【導(dǎo)讀】陸的重要樞紐，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省區(qū)唯一沿海的省會城市。位優(yōu)勢，是中國經(jīng)濟快速發(fā)展的新區(qū)域和外商投資的新熱點。這表明南寧市的城市建設(shè)規(guī)劃將進入一個新的階段。南寧位于廣西南部偏西，北回歸線以南，處于東經(jīng)107°45’至108°51’，北緯22°南寧地處丘陵山區(qū)地帶，座落在四面環(huán)山的小盆地，平均海拔80至100米，最高處。屬珠江水系的邕江貫穿市區(qū)，水資源豐富。國民經(jīng)濟總量概況?？傊的昃鲩L為%。自2020年以來，南寧的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)占GDP產(chǎn)值的50%以上。而房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，南寧的房地產(chǎn)業(yè)在利好因。南寧市政府緊緊抓住這一歷史性機遇，及時果斷地。在各方面的因素綜合作用下，我們有理由相信，在2020年，南寧市將取得。大大超越2020年前的經(jīng)濟發(fā)展，從而全面超額實現(xiàn)南寧市的中期發(fā)展目標。炒作及隨著區(qū)域內(nèi)各個高檔地產(chǎn)項目的建設(shè)，其作為南寧生活區(qū)新貴的地位已勿庸置疑，捷，于交通一項無任何后顧之憂。

　　

【正文】 0元 /㎡ 萬元 2 SOHO 樓 31800 ㎡ 1200元 /㎡ 萬元 3816 3 四星級酒店 30866 ㎡ 1200元 /㎡ 萬元 4 住宅 ㎡ 1200元 /㎡ 萬元 5 商業(yè) 12389 ㎡ 1200元 /㎡ 萬元 7 會所 ㎡ 1200元 /㎡ 萬元 8 地 庫 95096 ㎡ 1200元 /㎡ 萬元 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施 費 ㎡ 300 元 /㎡ 萬元 一） 基礎(chǔ)設(shè)施費 ㎡ 200 元 /㎡ 萬元 二） 配套設(shè)施費 ㎡ 100 元 / ㎡ 萬元 五 公共配套設(shè)施費 ㎡ 100 元 /㎡ 萬元 六 開發(fā)間接費 ㎡ 160 元 /㎡ 萬元 七 銷售費用 ㎡ 140 元 /㎡ 萬元 八 不可預(yù)見費 總成本的 5%計算 總合計 萬元 第八章 項目經(jīng)營預(yù)測 目標客戶群體定位 根據(jù)南寧市房地產(chǎn)宏觀市場格局的分析，以及陽光 100 上東國際項目的發(fā)展方向，按項目的城市商業(yè)物業(yè)、公寓型物業(yè)、寫字樓物業(yè)和純住宅型物業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)品的 目標客戶群體定位非常清晰和具有針對性，具有廣泛的目標客戶群體。 15 項目的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，主要通過南寧市優(yōu)越的投資環(huán)境、項目地塊作為南寧未來 CLD的地位優(yōu)勢來吸引投資商。 項目的公寓物業(yè) 在南寧市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的大前提下，特別是入世帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，科研開發(fā)、技術(shù)服務(wù)、廣告設(shè)計、策劃咨詢等獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)。這些公司人數(shù)少，效率高，且工作時間不易掌握，對辦公場所的要求需要宜商宜住。同時，南寧作為廣西的經(jīng)濟文化信息中心，圍繞廣西以外的大型工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等眾多駐邕 辦事機構(gòu)對商務(wù)公寓也存在著市場需求。 項目的純住宅物業(yè)產(chǎn)品，將主要面對 南寧 具有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，追求高素質(zhì)、高品位生活的人群 及 廣西二三線城市的中高收入 到南寧購房者 。 項目的 寫字樓物業(yè) ，將主要面對 各外地駐邕企業(yè) ，為他們提供一個高度智能化的辦公場所 。 項目的價值評價 項目的物業(yè)價值體現(xiàn)在區(qū)域環(huán)境、地段交通、建筑風格、戶型設(shè)計、園藝綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等等綜合要素方面。 在區(qū)域環(huán)境、地段交通這些條件上，本項目具有鮮明的比較優(yōu)勢 。項目地塊處于 南寧最具發(fā)展?jié)摿Φ默槚|片區(qū)，緊靠南寧最主要的交通聯(lián)結(jié)紐帶 —— 民族大道，屬于市政投資重點區(qū)域，升值潛力巨大。 本項目采取國際著名建筑設(shè)計院的設(shè)計，在建筑風格、人性化設(shè)計、園藝綠化、配套設(shè)施等方面，具有其他項目不可比擬的優(yōu)勢。 