【文章內(nèi)容簡介】 居住的地方，但競爭也將更加激烈，為消費者提供更多選擇空 間和優(yōu)質(zhì)服務。 （四）、東區(qū) 代表樓盤：萬馬濱河城、東方名城、鴻泰商業(yè)街、凱運天地、文昌花園 市場分析 （ 1） 老城區(qū)由于發(fā)展空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)量日益減少，但 由于老城區(qū)配套和生活環(huán)境的優(yōu)越，仍然是揚州房地產(chǎn)價格最高的地方。 （ 2） 東部在政府“西進東擴”戰(zhàn)略的影響下，已建設了一些經(jīng)濟適用房大型小區(qū)，以帶動房地產(chǎn)開發(fā)，但效果不佳，主要開發(fā)項目仍以中低檔產(chǎn)品為主，銷售狀況不好，只有靠近新市區(qū)的項目如萬馬 濱河城較為高檔，銷售速度也較城區(qū)項目為慢。 （ 3） 大多數(shù)項目以多層、小高層為主，高層項目如新東方大廈銷售十分緩慢，戶型以 100150 平米的二房 — 四房為主，平均價格在 3300— 3900 元左右。多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復式產(chǎn)品銷售不暢。 （ 4） 老城區(qū)：市場份額（該區(qū)住宅成交面積占全市成交面積的百分比）為全市的 2． 48％，比上季度 2． 93％下降了0． 45 個百分點。東區(qū)：市場份額占 38． 46％，與上季度 36． 70％相比上升了 1． 76 個百分點。通過比較發(fā)現(xiàn)，東區(qū)市場 2021 年比較敏感，其區(qū)位特點和優(yōu)勢正逐步形成。 主要客戶群 （ 1） 老城區(qū)項目以老城居民購買為多，也有周邊各區(qū)和外地客戶前來購買。 （ 2） 東區(qū)產(chǎn)品多為本區(qū)域和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民購買居 住。 （ 3） 也有附近其它區(qū)域的企業(yè)職工集體或個人購買居住，但 數(shù)量不多。 趨勢分析 （ 1） 老城區(qū)由于城市建設空間日益有限，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，房地產(chǎn)開發(fā)量將日益減少，價格難有較大上漲空間。 （ 2） 東區(qū)由于配套設施和市政建設的滯后，使得城市生活環(huán)境和居住環(huán)境不佳，極大地影響了房地產(chǎn)開發(fā)，未來仍將以中低檔產(chǎn)品為主，價格上漲速度緩慢。 三、 項目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢 位于揚州市主要交通要道揚子江路南端，通過新修的潤揚大橋和鎮(zhèn)江相連，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的核心地帶和連接鎮(zhèn)江和揚州的樞紐，地理位置十分重要。 項目規(guī)模較大，占地面積 200 畝，可進行大型社區(qū)的規(guī)劃建設，環(huán)境優(yōu)美，配套也可完善。 項目前臨揚子江路，位于揚州高速公路第二個出口附近，可快速前往周邊各個縣市，對于外地人交通十分便利。 項目前臨紅旗河古運河，四周還有江南水鄉(xiāng)的自然景觀，景觀優(yōu)美，空氣清新，環(huán)境很好。 項目緊鄰政府建設的安置房陽光小區(qū)，已聚集了一定的人氣，對小區(qū)的居住和商業(yè)環(huán)境有較大利好。 項目四周有科龍集團、揚力集團等許多集團型大企業(yè)和江海 學院、高等商務職業(yè)學院等組成的大學城，有較多的高級白領(lǐng)和知識分子消費階層的需求作為支撐，還有大量的企業(yè)、單位團購的需求潛力，開發(fā) 前景廣闊。 項目不遠處還有待開發(fā)的 5 平方公里地域，可進行相應的配套設施建設，還有高明寺景點可作為社區(qū)的一個配套旅游設施。 地塊地理條件和環(huán)境都較好，沒有拆遷問題，便于規(guī)劃設計和開發(fā)銷售。 地塊周邊沒有老市區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的舊房和農(nóng)村用房影響，視野開闊，空氣清新，利于開發(fā)銷售。 （二）、劣勢 項目所在區(qū)域不是政府重點規(guī)劃的主要居住生活區(qū)，而是以工業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，相對的市政基礎配套設施都沒有跟上，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的限制。 項目位于城市建設和發(fā)展的斷裂帶上，既不靠近揚州，也不靠近鎮(zhèn)江，既無法建設郊區(qū) 高檔別墅區(qū)，也無法建設供應市區(qū)的中高檔產(chǎn)品，給項目和產(chǎn)品定位帶來困難。 項目與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部的生活區(qū)有一定的距離，與那里的長途客運站等其它配套設施也相隔較遠，相對那里的幾個項目如星都芳庭、金湖灣等也有一定的劣勢。 相鄰的安置房陽光小區(qū)和斜對面的農(nóng)民集資房是為周邊農(nóng) 民拆遷安置建設的，居住人口素質(zhì)較低，直接影響了本小區(qū)的居住品質(zhì)和檔次，給消費者造成該地塊是拆遷房的印象。 項目距離市區(qū)有一定距離，目前只有 1 路公交車，交通不太便利，對業(yè)主的生活造成一定的影響，是本案的劣勢所在。 和揚力集團的廠房相隔較近，揚力 廠房和其他企業(yè)可能產(chǎn)生的廢水廢氣污染可能對社區(qū)環(huán)境和居民生活造成影響。 （三）、機會 目前在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項目不多，在本案周邊更是沒有，只有在客運站周圍才有一些項目，短期內(nèi)競爭者比較少。 潤揚大橋通車后，本案前臨的揚子江路是連接揚州和鎮(zhèn)江的必經(jīng)之路，可以吸引很多來自鎮(zhèn)江的客戶前來購房居住。 隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)招商引資的不斷加強，將有更多的集團、企業(yè)前來辦廠、投資，帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口和購房需求，本案的開發(fā)正好可以滿足其中中高收入水平的消費者的需要。 揚州是江蘇省最著名的生活、養(yǎng)生、休閑城市，是外地人和 外省人前來旅游、度假、休閑、養(yǎng)老和居住的首選城市，隨著揚州城市建設的不斷完善和環(huán)境的美化，愈來愈多的外地人對居住在揚州有強烈的認同 感，來購房居住的日益增加，對房地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成有力支撐。 目前，揚州市向西已沒有太多土地用于住宅建設，向東和向北的環(huán)境較差，只有南部與鎮(zhèn)江接壤處有著大片未開發(fā)土地，可見這里的房地產(chǎn)開發(fā)潛力是很大的，未來的新城區(qū)一定會形成。 （四）、威脅與風險 開發(fā)區(qū)西南部的幾個項目由于緊鄰客運站和市區(qū)，配套較好，交通便利，對本案的開發(fā)是巨大的威脅。 區(qū)域內(nèi)未來將要開發(fā)的一些大盤如“新港名星花園” 和“淮左郡莊園”等項目，由于規(guī)模大，產(chǎn)品好，也對本案形成巨大的威脅。 限于本案的幾個明顯劣勢和地理位置造成的硬傷，無法開發(fā)高檔精品社區(qū)，如不顧現(xiàn)實條件盲目開發(fā)高檔產(chǎn)品，就會面臨市場冷遇和銷售困難，帶來極大的資金風險和開發(fā)風險。 （五）結(jié)論 綜上所述，可以得出以下結(jié)論：本案具有一定的優(yōu)勢，但也存在較多的劣勢，可以說是旗鼓相當；面臨著市場較好的機會，也會遇到威脅和風險。因此，可以說本案的開發(fā)成功和失敗的機會是 50： 50。如何在這樣的市場形勢和項目條件下取得開發(fā)的成功，就必須解決一 系列造成項目劣勢的問題，將其一 一化解，并爭取化劣勢為優(yōu)勢，才能扭轉(zhuǎn)局面，帶來轉(zhuǎn)機，使項目能夠順利開發(fā)，取得一定的成功，在揚州市樹立起開發(fā)商的優(yōu)秀品牌，為其今后的開發(fā)先亮出一張精彩的名片。 四、 項目可利用資源 規(guī)模 —— 25萬平方米 景觀 —— 紅旗河古運河 環(huán)境 —— 3 萬平方米水景中庭 交通 —— 四通八達，便利外地人 市場 —— 各大集團、企業(yè)、單位住房需求 旅游 —— 高明寺 產(chǎn)品 —— 規(guī)劃設計優(yōu)，品質(zhì)高，性價比高 開發(fā)商 —— 雄厚實力，豐富