【正文】 45 個(gè)百分點(diǎn)。 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢(shì) 位于揚(yáng)州市主要交通要道揚(yáng)子江路南端，通過(guò)新修的潤(rùn)揚(yáng)大橋和鎮(zhèn)江相連，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心地帶和連接鎮(zhèn)江和揚(yáng)州的樞紐，地理位置十分重要。 地塊周邊沒(méi)有老市區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的舊房和農(nóng)村用房影響，視野開(kāi)闊，空氣清新，利于開(kāi)發(fā)銷售。 潤(rùn)揚(yáng)大橋通車后，本案前臨的揚(yáng)子江路是連接揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的必經(jīng)之路，可以吸引很多來(lái)自鎮(zhèn)江的客戶前來(lái)購(gòu)房居住。因此，可以說(shuō)本案的開(kāi)發(fā)成功和失敗的機(jī)會(huì)是 50： 50。 提高產(chǎn)品性價(jià)比，創(chuàng)揚(yáng)州第一名宅 不做豪宅，但要做產(chǎn)品性價(jià)比最高的揚(yáng)州第一名宅，要做揚(yáng)州中高檔產(chǎn)品的 佼佼者，因此，就要在規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型格局、配套設(shè)施、園林環(huán)境、水景景觀、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都在揚(yáng)州市場(chǎng)保持領(lǐng)先，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，才能把地段上的劣勢(shì)完全消除，吸引其他各個(gè)區(qū)域的目標(biāo)客戶都前來(lái)購(gòu)買、居住，打敗所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （二）、客戶群需求特征 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的客戶群體以年輕白領(lǐng)和中層管理人員居多，以小戶型產(chǎn)品、中高檔社區(qū)需求為主，戶型面積在 4060 平米的一房和 90120 平米的二房、三房為主，價(jià)格在 30003500元左右。 ? 是具有揚(yáng)州最完善配套 設(shè)施的中高檔社區(qū)，有幼兒園、商業(yè)街、社區(qū)泛會(huì)所和業(yè)主高級(jí)康體會(huì)所為業(yè)主提供城市里都沒(méi)有的高檔服務(wù)；還有菜市場(chǎng)、超市、銀行、郵局、診所等為開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)和職工提供便利服務(wù)，使這里成為開(kāi)發(fā)區(qū)的生活、商業(yè)一條街，南部新城的中心，揚(yáng)州市配套最完善、休閑娛樂(lè)最享受的地方，成功人士的最愛(ài)。 配合大型康居社區(qū)的建設(shè)，在各景觀組團(tuán)內(nèi)配置各種不同類型的健身游戲設(shè)施和各種運(yùn)動(dòng)器械。同時(shí)在水渠上根據(jù)各組團(tuán)風(fēng)格架設(shè)不同風(fēng)格的二十四座小橋，形成“二十四橋明月夜，玉人何處教吹簫”的美麗意境和獨(dú)特賣點(diǎn)。 戶戶送太陽(yáng)能、 24 小時(shí)熱水、直飲水入戶等 使用環(huán)保建材，雙層中空鋼化玻璃等。 D、 三期開(kāi)發(fā)臨近陽(yáng)光小區(qū)的 1518樓，這里的戶型較大，產(chǎn)品較好，景 觀優(yōu)美，可以適當(dāng)提升價(jià)格，同時(shí)配合建設(shè)業(yè)主會(huì)所。 。 B、 先開(kāi)發(fā) 8和 11—— 14的高層小戶型和挑高戶型產(chǎn)品，集聚人氣，在揚(yáng)州市場(chǎng)引起轟動(dòng)效應(yīng)，打響項(xiàng)目品牌和知名度，消除客戶對(duì)區(qū)域的抗性，大大聚集人氣，為今后的銷售打下基礎(chǔ)。 菜市場(chǎng) 超市：世紀(jì)聯(lián)華 會(huì)所：健身房、游泳池、 籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng) 等 幼兒園：省內(nèi)著名雙語(yǔ)幼兒園 學(xué)校：直接贊助揚(yáng)州中學(xué)和育才小學(xué)，業(yè)主子女可免費(fèi)入學(xué)，社區(qū)巴士免費(fèi)接送。加上各具特色的雕塑、花草、樹(shù)木和建筑小品，體現(xiàn)出豐富多彩的景觀環(huán)境。三層為餐廳和娛樂(lè)設(shè)施如浴室、足浴等。 ? 是擁有古運(yùn)河景觀和 3 萬(wàn)平方米水景中庭的全景水岸名宅，是揚(yáng)州最具水的魅力的又一座“小瘦西湖”邊上的高尚住宅，是最能體現(xiàn)揚(yáng)州居住傳統(tǒng)與江南園林文化 的花園生態(tài)社區(qū)。 從其他區(qū)域搬來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)居住的新移民 —— 來(lái)自市區(qū)其他區(qū)域的購(gòu)房者看好本區(qū)域和產(chǎn)品，來(lái)此投資或換房，為第四客戶群體。只有以非常規(guī)的產(chǎn)品和宣傳推廣來(lái)引爆市場(chǎng)，炒熱地段，才能在短期內(nèi)在揚(yáng)州市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一幟，引起轟動(dòng)，家喻戶曉，從而吸引目標(biāo)客戶前來(lái)。 限于本案的幾個(gè)明顯劣勢(shì)和地理位置造成的硬傷，無(wú)法開(kāi)發(fā)高檔精品社區(qū)，如不顧現(xiàn)實(shí)條件盲目開(kāi)發(fā)高檔產(chǎn)品，就會(huì)面臨市場(chǎng)冷遇和銷售困難，帶來(lái)極大的資金風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 和揚(yáng)力集團(tuán)的廠房相隔較近，揚(yáng)力 廠房和其他企業(yè)可能產(chǎn)生的廢水廢氣污染可能對(duì)社區(qū)環(huán)境和居民生活造成影響。