【正文】 陽、岳陽、衡陽、婁底等沿京廣鐵路、京珠高速公路沿線城市為節(jié)點(diǎn)的泛長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈正逐步形成， “ 融城 ” 腳步漸行漸近，城市人口的增加必然帶動(dòng)住宅需求的旺盛。 市場(chǎng)消費(fèi)能力分析 長(zhǎng)沙在長(zhǎng)株潭城市群的發(fā) 展下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，目前長(zhǎng)沙的人均可支配收入位于全國 14 位，是中低城市率先達(dá)到萬元收入的城市。與收入高高在上形成鮮明對(duì)比的就是房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在省會(huì)城市里最低，周邊省會(huì)：南昌、武漢、成都、西安 等 諸多省會(huì)人均可支配收入均比長(zhǎng)沙低，而房?jī)r(jià)卻比長(zhǎng)沙高一截。加之一線沿海城市房?jī)r(jià)中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 過高，下浮空間很小，一線沿海城市的炒房客均大舉進(jìn)入內(nèi)陸城市，而房?jī)r(jià)偏低的長(zhǎng)沙無疑是他們的最佳 選擇。異地返鄉(xiāng)的湖南人也成為了各大樓盤的重要置業(yè)力量。而本項(xiàng)目正好地處省政府中心 3 公里處，地域位置具有極大的地域優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)分析 經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，居民購房自住為 73％，給孩子或父母住為 15％，購房投資只有 10％，其它用途為 2％。而以自住為主的需求，必然對(duì)戶型面積有更高要求，實(shí)用、舒適的 120145 ㎡左右的三房、四房是眾多購房人的首選戶型。目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的購房人群的年齡正趨于年輕化 ，消費(fèi)結(jié)構(gòu)與意識(shí)也都發(fā)生了改變。 市場(chǎng)需求分析 隨著城市快速發(fā)展，城鄉(xiāng)差別的縮小，城區(qū)的基本建設(shè)不斷外延擴(kuò)展，城郊樓盤逐漸增加，新興城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，樓盤的價(jià)格也在快速提升。房貸新政的重拳出擊為抑制房?jī)r(jià)的漲幅起到了一定的作用，專家預(yù) 計(jì) 2020 年上半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)將逐漸回漲，并在年中會(huì)有一波高潮，而后趨于穩(wěn)定，下半年將以一定的速度穩(wěn)步上揚(yáng)。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 目標(biāo)客戶群定位 a) 區(qū)域內(nèi)高橋、萬家麗路一帶專業(yè)市場(chǎng)群私營業(yè)主為數(shù)眾多，他們的主要特征為：工作非常繁忙、經(jīng)濟(jì)收入較高、對(duì)美好生活強(qiáng)烈渴望、置業(yè)大多選擇就近項(xiàng)目，主要看重投資物業(yè)的升值潛力。 c) “ 城市移民 ” ，大多為城市擴(kuò)張所吸納的異地居民，通過在長(zhǎng)沙的工作、發(fā)展，已經(jīng)成為城市白領(lǐng)等具有消費(fèi)力的一群人，對(duì)區(qū)域選擇的排他性沒有長(zhǎng)沙原居民強(qiáng)烈。 d)本地及外地的投資客 ，這一群體均有較強(qiáng)的消費(fèi)購買能力，也是本項(xiàng)目主力消費(fèi)群體之一。這是和城市的發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)投資開發(fā)成為長(zhǎng)沙投資重點(diǎn)相一致的。04— 05 年供求間量相當(dāng)，供求比保持在 1 左右，需求得到了提升，供求達(dá)到合理狀態(tài)；06— 07 年供求量之間又出現(xiàn)了一定的差距，相比第一個(gè)階段，這個(gè)差距很小，供求比也略高于 1，需求和供應(yīng)雙雙達(dá)到歷史最好階段。由此，我們也可以看出，前期市場(chǎng)的需求不足在 03年后得到很好的推動(dòng)，需求隨著供應(yīng)得到很好的發(fā)育，且逐步呈現(xiàn)良好的供求發(fā)展態(tài)勢(shì)。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 2020 年 —20 0 7 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)商品供求關(guān)系走勢(shì)圖8 9 4 . 1 73 9 4 . 74 6 8 . 8 2 4 4 9 . 65 8 4 . 