紅灣碧島項(xiàng)目營(yíng)銷方案(編輯修改稿)
2025-04-05 00:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 于劣勢(shì)，但近年來(lái)成都道路建設(shè)成就大大縮短了郊縣到市中區(qū)的交通時(shí)間，為居住郊區(qū)化，享受郊區(qū)的優(yōu)越自然生態(tài)環(huán)境提供了客觀條件，加之郊縣項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低，而華陽(yáng)等郊縣的發(fā)展前景又一片光明，能給人以升值空間大的預(yù)期憧憬，因此相信也能吸引到不少客戶。據(jù)了解，華陽(yáng)府河 音樂(lè)花園的聯(lián)排別墅推出后，銷售形勢(shì)一片大好。 總結(jié)： 7 成都聯(lián)排別墅仍是主要集中在二環(huán)路外靠近三環(huán)路的市郊區(qū)域和郊縣。在二環(huán)路以內(nèi)，還沒(méi)有出現(xiàn)環(huán)境幽雅，社區(qū)規(guī)劃良好，配套齊備，戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理的純居家型聯(lián)排別墅社區(qū)。 物 業(yè) 分 析 一 、物業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 二環(huán)路內(nèi)、望江樓畔、兩河環(huán)繞的獨(dú)特地理位置 本物業(yè)位于二環(huán)路內(nèi)，府南河與石牛堰兩河環(huán)抱的上河心村，與四川大學(xué)、望江公園隔江相望，異地重建的九眼橋?qū)?duì)岸美景與本物業(yè)緊密相連。石牛堰沿河綠化的改造工程正在緊鑼密鼓地進(jìn)行，計(jì)劃 9月底竣工，屆時(shí)二水環(huán)繞的本物 業(yè)所在位置將足以傲視周邊。毗鄰風(fēng)景名勝而居，與周邊以水相隔，又有名跡九眼橋相連，獨(dú)特的地理位置自然提升優(yōu)越的居家感受。（附圖一） 同時(shí)，本物業(yè)區(qū)位又與磨子橋商圈、棕南棕北休閑區(qū)以及人南商務(wù)區(qū)、鹽市口商圈等緊密相連，人們無(wú)須割舍享受市中心生活的心理習(xí)慣。 完全人車分流的小區(qū)道路交通體系 “車在街中行，人在坊中游”是本物業(yè)道路交通體系的一大特點(diǎn)。行車道以住宅周邊環(huán)道及魚骨狀的區(qū)內(nèi)道路為組織形式，僅 5米寬的車道限制了車速，減少了噪音和汽車尾氣造成的污染，并最大限度地將土地還歸自然。與車道截然分開的步行道貫穿 于小區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和住宅聯(lián)系起來(lái)，形成一條無(wú)障礙綠化通道，使業(yè)主居住其中，體會(huì)到“以人為本”的設(shè)計(jì)理念對(duì)業(yè)主的尊重。 這種完全人車分流的小區(qū)道路交通體系保證了居住區(qū)內(nèi)的安全和安靜，保證了居住區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活與交往活動(dòng)正常舒適地進(jìn)行，避免了區(qū)內(nèi)私人汽車交通對(duì)居住生活環(huán)境的影響。（附圖二） 嚴(yán)格按照建設(shè)部 3A級(jí)住宅和綠色生態(tài)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的生態(tài)河居 小區(qū)開發(fā)建設(shè)達(dá)到 3A 住宅等級(jí)，以及申報(bào)評(píng)定綠色生態(tài)小區(qū)是本項(xiàng)目的目標(biāo)，因此，在住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能等 5 大方 面，本項(xiàng)目都能做到優(yōu)秀并適當(dāng)超前。 8 建設(shè)部的硬性指標(biāo)使得小區(qū)住宅品質(zhì)和環(huán)保質(zhì)量都有了量化標(biāo)準(zhǔn)，客戶有據(jù)可查，證明本物業(yè)并非憑空吹噓炒作的產(chǎn)物，因而優(yōu)越品質(zhì)令人信服。 名師設(shè)計(jì)引領(lǐng)風(fēng)騷 本物業(yè)由著名的香港何顯毅設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，該所曾設(shè)計(jì)了萬(wàn)科在上海的知名物業(yè)“優(yōu)詩(shī)美地”，以及深圳明星樓盤“星海名城”等，以科學(xué)合理的園區(qū)規(guī)劃獲得深圳、上海等地購(gòu)房者的認(rèn)同。