【文章內(nèi)容簡介】 項 目 ? 昌平山后及沙河板塊分析 京昌高速沿線新開別墅區(qū)的北移使以京昌高速 11出口為中心的區(qū)域成為未來發(fā)展的新熱點，加上山后區(qū)域的新盤項目涌現(xiàn)，這個區(qū)域的低密度住宅選擇范圍在迅速擴大。區(qū)域現(xiàn)有的生態(tài)資源較為優(yōu)良，西北方向上三面環(huán)山，林木覆蓋率達 80%，是北京上風上水之地，水質(zhì)良好的京密引水渠自東北向西南橫貫其中，使這一區(qū)域成為京城難得的居住生態(tài)區(qū)，休閑旅游資源也較為豐富，正在逐步形成以觀光、采摘、度假為特色的新型生態(tài)旅游度假區(qū)。 京昌高速也是目前唯一一個連接到二環(huán)而沒有紅綠燈的快速干線， 六環(huán)路的通達，也將西山板塊、小湯山和湯立路連成了一個完整的區(qū)域交通循環(huán)系統(tǒng)，使進出城都變得更加順暢，使本區(qū)域的低密度項目因此受益。 此外，作為國家一級公路頤南路可快速直達中關(guān)村各科技園區(qū)，規(guī)劃建設(shè)中的京包高速路也將使南北交通變得更為通暢。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 對于 CBD、燕莎商圈客群而言，順義、通州板塊更有區(qū)位優(yōu)勢 對于中關(guān)村、亞奧商圈、金融街乃至三里河行政區(qū)的客戶群來講，這一區(qū)域交通也相對較為便利。 老牌項目玫瑰園形成了市場對這一地域的認知標尺，領(lǐng)秀硅谷、順馳林溪形成了規(guī)模開發(fā)態(tài)勢，中小規(guī)模新項目亦將層出不窮，這一板塊充滿了市場活力。供應(yīng)量也逐步放大，目前已進入市場視野的新項目有 香江別墅、東方普羅旺斯、亞美利加別墅、上城國際花園 等等。 潛在供應(yīng)量的迅速增大 也引發(fā)了市場供需關(guān)系的變化，目前本區(qū)域項目在 定價上普遍趨于謹慎，尤其是高端別墅產(chǎn)品的價格基本保持平穩(wěn)。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 ? 資源優(yōu)越 ， 交通逐步改善 ， 發(fā)展空間較大 ? 現(xiàn)有低密度供應(yīng)有限 ， 潛量供應(yīng)較大 ， 目前以與其他板塊的競爭為主 ，區(qū)域內(nèi)競爭尚不激烈 ， 主要競爭期集中在 2021年后 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 目前 ， 該板塊區(qū)域低密度項目的價格基本分為三個等級： ?Townhouse的價格在 6000元 8000元 /平方米之間 ?雙拼的價格在 7000元 9000元 /平方米之間 ?獨棟別墅的售價在 11000元 /平方米左右 相比北京西山 、 順義板塊別墅聚集區(qū)域和南部板塊 ， 該區(qū)域低密度項目的售價處于相對中間水平 。 該區(qū)域 20％ 左右的產(chǎn)品價位集中在 10000元 /平米以上； 40％ － 50％ 左右集中在 6000－ 10000元 /平米之間； 30％ 左右集中在 4500－ 6000元左右 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 典型代表項目： ?領(lǐng)秀硅谷 領(lǐng)秀硅谷位于北京中關(guān)村科技園核心區(qū)的北部，是為北京中關(guān)村科技園配套的住宅項目。鄰近清華大學、北京大學等高等院校，毗鄰中關(guān)村軟件園、生命科學園及上地信息產(chǎn)業(yè)基地，中關(guān)村大街、輕軌、京昌高速三條大道通往創(chuàng)業(yè)者家園，交通便捷。 規(guī)劃總用地面積 125公頃，總占地面積 ，規(guī)劃總建筑面積 68萬平方米。北部規(guī)劃為 40公頃休閑綠化帶，綠化率超過 50%。 一期建筑面積 20萬平方米，容積率 ，分為 A、 B、 C三區(qū)， A區(qū)為板式高層，低密度部分占 B、 C兩個區(qū)，約 38棟，局部容積率約為 ，包括花園洋房（疊拼）及 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）二種類型，目前銷售過半。 聯(lián)排 townhouse（均價： 8000— 9000元 /平方米） 疊拼（均價 7500元 /平方米） 二期預(yù)計約為 40萬平米，以聯(lián)排為主 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 ?順馳 ?林溪 項目位于昌平區(qū)海淀以北昌平區(qū)百善鎮(zhèn)，目前的銷售參考價是 85009000元 /平方米。該項目總占地面積 52萬平方米，建筑占地面積 38萬平方米，總建筑面積 ，綠化率 45%，容積率 型，兼有少量獨棟和聯(lián)排，共計 508套。 一期已經(jīng)開始入住， 6600平方米的大會所正在建筑，包括超市、游泳館、中餐廳等配套設(shè)施。