨勢，逐步提高城鎮(zhèn)化水平，堅(jiān)持中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。由于花源鎮(zhèn)具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)，且接受新津縣中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射，并為其配套服務(wù)，逐步建立起以房地產(chǎn)、文化教育，商品集散和社會文化綜合發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、社區(qū)、生態(tài)效益良性循環(huán)的綜合型城鎮(zhèn)。第三章 建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容根據(jù)規(guī)劃要求，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和建設(shè)方案，擬建的****工程項(xiàng)目，由地上建筑群和商業(yè)配套用房構(gòu)成。本項(xiàng)目用地面積24000㎡，總建筑面積43000㎡，其中包括住宅建筑面積35800㎡，商業(yè)建筑面積7200㎡，機(jī)動停車位800泊位。商業(yè)用房為底框結(jié)構(gòu)建筑。二、場址現(xiàn)狀花源城鎮(zhèn)位于鎮(zhèn)域東部，處于花源社區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，有兩條省道川藏路和成樂大件路過境，距新津縣城11公里，距西南航空港10公里。已建有一處綜合市場，以農(nóng)副產(chǎn)品、日用百貨為主。沿楊柳河已有泰來集團(tuán)、中鵬房產(chǎn)、倍持集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，房產(chǎn)開發(fā)將成為城鎮(zhèn)另一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 城鎮(zhèn)行政、經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)較為齊全，社會服務(wù)機(jī)構(gòu)較為完善。城鎮(zhèn)建筑多以磚混結(jié)構(gòu)為主，二類建筑居多，三類建筑較少，多為3—4層，個(gè)別有5層。 三、建設(shè)條件新津縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，無霜期長，雨量充沛，四季分明?！?，無霜期平均297天，年平均降水量為978mm，相對濕度年平均84%，濕度較大。 水文地質(zhì)自北周定名，相襲至今，已有1448年歷史?！　〉貏萜教?，面積方圓。%%%的水面構(gòu)成，海拔高度442—673米，平原地區(qū)分布在縣境中西和東部邊緣及南部部份地區(qū)，海拔高度在442—480之間，地勢由西北向東南傾斜，‰坡降緩慢降低。平原分布于縣的東北部、北部和西北部，以金馬河為界、河西由西北向東南傾斜，‰；河?xùn)|由東北向西南傾斜，%，%。距雙流國際機(jī)場18公里，交通條件便利，有國、省市級公路7條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路48條。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目所需要的用水，由新津縣城市自來水管網(wǎng)提供。、天然氣項(xiàng)目由城市天然氣管網(wǎng)供氣，滿足用氣需求。項(xiàng)目的建筑材料來源充足。層數(shù)：以12層底商為主，部分有獨(dú)幢（24層）純商業(yè)存在開間：，框架大開間，組合靈活進(jìn)深：在10米以上，以1417米為主層高：，業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)規(guī)劃大而全，主題與重點(diǎn)不突出，且后期推廣執(zhí)行過程中，推廣主題不明確，導(dǎo)致項(xiàng)目特色不鮮明，市場反映平淡。均未提出明確招商策略，或提出但后期執(zhí)行弱。價(jià)格一層 價(jià)格區(qū)間480011800元/m2，均價(jià)60007600元/m2，總價(jià)集中在3050萬元左右,月供18003000元（5成10年計(jì)）不等二層 價(jià)格為36004200元/m2，小間總價(jià)集中在1826萬元左右，月供11001700元（5成10年計(jì)）不等，大間100萬元以上獨(dú)幢 一層價(jià)格900011000元/m2，二層4000/4500元/m2，三層3800/4500元/ m2，四層4000/4800元/ m2，目前主要傾向單層整體銷售。推廣策略：以傳統(tǒng)推廣形式為主，公關(guān)活動極少。前期快速完成銷售的基本為面積在40m2左右、總價(jià)較低的商鋪。