【正文】 場(chǎng)需求大，可以拉動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)，消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過(guò)剩產(chǎn)能 。開(kāi)發(fā)商之間、代理商之間的聯(lián)合也將成為趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近 50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約 43%。未來(lái)城市人口為 8001000 萬(wàn)人。 目前 “ 北部新城 ” 已作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目已 開(kāi)始實(shí)施。 16 2021 年 1 6 月份五城區(qū)分環(huán)域住宅供銷(xiāo)情況4 . 2 9 . 62 8 . 11 7 7 . 41 1 6 . 12 4 . 21 0 . 24 8 . 51 9 2 . 59 4 . 0 1 1 . 9 % 3 . 4 % 1 3 . 3 %2 2 . 9 %1 2 6 . 3 %0 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 02 5 0 . 0內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外（單位：萬(wàn)平米） 5 0 . 0 %0 . 0 %5 0 . 0 %1 0 0 . 0 %1 5 0 . 0 %供應(yīng)面積銷(xiāo)售面積同比 2021年16月份各環(huán)域供應(yīng)量占比內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)1%內(nèi)環(huán)至一環(huán)3%一環(huán)至二環(huán)8%二環(huán)至三環(huán)53%三環(huán)以外35% （ 3） 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 今年前 5 個(gè)月 90 平米以下住宅供應(yīng)占比較小，為 %。 普通住宅受供求關(guān)系的影響預(yù)計(jì)仍將保持增長(zhǎng)，但漲幅將逐步降低。第二是2021 年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策， 2021 年的政策以組合拳為主，七部委意見(jiàn)，三部門(mén)通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)。 目前成都市對(duì)現(xiàn)有在售商品房銷(xiāo)售價(jià)格公開(kāi)行為，將對(duì)在售項(xiàng)目公開(kāi)化，透明化方向運(yùn)行；在對(duì)待市外購(gòu)房者方面， 進(jìn)一步放開(kāi)和規(guī)范市外人員到我市入戶(hù) ，有利于外地人購(gòu)房。 二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的影響。北湖地 處 12 平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū)，緊鄰動(dòng)物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶，這里是成都上風(fēng)口，具有良好的自然居家環(huán)境。 代表樓盤(pán)：萬(wàn)科雙水岸 紅湖假日大豐項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃代理應(yīng)標(biāo)文件 /06/11/30 第 30 頁(yè) 萬(wàn)科雙水岸 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021年 8月 26日 （ 3期） 電話(huà) 83365999 價(jià) 位 分 析 總價(jià)范圍 22104萬(wàn)元 項(xiàng)目位置 成都 紅湖假日大豐項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃代理應(yīng)標(biāo)文件 /06/11/30 第 32 頁(yè) 天回片 區(qū)項(xiàng)目市調(diào)資料表 開(kāi)盤(pán)日期： 2021 年 11 月二期 市調(diào)日期： 20211115 歸檔編號(hào)： 003 項(xiàng)目名稱(chēng) 天府江南 電 話(huà) 83358080 價(jià) 位 分 析 總 價(jià) 范 圍 13－ 111 萬(wàn) 項(xiàng)目位置 成都市植物園對(duì)面 主 力 總 價(jià) 24－ 39 萬(wàn) 開(kāi) 發(fā) 商 成都天海集團(tuán) 可 售 戶(hù) 數(shù) 381 戶(hù) （?。﹩蝺r(jià)范圍 2600－ 4200 元 /㎡ 代理銷(xiāo)售 可 售 金 額 約 2 億 （住）平均單價(jià) 2900 元 /㎡ 物業(yè)管理 深圳天海物業(yè) 地下室面積 3 萬(wàn) （商）一樓單價(jià) 工程進(jìn)度 部分封頂 樓 層 規(guī) 劃 6+1F、 11+1F 地下室車(chē)位 600 個(gè) 占地面積 354 畝（分三期） 面 積 范 圍 40129 ㎡ 付 款 方 式 定 金 20210 總建面積 38 萬(wàn)㎡ 公 攤 率 9－ 13% 首 付 款 7 成 20 年 總建戶(hù)數(shù) 2 千戶(hù) 綠 化 率 60% 優(yōu) 惠 幅 度 排號(hào) 3－ 5％ 總銷(xiāo)金額 10 億 容 積 率 物業(yè)管理費(fèi) － 元 /㎡ 產(chǎn) 品 規(guī) 格 室廳衛(wèi)廚 面 積 戶(hù) 數(shù) 百 分 比 訴 求 客 源 區(qū) 域 北門(mén)片區(qū)為主 2－ 2－ 1 83 ㎡ 160 23% 年 齡 層 25－ 50 3－ 2－ 2 115134 ㎡ 202 29% 特 性 在該項(xiàng)目購(gòu)房者以北門(mén)片區(qū)為主，并且以富森美家居合荷花池經(jīng)商的商人為主?，F(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式的多樣化，不局限于一般多層的開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)小高層電梯公寓，花園洋房及別墅類(lèi)的建筑形態(tài)，更加注重居住環(huán)境及舒適度的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，突出產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及景觀環(huán)境的營(yíng)造，提高居住品質(zhì)。 