二期 DOUBLE墅 278套正在銷售，以雙層雙拼為主。該項目由于 85%雙拼的產(chǎn)品定位與市場需求合拍不準，目前銷售不暢。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 ?三水青清 三水青清位于八達嶺高速公路 11出口，總體項目以小獨棟為主、聯(lián)排TOWNHOUSE為輔，綠化率 ％ 容積率，占地面積 27萬平米 建筑面積 11萬平米。 以兩層為主的小獨棟別墅改善了傳統(tǒng)別墅采光、通風、私密性、垂直交通方面的弊端。一期已經(jīng)入住，聯(lián)排基本銷罄，共 341戶，一期 244戶，二期 48戶，三期 49戶。起價： 130萬元 /套 聯(lián)排 ， 200萬元 /套 獨棟 ，均價： 7000元/平米 聯(lián)排 面積 200平米， 7200元 /平米 獨棟 地上面積 263313平米。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 ?碧水莊園 （ A區(qū) ） 中房項目位于八達嶺高速公路沙河 10出口，距北四環(huán)健翔橋 17公里，由中房集團旗下的北京必勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。獨棟別墅 136棟，總占地面積 ）建面 。總價 260390萬， 318445平米獨棟為主 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 ?亞北小湯山板塊 亞北區(qū)域亦是北京較早進行低密度開發(fā)的典型區(qū)域 ， 從早期的北辰別墅 、 觀天下別墅 、 紫玉山莊到亞運新新小鎮(zhèn) ， 再到橘郡和現(xiàn)在的納帕溪谷 ， 亞北一直扮演別墅低密度的引領(lǐng)者的角色 。 除了直接受惠于亞運會 、 奧運概念外 ， 該區(qū)域作為北京最早的富人區(qū) ， 消費潛力巨大 。 同時各種社會資源豐富 。 整個亞北板塊輻射內(nèi)，擁有溫榆河溫泉休閑渡假區(qū)、小湯山溫泉渡假區(qū)、國家森林公園、朝來森林公園、奧林匹克公園、碧葉高爾夫球場、燈光高爾夫、鴻華高爾夫、碧玉公園、姜莊湖公園、北京劇院、姜莊湖高爾夫、國家奧林匹克體育中心、龍脈溫泉渡假村、北鴻高爾夫球場等著名休閑娛樂設(shè)施。隨著五環(huán)路的通車，商業(yè)配套漸趨完善，目前，在奧運村規(guī)劃用地東側(cè)，已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)搶占有利地形，意圖輻射奧運新區(qū)和望京居住區(qū)兩大商圈。教育配套設(shè)施完善，匯佳私立學校、景山分校、亞運村幼兒園等知名教育機構(gòu)均落戶于此。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 在亞北地區(qū) ， 從已經(jīng)開工的北辰西路到整個奧運路網(wǎng)完成 ， 一共要修建 12條道路 ， 不僅為奧運會提供交通保障 ， 還會整體提升奧運會后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況 。 安立路在安慧橋至立水橋間的路段也將于 05年年底完成擴建工程 。 除此之外 ， 亞北地區(qū)還規(guī)劃有兩條地鐵經(jīng)過 ， 分別是地鐵 5號線與地鐵 10號線 ， 隨著北六環(huán)的通車 ， 立湯路北段改造完成及區(qū)域整體環(huán)境日益成熟 ， 奧北區(qū)域的范圍將不斷擴大 。 總體市場定位正在逐漸向中檔轉(zhuǎn)變 紫玉山莊最先為亞北地區(qū)貼上了高檔的標簽，也記錄了當時住宅高端消費市場買房人的觀念 —— 親水、綠化、低密度。今天的亞北板塊，沿立湯路兩側(cè)，直到小湯山，大小項目林立，類型豐富，層次分明。隨著供應(yīng)量的放大和競爭加劇，除了水印長灘、納帕溪谷等高檔項目外，總體市場定位正在逐漸向中檔轉(zhuǎn)變。已經(jīng)在售的強勢項目包括威尼斯花園、納帕溪谷、渡上、 溫哥華森林 等項目，而保利壟上別墅、麥卡倫地、 長河玉墅 、東方普羅旺斯也即將成為該區(qū)域市場的角力者。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 據(jù)統(tǒng)計 ， 該區(qū)域別墅產(chǎn)品價位浮動范圍：基本在 4000－ 25000/平米之間 ， 其中25％ 左右產(chǎn)品的價位集中在 10000－ 25000元 /平米之間 ， 且以 13000－ 14000元 /平米居多； 50％ 左右產(chǎn)品集中在 6000－ 10000元 /平米之間； 5000元 /平米以下的產(chǎn)品（ 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)類 ） 約占 25％ 左右 。 1000025000元25%600010000元50%6 0 0 0 元以下25%CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 強手如林，供應(yīng)量大，發(fā)展有限 進入 2021年，昌平的道路、配套逐漸改善。