【文章內(nèi)容簡介】 19萬平方米，僅三、四個月時間就基本完成了銷售，其預(yù)售率高達(dá) 95%，成交均價約為6000元/平方米，高出平均報價 3%左右；保利金泉廣場，新增準(zhǔn)售面積約 22萬平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達(dá)到 80%左右，成交均價約為 9100元/平方米，高出平均報價 3%左右。昌平區(qū)的新龍城，新增準(zhǔn)售面積約 24萬平方米，在半年多時間里，基本上已售完，成交均價約為 6100元/平方米，高出平均報價 10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準(zhǔn)售面積約 12萬平方米，在半年多時間里，其預(yù)售率已達(dá) 85%，成交均價約為 4780元/平方米，高出平均報價 10%左右。可見，售價和面積適中的普通商品住宅項目，都能在較短的時間里取得較好的銷售業(yè)績。因此，2021 年北京商品住宅的市場需求雖然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。3． 2021 年北京普通商品住宅平均報價為 6175元/平方米，與 2021年相比，上漲了 12%。從各區(qū)縣新增普通住宅價格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計算在內(nèi)），北京普通商品住宅價格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價格上漲水平從 2912605元/平方米不等。有 3個行政區(qū)的房價漲幅小于 10%，有 5個行政區(qū)的漲幅超過了 30%。其中，西城區(qū)平均報價高達(dá) 11191元/平方米，比上年同期上漲了 2605元/平方米，漲幅約為 30%；房價漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價格上漲了 832元/平方米，漲幅高達(dá) 36%。供不應(yīng)求及開發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報價快速上漲的主要原因。表 31：2021 年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表平均報價(元/m 2) 平均報價(元/m 2)序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長1 西城區(qū) 11191 8586 30% 9 大興區(qū) 5035 4402 14%2 崇文區(qū) 9862 7582 30% 10 順義區(qū) 4960 3829 30%3 宣武區(qū) 8371 7290 15% 11 通州區(qū) 4532 3945 15%5 朝陽區(qū) 7539 6273 20% 12 懷柔區(qū) 4338 3238 34%4 海淀區(qū) 7245 6758 7% 13 門頭溝區(qū) 3901 3419 14%6 豐臺區(qū) 6263 5654 11% 14 房山區(qū) 3638 3347 9%7 石景山區(qū) 6152 5788 6% 15 平谷區(qū) 3156 2324 36%8 昌平區(qū) 5498 4406 25% 16 密云縣 2972 2300 29%整體平均報價 2021年：6175 元/m 2 2021年：5502 元/m 2未來北京市普通商品住宅市場的供應(yīng)量有望止跌回升，大量“”之前取得的建設(shè)用地即將入市。另外《北京城市總體規(guī)劃 20212020》中規(guī)劃的 11個新城建設(shè)已經(jīng)開始啟動，這將進(jìn)一步增加未來普通商品住宅的供應(yīng)量。而且“90平方米占 70%以上”的政策已經(jīng)明朗化，開發(fā)商的“觀望期”將結(jié)束，這將使更多的普通商品住宅入市。因此，預(yù)計未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費(fèi)者的購房承受能力增強(qiáng)，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。另外，奧運(yùn)會的日益臨近以及首都效應(yīng)也使得更多人在北京投資置業(yè)。因此，預(yù)計未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。雖然 2021年普通商品住宅供應(yīng)量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。因此，預(yù)計 2021年北京普通商品住宅的價格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。三、北京市公寓市場分析2021年政府針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、營業(yè)稅免征期限的延長、首付款的提高、限制外資購房等，對公寓市場產(chǎn)生較大的影響：公寓需求明顯減少，供應(yīng)總量也有所下降；開發(fā)商對未來的預(yù)期提高，公寓的預(yù)售價格上漲幅度較大。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2021 年新增公寓供應(yīng)量有所減少。2021 年新增公寓準(zhǔn)售面積約為 686萬平方米，與 2021年（739 萬平方米）相比，下降了約 %。九部委《意見》對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“90 平方米以下戶型占 70%以上”，該政策的出臺，使得部分公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項目的正常入市，從而使得 2021年公寓供應(yīng)總量有所減少。另外，2021 年北京市公寓市場供應(yīng)在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴(kuò)趨勢明顯。2．受政策等多方面因素影響，2021 年北京公寓市場需求呈下降趨勢，2021年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機(jī)投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外資購房進(jìn)行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預(yù)期。對于居住自用型的消費(fèi)群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，使一些消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費(fèi)者作為公寓市場的主要消費(fèi)群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上 2021年證券基金市場的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致對公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費(fèi)群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場需求下降的原因。3． 2021 年北京新增公寓項目的總體均價為 12104元/平方米，相對于2021年（9968 元/平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達(dá)到 %。盡管2021年北京市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價格的上漲。預(yù)計未來北京市公寓市場供應(yīng)將會保持相對平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會太大。新增公寓市場預(yù)售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。四、北京市寫字樓市場分析1．2021 年北京寫字樓市場供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)面積約為 平方米，同比增長約 47%。造成 2021年供應(yīng)量如此之大的原因，一是由于近幾年國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長，越來越多的開發(fā)商對北京房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力度；同時隨著 2021年奧運(yùn)會的臨近，開發(fā)商為保證項目趕在奧運(yùn)會之前完工，也加快了寫字樓項目的入市速度。