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正文內(nèi)容

紅湖假日大豐項目競標報告(終稿)(編輯修改稿)

2025-04-05 00:01 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 9 月的連續(xù)回落后, 10 月的國房景氣指 數(shù)止跌回升,總指數(shù)為 ,比 9 月上升 點,比去年同期上升 點。 ( 3) 房 屋 空臵面積增 長 2021 年 1 月至 10 月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積 億平方米,同比增長 %。其中,住宅施工面積 億平方米,同比增長%;辦公樓施工面積 6525 萬平方米,同比增長 %;商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米,同比增長 %。截至 10 月底,全國商品房空臵面積為12241 萬平方米,同比增長 %。其中,空臵商品住宅 6680 萬平方米,增長%。 7 (三) 市場 走勢 ( 1) 房價增幅有望回落 房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運行對整體經(jīng)濟的穩(wěn)定運行具有重要影響 , 國家繼 2021年出臺的一系列政策和措施治理整頓房地產(chǎn)市場 后, 2021 繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度, 強化房地產(chǎn)行業(yè)管理、抑制房價過快增長是主要政策目標。與此目標相配套,國家在繼續(xù)嚴把土地 “ 閘門 ” 、促進集約用地的同時,將繼續(xù)增強土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性, “ 有保有壓、區(qū)別對待 ” ,加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng),高檔住宅供地將受到嚴格控制。 ( 2) 投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和 措施的實施, 2021 年 以來 中國房地產(chǎn)投資增速 下降。但由于保持 經(jīng)濟平穩(wěn)運行和內(nèi)需拉動的宏觀需要 , 將 有望 扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費品,市場需求大,可以拉動上游產(chǎn)業(yè),消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過剩產(chǎn)能 。 隨著 世界經(jīng)濟增長放緩,外貿(mào)對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用將弱化,擴大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟增長的權(quán)重上升。內(nèi)需是大國經(jīng)濟增長的基本動力,也是多年來 政府 強調(diào)的經(jīng)濟工作的重要指導方針,鼓勵 “ 為住而買 ” 的住宅消費自在情理之中。 ( 3) 節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國住宅建筑能耗高,面對能 源供給約束和能源價格居高不下的形勢,節(jié) 8 能型住宅成為建設(shè)方向。 2021 年 4 月 15 日建設(shè)部頒布了《關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標準的通知》,同年 7 月 1 日我國第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性國家標準 —— 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》正式實施, 2021 年國家在貫徹執(zhí)行《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》以及建筑節(jié)能標準方面加大力度 ,節(jié)能及環(huán)保型住宅已經(jīng)成為市場的一項新的標準 。 ( 4) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化 由于土地市場、資本市場門檻的提高和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來越受到重視,房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程 將提速,市場競爭更加激烈。沒有土地儲備的中小企業(yè)生存將更加艱難,部分有低成本土地儲備的中小企業(yè)如不能及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。由于經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)差異,尤其是房地產(chǎn)市場起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異,一些資本實力雄厚、管理理念先進、產(chǎn)品與市場對路的房地產(chǎn)公司通過實施跨區(qū)開發(fā),向二、三線城市進軍等將進一步強化競爭能力,在融資競爭和國際并購中占據(jù)一席之地。開發(fā)商之間、代理商之間的聯(lián)合也將成為趨勢。 9 二 、 成都 房地產(chǎn) 宏觀 市場 分析 (一) 成都房地產(chǎn)市場 總體 環(huán)境分析 城市地位與經(jīng)濟環(huán)境 ( 1) 城市地位 成都: 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、國家重點旅游城市, 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點, 具有強大匯聚能力。 成都作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點,西南地區(qū)重要的中心城市,四川省省會城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 較為完善, 是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地,現(xiàn)已形成以電子、機械、食品、冶金、化工、紡織、建筑工業(yè)為主的工業(yè)體系, 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理 , 現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員達到 49 萬人,位居西部大城市前列 ,高校林立,人才優(yōu)勢明顯。且 成都在西部具有良好的經(jīng)濟體制優(yōu)勢,投融資方式多元化,近年來證券市場和保險市場快速發(fā) 展 。同時成都又是國家歷史文化名城、重點旅游城市,對整個西南區(qū)域都具有較強的輻射和匯聚力。 2021 年以來每年新增外來人口都超過 30 萬, 2021 年更是達到了 萬,機械人口增長 萬。這有效印證了成都對周邊乃至整個西南地區(qū)的強大匯聚能力,詳見下表: 近三年人口變動情況 年份 年末總?cè)丝冢ㄈf人) 總戶數(shù)(萬戶) 機械增長人口(萬人) 2021 年 1044 336 2021 年 1060 351 2021 年 1082 367 10 (數(shù)據(jù)來源:成都市統(tǒng)計局) ( 2)經(jīng)濟運行 保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢,人民生活水平不斷提高。 2021 年,成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達 2371 億元,并且連年保持 13%以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近 50%,第二產(chǎn)業(yè)比例約 43%。農(nóng)業(yè)所占比例較小,三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。固定資產(chǎn)投資 2021 年達 1457 億元,同比增長 %,呈快速增長態(tài)勢。宏觀經(jīng)濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。 同時良好的經(jīng)濟運行使居民收入快速提高, 2021 年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達2074 億元,同比增長 20%,人均可支配收入達 11359 元,同比增長 %。人民生活水平快速提 高。詳見下圖: 近三年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額(單位:億元)1494172620742 1 . 9 %1 5 . 5 %2 0 . 2 %050010001500202125002021年 2021年 2021年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長率 11 近三年人均可支配收入964110394113597 . 5 %7 . 8 %9 . 3 %850090009500100001050011000115002021年 2021年 2021年單位:元0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %8 . 0 %9 . 0 %1 0 . 