【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9 月的連續(xù)回落后， 10 月的國(guó)房景氣指 數(shù)止跌回升，總指數(shù)為 ，比 9 月上升 點(diǎn)，比去年同期上升 點(diǎn)。 （ 3） 房 屋 空臵面積增 長(zhǎng) 2021 年 1 月至 10 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，住宅施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng)%；辦公樓施工面積 6525 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。截至 10 月底，全國(guó)商品房空臵面積為12241 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，空臵商品住宅 6680 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。 7 （三） 市場(chǎng) 走勢(shì) （ 1） 房?jī)r(jià)增幅有望回落 房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要影響 ， 國(guó)家繼 2021年出臺(tái)的一系列政策和措施治理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng) 后， 2021 繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度， 強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)管理、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是主要政策目標(biāo)。與此目標(biāo)相配套，國(guó)家在繼續(xù)嚴(yán)把土地 “ 閘門(mén) ” 、促進(jìn)集約用地的同時(shí)，將繼續(xù)增強(qiáng)土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性， “ 有保有壓、區(qū)別對(duì)待 ” ，加大對(duì)中小戶(hù)型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴(yán)格控制。 （ 2） 投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和 措施的實(shí)施， 2021 年 以來(lái) 中國(guó)房地產(chǎn)投資增速 下降。但由于保持 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和內(nèi)需拉動(dòng)的宏觀(guān)需要 ， 將 有望 扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費(fèi)品，市場(chǎng)需求大，可以拉動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)，消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過(guò)剩產(chǎn)能 。 隨著 世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，外貿(mào)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的權(quán)重上升。內(nèi)需是大國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本動(dòng)力，也是多年來(lái) 政府 強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)工作的重要指導(dǎo)方針，鼓勵(lì) “ 為住而買(mǎi) ” 的住宅消費(fèi)自在情理之中。 （ 3） 節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國(guó)住宅建筑能耗高，面對(duì)能 源供給約束和能源價(jià)格居高不下的形勢(shì)，節(jié) 8 能型住宅成為建設(shè)方向。 2021 年 4 月 15 日建設(shè)部頒布了《關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，同年 7 月 1 日我國(guó)第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) —— 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施， 2021 年國(guó)家在貫徹執(zhí)行《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》以及建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)方面加大力度 ，節(jié)能及環(huán)保型住宅已經(jīng)成為市場(chǎng)的一項(xiàng)新的標(biāo)準(zhǔn) 。 （ 4） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化 由于土地市場(chǎng)、資本市場(chǎng)門(mén)檻的提高和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來(lái)越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過(guò)程 將提速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。沒(méi)有土地儲(chǔ)備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲(chǔ)備的中小企業(yè)如不能及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差異，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異，一些資本實(shí)力雄厚、管理理念先進(jìn)、產(chǎn)品與市場(chǎng)對(duì)路的房地產(chǎn)公司通過(guò)實(shí)施跨區(qū)開(kāi)發(fā)，向二、三線(xiàn)城市進(jìn)軍等將進(jìn)一步強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)能力，在融資競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)際并購(gòu)中占據(jù)一席之地。開(kāi)發(fā)商之間、代理商之間的聯(lián)合也將成為趨勢(shì)。 9 二 、 成都 房地產(chǎn) 宏觀(guān) 市場(chǎng) 分析 （一） 成都房地產(chǎn)市場(chǎng) 總體 環(huán)境分析 城市地位與經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （ 1） 城市地位 成都： 西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會(huì)城市、國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家重點(diǎn)旅游城市， 西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)， 具有強(qiáng)大匯聚能力。 成都作為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，西南地區(qū)重要的中心城市，四川省省會(huì)城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 較為完善， 是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，現(xiàn)已形成以電子、機(jī)械、食品、冶金、化工、紡織、建筑工業(yè)為主的工業(yè)體系， 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理 ， 現(xiàn)有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員達(dá)到 49 萬(wàn)人，位居西部大城市前列 ，高校林立，人才優(yōu)勢(shì)明顯。且 成都在西部具有良好的經(jīng)濟(jì)體制優(yōu)勢(shì)，投融資方式多元化，近年來(lái)證券市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)快速發(fā) 展 。同時(shí)成都又是國(guó)家歷史文化名城、重點(diǎn)旅游城市，對(duì)整個(gè)西南區(qū)域都具有較強(qiáng)的輻射和匯聚力。 2021 年以來(lái)每年新增外來(lái)人口都超過(guò) 30 萬(wàn)， 2021 年更是達(dá)到了 萬(wàn)，機(jī)械人口增長(zhǎng) 萬(wàn)。這有效印證了成都對(duì)周邊乃至整個(gè)西南地區(qū)的強(qiáng)大匯聚能力，詳見(jiàn)下表： 近三年人口變動(dòng)情況 年份 年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 總戶(hù)數(shù)（萬(wàn)戶(hù)） 機(jī)械增長(zhǎng)人口（萬(wàn)人） 2021 年 1044 336 2021 年 1060 351 2021 年 1082 367 10 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局） （ 2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，人民生活水平不斷提高。 2021 年，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 2371 億元，并且連年保持 13%以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近 50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約 43%。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。固定資產(chǎn)投資 2021 年達(dá) 1457 億元，同比增長(zhǎng) %，呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。 同時(shí)良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使居民收入快速提高， 2021 年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)2074 億元，同比增長(zhǎng) 20%，人均可支配收入達(dá) 11359 元，同比增長(zhǎng) %。人民生活水平快速提 高。詳見(jiàn)下圖： 近三年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（單位：億元）1494172620742 1 . 