【文章內(nèi)容簡介】 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素， ABC 認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 19 太和安徽 XX 大酒店項目 在安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個阜陽房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的酒店項目。 由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看，安徽 XX 大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及阜陽經(jīng)濟特點的利好 影響，本項目前景展望非常良好。 ： 市場定位 太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 但從長期來看 仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在 25004000 元之間 。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 20 無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，太和房地產(chǎn)都是阜陽房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分 產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著品牌發(fā)展商的進入，太和房地產(chǎn)及酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 項目評估 在整個太和市場中，安徽 XX 大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 根據(jù)項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理 安徽 XX 大酒店為安徽 XX 投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為改善投 資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高 11 層，總投資 億元 。 安徽 XX 大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于 105 國道 308 省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 因此，項目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 首個國際級商務(wù)安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 21 產(chǎn)權(quán)式酒店 。 綜合 項目評估三種方案的比較分析，我們認為 ■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán) ■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 22 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 酒店客房部分價格定位 定位理論依據(jù)： 由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價； 項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益法定義 ： 預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項目現(xiàn)今總價 n—— 項目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％； a—— 項目的年凈收益 價格求取 本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為 20 年，故收益年限n＝ 20 本項目作為酒店的凈收益 a 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 23 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： （根據(jù)項目酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計） ＝ 210 元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝ 50％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 372 套 年收益租金 a＝ 365 天平均租金客房總套數(shù)入住率 ＝ 365 210 372 50％ =14256900 元 故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r =142569000元 經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S＝ ㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝ V/S= 元 /㎡ 價格調(diào)整 由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率） 8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。 考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。 由 以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負擔和收安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 24 益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為： 4000 元 /㎡（177。 2％） 結(jié)論： 通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為 4000 元 /㎡。 酒店商業(yè)服務(wù)部分價格定位 本項目為安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項目及安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。 按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務(wù)部分的獨特性，我司建議商業(yè) 部分價格定為 6000 元 /㎡（177。 5％） 項目銷售回款詳見附表 1：《 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 》。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 25 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式 固定回報模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20年。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～ 84 天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。 此類方式適合被地理位置相對偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。 利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 15— 20年。業(yè)主只需交付 2～ 3 成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～ 40 天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店 經(jīng)營稅后純利的分紅。 此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風險較大。 單純免月供模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 20 年。業(yè)主交付 ～ 3 成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 26 經(jīng)營分紅或回報；同時每年享受免費入住 20— 36 天。 此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較 高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。 小結(jié)： 項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況， 我司認為：選擇單純免月供模式或每年 7%固定回報模式比較切合實際。 本項目固定經(jīng)營成本分析：