大型開發(fā)集團也紛紛在小湯山圈地開發(fā)，運作百萬平方米大盤，如首創(chuàng)（溫哥華森林）、保利（壟上別墅）、北辰（長河玉墅項目，位于小湯山鎮(zhèn)南面，項目占地 69萬平方米，地上建筑面積 14萬平方米，由 500棟純獨棟別墅組成） 2021年上半年小湯山區(qū)域潛在供應(yīng)的別墅項目分別是麥卡倫地、亞美利加別墅、保利集團項目，以獨棟為主，風格大多走北美路線。 同時，已入市的項目在 2021年也有后續(xù)放量。如溫哥華森林將推出三期，共 172套（獨棟為主）；納帕溪谷供應(yīng)量頗大，一期南部有 249套（獨棟、聯(lián)排）；渡上 2021年供應(yīng)量也有 60套（獨棟為主）。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 典型項目 ?麥卡倫地 ?威尼斯花園 ?納帕溪谷 ?長河玉墅 ?保利壟上別墅 ?東方普羅旺斯 ?溫哥華森林 ?亞運新新家園 ?紫廬 ?碧海方舟 區(qū)域典型特征： 普遍的北美、歐風形式，獨棟別墅供應(yīng)較為集中，短期供應(yīng)總量較大，長期擴 展空間有限。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 同場競技的亞北小湯山與山后及沙河板塊 共同的劣勢 首先市政交通設(shè)施不堪重負。在高峰期，從市區(qū)經(jīng)四環(huán)路上京昌高速這一段，沒有 40分鐘很難順利通過；從北三環(huán)經(jīng)立湯路到小湯山，其交通堵塞之程度和行駛時間之長更是讓人苦不堪言。 另一方面本區(qū)域?qū)儆诔墙冀雍喜康男屡d發(fā)展區(qū)，各種生活設(shè)施配套很不完善，購物要到北辰，看病須到市內(nèi)；環(huán)境治理措施尚不到位。這些都是本區(qū)域兩大板塊的最大劣勢。 目前回龍觀地區(qū)交通疏堵工程已開工，八達嶺高速路西側(cè)輔路將在 05年 6月底擴寬到 12米。八達嶺高速公路回龍觀地區(qū)東西側(cè)輔路按平原二級公路標準擴建。西側(cè)輔路工程現(xiàn)已開工，道路全長 900米，設(shè)計路面寬 12米，改造公交港灣 1處，現(xiàn)正在進行排水工程的施工，工程將于 6月底前完工；東側(cè)輔路全長 3055米，設(shè)計路面寬 12米，改造公交港灣 2處，計劃 4月底前開工，年底前完工。改造工程完成后有望改善區(qū)域的交通狀況。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 優(yōu)勢比較 亞北小湯山板塊在亞運經(jīng)濟的帶動下和與亞北富人區(qū)鄰近的地理優(yōu)勢，小湯山別墅區(qū)發(fā)展非常迅速。本地區(qū)大大小小的別墅樓盤目前共有 18個之多。數(shù)量雖多，卻是良莠不齊。開發(fā)商急于求成的心態(tài)和政府土地審批制度的不完善，在小湯山地區(qū)出現(xiàn)了為數(shù)不少的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)別墅和低檔次別墅。浪費了寶貴的土地資源，還破壞整個地區(qū)的高檔居住區(qū)形象。目前小湯山地區(qū)別墅用地已經(jīng)不多，真正適合做高檔別墅的土地已經(jīng)很難找到，后續(xù)開發(fā)力量不足，加上 2021年北辰、首創(chuàng)、保利等幾大國企背景開發(fā)商同時啟動項目， 該區(qū)域的競爭尤其是純別墅的競爭將呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)。 而山后及沙河板塊地理優(yōu)勢則較明顯，京昌高速路比立湯路要暢通得多；環(huán)境優(yōu)勢也比較突出，區(qū)域臨近沙河和沙河水庫，西有海淀后山的百望山大森林，南接中關(guān)村高科技開發(fā)區(qū)的旺盛人氣，區(qū)域環(huán)境保護也相對較好，既沒有大規(guī)模工業(yè)污染，也沒有大量普通住宅建設(shè)。沙河高教開發(fā)區(qū)的建設(shè)進駐，也將給沙河區(qū)域帶來厚厚的人文氣息。 目前已經(jīng)有多家開發(fā)商拿地超過 10000畝，準備在沙河地區(qū)大規(guī)模開發(fā)，后續(xù)開發(fā)勢頭很強，但目前 在售低密度項目競爭程度相對較低 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應(yīng)匯報 北 清 項 目 本案處于山后及沙河板塊 ， 從與其它板塊的分布 、 交通干線及主要工作中心的關(guān)系來看 ， 在對 CBD客群的爭奪上 ， 無論高端客戶還是中端客戶 ， 很難與順義 、 亦莊 、泛 CBD板塊相抗衡 ， 所以本案所在區(qū)域的項目應(yīng)主要以南北中軸線以西的商圈客群為目標 。 這些客群以 中關(guān)村 、 金融街 、 三里河行政區(qū) 、 海淀 、