【正文】 圳政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入相當(dāng)大，深圳地鐵、福田中心區(qū)、深港西部通道等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)消耗了大量的政府財(cái)政，使政府面臨資金壓力。本項(xiàng)目目前尚不具備這個(gè)條件。在尖崗山項(xiàng)目上，如果捆綁大型的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，投資將會非常大，對開發(fā)商的財(cái)力是一個(gè)考驗(yàn)；但如果捆綁尖崗山居住區(qū)的共建配套設(shè)施和周邊市政公園等項(xiàng)目，由于投資不大，政府能獨(dú)立完成，對政府的吸引力不大。（3）捆綁開發(fā)模式開發(fā)模式：與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，以捆綁建設(shè)尖崗山居住區(qū)公建配套及周邊市政公園設(shè)施為條件，通過公開招標(biāo)結(jié)合拍賣的方式取得整個(gè)尖崗山居住區(qū)的開發(fā)用地，對片區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā)。 同 時(shí) 捆 綁 公 建 設(shè) 施 建 設(shè) ， 也 有 利 于 發(fā) 展 商 控 制 開 發(fā) 節(jié) 奏 ， 配 合 項(xiàng) 目 開 發(fā) 進(jìn)度 。 而 且 采 用 招 標(biāo) 方 式 ， 不 僅 考 慮 出 價(jià) ， 還 要 考 察 投 標(biāo) 者 的 設(shè) 計(jì) 方案 等 ， 有 利 于 項(xiàng) 目 獲 得 最 佳 開 發(fā) 方 案 ， 同 時(shí) 也 是 對 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 任 的 做 法 。綜合以上對三種綜合開發(fā)模式的分析，建議通過“捆8 / 113綁開發(fā)模式”取得尖崗山片區(qū)整體項(xiàng)目用地。選擇公開招標(biāo)與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式，采取綜合評標(biāo)的方法。 采用公開招標(biāo)結(jié)合拍賣出讓土地，綜合評標(biāo)選擇開發(fā)商的方式在國內(nèi)其他城市也被廣泛采用?！俺啥嫉赝酢背鲎尠咐夐_發(fā)模式——與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，以捆綁建設(shè)尖崗山居住區(qū)公建配套及周邊市政公園設(shè)施為條件，通過公開招標(biāo)、拍賣的方式取得整個(gè)尖崗山居住區(qū)的開發(fā)用地，對片區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā)。第一階段：意向競買人在土地出讓公告發(fā)布之日起至2022 年 3 月 10 日前，參加成都國土部門組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，按照有關(guān)規(guī)定自費(fèi)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)成果文件，提交專家評審委員會進(jìn)行初審。終審?fù)ㄟ^的，可以申請參加土地拍賣。9 / 113具體實(shí)施步驟建議本項(xiàng)目采用招標(biāo)+拍賣的土地出讓方式，具體操作步驟如下：步驟 操作內(nèi)容 操作要點(diǎn)步驟一向社會公告公開招標(biāo)出讓尖崗山用地，符合資格條件的投標(biāo)人才能參與投標(biāo)。爭取華僑城和招商地產(chǎn)都能通過該輪評審，增加下一輪成功的機(jī)會步驟三三名資格競買人參加土地拍賣，價(jià)高者取得尖崗山居住用地土地使用權(quán)F. 經(jīng)過上述努力仍無法實(shí)現(xiàn)尖崗山片區(qū)整體綜合開發(fā)的情況下，我們建議爭取取得盡可能大的開發(fā)用地，進(jìn)行集中開發(fā)。在開發(fā)用地的位置選擇上應(yīng)該有利于化解已取得用地地勢較低、地形較為平坦等不利條件，形成整合開發(fā)，提高土地的開發(fā)價(jià)值。因此，我們建議—— 集中開發(fā)模式問題的提出：集中開發(fā)是否要捆綁片區(qū)公建配套及周邊市政公園建設(shè)？? 根據(jù)規(guī)劃，尖崗山居住區(qū)東區(qū)總用地面積約 71 萬平方米，建筑總面積約 47 萬平方米，建設(shè)規(guī)模仍然較大，只有捆綁片區(qū)公建配套及周邊市政公園建設(shè)，對政府才有吸引力；? 