【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)期以來(lái)，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建設(shè)，中心城區(qū)的功能被分散， 中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80 萬(wàn)不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點(diǎn)；城市建設(shè)處 于無(wú)規(guī)劃的混亂狀態(tài)，城市建設(shè)較落后。 九五計(jì)劃以來(lái)， **逐漸從單純依賴(lài)能源工業(yè)開(kāi)始向多種工業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、民營(yíng)科技園區(qū)等工業(yè)園區(qū)建設(shè)不斷取得新的成績(jī)；主城區(qū)的 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，成為 **新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ； 另外，由于謝家集、八公山、潘家集等都是“以礦立區(qū)”， 居住________________________________________________________________________________________ 10 環(huán)境較差，且生活配套等不如中心城區(qū)便利 。因此， 各區(qū)人口有向中心城市集中的趨勢(shì)。 6）東擴(kuò)南進(jìn)，大通區(qū)首當(dāng)其沖 在 **新一輪城市發(fā)展中，大通區(qū)正好位于“東擴(kuò)南進(jìn)”方向，是城市發(fā)展的必經(jīng)之路； 另外，大通區(qū)離城市核心區(qū)最近，而且道路、空氣等城市環(huán)境在 **幾個(gè)區(qū)中是最好的； 而老城區(qū) —— 田家庵區(qū)由于居住環(huán)境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于一定的劣勢(shì)地位； 4．典型住宅項(xiàng)目 ? 惠利花園城 地理位置： 洞山路、惠利大道交匯處，北連國(guó)慶西路 緊鄰 **實(shí)驗(yàn)中學(xué)和安徽理工大學(xué) 占地面積： 1900 余畝 建筑面積： 136 萬(wàn)平方米 容積率： 綠化率： 50% 建筑密度 ： 25% 規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)： 6F、 7F 的多層公寓為主，少量 12F 小高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 一期 1600 元 /米 2，二期 1800 元 /米 2； 銷(xiāo)售情況： 一經(jīng)推出即搶購(gòu)一空； 原因： 項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃較好； ________________________________________________________________________________________ 11 建筑密度低，綠化率高，花園式居住區(qū)，環(huán)境較好，正好與**市民改善居住環(huán)境的需求相吻合； 另外，其臨近 **實(shí)驗(yàn)中學(xué)、安徽理工大學(xué)以及市政府的地理?xiàng)l件，也使其居于較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析 —— 商業(yè)部分 1． **商業(yè)發(fā)展環(huán)境 1）商業(yè)市場(chǎng)容量： 2021 年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，除物價(jià)指數(shù)比上年增長(zhǎng) %； 2021 年為 億元，比上年增長(zhǎng) %； 2）商業(yè)輻射人口： 城區(qū)人口 150 萬(wàn)，核心城區(qū)人口 80 萬(wàn)； 3）商業(yè)消費(fèi)能力： 近幾年，居民收入增長(zhǎng)較快，商業(yè)消費(fèi)旺盛； 2021年人均 GDP 達(dá)到 974 美元， 2021 年突破 1000 美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向 2．商圈分析 **現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是以龍湖路為主軸的 龍湖路商圈 ， 而另一個(gè)是位于 淮濱路、 以東城市場(chǎng)為核心的 老城區(qū)商業(yè)圈。 1）龍湖路商圈 —— 核心商圈 以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽(yáng)路、國(guó)慶中路、學(xué)院路以及人民路部分路段。 業(yè)態(tài)齊全： 百貨商場(chǎng) 4 家：華聯(lián)、勝發(fā)、四海、第一百貨 商業(yè)步行街： **商貿(mào)文化廣場(chǎng) ________________________________________________________________________________________ 12 專(zhuān)賣(mài)店： LINING、利郎服飾、安踏鞋業(yè)、勁霸男裝、（大眾品牌為主） 餐飲：肯德基 KFC、 超市：蘇果超市（好又多、易初蓮 花、北京華聯(lián)等即將開(kāi)張） 商鋪?zhàn)饨穑?一般 元 /天 /米 2；朝陽(yáng)路龍湖路交叉口最貴， 7 元/天 /米 2； 龍湖北路、龍王溝路最便宜， 元 /天 /米 2 ； 商鋪面積： 3070 米 2較多，開(kāi)間 46 米，進(jìn)深一般在 10 米 商鋪售價(jià)： 底層： 12021 元 /米 2； 1F、 2F 連賣(mài)： 80009000 元 /米 2 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 8： 3019： 00 日均人流量： 8 萬(wàn)人次左右 消費(fèi)客群： 涵蓋 **各階層，主力消費(fèi)者為中高收入階層，大部分為商圈周邊經(jīng)濟(jì)效益頗好的企事業(yè)單位； 2）老城區(qū)商圈 由 淮濱路、淮舜北路兩條商街 構(gòu)成， 輻射 周邊 的人民路和香港路建材一條街； 業(yè)態(tài)： 以沿街店鋪為主，兼有商廈和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 商廈：華聯(lián)商廈 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：香港路建材一條街 沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌 業(yè)種： 淮濱路主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽類(lèi)為主；淮舜北路、人民路則以零售業(yè)為主； 租金水平： 一般在 元 /米 2之間，淮濱路租金最高， 東城市場(chǎng)租金達(dá)到 元 /米 2 ________________________________________________________________________________________ 13 消費(fèi)群體 ： 大都來(lái)源于老城區(qū)周邊市民及 **郊區(qū)等 低收入者 ，人流量大但消費(fèi)力不強(qiáng) 3． **商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1）城市商業(yè)輻射力將大大增強(qiáng) **城市具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 206 國(guó)道、鐵路、淮河等連接著**與其他 城市；特別是 京福高速 **連接線 建成后， **的交通環(huán)境更是大幅改善，城市 商業(yè)的輻射力有了對(duì)外擴(kuò)張的可能 ； 田家庵區(qū)正是抓住這一點(diǎn)大做文章，“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動(dòng)。