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的 CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散。2．2021 年北京寫字樓銷售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2021 年北京寫字樓市場銷售面積超過 170萬平方米，同比增長 31%。2021 年全年平均空置率為 %，較 05年下降 2個百分點(diǎn)。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟(jì)不斷增長、人民幣升值的影響，及北京 2021年奧運(yùn)會所帶來的機(jī)遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。加之市工商局“第 14號文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場投資需求下滑，從而也為促進(jìn)寫字樓市場的需求增長起到重要作用。3．寫字樓市場售價上揚(yáng)，租金穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計，截止 2021年 12月，北京寫字樓市場平均售價 16789元/平方米（建筑面積報價），與 2021年相比上漲 %；平均租金 （建筑面積報價），與 2021年相比上漲 %。在 2021年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2021 年新增寫字樓項目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價格上漲。未來北京市寫字樓整體市場供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫字樓供應(yīng)將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析進(jìn)入 2021年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S，2021 年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過 100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。這些商業(yè)項目大多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應(yīng)、需求以及價格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況。1． 2021 年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)面積約 275萬平方米，較 2021年同期增加了 37萬平方米，同比增長了 %。由于 2021年國家對于住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮的景象，但隨著 2021年奧運(yùn)會的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買方市場轉(zhuǎn)變。2021年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應(yīng)面積約 108萬平方米，占整個北京市總供應(yīng)量的 %，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約 39萬平方米，占 %。以上兩個城區(qū)合計占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的 60%左右。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項目超過三成處于空置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點(diǎn)：首先，北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴(kuò)張計劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設(shè)計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費(fèi)需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應(yīng)市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。隨著 2021年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。3． 2021 年北京市商業(yè)用房成交平均價格為 24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價格最高，達(dá)到 32604元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興的成交價格最高，達(dá)到了9148元。與 2021年比較，2021 年每平方米銷售價格上漲了 5141元，同比增長27%。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強(qiáng)，對市場價格起到了顯著的推動作用。另一方面，北京市2021年度土地供應(yīng)計劃中，將商服用地減至 300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應(yīng)大幅上升。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計未來銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析1．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場概況近年來，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，崇文區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批商品房項目，如北京新世界中心、寶鼎廣場、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實里小區(qū)等。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等?？傮w看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場有以下幾個特點(diǎn)：（1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。（2）價格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場相比，崇文區(qū)的項目大部分價格仍然相對合理。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。目前，崇文區(qū)在售項目的價格最高可達(dá) 12021元/平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項目多數(shù)為 900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價格則在 60007000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價格更加合理，在合理價位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭并不激烈。崇文區(qū)范圍內(nèi)樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質(zhì)、價格等方面也有一定的差別。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項目銷售狀況良好。2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況通過調(diào)查統(tǒng)計，20212021 年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共36個，其中住宅項目 25個，寫字樓項目 3個，商業(yè)項目 7個。近