【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度 1 本區(qū)域內(nèi)夜間居住人數(shù) 量 10萬(wàn)以上 5~10萬(wàn) 2~5萬(wàn) 2萬(wàn)以下 80 2 本區(qū)域內(nèi)日間人群數(shù)量 20萬(wàn)以上 10~20萬(wàn) 3~10萬(wàn) 3萬(wàn)以下 85 3 人口流量 流量大，超過(guò)每 天 10萬(wàn) 流量大，超過(guò)每天 5萬(wàn) 流量大，超過(guò)每天 3萬(wàn) 90 4 消費(fèi)者特征 收入高，購(gòu)買(mǎi)力 強(qiáng) 收入較高，購(gòu)買(mǎi)力較 強(qiáng) 一般 90 3 交通條件 1 交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范 圍 交通站點(diǎn)多，輻 射全市 交通站點(diǎn)較多，輻射 范圍較廣 交通站點(diǎn)較多，輻 射本區(qū)域 交通站點(diǎn)很少， 輻射范圍小 85 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 90 3 機(jī)動(dòng)車(chē)可達(dá)性 道路從不堵塞， 道路質(zhì)量良好 只在高峰時(shí)期（ ≤ 小時(shí) /天）堵塞，質(zhì)量良好 機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出有一定困難 機(jī)動(dòng)車(chē)的運(yùn)行非常困難 100 4 快速干道（出入口） 《 km 〈 1 km 1 km 95 土地價(jià)值評(píng)估 指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評(píng)價(jià) 單項(xiàng)權(quán)重 分值 分項(xiàng) 權(quán)重 代碼 指標(biāo) 代碼 分因素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0) 4 周邊生活配套 1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 90 電信 〈 〈 〉 90 2 運(yùn)動(dòng)中心 〈 1km 〈 2km 〉 2km 80 健身場(chǎng)所 〈 〈 〉 85 3 酒吧 〈 〈 〉 80 舞廳、 KTV 〈 〈 〉 85 桑拿 〈 〈 〉 85 5 城市規(guī)劃 1 區(qū)域功能定位（未來(lái) 35年） 屬于大型住宅區(qū)或商 業(yè)（務(wù)）區(qū) 城市次級(jí)住宅區(qū)或 商業(yè)（務(wù)）區(qū) 處于城市發(fā)展的方向 上或開(kāi)發(fā)方向上 以上情況都不屬于 95 5 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 （未來(lái) 35年） 有市級(jí)大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市 政配套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無(wú) 90 3 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī) 劃 有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃 建設(shè) 有中等規(guī)模商業(yè)規(guī) 劃建設(shè) 有社區(qū)、街區(qū)生活配 套建設(shè) 無(wú) 100 4 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通 便捷 工業(yè)區(qū) 周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無(wú) 100 5 環(huán)境改造 屬于未來(lái)城市重點(diǎn)改 造的地區(qū) 屬于拆遷或環(huán)境改 造的地區(qū) 周邊環(huán)境較差，沒(méi) 有改造的可能 100 6 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè) 95 5 2 區(qū)域人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 95 項(xiàng)目地塊商業(yè)發(fā)展條件評(píng)估模型 土地價(jià)值評(píng)估 指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評(píng)價(jià) 單項(xiàng)權(quán)重 分值 分項(xiàng) 權(quán)重 代碼 指標(biāo) 代碼 分因素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0) 7 自然景觀 1 其他樓盤(pán)景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 2 公園 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 70 3 城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 70 4 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 60 5 山巒 可以觀看城市的景觀 (主要俯瞰指建筑群 )依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀山景 不可以觀看城市的景觀 (主要俯瞰指建筑群 )沒(méi)有山景 70 8 地質(zhì)環(huán)境 1 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng) 地質(zhì)良好承載力一 般 地質(zhì)承載力不強(qiáng) 地質(zhì)差而且復(fù)雜， 地基需特殊處理 80 地下水位 地下水位低 地下水位高 90 2 場(chǎng)地日照（百分比 %） ≥40 ≥20 ≥10 10 100 3 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 95 七通情況 滿足七通條件，且 容量大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 100 4 危險(xiǎn)洪水水位 歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng) 