公建配套位于東區(qū)內(nèi)，嶺下山、尖崗山等市政公園也圍繞在東區(qū)周圍，一起捆綁開發(fā)優(yōu)先選擇開發(fā)尖崗山居住區(qū)東片區(qū)11 / 113公建配套設(shè)施和市政公園有利于對東片區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃和項(xiàng)目開發(fā)的總體安排，充分利用周邊的園林資源為項(xiàng)目制造賣點(diǎn)，提升東區(qū)的開發(fā)價(jià)值。在具體操作上建議仍然采用招標(biāo)與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式。如果該宗地推遲開發(fā)，必然會使其他開發(fā)商對尖崗山片區(qū)的開發(fā)前景心存疑慮，在尖崗山片區(qū)拿地的決心有所動搖，從而影響其在尖崗山拿地的積極性，這便使華僑城招商能有機(jī)會以較低的價(jià)格拿取后續(xù)出讓宗地。12 / 113的 開 發(fā) 情 況 ， 如 果 推 遲 開 發(fā) ， 片 區(qū) 開 發(fā) 進(jìn) 度 放 慢 ， 則 會 給 政 府 形 成 壓 力 ， 一 方 面 有 機(jī) 會 爭 取 重新回 到 集 中 開 發(fā) 模 式 的 談 判 桌 上 ， 另 一 方 面 ， 也 有 可 能 推 動 政 府 加 速 出 讓 后 續(xù) 地 塊 ， 從 而 有 利于 本項(xiàng) 目 宗 地 開 發(fā) 策 略 后 階 段 的 實(shí) 施 。要求政府出讓尖崗山片區(qū)后續(xù)宗地，參加土地拍賣既然無法實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)和集中開發(fā)，而現(xiàn)已取得用地的開發(fā)條件和開發(fā)時(shí)機(jī)并不理想，那么就要求政府盡快出讓尖崗山片區(qū)后續(xù)宗地，爭取取得合適地塊，與已取得地塊整合，形成開發(fā)優(yōu)勢。如不捆綁出讓而考慮單獨(dú)出讓，由于該商業(yè)配套面積不大，土地成本總額不高，部分開發(fā)商有可能愿意以較高的地價(jià)拿地，則對其他開發(fā)商非常不利。因此，建議后續(xù)出讓土地捆綁 A 區(qū)的公建配套用地。從最近幾年深圳住宅用地交易情況來看，總地價(jià)達(dá)到 5 億元以上的成交案例有以下幾宗：地塊編號 位置 土地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 總地價(jià)（萬元） 買家B3030041 香蜜湖 93544 131000 95000 信和置業(yè)中國投資集團(tuán)有限公司，中海地產(chǎn)股份有限公司A0120068 寶安區(qū)新安 106600 58000 深圳招商房地產(chǎn)有限公司與深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合競買G034041龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗 437670 97000 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司G010291130龍崗中心城 83800 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開 發(fā)公司T2070026 沙河?xùn)|路 78000 深圳百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司、百仕達(dá)石化投資有限公司、百仕達(dá) LPG 發(fā)展有限公司、FIRSTLINE INVESTMENT LIMITED 聯(lián)合競得14 / 113T2070034白石二道南、沙河?xùn)|路 75500 泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司T2070035白石洲路南、沙河?xùn)|路 70000 泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司從上表交易案例來看，5 億以上的大宗土地交易有以下特點(diǎn)： 發(fā)展商均為品牌發(fā)展商 單宗用地交易總地價(jià)沒有超過 10 億 但有潛力的發(fā)展商的資金實(shí)力不可小視。因此，建議政府至少拿出 5 億以上總地價(jià)規(guī)模的用地，出讓土地總地價(jià)如果達(dá) 10 億以上，相信有此實(shí)力參與競爭的發(fā)展商將非常少，那么華僑城招商拿到出讓土地的機(jī)會將會更大。該土地規(guī)模包括了 A 區(qū)公建配套的建筑面積 49000 平方米，扣除公建配套的建筑面積，住宅用地的可建設(shè)建筑面積至少達(dá)到 13 萬平方米。