【文章內容簡介】 地產建筑類別 別墅、高層 小高層 ? 裝修狀況 毛坯 ,精裝修 ? 最新開盤時間 2023312 ? 在售入住時間 202312 ? 容 積 率 ? 綠 化 率 40% ? 物 業(yè) 費 /平方米 〃 月 ? 物業(yè)公司 華潤物業(yè) 一期聯庭別墅：在售，現房 一期公寓： 已售罄，現房 一期下半年待推公寓 一期在售公寓 二期在建公寓： 預計 2023年上市 江灣項目競爭樓盤：華潤橡樹灣 華潤置地橡樹灣 最新情況 華潤置地橡樹灣二期目前在售三棟樓，分別是 7 80和 81號，主推三房兩廳兩衛(wèi)， 174平米精裝公寓 690萬起售，稀缺別墅產品 930萬起。 最近動作及效果 ● 價格 橡樹灣為了促進成交，加緊了營銷策劃的推進步伐。新的樣板房對外公開展示，一定程度上給予客戶新的視覺沖擊力，調動了客戶對美好生活的向往和追求。其房屋對外報均價為40000元每平米，起價 37000元，若是首次購房的客戶，最低折扣可以做到 95折。每平米裝修標準對外報價為 50006000元，而且華潤的品質在業(yè)界具有較高的聲譽，無論是房屋本身、園林景觀、物業(yè)管理，還是整個小區(qū)的品位和檔次，都給人不錯的印象，綜合各種因素迫使客戶下定。 江灣項目競爭樓盤：華潤橡樹灣 華潤置地橡樹灣營銷動態(tài) ● 老帶新 橡樹灣于本月舉辦了一場邀請老客戶品鑒的音樂會，并且鼓勵老客戶帶新客戶前來看房，對于介紹成交的老客戶予以相應的獎勵，即贈送兩年物業(yè)管理費。此次音樂會效果不錯，在一定程度上聚集了人氣，提升了華潤品牌的凝聚力，促進了銷售。物以類聚，人以群分，在當今社會，成功人士把房子不僅當做第一居所，而且具有一定的身份象征，這使得一些客戶愿意“群居”，并通過“群居”，不僅可以互相照應，而且可以相互交流相互成長，使個人財富，事業(yè)得到更大的提升。 ● 一二手聯動 橡樹灣與 21世紀中介達成合作意向，隨著 21世紀中介的進駐，橡樹灣開始邁出了一二手聯動的步伐。在與二手中介的合作下，售樓處聚集了明顯的人氣，并實現了零成交的突破，在區(qū)域內極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對于新江灣城樓市具有破冰的意義。 江灣項目競爭樓盤：華潤橡樹灣 結論 華潤置地橡樹灣項目近期相應的策劃推廣力度有所加大，在一二手聯動、老帶新公關活動的開展下，顯著的聚集了人氣，并實現了零成交的突破，在區(qū)域內極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對于新江灣城樓市具有破冰的意義，先后成交 2套房源。但就案場整體推廣力度而言，效果甚微。 首先，一二手聯動雖然給案場帶來了人氣，但針對該項目的有效客戶，沒有針對性，這些客戶大多購買力相對弱些，不能承受起橡樹灣總價高達 700萬甚至近 1000萬的 174平米大戶型精裝公寓和別墅產品。 其次，單價 40000元左右的精裝公寓，最低 95折的價格，客戶的認同感并不高。 據此，建議我項目在加大營銷推廣力度的前提下，要提高對于有效目標客戶的針對性和把握度，并在價格、折扣上有所考慮。 江灣項目競爭樓盤：華潤橡樹灣 項目 地址 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價格 公館1088（泰寶華庭） 江灣城國權北路 1088號 12萬 8層公寓 別墅 總戶數 :271 公寓 2房 4房89180 聯體別墅 223227 公寓 25000（毛坯） 聯排 55000 江灣項目競爭樓盤：公館 1088 公館 1088 ? 物業(yè)類別 住宅、別墅、 68層電梯公館 ? 項目特色 花園洋房 ? 建筑類別 別墅、電梯公館 ? 裝修狀況 毛坯 ? 物業(yè)地址 楊浦新江灣城國權北路 1088號 ? 最新開盤時間 2023518 ? 入住時間 202308 ? 容 積 率 ? 綠 化 率 42% ? 物 業(yè) 費 ? 