1 97 5 1 . 49 3 7 . 4 92 5 1 . 22 9 9 . 2 74 5 0 . 2 26 3 9 . 0 26 9 0 . 1 90 . 91 . 0 9 1 . 0 51 . 5 7 1 . 5 710200400600800100012002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82商品房供應(yīng)（萬㎡）商品房成交（萬㎡）供求比 在 2020 年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長(zhǎng) %。 2020 年商品房供銷比為 ： 1，其中商品住宅供銷比為 ： 1，供銷已基本平衡。分區(qū)來看，開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷比大于 1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)放大；岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供銷比小于 1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)趨緊。其二：從增長(zhǎng)趨勢(shì)來看，商品房?jī)r(jià)格與商品住宅成交價(jià)格的增長(zhǎng)率相互間保持著較為一致的步伐，即兩者起伏之間相互呼應(yīng)，但比較例外的是， 02 年至 05年商品房的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)一直好于商品住宅的價(jià)格增長(zhǎng)幅度，而在 06 年后出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，商品房增長(zhǎng)率低于商品住宅的成交價(jià)格。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 長(zhǎng)沙歷年商品房與住宅均價(jià)27383030 299136012376246833722691253923912149 2222050010001500202025003000350040002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房?jī)r(jià)格 ( 元 / 平米 ) 住宅價(jià)格 ( 元 / 平米 )37583450371331373944363431173518 36422996360133725001500250035004500開福 天心 雨花 岳麓 芙蓉單位（元/ ㎡）商品房 住宅 全市商品房均價(jià)線 全市住宅均價(jià)線 2020 年全市商品房均價(jià)為 3601 元 /㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為 3372 元 /㎡；商品房非住宅平均售價(jià)為 5485 元 /㎡。）分區(qū)來看，2020 年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為 3944 元 /㎡、 3642 元 /㎡；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為 3137 元 /㎡、 2996 元 /㎡。 從供求關(guān)系來看， 2020 年由上半年的供不應(yīng)求，到下半年的供求趨平。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 另外，根據(jù)長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，未來幾年結(jié)婚家庭戶數(shù)對(duì)住宅需求和城市人口數(shù)量增加，對(duì)住宅需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)。消費(fèi)者買漲不買跌心理表現(xiàn)明顯，隨著調(diào)控力度的加大，消費(fèi)者置業(yè)將趨理性。 按照“城市東擴(kuò)南進(jìn)、拉開骨架”的思路，長(zhǎng)沙東城建設(shè)重點(diǎn)工程進(jìn)展順利。 b） 體育新城板塊東臨東三環(huán)、西接萬家麗路、北至長(zhǎng)沙大道、南到湘府東路。桂花城、茂華御璽等。目前該區(qū)域樓盤整體素質(zhì)較高，體現(xiàn)在低容積率、低建筑密度、高綠化率，中大戶型、價(jià)格領(lǐng)先東城等特點(diǎn)。體育新城的各項(xiàng)體育場(chǎng)館的建設(shè)、體育公園、三館一中心、文化休閑公園、華雅高爾夫等休閑、文化配套的建設(shè)，體育新城板塊高尚居住區(qū)的格局已經(jīng)形成。除已建好的省游泳跳水中心、省網(wǎng)球中心外，圭塘河風(fēng)光帶的設(shè)計(jì)國際招標(biāo)工作已完成 —— 香港菱電投資 25億元，將把中游打造成體驗(yàn)式旅游的特色風(fēng)光帶。 