該類用地地形地勢、景觀具有開發(fā)高檔住宅的明顯優(yōu)勢，有利于迅速提升整個(gè)片區(qū)形象根據(jù)規(guī)劃，東區(qū)（02 區(qū)）以主次干道自北而南分為 4 個(gè)地塊： 0201 為第一塊，編號自 020101 至 020106 共 6 個(gè)地塊； 0202 為第二塊，編號自 020201 至 020104 共 4 個(gè)地塊； 0204 為第三塊，編號自 020401 至 020406 共 6 個(gè)地塊； 0205 為第四塊，編號自 020501 至 020503 共 3 個(gè)地塊；尖崗山片區(qū)東區(qū)用地供應(yīng)情況見下表：用地代碼 用地面積 （m 2） 建筑面積 （m 2） 容積率 建筑密度 建筑類型01 9600 18% 獨(dú)立02 23920 10200 14% 獨(dú)立03 13800 13% 獨(dú)立04 6600 22% 獨(dú)立05 10800 18% 獨(dú)立06 28200 13% 獨(dú)立0201小計(jì) 79200 01 39070 32% 合院02 48300 34% 聯(lián)排03 37500 36% 聯(lián)排04 24900 32% 聯(lián)排0202小計(jì) 149770 01 —— —— —— ——02 —— —— —— ——03 —— —— —— ——04 33322 —— —— —— ——05 55923 —— —— —— ——06 —— —— —— ——0204小計(jì) 106600 25% 獨(dú)立、聯(lián)排01 43200 35% 聯(lián)排02 28250 32% 聯(lián)排020503 23250 35% 聯(lián)排16 / 1130202 地塊0201 地塊0204 地塊0205 地塊公建配套小計(jì) 94700 注：其中 0204 地塊即為已取得的 A0120068 號宗地?？梢姡谖恢蒙?，0202 地塊具有相對優(yōu)勢。各地塊的組合有以下三種方式：公建配套： 2, 2別墅用地： 2, 2總 地 價(jià)：18 / 113組合方式 組合規(guī)模 組合特點(diǎn)0201 和 0202 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米組合的兩地塊位置上相連，距離公建配套較近，而且地塊條件較好，利于高檔住宅開發(fā)0202 和 0205 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 組合的兩地塊之間不相連，且 0205 地塊距離公建配套較遠(yuǎn) 0201 和 0205 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米組合的兩地塊之間不相連，且 0201 地塊與已取得地塊隔離，不利于形成整體規(guī)劃和開發(fā)的優(yōu)勢綜合上述分析，0201 和 0202 地塊組合是后續(xù)土地出讓的最優(yōu)選擇。 公建配套：用地 2, 2別墅用地： 2,建面15萬M 2總 地 價(jià)：11億元19 / 113注：上述地塊地價(jià)按照樓面地價(jià) 5500 元/平方米計(jì)算0202 地塊地理位置條件好，且可建建筑面積超過 13 萬平方米，在政府不采納方案一的情況下，建議選擇 0202 地塊捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓。規(guī)劃總用地面積為 萬平方米。 （加周圍環(huán)境的照片）鐵崗水庫鐵崗工業(yè)村廣深高速 772 區(qū)22 / 113 項(xiàng)目用地條件、地勢尖崗山居住區(qū)用地主要為緩坡及丘陵結(jié)合地形，呈不規(guī)則形狀，西北東南方向長，東北西南方向較窄，東部和北部主要為山體。目前用地內(nèi)除規(guī)劃道路建設(shè)外，基本保持原有園地概貌。用地西北部建有 1 棟 6 層建筑和多棟低層建筑，中部設(shè)有弘海實(shí)業(yè)公司的低層簡易廠房，另有多棟簡易臨時(shí)建筑零星分布在用地各處。23 / 113 項(xiàng)目交通條件外部交通從外部交通區(qū)位條件來看，本項(xiàng)目對外交通聯(lián)系非常便利。項(xiàng)目用地靠近同樂關(guān)和南頭關(guān)，距深圳寶安國際機(jī)場約 8 公里，離蛇口港約 25 公里；到東莞約 35 分鐘車程，到廣州和惠州約 60 分鐘車程。尖崗山居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路分為主干道和次干道兩級，主干道規(guī)劃為雙向四車道，次干道規(guī)劃為雙向二車道，目前主干道路網(wǎng)和沿山次干道路網(wǎng)除部分路段外已基本建設(shè)完成?？拷玫?