均價 26000元 /平方米 最新樓盤動態(tài) 目前均價 25000元 /平米，主推 180平米的3+2房型和 4+2房電梯公館，以及 89平米2+1房 公寓在售 聯體別墅待推 江灣項目競爭樓盤：公館 1088 最新情況 公館 1088目前對外報價 2400028000元左右 。 除一樓 （ 送地下室 ） 、 頂樓 （ 送閣樓 ） 相對比較貴之外 ， 其余均價約 25000元左右 。 該項目由 89㎡ 的 2+1房 、 180㎡ 的 3+2房 、 4+2電梯公館組成 ， 容積率 ， 密度較低 ， 綠化率達到 42%， 物管 ， 此次公寓房對外開盤約為100套左右 ， 別墅暫不對外開盤 。 此次對外開盤的二房 89平米 ， 三房 、 四房 179— 180平米 ， 二房約 230萬總價 ， 三房約為450470萬總價 ， 個別高區(qū)在 500萬左右 。 二房一梯二戶 ， 三房一梯一戶的布局 ， 客戶看房報價 ， 優(yōu)惠方案一次性付款 98折 ， 開盤當天還有驚喜折扣 （ 除了送日立中央空調 ， 還包括送約1000元 /平米裝修費用 ） ， 相當于 96折優(yōu)惠 。 江灣項目競爭樓盤：公館 1088 銷售情況 截止至 6月 26日，該樓盤已簽約 66套房屋，目前成交均價 2461224723元 /平方米。其中成交66套房屋中， 88平米兩房共計 50套， 180平米四房共計 16套。按均價 25000元 /平方米來計算，兩房總價在 220萬左右，四房總價在 450萬左右，性價比較高。目前該項目優(yōu)惠方案跟開盤時基本一致，現在屬于強銷期，在新江灣城板塊中是價格最低，成交量最大的樓盤。工程方面，該項目也在抓緊施工，部分沿國權北路樓房外墻腳手架基本落下，花崗巖墻面已能看到，對其銷售有一定作用。 項目特色 A、外保溫干掛天然石材花崗巖外立面； B、整體地下車庫； C、花園洋房； D、低密度，容積率 ； E、單價低、總價低。 江灣項目競爭樓盤：公館 1088 結論 公館 1088基于上述項目特色，成為新江灣城板塊中價格最低，成交量最大的樓盤。 自 5月 18日開盤以來至 6月 26日，約 100套左右房源已簽約 66套，一個多月去化率約為 66%。單價 25000元、總價 220萬元的價格對于客戶的吸引力非常大，普遍得到認同，而同在國權北路上的保利維拉家園單價卻達到了 34000元。 建議我項目在加大營銷推廣力度的前提下，要提高對于有效目標客戶的針對性和把握度，并在價格、折扣上有所考慮。 江灣項目競爭樓盤：公館 1088 項目 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價格 九龍倉璽園 10萬 公寓 3房 4房（ 暫未銷售） 公寓 179303 （ 500套） 公寓 45000（精裝報價 10000元） 江灣項目競爭樓盤：九龍倉璽園 ? 物業(yè)類別 住宅項目特色 豪華居住區(qū) ,地鐵沿線建筑類別 高層 ? 物業(yè)地址 楊浦新江灣城殷行路淞滬路交界處 ? 開盤時間 2023年 9月 ? 入住時間 2023年年底 ? 容 積 率 綠 化 率 35% ? 物 業(yè) 費 /平方米 〃 月 ? 物業(yè)公司 綠源物業(yè) ? 售樓地址 楊浦區(qū)新江灣城殷行路 1000號璽園 ? 房價 均價 45000元 /平方米 ? 最新樓盤動態(tài) 預計 2023年 9月份開盤，小高層1213層，面積 140334平米 ? 項目特色：項目充分吸收海派建筑的細膩與大氣，傾力打造滬上高標準精裝修公寓的豪華高尚社區(qū)，開創(chuàng)城市領袖精英的專屬尊崇領地。以中西合璧、中軸對稱的皇家園林制序，統(tǒng)御工整典雅的宮廷公園形象。 江灣項目競爭樓盤：九龍倉璽園 項目 地址 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價格 仁恒怡庭 (別墅 ) 江灣城路 780號 公寓、疊加別墅 （暫未銷售） 公寓 160200. 復式 200 疊加別墅 300 50000起 （精裝） 江灣項目競爭樓盤：仁恒怡庭 ? 