可以看出，本地消費(fèi)群對電梯產(chǎn)品接受度逐步提高，且價(jià)格承受空間增大。D、消費(fèi)者情況以高檔客戶群為主，成都市場消費(fèi)群逐漸關(guān)注花源市場。2007年市場情況預(yù)計(jì)：（1）商鋪及住宅市場投放量增大，市場競爭將更為激烈；（2）商業(yè)綜合體概念已開始明確提出，同時(shí)還明確了商務(wù)這一主題，細(xì)分市場逐步被占領(lǐng)。（4）隨著中信的拉動，成都市場對新津的關(guān)注將逐步增強(qiáng)，外來消費(fèi)力浪潮將全面啟動。 (一)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)加上自由式次干道和支路形成花源鎮(zhèn)區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 （二）、道路紅線控制主干道的紅線寬度為：30米、24米；次干道的紅線寬度為20米、16米；支路的紅線寬度為：14米、10米。 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 城鎮(zhèn)用水按規(guī)劃聚居人口80000人，采用人均綜合用水量指標(biāo)法，取400升/人據(jù)此，2020年城鎮(zhèn)用水量31680噸/日。日，社區(qū)用水量為2250噸/日。 水廠規(guī)模到2020年應(yīng)達(dá)40000噸/日。近期以地下水為主，遠(yuǎn)期以金馬河地表水為主。 二、排水工程規(guī)劃2020年逐步改造為雨、污完全分流制。 花源城鎮(zhèn)地處成都平原，雨水的排放以順應(yīng)地勢，直捷、就近、分散的排入楊柳河或其它斗渠。 利用污水輸送干管輸至楊柳村污水處理廠進(jìn)行常規(guī)二級處理，達(dá)標(biāo)排放到楊柳河。 2020年人均綜合用電指標(biāo)為700瓦/人，農(nóng)村新型社區(qū)為500瓦/人，總用電量為：。 電源：由花橋110kV變電站供給。 電壓等級：輸電電壓采用10kV，低壓為380/220V。 線路敷設(shè)：規(guī)劃對城鎮(zhèn)10kV網(wǎng)絡(luò)逐年進(jìn)行改造，一、二級道路上新建的中、低壓配電線路均采用電纜，直埋敷設(shè)，公用變壓器服務(wù)半徑不大于200米，盡量以低壓線路不穿越主要街道的原則設(shè)置變壓器。 四、通訊工程規(guī)劃 規(guī)劃按郵政支局體制，建成高效支線郵運(yùn)系統(tǒng)；重點(diǎn)提高局網(wǎng)綜合能力和技術(shù)服務(wù)水平。 ２、電信工程規(guī)劃城鎮(zhèn)有線電視CATU網(wǎng)的建設(shè)，積極發(fā)展用戶光纜網(wǎng)，電信寬帶網(wǎng)；城鎮(zhèn)道路上均采用光纜埋地CPV管，敷設(shè)于人行道下。 （一）規(guī)模及范圍規(guī)劃建設(shè)時(shí)序采用在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上整體推進(jìn)，在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上向東向南擴(kuò)展。 （二）用地布局總投資18667萬元。隨著一批實(shí)力雄厚的知名房產(chǎn)開發(fā)商如龍湖、置信、萬邦等房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)落戶花源鎮(zhèn)并相繼施工建設(shè)，人們發(fā)現(xiàn)，在不經(jīng)意間，花源鎮(zhèn)這個(gè)成都的南部新城已經(jīng)刮起了一種時(shí)尚健康、宜室宜家的居家風(fēng)潮。距雙流國際機(jī)場18公里，交通條件便利，有國、省市級公路7條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路48條。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)小結(jié)：本地塊各種優(yōu)勢均體現(xiàn)出其極大的商業(yè)價(jià)值，其居住價(jià)值則相對較弱，因此如何最大限度地開發(fā)本地塊的商業(yè)價(jià)值是后期項(xiàng)目操作的重點(diǎn)，也是土地價(jià)值最大化的所在。周邊商業(yè)氛圍 整個(gè)商業(yè)氛圍稍弱。六、總結(jié)現(xiàn)市場上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，消費(fèi)群體重疊，產(chǎn)品間競爭呈貼身肉搏之勢?，F(xiàn)市場雖存在機(jī)會點(diǎn)，但這些機(jī)會點(diǎn)對于所有新開樓盤來說是共同面對的，隨著新樓盤的面市，市場機(jī)會點(diǎn)也將逐步被蠶食，因此要求項(xiàng)目運(yùn)作加快步伐，以搶得市場先機(jī)。在營銷手段上除運(yùn)用常規(guī)方式外，還需要采用一些差異化的手段（如公關(guān)活動等）。