【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)建筑類別 別墅、高層 小高層 ? 裝修狀況 毛坯 ,精裝修 ? 最新開盤時(shí)間 2023312 ? 在售入住時(shí)間 202312 ? 容 積 率 ? 綠 化 率 40% ? 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 〃 月 ? 物業(yè)公司 華潤物業(yè) 一期聯(lián)庭別墅：在售，現(xiàn)房 一期公寓： 已售罄，現(xiàn)房 一期下半年待推公寓 一期在售公寓 二期在建公寓： 預(yù)計(jì) 2023年上市 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：華潤橡樹灣 華潤置地橡樹灣 最新情況 華潤置地橡樹灣二期目前在售三棟樓，分別是 7 80和 81號，主推三房兩廳兩衛(wèi)， 174平米精裝公寓 690萬起售，稀缺別墅產(chǎn)品 930萬起。 最近動(dòng)作及效果 ● 價(jià)格 橡樹灣為了促進(jìn)成交，加緊了營銷策劃的推進(jìn)步伐。新的樣板房對外公開展示，一定程度上給予客戶新的視覺沖擊力，調(diào)動(dòng)了客戶對美好生活的向往和追求。其房屋對外報(bào)均價(jià)為40000元每平米，起價(jià) 37000元，若是首次購房的客戶，最低折扣可以做到 95折。每平米裝修標(biāo)準(zhǔn)對外報(bào)價(jià)為 50006000元，而且華潤的品質(zhì)在業(yè)界具有較高的聲譽(yù)，無論是房屋本身、園林景觀、物業(yè)管理，還是整個(gè)小區(qū)的品位和檔次，都給人不錯(cuò)的印象，綜合各種因素迫使客戶下定。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：華潤橡樹灣 華潤置地橡樹灣營銷動(dòng)態(tài) ● 老帶新 橡樹灣于本月舉辦了一場邀請老客戶品鑒的音樂會(huì)，并且鼓勵(lì)老客戶帶新客戶前來看房，對于介紹成交的老客戶予以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，即贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)。此次音樂會(huì)效果不錯(cuò)，在一定程度上聚集了人氣，提升了華潤品牌的凝聚力，促進(jìn)了銷售。物以類聚，人以群分，在當(dāng)今社會(huì)，成功人士把房子不僅當(dāng)做第一居所，而且具有一定的身份象征，這使得一些客戶愿意“群居”，并通過“群居”，不僅可以互相照應(yīng)，而且可以相互交流相互成長，使個(gè)人財(cái)富，事業(yè)得到更大的提升。 ● 一二手聯(lián)動(dòng) 橡樹灣與 21世紀(jì)中介達(dá)成合作意向，隨著 21世紀(jì)中介的進(jìn)駐，橡樹灣開始邁出了一二手聯(lián)動(dòng)的步伐。在與二手中介的合作下，售樓處聚集了明顯的人氣，并實(shí)現(xiàn)了零成交的突破，在區(qū)域內(nèi)極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對于新江灣城樓市具有破冰的意義。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：華潤橡樹灣 結(jié)論 華潤置地橡樹灣項(xiàng)目近期相應(yīng)的策劃推廣力度有所加大，在一二手聯(lián)動(dòng)、老帶新公關(guān)活動(dòng)的開展下，顯著的聚集了人氣，并實(shí)現(xiàn)了零成交的突破，在區(qū)域內(nèi)極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對于新江灣城樓市具有破冰的意義，先后成交 2套房源。但就案場整體推廣力度而言，效果甚微。 首先，一二手聯(lián)動(dòng)雖然給案場帶來了人氣，但針對該項(xiàng)目的有效客戶，沒有針對性，這些客戶大多購買力相對弱些，不能承受起橡樹灣總價(jià)高達(dá) 700萬甚至近 1000萬的 174平米大戶型精裝公寓和別墅產(chǎn)品。 其次，單價(jià) 40000元左右的精裝公寓，最低 95折的價(jià)格，客戶的認(rèn)同感并不高。 據(jù)此，建議我項(xiàng)目在加大營銷推廣力度的前提下，要提高對于有效目標(biāo)客戶的針對性和把握度，并在價(jià)格、折扣上有所考慮。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：華潤橡樹灣 項(xiàng)目 地址 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 公館1088（泰寶華庭） 江灣城國權(quán)北路 1088號 12萬 8層公寓 別墅 總戶數(shù) :271 公寓 2房 4房89180 聯(lián)體別墅 223227 公寓 25000（毛坯） 聯(lián)排 55000 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 公館 1088 ? 物業(yè)類別 住宅、別墅、 68層電梯公館 ? 項(xiàng)目特色 花園洋房 ? 