項目簡介：位于新江灣城中心區(qū)域， D3地塊基地總占地面積 ，其中住宅地上建設面積 。 ? 項目規(guī)劃：由于地塊容積率 ，綠地率 40%，因此地塊規(guī)劃為多層社區(qū)，總共 200戶左右。從總平圖中看出，整個小區(qū)以行列式排布，比較工整，但排布較密，中心景觀、組團景觀不明顯。 ? 地塊西北側規(guī)劃會所等社區(qū)配套設施，會所由地上地下兩部分組成，含四泳道的室內恒溫泳池（ 25 11米）、健身房、雪茄吧、閱覽室、桌球室。戶外有網球場、兒童樂園。 ? 項目定位：該項目定位為新江灣城中心低密度高檔多層公寓項目。 江灣項目競爭樓盤：仁恒怡庭 項目單體： 建筑主色調為淺色調 ,采用石材、進口涂料等高檔的飾面材料。立面線條簡潔大氣，疊加式精裝電梯多層公寓。 戶型配比： 規(guī)劃為 18棟住宅樓，都為 7層的多層，主推 160平米、 200平米精裝大戶型公寓，以及約 300平米的疊加別墅房源。 2+1房 =1房 1廳 1衛(wèi) +2房 1廳 1衛(wèi) 4+1房 =4房 2廳 4衛(wèi)（含保姆房） +1房 1廳 1衛(wèi) 房型 主力戶型 面積（㎡） 戶型 比例 備注 160平米公寓 160平米、 200平米 63% 122套 200平米復式 300平米疊加別墅 300平米 37套 70套 江灣項目競爭樓盤：仁恒怡庭 1期 售罄（剩余 2套原樣板房） 2期 剩余 4套（剩余 3套 1 41單元現有樣板房） 31期 售罄（剩余 1套 19單元現有樣板房） 32期 剩余 393套： 3期第一批 2 2 32號樓剩余 117套； 3期第二批 37號樓，第 3批 228號樓尚未開盤，共 276套） 36 35 34 33 21 19 8 11 7 15 20 5 25 29 30 31 26 22 18 14 10 6 1 2 3 二、江灣項目現有貨量分析 32期 產品類型 兩房 三房 頂復 第二批 37號樓 136套 第三批 27號樓 2套 38套 4套 28號樓 96套 ? 32期最后兩批共 276套，其中兩房 234套，占 %。 二、江灣項目現有貨量分析 ? 目前江灣項目在售住宅 121套，存貨 276套，后續(xù)銷售壓力較大。 ? 37樓為全新小戶型產品，目標客群其他房源改善性需求不同，需開拓婚房、首次置業(yè)及投資型客戶等。 ? 依據市場及在售貨量去化情況，江灣項目銷售將延長至 2023年。 項目 剩余可售貨量 下半年可達到預售節(jié)點貨 量 類型 樓棟 套數 面積 （平米） 價格（元） 總銷（萬） 類型 樓棟 套數 面積（平米） 江灣國際 公寓 車庫 南車庫 176 6570.08 150300 2645 住宅 37棟 136 4 北車庫 106 3410.02 150300 1593 27棟 44 住宅 2期剩余 4 6 25203 1334 28棟 96 6 23棟 2房 2 5 31462 589 23棟 3房 6 4 34190 3259 24棟 2房 9 1003.57 32961 3308 24棟 3房 5 1 30735 1548 32棟 2房 95 10171.15 32085 32634 小計 403 46911 276 三、來人來電情況分析 一、 相關政策背景 4月 14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議時指出，要堅決遏制住房價格過快上漲，加強住房保障工作，增加住房建設用地有效供應，實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房，加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。會議明確，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高貸款購買住房的首付款比例和貸款利率：對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的；對于貸款購買第三套及以上住房