【文章內(nèi)容簡介】 ● 周邊片區(qū)內(nèi)幾個大型樓盤（如榮和山水美地、翡翠園、 航洋國際城 等）規(guī)模較大，且同樣具有品牌優(yōu)勢，產(chǎn)品定位各有與本項目重合，其景觀及低密度優(yōu)勢明顯，且其住宅部分定價也相對較低，因此將對本項目的入市及銷售構(gòu)成直接威脅。 ● 南寧市居民購房具有強烈的地域“慣性”，本項目對原新城區(qū)居民的吸引力不言而喻，但對江南區(qū)及城北區(qū)居民的吸引要小得多。 ● 限制商住樓（討論中），央行加息，按揭首付的增加，契稅有所上調(diào)等都會在一定程度上抑制消費者的購房需求。 ● 目前，本地塊周圍仍有一部分土地儲備，還有部分已經(jīng)拍賣但尚未 開發(fā)的土地，不排除這些潛在的競爭對手對本項目的影響。 第三章 項目市場支持分析 項目的產(chǎn)品構(gòu)成 以陽光 100 上東國際項目的開發(fā)初步總體構(gòu)想，項目最直接面對的是南寧市城區(qū)的 酒店商務、住宅、 寫字樓 及商業(yè) 市場 。因此項目的產(chǎn)品有以下幾種類型： ? 四星級酒店（提供優(yōu)質(zhì)服務的高級場所） ? ＳＯＨＯ樓 （商住兩宜的 公寓） ? 純住宅區(qū)（ 小高層及多層住宅的純居住區(qū) ） ● 寫字樓（高級商務辦公場所） ● 商鋪及會所 8 商業(yè)市場 從南寧整個城市發(fā)展趨勢來看，項目所在的鳳嶺區(qū)與瑯東是新城發(fā)展的中心，將擔任著南 寧中央商務區(qū)、中央形象區(qū)、中央居住區(qū)的角色。隨著交通、辦公、居住、文化等物業(yè)的建成投入使用，將會帶來一個較為龐大、消費水平較高的固定消費群體。 南博會落戶鳳嶺，會展經(jīng)濟的啟動，將使擴大商業(yè)物業(yè)的需求，促進商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，同時使區(qū)域輻射能力大大加強，帶來更大的人流量， 為酒店業(yè)帶來無限商機 。 陽光 100 上東國際 處于新商圈的核心地帶，具有得天獨厚的地理位置 ，開展四星級酒店項目，并引進國際著名酒店業(yè)品牌進行管理，為 后期的 招商工作奠定了良好基礎。 公寓市場 隨著南寧城市的發(fā)展，國內(nèi)國際商業(yè)文化交流日益增 多，高收入的短期流動人口將會在未來幾年內(nèi)快速增加，這對公寓提供有力的終端消費市場支持，而這些物業(yè)的高投資回報資回報特點，也吸引大量的中間投資購買客戶群體。 在南博會的直接影響下，鳳嶺區(qū)內(nèi)的商務配套功能逐步凸顯。南寧人大會堂、國際會展中心已投入使用， 東盟 國際商貿(mào)城、 東盟 使館區(qū)已動工建設，建成后將大大增加鳳嶺區(qū)的商 務功能，豐富鳳嶺區(qū)的ＣＢＤ內(nèi)涵。 屆時， 鳳嶺區(qū) 的公寓市場將出現(xiàn)供不應求的情況。 陽光 100 上東國際項目 按國際標準設計配備的高檔 ＳＯＨＯ 公寓，將滿足這一潛在的市場需求，有良好的市場前景 。 純住宅區(qū) 市場 在政府的規(guī)劃建設中，鳳嶺區(qū)域?qū)⒔ㄔO成為南寧市一個 人口規(guī)劃為 30 萬， 以高級商住、文教設施建筑和休閑公園為主的生態(tài)綠化完備的新區(qū)。 隨著南寧城市地位的不斷提升，作為廣西省會城市的核心凝聚力得到進一步的體現(xiàn)，玉林、貴港、河池、欽州 及周邊 等廣西二三線城市的中高收入消費者紛紛涌入南寧 房地產(chǎn)市場，而且不約而同地選擇了鳳嶺區(qū)域，據(jù)統(tǒng)計，目前鳳嶺區(qū)域在售的樓盤中，大多數(shù)樓盤都有近３０％ —４０％的成交客戶為 “外地客 ”。 展經(jīng)效應，鳳嶺區(qū)域的房價近兩年來一路攀升。目前鳳嶺區(qū)域在售項目的住宅價格區(qū)間大致在 33003600 元／ ㎡ 左右，其中多層住宅徘徊在 33003400 元／ ㎡ 之間，小高層及高層項目的價格在 34003600 元／ ㎡ 平方米左右。 在諸多利好的支持下，鳳嶺區(qū)域的 住宅 房價仍然具備一定的上行空間。 