0 %城市人均純收入增長率 城市規(guī)劃 規(guī)劃方向: 國際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。 成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群,創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。未來城市人口為 8001000 萬人。 經(jīng)濟方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟中心,重點建設(shè)一個基地(現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地)、二個樞紐(交通運輸樞紐、郵政通訊樞紐)、三個中心(科教中心、商貿(mào)中心、金融中心)、四大主導產(chǎn)業(yè)(高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅 游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè))、建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū),形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。 區(qū)域空間布局:成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū) 12 按照《 成都市城市總體規(guī)劃 》,成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團”的局面,即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和 新都 —— 青白江、龍泉、雙流 (東升)、 華陽、溫江 、 郫縣 六個組團 。 空間拓展方向 近中 期 ( 2021 年前) 空間拓展以向東、向南方向為主,遠期 ( 2020 年前) 和遠景 ( 2020 年后) 以向南、北方向為主。 北部新城規(guī)劃 繼成都市城市總體規(guī)劃(總綱)的修編完成并獲建設(shè)部批準后,《成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃( 2021~2020 年)》是成都市第一個正式公開的分區(qū)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃,新都外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。 北部新城規(guī)劃 : 南起北三環(huán),北達新都,西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城,規(guī)劃面積 93 平方公里,人口近百萬,通過北新干道和中心城區(qū)連成一片。 其中, 大豐、三河一帶將是 13 發(fā)展重點,將和中心城區(qū)連成一片 。 目前 “ 北部新城 ” 已作為今年的重點項目已 開始實施。 從成都遠景規(guī)劃可以看到,北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍,發(fā)展重點為大豐鎮(zhèn),鳳凰山一帶,與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線,其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。 城北副中心 CBD 荷花池 五塊石 14 ( 二 ) 成都 房地產(chǎn) 市場現(xiàn)狀及趨勢 土地市場 成都市土地市場由于商品房市場的的快速發(fā)展,催生了土地放量的不斷放大, 2021 年以前土地市場供應(yīng)相對不足,這是成都 2021 年至 2021 年商品房價格上漲較 快的根源原因之一。 2021 年以后供應(yīng)量快速上升,為商品房市場持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時,土地成交價格快速上漲。 成都近五年土地市場成交情況206 369321355255180240801000202130004000500060002001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年020210040000060000080000010000001202100成交量(畝)成交總價(萬元) 成都土地市場成交價格及漲幅831441982307 3 . 6 %3 7 . 4 %1 6 . 1 %0501001502002502021年 2021年00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8平均單價漲幅 (數(shù)據(jù)來源:成都市國土局, 2021 年數(shù)據(jù)包括國際城南片區(qū),其他為五城區(qū)) 15 隨著國六條的出臺和實施,未來土地市場將保持供需基本均衡的格局,受新政影響中小套型土地出讓將增多,各區(qū) 域土地價格仍將保持上升態(tài)勢 。 商品房市場 ( 1) 供求關(guān)系 成都市場整體上需求旺盛,維持供不應(yīng)求的態(tài)勢,至 2021 年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),今年上半年供求基本平衡。 成都近幾年房地產(chǎn)市場供需狀況(單位:萬平米)689 718961741830 8484424400200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年16月供應(yīng)面積銷售面積 ( 2) 環(huán)域 結(jié)構(gòu) 住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外 區(qū)域,二環(huán)路以內(nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減,二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域,但同時三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長,未來成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔荨? 16 2021 年 1 6 月份五城區(qū)分環(huán)域住宅供銷情況4 . 2 9 . 62 8 . 11 7 7 . 41 1 6 . 12 4 . 21 0 . 24 8 . 51 9 2 . 59 4 . 0 1 1 . 9 % 3 . 4 % 1 3 . 3 %2 2 . 9 %1 2 6 . 3 %0 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 02 5 0 . 0內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外(單位:萬平米) 5 0 . 0 %0 . 0 %5 0 . 0 %1 0 0 . 0 %1 5 0 . 0 %供應(yīng)面積銷售面積同比 2021年16月份各環(huán)域供應(yīng)量占比內(nèi)環(huán)以內(nèi)1%內(nèi)環(huán)至一環(huán)3%一環(huán)至二環(huán)8%二環(huán)至三環(huán)53%三環(huán)以外35% ( 3) 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 今年前 5 個月 90 平米以下住宅供應(yīng)占比較小,為 %。 90 平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對主力,其中供應(yīng)的重點戶型面積區(qū)間為 100144 平米,占比超過 40%。從目前情況看, 80 平米以下、 90120 平米以及 180 平米以上的戶型較為暢銷,呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 17 2 0 0 6 年1 5 月份各戶型區(qū)間占比6 0 以下3%60809%809011%901008%10012016%12014427%14418014%1 8 0 以上12% 2 0 0 6 年1 5 月份各戶型面積區(qū)間供銷情況 60 以下 6 08 080 9 090 1 0010 0 12 012 0 14 414 4 18 018 0以上單位:萬平米供應(yīng)面積銷售面積 預計未來 12 年內(nèi),成都商品房市場仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢,但隨著今年較大土 地放量的不斷上市,以及對閑臵土地的處臵力度的加大,供求關(guān)系將走向和整體均衡,由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū),供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展,但新城及近郊片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn),出現(xiàn)供大于求的格局,由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。供求結(jié)構(gòu)的錯位將得到一定緩和, 90 平米以下中小戶型的供應(yīng)將加大,但 100140 平
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