對(duì)于本項(xiàng)目，該所設(shè)計(jì)師深入研究了地形地貌，提出了充分利用周邊自然人文環(huán)境，同時(shí)構(gòu)建小區(qū)內(nèi)睦鄰交流的綠色生態(tài)規(guī)劃。 二、物業(yè)劣勢(shì)及對(duì)策分析 地 域劣勢(shì)： ①交通不便是最大問(wèn)題，連接地塊的主要通道九眼橋計(jì)劃年底正式通車，石牛堰沿河改造工程也要 9月底才竣工，而二環(huán)路上唯一通往本物業(yè)地塊的通道處在環(huán)境雜亂的待改造區(qū)之中，要穿過(guò)相當(dāng)一段臟亂地段才能達(dá)到本物業(yè)，這難免會(huì)給客戶造成很壞的第一印象。 ②地塊雖處兩河之間，但占地不大，真正臨河的只有小部分，其余周邊都是待拆遷地段，缺少優(yōu)美、完整的社區(qū)形象。 ③所處區(qū)域附近工廠較為密集，煙塵排放量較大；而城東客運(yùn)站、九眼橋勞務(wù)市場(chǎng)近在咫尺，對(duì)本物業(yè)周邊的治安、清潔，以及對(duì)小區(qū)居住的舒適性，都是不利因素； 對(duì)策： ① 宣傳政府對(duì)該片區(qū)的規(guī)劃，暗示本物業(yè)將對(duì)該區(qū)域改造所起的帶動(dòng)作用，激發(fā)客戶對(duì)這一區(qū)域美好未來(lái)的預(yù)期； ② 通過(guò)相應(yīng)的廣告和公關(guān)活動(dòng)強(qiáng)烈造勢(shì)，深度挖掘望江樓、九眼橋、古錦官驛旅游文化區(qū)的價(jià)值，利用這些風(fēng)景名勝的唯一性，提升物業(yè)地段的含金量，并彰顯家住風(fēng)景名勝區(qū)的愜意享受； ③ 對(duì)物業(yè)的客觀物質(zhì)條件，如高綠化率、豐富的植被品種、星級(jí)智能化配套及后期高水平的物業(yè)管理等方面加強(qiáng)宣傳，同時(shí)在售樓處及現(xiàn)場(chǎng)接待處也須時(shí)刻展現(xiàn)本項(xiàng)目的物管服務(wù)水平，從宣傳和形象兩方面同時(shí)著力，以求最大限度減輕客戶的心理壓力；同時(shí)有效利用工地圍 墻，掩飾目前地塊不良形象。 9 價(jià)位劣勢(shì)： 價(jià)格始終是決定客戶下單的關(guān)鍵因素。從成本測(cè)算來(lái)看，本物業(yè)售價(jià)在新近推出的同類項(xiàng)目中處于最高水平。而本物業(yè)相對(duì)于郊外同類項(xiàng)目的地利優(yōu)勢(shì)，也因交通不便而對(duì)有車族缺乏足夠的說(shuō)服力。 對(duì)策： ①充分展現(xiàn)物業(yè)所處地段的現(xiàn)實(shí)意義，強(qiáng)調(diào)突出目標(biāo)客戶群對(duì)市中心生活工作的心理習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)突出房屋的價(jià)值主要由地段表現(xiàn) —— 房子本身是不會(huì)增值的，使目標(biāo)客戶認(rèn)同本地段的物業(yè)價(jià)值和增值潛力 ,以及獨(dú)特性所帶來(lái)的身份的自豪感。 ②、突出本物業(yè)為名師設(shè)計(jì)，在小區(qū)規(guī)劃方面具有一定的超前性。 三、物 業(yè)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)空白點(diǎn)：二環(huán)路內(nèi)風(fēng)景區(qū)旁的聯(lián)排別墅 目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)風(fēng)起云涌，中華園、成都花園、府河音樂(lè)花園等項(xiàng)目已經(jīng)強(qiáng)占了一部分市場(chǎng)，萬(wàn)科城花、御都花園別墅、龍泉假日陽(yáng)光等項(xiàng)目也已紛紛亮相，而且 8 月還會(huì)有一批聯(lián)排別墅推出，比如中華園四期、美洲花園等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正日趨激烈。但通過(guò)分析不難發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目中不乏打著 TOWNHOUSE 旗號(hào)，實(shí)際只是花園洋房的。而真正意義上的 TOWNHOUSE 除了已經(jīng)銷售大半的成都花園外，只有萬(wàn)科城花有 28套，以及郊縣的龍泉陽(yáng)光假日，這三個(gè)項(xiàng)目的地理位置都較遠(yuǎn)，市
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