【文章內(nèi)容簡介】 9 月的連續(xù)回落后， 10 月的國房景氣指 數(shù)止跌回升，總指數(shù)為 ，比 9 月上升 點，比去年同期上升 點。 （ 3） 房 屋 空臵面積增 長 2021 年 1 月至 10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。其中，住宅施工面積 億平方米，同比增長%；辦公樓施工面積 6525 萬平方米，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，同比增長 %。截至 10 月底，全國商品房空臵面積為12241 萬平方米，同比增長 %。其中，空臵商品住宅 6680 萬平方米，增長%。 7 （三） 市場 走勢 （ 1） 房價增幅有望回落 房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運行對整體經(jīng)濟的穩(wěn)定運行具有重要影響 ， 國家繼 2021年出臺的一系列政策和措施治理整頓房地產(chǎn)市場 后， 2021 繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度， 強化房地產(chǎn)行業(yè)管理、抑制房價過快增長是主要政策目標。與此目標相配套，國家在繼續(xù)嚴把土地 “ 閘門 ” 、促進集約用地的同時，將繼續(xù)增強土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性， “ 有保有壓、區(qū)別對待 ” ，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴格控制。 （ 2） 投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和 措施的實施， 2021 年 以來 中國房地產(chǎn)投資增速 下降。但由于保持 經(jīng)濟平穩(wěn)運行和內(nèi)需拉動的宏觀需要 ， 將 有望 扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費品，市場需求大，可以拉動上游產(chǎn)業(yè)，消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過剩產(chǎn)能 。 隨著 世界經(jīng)濟增長放緩，外貿(mào)對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用將弱化，擴大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟增長的權(quán)重上升。內(nèi)需是大國經(jīng)濟增長的基本動力，也是多年來 政府 強調(diào)的經(jīng)濟工作的重要指導方針，鼓勵 “ 為住而買 ” 的住宅消費自在情理之中。 （ 3） 節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國住宅建筑能耗高，面對能 源供給約束和能源價格居高不下的形勢，節(jié) 8 能型住宅成為建設(shè)方向。 2021 年 4 月 15 日建設(shè)部頒布了《關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標準的通知》，同年 7 月 1 日我國第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性國家標準 —— 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》正式實施， 2021 年國家在貫徹執(zhí)行《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》以及建筑節(jié)能標準方面加大力度 ，節(jié)能及環(huán)保型住宅已經(jīng)成為市場的一項新的標準 。 （ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化 由于土地市場、資本市場門檻的提高和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程 將提速，市場競爭更加激烈。沒有土地儲備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲備的中小企業(yè)如不能及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。由于經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)差異，尤其是房地產(chǎn)市場起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異，一些資本實力雄厚、管理理念先進、產(chǎn)品與市場對路的房地產(chǎn)公司通過實施跨區(qū)開發(fā)，向二、三線城市進軍等將進一步強化競爭能力，在融資競爭和國際并購中占據(jù)一席之地。開發(fā)商之間、代理商之間的聯(lián)合也將成為趨勢。 9 二 、 成都 房地產(chǎn) 宏觀 市場 分析 （一） 成都房地產(chǎn)市場 總體 環(huán)境分析 城市地位與經(jīng)濟環(huán)境 （ 1） 城市地位 成都： 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、國家重點旅游城市， 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點， 具有強大匯聚能力。 成都作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點，西南地區(qū)重要的中心城市，四川省省會城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 較為完善， 是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，現(xiàn)已形成以電子、機械、食品、冶金、化工、紡織、建筑工業(yè)為主的工業(yè)體系， 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理 ， 現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員達到 49 萬人，位居西部大城市前列 ，高校林立，人才優(yōu)勢明顯。且 成都在西部具有良好的經(jīng)濟體制優(yōu)勢，投融資方式多元化，近年來證券市場和保險市場快速發(fā) 展 。同時成都又是國家歷史文化名城、重點旅游城市，對整個西南區(qū)域都具有較強的輻射和匯聚力。 2021 年以來每年新增外來人口都超過 30 萬， 2021 年更是達到了 萬，機械人口增長 萬。這有效印證了成都對周邊乃至整個西南地區(qū)的強大匯聚能力，詳見下表： 近三年人口變動情況 年份 年末總?cè)丝冢ㄈf人） 總戶數(shù)（萬戶） 機械增長人口（萬人） 2021 年 1044 336 2021 年 1060 351 2021 年 1082 367 10 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局） （ 2）經(jīng)濟運行 保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢，人民生活水平不斷提高。 2021 年，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達 2371 億元，并且連年保持 13%以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近 50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約 43%。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。固定資產(chǎn)投資 2021 年達 1457 億元，同比增長 %，呈快速增長態(tài)勢。宏觀經(jīng)濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。 同時良好的經(jīng)濟運行使居民收入快速提高， 2021 年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達2074 億元，同比增長 20%，人均可支配收入達 11359 元，同比增長 %。人民生活水平快速提 高。詳見下圖： 近三年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（單位：億元）1494172620742 1 . 9 %1 5 . 5 %2 0 . 