因此預(yù)計(jì) **的城市商業(yè)輻射力在 35 年內(nèi)會(huì)不斷增大。 2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出 目前的市場(chǎng)情勢(shì)來(lái)看，以火車(chē)站為核心的 城市西南部商圈 已經(jīng)快要成型，銀行、浴場(chǎng)、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢(shì)。 而 城市“東擴(kuò)南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移 ，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來(lái)也必然形成新的商圈。 3）新 的商業(yè)業(yè)態(tài)改變消費(fèi)者消費(fèi)觀念 即將開(kāi)張的正大易初蓮花 **購(gòu)物中心、好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、北京華聯(lián)購(gòu)物中心等項(xiàng)目，都是 **目前所沒(méi)有的商業(yè)形態(tài)。它們開(kāi)張之后，必然會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念帶來(lái)一定沖擊。 4）商業(yè)檔次提升，高端消費(fèi)回歸本地 一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費(fèi)品；而另一方面，外來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入，必然會(huì)帶來(lái)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，也必然會(huì)帶動(dòng) **整體商業(yè)檔次的升級(jí)，原本流失到外地消費(fèi)的一部分高端客源將會(huì)回歸本地消費(fèi)。 ________________________________________________________________________________________ 14 5）商業(yè)市場(chǎng)容量增大，但商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇 對(duì)外商業(yè)輻射力增強(qiáng)以及居民消費(fèi)水平的提 高，必然促使 **的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來(lái)商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也必將趨于激烈。 4．商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 1）市場(chǎng)供給情況 近兩年， **在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)方面開(kāi)發(fā)力度較大， 2021 年上半年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額達(dá) 7430 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 倍，比 2021 年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資總額增加 66%；施工面積 萬(wàn)平方米，占全市施工面積 30%，比去年同期增長(zhǎng) 倍，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，占全市新開(kāi)工面積 %，比去年同期增長(zhǎng) 倍。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成為拉動(dòng) **上半年房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。 但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的 地域分布相當(dāng)集中 ，大部分集中在市中心新、老商圈，同時(shí)推案時(shí)間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。 2）商鋪的銷(xiāo)售 從去化情況來(lái)看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強(qiáng)力扶持，在價(jià)格及各項(xiàng)招商措施上的優(yōu)勢(shì)，去化非?？?，招商也比較成功。而老城區(qū)兩大商業(yè)項(xiàng)目的滯銷(xiāo)雖然有其自身項(xiàng)目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開(kāi)發(fā)，使老城區(qū)項(xiàng)目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商甚至對(duì)后期的投入持懷疑態(tài)度。 從商鋪的需求情況來(lái)看， 底層商鋪的去化不成問(wèn) 題 ，但單獨(dú)銷(xiāo)售的二、三樓的商鋪的銷(xiāo)售達(dá)成率非常之低 。 目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層________________________________________________________________________________________ 15 商鋪的聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售而實(shí)現(xiàn)。 3）購(gòu)買(mǎi)者分析 從客源情況來(lái)看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營(yíng)客戶。 4）商業(yè)項(xiàng)目案例 ? 商貿(mào)文化廣場(chǎng) 地理位置： 龍湖路、朝陽(yáng)路，華聯(lián)商廈北側(cè) 開(kāi) 發(fā) 商： **市旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積： 總規(guī)劃 20 萬(wàn)平米；分二期建設(shè)，一期 10 萬(wàn)平米 概算投資： 億元人民幣 單元面積： 150220 平米不等 銷(xiāo)售價(jià)格： 1F、 2F 連動(dòng)銷(xiāo)售，平均 6000 元 /平方米 總體規(guī)劃： 一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場(chǎng)兩大塊；二期開(kāi)發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。 建筑形態(tài)： 采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場(chǎng)與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。 特色： 號(hào)稱(chēng)“ **市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性廣場(chǎng)”； **“十五”重大建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造重點(diǎn)工程，也是城 市形象工程。 ? 金色大地 地理位置： 龍湖路、舜耕路交界處，靠近 **火車(chē)站， _______________________________________