【正文】 消然走近平常人家，成為當今樓市關注的熱點之一。別 墅 的 由 來海口別墅市場的“第一次浪潮” 整個八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，然而，隨著海南建省，10萬大學生下海南，海南成了冒險家的天堂，這期間海甸島等區(qū)域出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成了?？谑袆e墅市場的第一次浪潮。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”——雜草叢生。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，?？谌嗽絹碓阶⒅厣畹馁|(zhì)量，排屋概念的出現(xiàn)，雙復式公寓的形成。將引導?？谑袌龅谌卫顺钡南破稹?我國在1987年制定的《民用建筑設計通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、低容積率”的“三低”住宅。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決策等至關重要。獨立別墅216。聯(lián)排別墅（排屋）216。頂級豪宅型別墅216。中檔型別墅216。130~160平米216。201~300平米216。300平米以上按建筑風格分類按區(qū)域分布分類按居住功能劃分216。海甸島板塊216。工業(yè)大道216。歐洲古典216。北美風格216。休閑度假型別墅216。投資保值型別墅 建筑形態(tài)分類及特性分述 別 墅 的 由 來別墅分類具體細分特性市場定位面積控制獨立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟型130——160平方米新型別墅疊加別墅（雙復式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。?？趧e墅市場中的項級豪宅當數(shù)一線海景別墅了。 按檔次分類及特性分述 別 墅 的 由 來3中檔型別墅中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交通干道相關，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。高檔別墅 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。隨著中國經(jīng)濟的進一步開放，有越來越多的境外人士，國內(nèi)也有相當一批成功人士，購買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。經(jīng)濟型別墅經(jīng)濟型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應的消費者也就更廣。因此，經(jīng)濟型別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟型別墅拓展空間的主攻方向。面積在300平方米以上的別墅，其總價當然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130——160平方米和面積在161——200平方米的別墅，其客層對應的購房動機，應該是生活居家類為主；相對而言面積在201——300平方米的別墅情況最復雜。 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 然而值得一提的是，不同的別墅風格與其建筑空間內(nèi)部是統(tǒng)一的。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經(jīng)典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡。投資保值型別墅 別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房提供絕佳良機。 別 墅 的 由 來 背景篇 西海岸區(qū)域 這里，火車輪渡客運開通，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于濱海大道旁，使市出入更為自由。這里形成海口市最為看好的別墅開發(fā)居住區(qū)域。93年期間海甸島北面的別墅開發(fā)較多，產(chǎn)品多以獨立式別墅為主，這些別墅由于規(guī)模小、綠化率不高等現(xiàn)在并不為市場看好。新開的樓盤主要集中在海甸島西北部（世紀大橋橋頭、美麗沙等沿海區(qū)位，新開的樓盤有海岸綠洲。 背景篇 ?？谑杏诮鹳Q(mào)區(qū)新開此類別墅不多，主要有傳世家寶、陽光經(jīng)典。工業(yè)大道區(qū)域 該區(qū)域為市政新建設區(qū)，缺欠別墅所需求的自然景觀的支撐，別墅主要以排屋聯(lián)體或疊加式建筑為特征的經(jīng)濟類別墅為產(chǎn)品主力。其售價基本接近于30萬——40萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。在增強居室私密性的同時，更應注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。 別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)”216。 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等216。 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等216。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 別墅建造用材特點1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 別墅小區(qū)規(guī)劃特點1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。 會所規(guī)格舉例A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 關于物業(yè)管理服務及安保設施和配套舉例A、 設備養(yǎng)護B、 24小時保修服務C、 養(yǎng)綠護綠D、 家政式社區(qū)服務A、 24小時電子巡更B、 紅外線周界報警C、 一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁別墅市場構(gòu)成體系綜述 別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成 專業(yè)人士、市場人士普遍認為：別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）216。 完善成熟的配套設施；（配套賣點）216。 崇尚個性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點）216。 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）216。 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）216。 明智的投資，超值的回報（投資賣點）“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。別墅市場構(gòu)成體系綜述 別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)就供應面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“客戶層面大、購房動機廣”的格局。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