寫字 樓市場 目前，南寧市的商用寫字樓，絕大部分是九十年代初期建設的物業(yè)，普遍地存在功能落后、配套不全、管理落后等問題。而這之后近十年期間。南寧市的商用寫字樓發(fā)展，一直處于基本空白的狀態(tài)，現(xiàn)在的寫字樓物業(yè)，已不能滿足日益增長的市場需求。 隨著南寧作為區(qū)域中心城市的地位更加強大，廣西全區(qū)將有更多的企業(yè)將總部設在南寧，而城市規(guī)模的擴大，也將吸引更多的區(qū)外、國外機構(gòu)，將辦事機構(gòu)落戶南寧，這將為南寧的高檔寫字樓物業(yè)提供有力的市場支 持。 據(jù)市場人士預測，南寧商務的需求在 120 萬平方米至 150 萬平方米。根據(jù)市場接受度以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的物業(yè)配比為：住宅占 82%至 85%，商業(yè)物業(yè)占 10%，寫字 9 樓占 5%左右。這兩年，南寧寫字樓物業(yè)僅占整個房地產(chǎn)市場的 3%。而在發(fā)達地區(qū)，同等區(qū)域、同等檔次，寫字樓的物業(yè)價格比住宅物業(yè)要高出 倍左右。因此，以南寧第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，南寧寫字樓市場 具有較大的發(fā)展?jié)摿?。 本 項目 的寫字樓設施是按照智能化寫字辦公的高標準設計，擁有完善的服務配套設施和先進的物業(yè)管理模式，并 與東盟博覽會主會場同處一線，處于會展商 圈的輻射范圍內(nèi)，將對各外地駐邕企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。 項目經(jīng)營模式 針對 陽光 100 上東國際 項目開發(fā)產(chǎn)生的不同物業(yè)產(chǎn)品及設施，我們按房地產(chǎn)開發(fā)慣例設定其經(jīng)營模式： A 采取的出售經(jīng)營模式： ? 住宅物業(yè) ? 公寓類物業(yè) ? 商鋪物業(yè) ? 寫字樓物業(yè) ? 停車場 B 自建自營模式： ? 小型娛樂設施 C 物業(yè)出租（或招商）經(jīng)營模式： ? 主力店 ? 停車場 項目市場預測 根據(jù)項目發(fā)展的總體構(gòu)思，以及本項目在外部的資源稟賦如城市區(qū)位的優(yōu)勢與競爭力，再結(jié)合 陽光 100 上東國際 項目 通過投資開發(fā)后形成的 項目內(nèi)部競爭優(yōu)勢，進行綜合的分析評估，我們認為， 陽光 100 上東國際 項目開發(fā)具有足夠的市場支持力。 經(jīng)過研判，我們認為， 陽光 100 上東國際 項目的 寫字樓物業(yè) 將是一個銷售熱點，在 寫字樓 的帶動下 商務公寓、純住宅區(qū) 也將成為人們的理想居住場所。 第四章 項目建設條件分析 地塊區(qū)位狀況 陽光 100 上東國際項目位于南寧市的城市主干道 —— 民族大道與銅鼓嶺的道路交叉口東南側(cè)。 本項目占地 68畝 ，總建筑面積： ㎡，用地性質(zhì)為綜合性用地，容積率： ，項目地緊臨中國東盟商貿(mào)城，周圍臨近項 目有翡翠園、榮和山水美地、新天地別墅、恒大 .蘋果園、萬象空間，向西一公里是 南寧會展中心，離桂北高速、城市高速環(huán)道僅 公里，交通十分便利。 鳳嶺被南寧市定位為 CLD（ centre living desire 中央居住區(qū)）和瑯東 CBD 的延伸區(qū) 10 域，區(qū)位優(yōu)勢不言而喻。目前鳳嶺區(qū)域的 CLD 功能已經(jīng)形成雛形，而 CBD 的功能尚未形成，但在規(guī)劃中的中國東盟商貿(mào)城建成之后，鳳嶺以至項目地塊的 CBD 功能將逐一顯現(xiàn)。區(qū)位價值將得到進一步的提升。 地形地貌特征 地塊屬丘陵坡地，現(xiàn)已平整陡帶坡度。 地塊景觀分 析 坐靠有南寧綠肺之稱的青秀山風景區(qū)、左臨石門森林公園、面臨鳳嶺，右臨南寧城市入口，風景優(yōu)美。 最重要的 現(xiàn)在在售的榮和山水美地以及翡翠園項目，為項目地的提升提供了支持， 整個鳳嶺