B、入市時(shí)為市場留出一定的升值空間，使購買者獲得心理上的滿足，從而形成社會關(guān)系集團(tuán)購買的局面。使質(zhì)素價(jià)格比達(dá)到理想水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的社會公認(rèn)。B、根據(jù)市場需求定位：根據(jù)本項(xiàng)目各種戶型在市場中前期認(rèn)購的實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格。綜合上述分析，評價(jià)項(xiàng)目規(guī)劃思路，我們認(rèn)為本項(xiàng)目將是新津縣城中心現(xiàn)階段最好的商住樓盤，理應(yīng)放在高質(zhì)高價(jià)的市場位置。七、項(xiàng)目營銷策略（一）營銷總目標(biāo)整個(gè)項(xiàng)目操作遵循“短、平、快”的原則進(jìn)行，在一年半內(nèi)快速完成項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)預(yù)期項(xiàng)目利潤。商業(yè)部分：以餐飲業(yè)為龍頭，集“購物、休閑”為一體的主題式生活廣場住宅部分：個(gè)性、獨(dú)立、享受、配套完善、極具投資價(jià)值的住宅空間。（投資理由：認(rèn)可中心城區(qū)商業(yè)價(jià)值，看好中心城區(qū)商業(yè)增值潛力，對未來獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)有信心）經(jīng)營者：獲得可觀的經(jīng)營收益硬件+軟件+經(jīng)營優(yōu)勢 （入場理由：認(rèn)可中心城區(qū)區(qū)位，認(rèn)可本區(qū)域的商業(yè)吸附力，認(rèn)可本物業(yè)的軟硬件配套對其商業(yè)經(jīng)營提供的強(qiáng)大支撐）消費(fèi)者：獲得滿意的消費(fèi)環(huán)境（期待理由：能提供理想的消費(fèi)場所、獲得不一樣的消費(fèi)感受） ★　住宅部分客戶分析客戶類型：認(rèn)可本項(xiàng)目區(qū)域位置的本地居民準(zhǔn)備結(jié)婚的青年男女，對生活便利程度要求較高（臨時(shí)過渡帶投資考慮）老倆口單獨(dú)居住，對配套完善程度要求較高（自己購買或子女為其購買）高新西區(qū)及現(xiàn)代工業(yè)港企業(yè)，為中高層管理人員及家屬提供臨時(shí)居住空間純投資人群（投資額小，希望獲得穩(wěn)定收益）客戶關(guān)注點(diǎn)自用者：獲得滿意的居住環(huán)境配套+戶型+總價(jià)（購買理由：小投入，獲得個(gè)性、獨(dú)立的私享空間、便捷的生活環(huán)境、完善的周邊配套）投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益低投入+高回報(bào)（投資理由：小投入，獲得老城區(qū)稀缺的小戶型住宅、出租率高）（三）營銷手段分析① 商業(yè)部分的銷售完成，是項(xiàng)目最終成功的有力保障。②　住宅部分的快速銷售，是項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的有力保障，要達(dá)到住宅的持續(xù)熱銷勢頭，就必須充分保證客戶的來訪量及高成交率。④　主要策略：⊙ 價(jià)格策略 由于該地區(qū)商業(yè)市場供應(yīng)量逐步增大，而市場并沒能完全打開，主要購買力仍是本地市場，外來消費(fèi)少，競爭將更為激烈。⊙ 突出項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的商業(yè)化 現(xiàn)場包裝突出商業(yè)氛圍，做出自己的特色，從現(xiàn)有市場產(chǎn)品廣告中脫穎而出，做出氣勢，做出商業(yè)的高品質(zhì)，吸引市場眼球，關(guān)注項(xiàng)目，促成到訪。銷售中心所用物料中沙盤及宣傳資料制作時(shí)，著重將周邊道路交通系統(tǒng)、未來規(guī)劃的沱江美景、周邊林立的成熟小區(qū)及人口數(shù)加以標(biāo)注，構(gòu)畫區(qū)域詳圖，形成項(xiàng)目的支撐點(diǎn)⊙ 到訪現(xiàn)場有禮 通過夾報(bào)或銷售中心粘貼海報(bào)的形式發(fā)布：“到訪有禮”的信息，即凡到訪銷售中心的客戶，均獲贈精美小禮品（筆、小植物等）一份，以吸引消費(fèi)者的現(xiàn)場到訪，增加人氣，部份客戶雖未打算購買但可以成為項(xiàng)目的宣傳員。⊙ 開展公關(guān)活動 通過舉辦投資置業(yè)說明會、商業(yè)經(jīng)營討論會等商業(yè)主題活動，營造濃厚的商業(yè)氛圍，擴(kuò)大項(xiàng)目在新津縣商家中的影響。⊙ 加強(qiáng)服務(wù) 加強(qiáng)銷售人員的服務(wù)意識，提高商業(yè)營銷技巧?！?商業(yè)拉動住宅 通過項(xiàng)目商業(yè)部分的強(qiáng)勢推廣、銷售，帶動住宅快速銷售。46