地海拔 歷史水位低于場(chǎng)地 海拔 歷史水位高于場(chǎng)地海拔，預(yù)防成本低 歷史水位高，預(yù)防 成本高 100 結(jié)論：地塊商業(yè)發(fā)展條件評(píng)估分值為 ， 商業(yè)發(fā)展條件優(yōu)良 ，適合集中型大體量商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目地塊商業(yè)發(fā)展條件評(píng)估模型 土地價(jià)值評(píng)估 地塊位置 宗地編號(hào) 面積 (㎡ ) 用途 出讓年限 容積 率 建筑面積 (㎡ ) 建筑密 度 綠化 率 起報(bào)價(jià)元 /㎡ 成交價(jià) 樓面單價(jià)元 /㎡ 成交總價(jià)(萬(wàn)元 ) 上漲幅度 元 /㎡ 萬(wàn)元/畝 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路南側(cè)、金楓路東側(cè) 2021G26 商業(yè)（大型超市） 40年 ＜ 96113 ＜ 45% ＞ 25% 1575 2268 151 1134 10900 44% 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)長(zhǎng)江路東側(cè)、蘇福路北側(cè) 2021G27 商業(yè) 40年 ＜ ＜ 37183 ＜ 45% ＞ 25% 1500 1500 100 882 3279 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、靈天路東側(cè) 2021G28 居住 賓館 70、40年 ＜ ＜ 50055 ＜ 20% ＜ 30% ＞ 40% 1500 1020 1531 102 1858 9300 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路北側(cè)、金山路東側(cè) 2021G29 商業(yè) 40年 ＜ 24993 ＜ 40% ＞ 25% 2550 6014 401 3341 8350 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)，金楓路東側(cè) 2021G30 112676 居住 70年 ＜ 135211 ＜ 25% ＜ 30% ＞ 37% 1500 1509 101 1257 17000 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)（汽車(chē)城） A 地塊 2021G55 商業(yè) 40年 ＜ 14290 ＜ 50% ＞ 25% 1500 2183 146 1092 1560 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)（汽車(chē)城） B 地塊 2021G56 商業(yè) 40年 ＜ 13352 ＜ 50% ＞ 25% 1500 2292 153 1146 1530 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)（汽車(chē)城） C 地塊 2021G57 商業(yè) 40年 ＜ 32988 ＜ 50% ＞ 25% 1950 1950 130 780 2573 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)長(zhǎng)江路西側(cè)、向陽(yáng)河北側(cè) 2021G58 商業(yè) 40年 ＜ 51011 ＜ 50% ＞ 20% 1770 1770 118 1041 5311 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金山路東側(cè)、玉山路南側(cè)（原特種水泥廠） 2021G80 居住 70年 ＜ 60516 ＜ 30% ＞ 37% 1500 1963 131 1636 9900 % 附： 2021年蘇州吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)土地成交情況一覽表 土地價(jià)值評(píng)估 附： 20212021年蘇州吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)土地成交情況一覽表 地塊位置 宗地編號(hào) 面積 (㎡ ) 用途 出讓年限 容積率 建筑面積 (㎡ ) 建筑密 度 綠化率 起報(bào)價(jià) 元 /㎡ 成交價(jià) 樓面單價(jià)元 /㎡ 成交總價(jià)(萬(wàn)元 ) 上漲幅度 元 /㎡ 萬(wàn)元 /畝 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)東街北側(cè)（香溪花園西） 2021G35 居住 70年 17356 25% 30% 37% 1500 1500 100 1250 2169 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)中山東路 23號(hào) 2021G36 居住 70年 8067 30% 37% 1500 1517 101 1264 1020 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路 2021G48 加油站 (遷建 ) 40年 1186 20% 37% 690 690 46 2300 273 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)靈天路南側(cè) 2021G51 賓館 40年 10293 10% 60% 640 1144 76 3011 3100 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)向陽(yáng)路北側(cè) 2021B9 居住 70年 98267 25% 30% 37% 1430 1844 123 1537 15100 29% 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)新華路西側(cè)、木瀆五小北側(cè) 2021B40 居住 70年 ＞ ＜ 60053 ≥ 25% ≤ 30% ＞ 37％ 2021 2698 180 1799 10800 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)長(zhǎng)江路東側(cè)、科技學(xué)院北側(cè) 2021B28 144777 居住 70年 217166 30% ≥ 35% 1500 3080 205 2053 44600 105% 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)向陽(yáng)路南側(cè)、金竹小區(qū) 2021B29 居住