，在前進(jìn)路東北側(cè)，創(chuàng)業(yè)二路西北側(cè)，寶田一路東南側(cè)的區(qū)域范圍內(nèi)，主要生活配套設(shè)施如下：配套類型 位置 名稱 與項(xiàng)目用地距離學(xué)校 74 區(qū) 機(jī)關(guān)第二幼兒園 4 分鐘車程36 區(qū) 上合幼兒園 5 分鐘車程寶田一路 鐵崗幼兒園 3 分鐘車程寶田一路 鳳凰崗幼兒園 3 分鐘車程75 區(qū) 天驕小學(xué) 5 分鐘車程35 區(qū) 上合小學(xué) 5 分鐘車程69 區(qū) 新蕾小學(xué) 3 分鐘車程寶田一路 鳳崗小學(xué) 3 分鐘車程33 區(qū) 寶龍小學(xué) 5 分鐘車程342 區(qū) 文匯中學(xué) 5 分鐘車程醫(yī)院 74 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第三門診部4 分鐘車程23 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第二門診部5 分鐘車程百貨及超市 76 區(qū) 多多樂百貨 3 分鐘車程35 區(qū) 沃爾瑪購物廣場 5 分鐘車程74 區(qū) 大通百貨 4 分鐘車程71 區(qū) 江南百貨 2 分鐘車程銀行 76 區(qū) 工商銀行 4 分鐘車程342 區(qū) 交通銀行、廣東發(fā)展銀行5 分鐘車程26 / 11331 區(qū) 工商銀行、建設(shè)銀行、西鄉(xiāng)信用社8 分鐘車程公園 75 區(qū) 流塘公園 5 分鐘車程32 區(qū) 上川公園 6 分鐘車程交通 西鄉(xiāng)大道 寶安客運(yùn)中心 3 分鐘車程其他 西鄉(xiāng)大道東端 加油站 4 分鐘車程主要配套設(shè)施位置分布圖江 南 百 貨沃 爾瑪多 多 樂 百 貨大 通 百 貨人 民 醫(yī) 院第 三 門 診人 民 醫(yī) 院第 二 門 診工 商 銀 行廣 發(fā)行交 通 銀 行文 匯 中 學(xué)天 驕 小 學(xué)上 合 小 學(xué)上 合 幼 兒 園 寶 龍 小 學(xué)機(jī) 關(guān) 第 二 幼 兒 園加 油站流 塘 公 園上 川 公 園新 蕾 小 學(xué)項(xiàng)目地塊27 / 113J. SWOT 分析 優(yōu)勢分析■ 位置優(yōu)勢項(xiàng)目用地靠近鐵崗水庫，周圍青山環(huán)抱，同時(shí)又靠近成熟的城市中心生活圈，既可享受成熟的城市配套，又因?yàn)樘烊坏牡乩項(xiàng)l件使用地與城市喧囂隔離，是鬧中取靜的優(yōu)雅之地。■ 規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目用地規(guī)模較大，面積達(dá) 萬平方米，有利于整體規(guī)劃開發(fā)，有助于打造住宅精品，樹立企業(yè)品牌?！?規(guī)劃優(yōu)勢根據(jù)寶安區(qū)政府的城市規(guī)劃，尖崗山居住區(qū)將規(guī)劃為低密度高尚居住區(qū)，是改善寶安區(qū)居民生活環(huán)境，提高寶安區(qū)整體形象的重要項(xiàng)目之一?！?發(fā)展商優(yōu)勢華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的品牌效應(yīng)有利于增強(qiáng)市場對本項(xiàng)目的關(guān)注程度和信心，是本項(xiàng)28 / 113目開發(fā)的優(yōu)勢之一?！?靠近廣深高速公路，噪聲影響較大廣深高速公路從項(xiàng)目西側(cè)經(jīng)過，繁忙的車流對項(xiàng)目帶來不可忽視的噪聲影響?！?用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，影響項(xiàng)目形象用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，且距本項(xiàng)目較近，會對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及后期的銷售帶來負(fù)面影響。■ 尖崗山片區(qū)未形成居家生活氛圍，市場有待培育和引導(dǎo)尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃的高尚生活區(qū)，目前的工作只是進(jìn)展到規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，尚未真正形成居家生活的氛圍，因此，該片區(qū)的前期推廣難度較大、成本較高，市場有待培育和引導(dǎo)。雖然隨著寶安城市建設(shè)的發(fā)展，上述狀況會得到逐步緩解，但人們對寶安整體形象的認(rèn)可，尚需要一個(gè)過渡時(shí)期。政府不在批別墅用地，未來低密度住宅的供應(yīng)將會越來越少，項(xiàng)目競爭