建筑類別 別墅、電梯公館 ? 裝修狀況 毛坯 ? 物業(yè)地址 楊浦新江灣城國權(quán)北路 1088號 ? 最新開盤時(shí)間 2023518 ? 入住時(shí)間 202308 ? 容 積 率 ? 綠 化 率 42% ? 物 業(yè) 費(fèi) ? 均價(jià) 26000元 /平方米 最新樓盤動(dòng)態(tài) 目前均價(jià) 25000元 /平米，主推 180平米的3+2房型和 4+2房電梯公館，以及 89平米2+1房 公寓在售 聯(lián)體別墅待推 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 最新情況 公館 1088目前對外報(bào)價(jià) 2400028000元左右 。 除一樓 （ 送地下室 ） 、 頂樓 （ 送閣樓 ） 相對比較貴之外 ， 其余均價(jià)約 25000元左右 。 該項(xiàng)目由 89㎡ 的 2+1房 、 180㎡ 的 3+2房 、 4+2電梯公館組成 ， 容積率 ， 密度較低 ， 綠化率達(dá)到 42%， 物管 ， 此次公寓房對外開盤約為100套左右 ， 別墅暫不對外開盤 。 此次對外開盤的二房 89平米 ， 三房 、 四房 179— 180平米 ， 二房約 230萬總價(jià) ， 三房約為450470萬總價(jià) ， 個(gè)別高區(qū)在 500萬左右 。 二房一梯二戶 ， 三房一梯一戶的布局 ， 客戶看房報(bào)價(jià) ， 優(yōu)惠方案一次性付款 98折 ， 開盤當(dāng)天還有驚喜折扣 （ 除了送日立中央空調(diào) ， 還包括送約1000元 /平米裝修費(fèi)用 ） ， 相當(dāng)于 96折優(yōu)惠 。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 銷售情況 截止至 6月 26日，該樓盤已簽約 66套房屋，目前成交均價(jià) 2461224723元 /平方米。其中成交66套房屋中， 88平米兩房共計(jì) 50套， 180平米四房共計(jì) 16套。按均價(jià) 25000元 /平方米來計(jì)算，兩房總價(jià)在 220萬左右，四房總價(jià)在 450萬左右，性價(jià)比較高。目前該項(xiàng)目優(yōu)惠方案跟開盤時(shí)基本一致，現(xiàn)在屬于強(qiáng)銷期，在新江灣城板塊中是價(jià)格最低，成交量最大的樓盤。工程方面，該項(xiàng)目也在抓緊施工，部分沿國權(quán)北路樓房外墻腳手架基本落下，花崗巖墻面已能看到，對其銷售有一定作用。 項(xiàng)目特色 A、外保溫干掛天然石材花崗巖外立面； B、整體地下車庫； C、花園洋房； D、低密度，容積率 ； E、單價(jià)低、總價(jià)低。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 結(jié)論 公館 1088基于上述項(xiàng)目特色，成為新江灣城板塊中價(jià)格最低，成交量最大的樓盤。 自 5月 18日開盤以來至 6月 26日，約 100套左右房源已簽約 66套，一個(gè)多月去化率約為 66%。單價(jià) 25000元、總價(jià) 220萬元的價(jià)格對于客戶的吸引力非常大，普遍得到認(rèn)同，而同在國權(quán)北路上的保利維拉家園單價(jià)卻達(dá)到了 34000元。 建議我項(xiàng)目在加大營銷推廣力度的前提下，要提高對于有效目標(biāo)客戶的針對性和把握度，并在價(jià)格、折扣上有所考慮。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 項(xiàng)目 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 九龍倉璽園 10萬 公寓 3房 4房（ 暫未銷售） 公寓 179303 （ 500套） 公寓 45000（精裝報(bào)價(jià) 10000元） 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：九龍倉璽園 ? 物業(yè)類別 住宅項(xiàng)目特色 豪華居住區(qū) ,地鐵沿線建筑類別 高層 ? 物業(yè)地址 楊浦新江灣城殷行路淞滬路交界處 ? 開盤時(shí)間 2023年 9月 ? 入住時(shí)間 2023年年底 ? 容 積 率 綠 化 率 35% ? 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 〃 月 ? 物業(yè)公司 綠源物業(yè) ? 售樓地址 楊浦區(qū)新江灣城殷行路 1000號璽園 ? 房價(jià) 均價(jià) 45000元 /平方米 ? 最新樓盤動(dòng)態(tài) 預(yù)計(jì) 2023年 9月份開盤，小高層1213層，面積 140334平米 ? 項(xiàng)目特色：項(xiàng)目充分吸收海派建筑的細(xì)膩與大氣，傾力打造滬上高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓的豪華高尚社區(qū)，開創(chuàng)城市領(lǐng)袖精英的專屬尊崇領(lǐng)地。以中西合璧、中軸對稱的皇家園林制序，統(tǒng)御工整典雅的宮廷公園形象。