周邊配套少地理位置遠(yuǎn)；周邊房?jī)r(jià)普片很低。 總結(jié) 歷年來(lái)，城北房地產(chǎn)發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于 滯 后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在樓盤(pán)供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)品質(zhì)等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由 26 于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況 并 不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現(xiàn)象 ，從 在銷(xiāo)售情況看來(lái)， 城北銷(xiāo)售量大于供應(yīng)量，整體發(fā)展現(xiàn)狀為求大于供，市場(chǎng)需求較為旺盛。 造成其供應(yīng)量小的原因： 一是城北依托火車(chē)北站，建有大小專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 140 多 個(gè)。投機(jī)型客戶(hù)在政策影響下必將受 到抑制。國(guó)家從 2021 年開(kāi)始相繼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，詳見(jiàn)如下列表： 20 宏觀政策頒布情況 （ 1） 2021 年宏觀政策法規(guī)一覽表 A、金融政策 時(shí)間 發(fā)文部門(mén) 政策 a、行業(yè)信貸規(guī)模 2021 年 3 月 3 日 銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿） 2021 年 6 月 3 日 中國(guó)人民銀行 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 2021 年 9 月 2 日 銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 b、行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間 發(fā)文部門(mén) 政策 2021 年 4 月 11 日 中國(guó)人民銀行 提高存款準(zhǔn)備金率 ％ 2021 年 4 月 27 日 國(guó)務(wù)院 將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自有資本金比例從 20％提高到 35％ 2021 年 1 月 1 日 中國(guó)人民銀行 擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款 利率浮動(dòng)空間 2021 年 10 月 28 日 中國(guó)人民銀行 提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)空間，同時(shí)允許存款利率上調(diào) c、個(gè)人信貸政策 時(shí)間 發(fā)文部門(mén) 政策 2021 年 3 月 3 日 銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿） d、融資政策 2021 年 銀監(jiān)會(huì) 《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》 B、土地政策 時(shí)間 發(fā)文部門(mén) 政策 2021 年 3 月 1 日 國(guó)土資源局 國(guó)土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知 2021 年 3 月 16 日 國(guó)土資源部 國(guó)土資源部關(guān)于下 達(dá) 2021 年全國(guó)土地利用計(jì)劃的通知 21 2021 年 4 月 29 日 國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知 2021 年 9 月 22 日 人大常委 中華人民共和國(guó)土地管理法修正案 2021年 10月 28 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 2021 年 11 月 1 日 國(guó)土資源部 土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版 2021 年 11 月 1 日 國(guó)土資源部 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 2021年 11月 10 日 國(guó)土資源部 關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報(bào)批工作的意見(jiàn) （ 2） 2021 年宏觀政策一覽表 時(shí)間 發(fā)文部門(mén) 政策 3 月 16 日 中央人民銀行 調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，房貸利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 3 月 26 日 國(guó)務(wù)院 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 4 月 27 日 國(guó)務(wù)院 新“國(guó)八條” 5 月 11 日 中央七部委 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 5 月 13 日 建設(shè)部 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 5 月 30 日 建設(shè)部 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 10月 11日 國(guó)務(wù)院 二手房交易必須交納個(gè)人所得稅 12 月中旬 國(guó)稅局 繼續(xù)加大對(duì)中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng) （ 3） 2021 年宏觀 政策一覽表 時(shí)間 發(fā)文部門(mén) 政策 4 月 28 日 中央人民銀行 ５年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 %上調(diào)至 % 5 月 17 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)六條 5 月 29 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)十五條細(xì)則 5 月 31 日 國(guó)稅局 