2020年 6月 23 日，位于體育新城東部的武廣客運(yùn)中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 站正式動(dòng)工，客運(yùn)站將與眾多的體育文化場(chǎng)館、生態(tài)公園、體育休閑文化公園，以及占地 10萬平方米的華雅城市高爾夫俱樂部一起，共同構(gòu)筑一個(gè)環(huán)境、檔次和氛圍兼具的現(xiàn)代生活休閑區(qū)。 c）長(zhǎng)株潭一體化，是在國家 “ 中部崛起 ” 戰(zhàn)略的加速實(shí)施及城市群間激烈競(jìng)爭(zhēng)的背景下產(chǎn)生的。對(duì)未來發(fā)展具有極為重要的戰(zhàn)略意義。 a） 周邊配套 教育資源：華夏實(shí)驗(yàn)學(xué)校（現(xiàn)改名廣益實(shí)驗(yàn)學(xué)校）、長(zhǎng)沙體育職業(yè)學(xué)院、省中醫(yī)中等學(xué)校、長(zhǎng)沙航空職業(yè)學(xué)院等。 超市資源：興家超市。超市、銀行、醫(yī)療缺乏。中心體育館即將建立，各種國際賽事在此進(jìn)行， 形成國際氛圍。 b） 交通狀況 武廣長(zhǎng)沙站位于雨花區(qū)黎托的新長(zhǎng)沙站，是武廣客運(yùn)專線上的 3 個(gè)始發(fā)站之一。武廣客運(yùn)專線全線設(shè)站 25 個(gè)，始發(fā)站有新長(zhǎng)沙、武漢、新廣州，中間站 16個(gè)，越行站 6個(gè)。將周邊的城市主干道勞動(dòng)?xùn)|路、香樟路、湘府路、紅旗路、新 花侯路列入今年的城市重點(diǎn)工程建設(shè)計(jì)劃，滿足新站按期投入運(yùn)營的城市道路配套要求。 據(jù)預(yù)測(cè)，該站平均日發(fā)送量 2 萬多人次 。 本項(xiàng)目到達(dá)主要商圈和重要交通港口距離比較近，但是本項(xiàng)目的交通不便。對(duì)于項(xiàng)目而言，現(xiàn)有的交通成為項(xiàng)目發(fā)展障礙點(diǎn)，未來的交通便利是不可爭(zhēng)的事實(shí)。宣傳上強(qiáng)調(diào)未來，弱化現(xiàn)有不足 。已有 1400多家湖南地區(qū)總代理、總經(jīng)銷進(jìn)入市場(chǎng)。往東延伸至樹木嶺；往南延 伸到砂子塘；往西與侯家塘搭界；往北則把長(zhǎng)嶺包含在內(nèi)。產(chǎn)業(yè)布局：西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經(jīng)濟(jì)和文化休閑娛樂產(chǎn)業(yè)；東南角規(guī)劃成大百貨聚集地，東北角則囊括了新興的信息產(chǎn)業(yè)及休閑酒店。 c） 紅星商圈： 紅星商圈位于長(zhǎng)沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周，正處在長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的最佳位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的接合部和橋頭堡，商圈中心西距省政府 公里，東鄰 3000 余畝的國家級(jí)森林植物園天際嶺森林植物園，南 邊與長(zhǎng)沙汽車南站和湖南機(jī)電設(shè)備城相連，北通繁華的東塘商圈。 主要有紅星建材市場(chǎng)、水果市場(chǎng)、汽配城、商貿(mào)中心、紅星展覽館等。項(xiàng)目周邊多為專業(yè)市場(chǎng)，龐大的從業(yè)人員將是項(xiàng)目的重要消費(fèi)力。由此，抓住這些消費(fèi)者，構(gòu)造適合于這類人群生活氛圍。 b）劣勢(shì) 1）本項(xiàng)目周邊缺乏生活配套，無公交車 ,給生活帶來不便； 2）四面臨路，噪音比較大，特別是東面； 3）地塊不規(guī)正，不易規(guī)劃； 4）本項(xiàng)目受 90/70 政策影響，戶型不易組合； 5）開發(fā)商在長(zhǎng)沙是第一次開發(fā)項(xiàng)目，需要積累一定的經(jīng)驗(yàn)； 6）該區(qū) 域開發(fā)的樓盤多為知名企業(yè)，在長(zhǎng)沙有一定的口碑，而開發(fā)單位在長(zhǎng)沙認(rèn)知度低。 d）風(fēng)險(xiǎn) 1） 規(guī)劃遲遲不能落實(shí)，影響項(xiàng)目的進(jìn)展 ； 2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模龐大 ， 與項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)； 3） 物價(jià)上漲，生活成本增加，人們購買力減弱，社會(huì)一些輿論 ,顧客處于觀望狀態(tài)； 4） 長(zhǎng)沙將于 2020 年 推出經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房各 100 萬平米，分散了購買人群。