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處還有待開(kāi)發(fā)的 5 平方公里地域，可進(jìn)行相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，還有高明寺景點(diǎn)可作為社區(qū)的一個(gè)配套旅游設(shè)施。 趨勢(shì)分析 （ 1） 老城區(qū)由于城市建設(shè)空間日益有限，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ淮?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將日益減少，價(jià)格難有較大上漲空間。 （ 3） 大多數(shù)項(xiàng)目以多層、小高層為主，高層項(xiàng)目如新東方大廈銷售十分緩慢，戶型以 100150 平米的二房 — 四房為主，平均價(jià)格在 3300— 3900 元左右。 （ 6） 港澳臺(tái)和外國(guó)華僑來(lái)家鄉(xiāng)投資或購(gòu)買居住、度假等。即使月亮園這樣的大盤也只配備了一所幼兒園，是西區(qū)產(chǎn)品的弊端。 （三）、西區(qū) 代表樓盤：京華城中城、新港名城花園、月亮園、雍華府 （ 5）由于這里相對(duì)城區(qū)具有更好的自然環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)，因此可以提供比市區(qū)房產(chǎn)更好的居住和生活空間， 未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)將從為開(kāi)發(fā)區(qū)提供生活配套居住功能轉(zhuǎn)向?yàn)槭袇^(qū)居民和鎮(zhèn)江新移民提供生態(tài)、高尚和完善的生活居住區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)揚(yáng)州與鎮(zhèn)江等縣市的融合、聯(lián)盟，成為揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)和大型居住公園。 （ 2）開(kāi)發(fā)區(qū)周邊區(qū)域的農(nóng)民、企業(yè)員工。 “ 網(wǎng)上房地產(chǎn) ” 的開(kāi)通有利于增強(qiáng)市場(chǎng)供求信息的透明度，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱狀況，為市民購(gòu)房提供陽(yáng)光樓市，有利于服務(wù)型政府的建設(shè)和政務(wù)公開(kāi)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適時(shí)監(jiān)督、引導(dǎo)和管理，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)了解市場(chǎng)、合理產(chǎn)品定位、強(qiáng)化服務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)營(yíng) 銷行為。但是，由于限價(jià)住宅商品房的大量投入，將抑制整體房?jī)r(jià)快速、大幅上升。 “最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇 2021年末揚(yáng)州獲國(guó)家 “ 最佳人居環(huán)境獎(jiǎng) ” 無(wú)疑使揚(yáng)州的城市價(jià)值整體上升，城市建設(shè)迎 來(lái)一個(gè)大飛躍，也將為揚(yáng)州的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，它將會(huì)吸引更多的人來(lái)?yè)P(yáng)城投資置業(yè)。從二手房（存量房）市場(chǎng)來(lái)看，住宅平均價(jià)格有些起伏，年初到年末呈現(xiàn)一種兩頭高中間低的狀態(tài)。 拍賣出讓熟地均價(jià) /m2，其中住宅用地 /m2，商業(yè)用地 /m2，商業(yè)用地 /m2，商業(yè)用地 /m2。 揚(yáng)州瑞園項(xiàng)目策劃建議 一、 揚(yáng)州市場(chǎng)分析 （一）、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 從 2021年市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看：上半年發(fā)展速度比較快，購(gòu)銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格升多降少；下半年市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，價(jià)格穩(wěn)中有升。其中拍賣出讓土地 m2，成交總金額 ；掛牌出讓土地 m2，成交 總金額 。 商品房（住宅）價(jià)格穩(wěn)中有升 2021年普通商品房（住宅）平均價(jià)格從年初 2755元 /m2到年末的 2963元 /m2，4個(gè)季度一直小幅上升，但很平穩(wěn)。 2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn) “ 總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的良好局面，為揚(yáng)州地方經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和廣大市民居住條件持續(xù)改善發(fā)揮十分積極重要的作用。 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升 2021年我市的土地供應(yīng)已較 2021年有所減少，土地的稀缺性使開(kāi)發(fā)成本中土地價(jià)格不會(huì)下降；對(duì)開(kāi)發(fā)商要求越來(lái)越高，國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。結(jié)合 GIS 房產(chǎn)管理地理信息系統(tǒng)的研發(fā)和運(yùn)用，我市將逐步推行房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公示。 主要客戶群 (1)主要以工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工、