2 %050010001500202125002021年 2021年 2021年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長率 11 近三年人均可支配收入964110394113597 . 5 %7 . 8 %9 . 3 %850090009500100001050011000115002021年 2021年 2021年單位：元0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %8 . 0 %9 . 0 %1 0 . 0 %城市人均純收入增長率 城市規(guī)劃 規(guī)劃方向： 國際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。 成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。未來城市人口為 8001000 萬人。 經(jīng)濟方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟中心，重點建設(shè)一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅 游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。 區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū) 12 按照《 成都市城市總體規(guī)劃 》，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和 新都 —— 青白江、龍泉、雙流 （東升）、 華陽、溫江 、 郫縣 六個組團 。 空間拓展方向 近中 期 （ 2021 年前） 空間拓展以向東、向南方向為主，遠期 （ 2020 年前） 和遠景 （ 2020 年后） 以向南、北方向為主。 北部新城規(guī)劃 繼成都市城市總體規(guī)劃（總綱）的修編完成并獲建設(shè)部批準后，《成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2021~2020 年）》是成都市第一個正式公開的分區(qū)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，新都外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。 北部新城規(guī)劃 ： 南起北三環(huán)，北達新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積 93 平方公里，人口近百萬，通過北新干道和中心城區(qū)連成一片。 其中， 大豐、三河一帶將是 13 發(fā)展重點，將和中心城區(qū)連成一片 。 目前 “ 北部新城 ” 已作為今年的重點項目已 開始實施。 從成都遠景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。 城北副中心 CBD 荷花池 五塊石 14 （ 二 ） 成都 房地產(chǎn) 市場現(xiàn)狀及趨勢 土地市場 成都市土地市場由于商品房市場的的快速發(fā)展，催生了土地放量的不斷放大， 2021 年以前土地市場供應(yīng)相對不足，這是成都 2021 年至 2021 年商品房價格上漲較 快的根源原因之一。 2021 年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時，土地成交價格快速上漲。 成都近五年土地市場成交情況206 369321355255180240801000202130004000500060002001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年020210040000060000080000010000001202100成交量（畝）成交總價（萬元） 成都土地市場成交價格及漲幅831441982307 3 . 6 %3 7 . 4 %1 6 . 1 %0501001502002502021年 2021年00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8平均單價漲幅 （數(shù)據(jù)來源：成都市國土局， 2021 年數(shù)據(jù)包括國際城南片區(qū)，其他為五城區(qū)） 15 隨著國六條的出臺和實施，未來土地市場將保持供需基本均衡的格局，受新政影響中小套型土地出讓將增多，各區(qū) 域土地價格仍將保持上升態(tài)勢 。 商品房市場 （ 1） 供求關(guān)系 成都市場整體上需求旺盛，維持供不應(yīng)求的態(tài)勢，至 2021 年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年上半年供求基本平衡。 成都近幾年房地產(chǎn)市場供需狀況（單位：萬平米）689 718961741830 8484424400200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年16月供應(yīng)面積銷售面積 （ 2） 環(huán)域 結(jié)構(gòu) 住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外 區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域，但同時三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長，未來成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔荨? 16 2021 年 1 6 月份五城區(qū)分環(huán)域住宅供銷情況4 . 2 9 . 62 8 . 11 7 7 . 41 1 6 . 12 4 . 21 0 . 24 8 . 51 9 2 . 59 4 . 0 1 1 . 9 % 3 . 4 % 1 3 . 3 %2 2 . 9 %1 2 6 . 3 %0 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 02 5 0 . 0內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外（單位：萬平米） 5 0 . 0 %0 . 0 %5 0 . 0 %1 0 0 . 0 %1 5 0 . 0 %供應(yīng)面積銷售面積同比 2021年16月份各環(huán)域供應(yīng)量占比內(nèi)環(huán)以內(nèi)1%內(nèi)環(huán)至一環(huán)3%一環(huán)至二環(huán)8%二環(huán)至三環(huán)53%三環(huán)以外35% （ 3） 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 今年前 5 個月 90 平米以下住宅供應(yīng)占比較小，為 %。 90 平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對主力，其中供應(yīng)的重點戶型面積區(qū)間為 100144 平米，占比超過 40%。從目前情況看， 80 平米以下、 90120 平米以及 180 平米以上的戶型較為暢銷，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 17 2 0 0 6 年1 5 月份各戶型區(qū)間占比6 0 以下3%60809%809011%901008%10012016%12014427%14418014%1 8 0 以上12% 2 0 0 6 年1 5 月份各戶型面積區(qū)間供銷情況 60 以下 6 08 080 9 090 1 0010 0 12 012 0 14 414 4 18 018 0以上單位：萬平米供應(yīng)面積銷售面積 預計未來 12 年內(nèi)，成都商品房市場仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢，但隨著今年較大土 地放量的不斷上市，以及對閑臵土地的處臵力度的加大，供求關(guān)系將走向和整體均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū)，供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展，但新城及近郊片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供大于求的格局，由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。供求結(jié)構(gòu)的錯位將得到一定緩和， 90 平米以下中小戶型的供應(yīng)將加大，但 100140 平