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 周邊主要在售樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬㎡） 建筑形態(tài) 主力戶型（㎡） 均價(jià)（元 /平米） 銷售率 茂華御璽 12 高層 190350 6300 07年上市， 銷售率為 40% 三江桂花城 多層、小 高層 三房： 140151 5500 05年上市， 08年 4月推出三期 中城麗景香山 15 多層、小高層 三房： 122159 5000 06年上市，銷售尾房 山水城市風(fēng)景 17 小高層 三房： 100120 四房： 125151 4500 05年上市，銷售率為 90% 嘉盛華庭 小高層 三房： 108143 3800（二期） 05年上市，三期 08年中旬推出 美林景園 多層、小 高層 三房： 123158 3800（一期） 05年上市， 08年 3月份推出新房源 從周邊在售樓盤的情況來看，大部分樓盤的總建筑面積均已達(dá)到 10 萬 平方米 ，新城新世界更是突破了 132 萬 平方米 的體量，為目前本區(qū)域最大規(guī)模的樓盤。御璽最為典型，最小戶型面積為 182 平 方 米，目前銷售率約 40%，根據(jù)調(diào)查顯示本區(qū)域內(nèi)中小戶型較為稀缺。從其銷售速度來看，本區(qū)樓盤出現(xiàn)懸殊化較大的局面。麗景香山、新城新世界、嘉盛華庭等以及 07 年推出的茂華但也有銷售情況不太好的樓盤，如中隆國際 該片區(qū)房?jī)r(jià)發(fā)展速度在 2020 年得到較大提升。目前長(zhǎng)沙各項(xiàng)目雖然房?jī)r(jià)沒有下降，但是成交量確受到較大影響，且該現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，因此預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在 2020年比較微妙， 2020年有小幅上升，結(jié)合長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)走向及區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，本項(xiàng)目銷售價(jià)格需謹(jǐn)慎評(píng)估。 項(xiàng)目成本 —— 含地價(jià)、財(cái)務(wù)成本、建筑工程、稅費(fèi)、利潤及管理費(fèi)用等； 現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格 —— 本項(xiàng)目客戶可能選擇的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平和品質(zhì)對(duì)比； 價(jià)格增長(zhǎng)率 —— 本項(xiàng)目將于 2020 年開盤，而預(yù)計(jì) 2020 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)銷售價(jià)格的增長(zhǎng)率為 8%— 12%。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 第三章 規(guī)劃與 布局 設(shè)計(jì)依據(jù)與概況 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) a） 地形現(xiàn)狀圖 1／ 1000； b） 《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093(2020 年版 )； c） 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5022099(1995 年版 )； d） 《城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 GB5028998(1995 年版 )； e） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJl687(2020 年版 )； f） 《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》 CJJ83— 99； g） 其它有關(guān)的國家和地方法律、法規(guī)?？邕^白沙灣路是正對(duì)面的體育中心。 用地東西北三面臨市政道路 ,東側(cè)距用地 50 米處有京珠高速公路通過。 地塊呈倒置的不規(guī)則梯形，北面較寬，約 298 米，南面較窄，約 167 米；西面地界較長(zhǎng)約 255 米，東面地界較窄約 220 米。 規(guī)劃目標(biāo)與創(chuàng)意 規(guī)劃目標(biāo) ： 營造一個(gè)良好的居住環(huán)境，集功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的康居小區(qū)于一身的建設(shè)目標(biāo)。 目標(biāo)定位 ：創(chuàng)造具有服務(wù)于經(jīng)營、居住的優(yōu)質(zhì)、高效的物質(zhì)環(huán)境。 創(chuàng)造具有特色的建筑形象與環(huán)境