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：九龍倉璽園 項(xiàng)目 地址 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 仁恒怡庭 (別墅 ) 江灣城路 780號 公寓、疊加別墅 （暫未銷售） 公寓 160200. 復(fù)式 200 疊加別墅 300 50000起 （精裝） 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：仁恒怡庭 ? 項(xiàng)目簡介：位于新江灣城中心區(qū)域， D3地塊基地總占地面積 ，其中住宅地上建設(shè)面積 。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃：由于地塊容積率 ，綠地率 40%，因此地塊規(guī)劃為多層社區(qū)，總共 200戶左右。從總平圖中看出，整個(gè)小區(qū)以行列式排布，比較工整，但排布較密，中心景觀、組團(tuán)景觀不明顯。 ? 地塊西北側(cè)規(guī)劃會(huì)所等社區(qū)配套設(shè)施，會(huì)所由地上地下兩部分組成，含四泳道的室內(nèi)恒溫泳池（ 25 11米）、健身房、雪茄吧、閱覽室、桌球室。戶外有網(wǎng)球場、兒童樂園。 ? 項(xiàng)目定位：該項(xiàng)目定位為新江灣城中心低密度高檔多層公寓項(xiàng)目。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：仁恒怡庭 項(xiàng)目單體： 建筑主色調(diào)為淺色調(diào) ,采用石材、進(jìn)口涂料等高檔的飾面材料。立面線條簡潔大氣，疊加式精裝電梯多層公寓。 戶型配比： 規(guī)劃為 18棟住宅樓，都為 7層的多層，主推 160平米、 200平米精裝大戶型公寓，以及約 300平米的疊加別墅房源。 2+1房 =1房 1廳 1衛(wèi) +2房 1廳 1衛(wèi) 4+1房 =4房 2廳 4衛(wèi)（含保姆房） +1房 1廳 1衛(wèi) 房型 主力戶型 面積（㎡） 戶型 比例 備注 160平米公寓 160平米、 200平米 63% 122套 200平米復(fù)式 300平米疊加別墅 300平米 37套 70套 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：仁恒怡庭 1期 售罄（剩余 2套原樣板房） 2期 剩余 4套（剩余 3套 1 41單元現(xiàn)有樣板房） 31期 售罄（剩余 1套 19單元現(xiàn)有樣板房） 32期 剩余 393套： 3期第一批 2 2 32號樓剩余 117套； 3期第二批 37號樓，第 3批 228號樓尚未開盤，共 276套） 36 35 34 33 21 19 8 11 7 15 20 5 25 29 30 31 26 22 18 14 10 6 1 2 3 二、江灣項(xiàng)目現(xiàn)有貨量分析 32期 產(chǎn)品類型 兩房 三房 頂復(fù) 第二批 37號樓 136套 第三批 27號樓 2套 38套 4套 28號樓 96套 ? 32期最后兩批共 276套，其中兩房 234套，占 %。 二、江灣項(xiàng)目現(xiàn)有貨量分析 ? 目前江灣項(xiàng)目在售住宅 121套，存貨 276套，后續(xù)銷售壓力較大。 ? 37樓為全新小戶型產(chǎn)品，目標(biāo)客群其他房源改善性需求不同，需開拓婚房、首次置業(yè)及投資型客戶等。 ? 依據(jù)市場及在售貨量去化情況，江灣項(xiàng)目銷售將延長至 2023年。 項(xiàng)目 剩余可售貨量 下半年可達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)貨 量 類型 樓棟 套數(shù) 面積 （平米） 價(jià)格（元） 總銷（萬） 類型 樓棟 套數(shù) 面積（平米） 江灣國際 公寓 車庫 南車庫 176 6570.08 150300 2645 住宅 37棟 136 4 北車庫 106 3410.02 150300 1593 27棟 44 住宅 2期剩余 4 6 25203 1334 28棟 96 6 23棟 2房 2 5 31462 589 23棟 3房 6 4 34190 3259 24棟 2房 9 1003.57 32961 3308 24棟 3房 5 1 30735 1548 32棟 2房 95 10171.15 32085 32634 小計(jì) 403 46911 276 三、來人來電情況分析 一、 相關(guān)政策背景 4月 14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出，要堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲，加強(qiáng)住房保障工作，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。會(huì)議明確，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高貸款購買住房的首付款比例和貸款利率：對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的；對于貸款購買第三套及以上住房