銷售價格預(yù)測 針對項目的不同物業(yè)種類，采用市場比較法來預(yù)測項目可能實現(xiàn)的銷售價格，樣本以南寧的同類相近樓盤為主，比較過程考慮到地段交通、區(qū)域環(huán)境、建筑風格等等因素的作用權(quán)重。 四星級酒店 采取定向銷售的方式 ， 銷售 面 積預(yù)計為 30866 平方米 ，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按 4500 元 /平米預(yù)計 。 SOHO 樓 采用出售方式為主，建筑面積預(yù)計是 31800 平方米，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按 4100元 /平米預(yù)計。 純住宅式物業(yè)類型，全部 采用出售式經(jīng)營，建筑面積預(yù)計為 平方米，經(jīng)價值比較分析評價， 其中塔樓 面積 為 平方米， 平均銷售價格按 4100 元 /平米 。其他 面積平均銷售價格按 3800 元 /平米預(yù)計。 純寫字樓，以出售方式經(jīng)營為主，租賃為輔。出售面積 預(yù)計約為 36248 平方米，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按 4500 元 /平米預(yù)計。 16 商業(yè)面積，全部采用出售式經(jīng)營，建筑面積預(yù)計為 12389 平方米，經(jīng)價值比較分析評價， 其中塔樓面積為 1600 平方米， 平均銷售價格按 7300 元 /平米預(yù)計 。其他面積 平均銷售價格按 7000 元 /平米預(yù)計。 地庫，全部采用出售式經(jīng)營，建筑面積預(yù)計為 95096 平方米，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按 3800 元 /平米預(yù)計。 會所，建筑面積預(yù)計為 平方米，經(jīng)價值比較分析 評價，平均銷售價格按 7000 元 /平米預(yù)計。 銷售收入測算 按本項目各類物業(yè)的銷售均價預(yù)測，本項目預(yù)計可實現(xiàn)銷售總值為人民幣 111748 萬元，其中，純寫字樓為 16994 萬 元， SOHO 樓為 14350 萬 元，四星級酒店為 13603 萬 元，住宅為 27983 萬 元 ，商業(yè)面積為 4618 萬元，地庫為 34200 萬元 。 項目銷售情況詳見下表《項目銷售收入預(yù)測表》： 項目銷售收入預(yù)測表 序號 物業(yè)品類 總面積 （ M2） 銷售均價 （元 / M2） 銷售值 （萬元） 備注 1 純寫字樓 36248 4500 2 SOHO 樓 31800 4100 13038 3 四星級酒店 30866 4500 4 住宅 1（塔樓） 4100 5 住宅 2 49335 3800 6 商業(yè) 1（塔樓） 1600 7300 1168 7 商業(yè) 2 10789 7000 8 地庫 95096 3800 9 會所 7000 合 計 第九章 項目經(jīng)濟社會效益 項目經(jīng)濟效益分析 銷售稅測算： 17 按目前國家對住宅行業(yè)的稅收規(guī)定，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的綜合稅率約為總銷售額的%，包括營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅、教育附加稅等。 本項目銷售環(huán)節(jié)的稅收支出為 117970 %= 萬元 ,銷售環(huán)節(jié)稅后銷售收入為 萬元。 項目利潤值（所得稅前）： 經(jīng)初步的測算，項目投資方獲得所得稅前利潤總額為 ： = 稅前利潤率為 ： 247。 =% 項目社會效益概要 從多角度多層面分析，陽光 100 上東國際項目開發(fā)的社會效益是廣泛而顯著的，我們可從如下方面進行定性分析： 綜合配套，加快南寧瑯東區(qū)的發(fā)展 本項目為較大規(guī)模的瑯東區(qū)綜合開發(fā)，建設(shè)一個融商業(yè)、商務(wù)、居住、文化娛樂為一體的南寧市瑯東區(qū)中心。陽光 100 上東國際項目的開發(fā)，將為南寧市瑯東區(qū)的全面發(fā)展提供城市配套設(shè)施，提升南寧市瑯東區(qū)的形象及硬件投資環(huán)境，促進南寧市瑯東區(qū)開發(fā)進程的加快。 拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展 本 項目投資總額約 ，項目的開發(fā)建設(shè)，必將加速拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展；項目的各類物業(yè)必將吸引一批中高收入家庭的遷移，特別是投資經(jīng)商者的進入，必將給地方帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起，從而促動地方經(jīng)濟的快速增長。 桂林項目部市場部 2020 年 3月 10 日