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 22 7 月 6 日 建設(shè)部 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) 7 月 11 日 建設(shè)部 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) 7 月 24 日 國(guó)務(wù)院 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知 7 月 26 日 國(guó)稅局 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 8 月 1 日 國(guó)土資源局 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 ， 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 9 月 19 日 成都市物價(jià)局 公示 商品房銷(xiāo)售價(jià)目表 或 商品房銷(xiāo)售價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌 10 月 10 日 國(guó)土資源局 城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2 倍 10 月 20 日 成都市公安局 關(guān)于深化戶(hù)籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見(jiàn)（試行） 10 月 27 日 國(guó)務(wù)院 住宅用地自動(dòng)續(xù)期 20212021 政策 對(duì)比分析 近幾年政策發(fā)展趨勢(shì) 2021 年 2021 年 2021 年 政策 發(fā)布 特點(diǎn) 2021年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是規(guī)范其房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序， 保證了我 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，表明政府以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)維持房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)信貸收緊，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道和開(kāi)發(fā)模式提出了更高 。預(yù)計(jì)未來(lái) 12 年內(nèi)40005000 元 /平米的住宅將成為供需主力價(jià)位。 商品房市場(chǎng) （ 1） 供求關(guān)系 成都市場(chǎng)整體上需求旺盛，維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，至 2021 年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年上半年供求基本平衡。 北部新城規(guī)劃 ： 南起北三環(huán)，北達(dá)新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以?xún)?nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積 93 平方公里，人口近百萬(wàn)，通過(guò)北新干道和中心城區(qū)連成一片。詳見(jiàn)下圖： 近三年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（單位：億元）1494172620742 1 . 9 %1 5 . 5 %2 0 . 2 %050010001500202125002021年 2021年 2021年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)率 11 近三年人均可支配收入964110394113597 . 5 %7 . 8 %9 . 3 %850090009500100001050011000115002021年 2021年 2021年單位：元0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %8 . 0 %9 . 0 %1 0 . 0 %城市人均純收入增長(zhǎng)率 城市規(guī)劃 規(guī)劃方向： 國(guó)際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。這有效印證了成都對(duì)周邊乃至整個(gè)西南地區(qū)的強(qiáng)大匯聚能力，詳見(jiàn)下表： 近三年人口變動(dòng)情況 年份 年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 總戶(hù)數(shù)（萬(wàn)戶(hù)） 機(jī)械增長(zhǎng)人口（萬(wàn)人） 2021 年 1044 336 2021 年 1060 351 2021 年 1082 367 10 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局） （ 2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，人民生活水平不斷提高。沒(méi)有土地儲(chǔ)備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲(chǔ)備的中小企業(yè)如不能及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。 （ 2） 投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和 措施的實(shí)施， 2021 年 以來(lái) 中國(guó)房地產(chǎn)投資增速 下降。 （ 2）房地產(chǎn)價(jià)格微升 2021 年 10 月 ， 全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比 9 月上漲 %，比去年 10 月上漲 %，漲幅也出現(xiàn)微升。 貿(mào)易順差的不斷飆升使中國(guó)外匯儲(chǔ)備大幅增長(zhǎng)，外匯儲(chǔ)備額已位居全球第一。 （一）公關(guān)活動(dòng)策劃 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （二）推廣主線(xiàn)及階段性 ....................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （四）價(jià)格策略 ..................................................................