9 %1 5 . 5 %2 0 . 2 %050010001500202125002021年 2021年 2021年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)率 11 近三年人均可支配收入964110394113597 . 5 %7 . 8 %9 . 3 %850090009500100001050011000115002021年 2021年 2021年單位：元0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %8 . 0 %9 . 0 %1 0 . 0 %城市人均純收入增長(zhǎng)率 城市規(guī)劃 規(guī)劃方向： 國(guó)際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。 成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國(guó)際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實(shí)力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。未來(lái)城市人口為 8001000 萬(wàn)人。 經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國(guó)防工業(yè)基地）、二個(gè)樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個(gè)中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅 游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國(guó)西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。 區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū) 12 按照《 成都市城市總體規(guī)劃 》，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團(tuán)”的局面，即繞城以?xún)?nèi)的主城區(qū)和 新都 —— 青白江、龍泉、雙流 （東升）、 華陽(yáng)、溫江 、 郫縣 六個(gè)組團(tuán) 。 空間拓展方向 近中 期 （ 2021 年前） 空間拓展以向東、向南方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)期 （ 2020 年前） 和遠(yuǎn)景 （ 2020 年后） 以向南、北方向?yàn)橹鳌? 北部新城規(guī)劃 繼成都市城市總體規(guī)劃（總綱）的修編完成并獲建設(shè)部批準(zhǔn)后，《成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2021~2020 年）》是成都市第一個(gè)正式公開(kāi)的分區(qū)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，新都外環(huán)路以?xún)?nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。 北部新城規(guī)劃 ： 南起北三環(huán)，北達(dá)新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以?xún)?nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積 93 平方公里，人口近百萬(wàn)，通過(guò)北新干道和中心城區(qū)連成一片。 其中， 大豐、三河一帶將是 13 發(fā)展重點(diǎn)，將和中心城區(qū)連成一片 。 目前 “ 北部新城 ” 已作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目已 開(kāi)始實(shí)施。 從成都遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點(diǎn)為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線(xiàn)，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。 城北副中心 CBD 荷花池 五塊石 14 （ 二 ） 成都 房地產(chǎn) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) 土地市場(chǎng) 成都市土地市場(chǎng)由于商品房市場(chǎng)的的快速發(fā)展，催生了土地放量的不斷放大， 2021 年以前土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，這是成都 2021 年至 2021 年商品房?jī)r(jià)格上漲較 快的根源原因之一。 2021 年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，土地成交價(jià)格快速上漲。 成都近五年土地市場(chǎng)成交情況206 369321355255180240801000202130004000500060002001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年020210040000060000080000010000001202100成交量（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)元） 成都土地市場(chǎng)成交價(jià)格及漲幅831441982307 3 . 6 %3 7 . 4 %1 6 . 1 %0501001502002502021年 2021年00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8平均單價(jià)漲幅 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局， 2021 年數(shù)據(jù)包括國(guó)際城南片區(qū)，其他為五城區(qū)） 15 隨著國(guó)六條的出臺(tái)和實(shí)施，未來(lái)土地市場(chǎng)將保持供需基本均衡的格局，受新政影響中小套型土地出讓將增多，各區(qū) 域土地價(jià)格仍將保持上升態(tài)勢(shì) 。 商品房市場(chǎng) （ 1） 供求關(guān)系 成都市場(chǎng)整體上需求旺盛，維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，至 2021 年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年上半年供求基本平衡。 成都近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況（單位：萬(wàn)平米）689 718961741830 8484424400200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年16月供應(yīng)面積銷(xiāo)售面積 （ 2） 環(huán)域 結(jié)構(gòu) 住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外 區(qū)域，二環(huán)路以?xún)?nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域，但同時(shí)三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，未來(lái)成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔?shì)。 16 2021 年 1 6 月份五城區(qū)分環(huán)域住宅供銷(xiāo)情況4 . 2 9 . 62 8 . 11 7 7 . 41 1 6 . 12 4 . 21 0 . 24 8 . 51 9 2 . 59 4 . 0 1 1 . 9 % 3 . 4 % 1 3 . 3 %2 2 . 9 %1 2 6 . 3 %0 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 02 5 0 . 0內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外（單位：萬(wàn)平米） 5 0 . 0 %0 . 0 %5 0 . 0 %1 0 0 . 0 %1 5 0 . 0 %供應(yīng)面積銷(xiāo)售面積同比 2021年16月份各環(huán)域供應(yīng)量占比內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)1%內(nèi)環(huán)至一環(huán)3%一環(huán)至二環(huán)8%二環(huán)至三環(huán)53%三環(huán)以外35% （ 3） 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 今年前 5 個(gè)月 90 平米以下住宅供應(yīng)占比較小，為 %。 90 平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對(duì)主力，其中供應(yīng)的重點(diǎn)戶(hù)型面積區(qū)間為 100144 平米，占比超過(guò) 40%。從目前情況看， 80 平米以下、 90120 平米以及 180 平米以上的戶(hù)型較為暢銷(xiāo)，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 17 2 0 0 6 年1 5 月份各戶(hù)型區(qū)間占比6 0 以下3%60809%809011%901008%10012016%12014427%14418014%1 8 0 以上12% 2 0 0 6 年1 5 月份各戶(hù)型面積區(qū)間供銷(xiāo)情況 60 以下 6 08 080 9 090 1 0010 0 12 012 0 14 414 4 18 018 0以上單位：萬(wàn)平米供應(yīng)面積銷(xiāo)售面積 預(yù)計(jì)未來(lái) 12 年內(nèi)，成都商品房市場(chǎng)仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但隨著今年較大土 地放量的不斷上市，以及對(duì)閑臵土地的處臵力度的加大，供求關(guān)系將走向和整體均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū)，供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展，但新城及近郊片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供大于求的格局，由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。供求結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位將得到一定緩和， 90 平米以下中小戶(hù)型的供應(yīng)將加大，但 100140 平