【正文】 桂林項(xiàng)目部市場(chǎng)部 2020 年 3月 10 日 。陽(yáng)光 100 上東國(guó)際項(xiàng)目的開發(fā)，將為南寧市瑯東區(qū)的全面發(fā)展提供城市配套設(shè)施，提升南寧市瑯東區(qū)的形象及硬件投資環(huán)境，促進(jìn)南寧市瑯東區(qū)開發(fā)進(jìn)程的加快。 項(xiàng)目利潤(rùn)值（所得稅前）： 經(jīng)初步的測(cè)算，項(xiàng)目投資方獲得所得稅前利潤(rùn)總額為 ： = 稅前利潤(rùn)率為 ： 247。 項(xiàng)目銷售情況詳見下表《項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表》： 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表 序號(hào) 物業(yè)品類 總面積 （ M2） 銷售均價(jià) （元 / M2） 銷售值 （萬(wàn)元） 備注 1 純寫字樓 36248 4500 2 SOHO 樓 31800 4100 13038 3 四星級(jí)酒店 30866 4500 4 住宅 1（塔樓） 4100 5 住宅 2 49335 3800 6 商業(yè) 1（塔樓） 1600 7300 1168 7 商業(yè) 2 10789 7000 8 地庫(kù) 95096 3800 9 會(huì)所 7000 合 計(jì) 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售稅測(cè)算： 17 按目前國(guó)家對(duì)住宅行業(yè)的稅收規(guī)定，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的綜合稅率約為總銷售額的%，包括營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、印花稅、教育附加稅等。 會(huì)所，建筑面積預(yù)計(jì)為 平方米，經(jīng)價(jià)值比較分析 評(píng)價(jià)，平均銷售價(jià)格按 7000 元 /平米預(yù)計(jì)。其他面積 平均銷售價(jià)格按 7000 元 /平米預(yù)計(jì)。出售面積 預(yù)計(jì)約為 36248 平方米，經(jīng)價(jià)值比較分析評(píng)價(jià)，平均銷售價(jià)格按 4500 元 /平米預(yù)計(jì)。其他 面積平均銷售價(jià)格按 3800 元 /平米預(yù)計(jì)。 SOHO 樓 采用出售方式為主，建筑面積預(yù)計(jì)是 31800 平方米，經(jīng)價(jià)值比較分析評(píng)價(jià)，平均銷售價(jià)格按 4100元 /平米預(yù)計(jì)。 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 針對(duì)項(xiàng)目的不同物業(yè)種類，采用市場(chǎng)比較法來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格，樣本以南寧的同類相近樓盤為主，比較過(guò)程考慮到地段交通、區(qū)域環(huán)境、建筑風(fēng)格等等因素的作用權(quán)重。項(xiàng)目地塊處于 南寧最具發(fā)展?jié)摿Φ默槚|片區(qū)，緊靠南寧最主要的交通聯(lián)結(jié)紐帶 —— 民族大道，屬于市政投資重點(diǎn)區(qū)域，升值潛力巨大。 項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)在區(qū)域環(huán)境、地段交通、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、園藝綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等等綜合要素方面。 項(xiàng)目的純住宅物業(yè)產(chǎn)品，將主要面對(duì) 南寧 具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求高素質(zhì)、高品位生活的人群 及 廣西二三線城市的中高收入 到南寧購(gòu)房者 。這些公司人數(shù)少，效率高，且工作時(shí)間不易掌握，對(duì)辦公場(chǎng)所的要求需要宜商宜住。 15 項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，主要通過(guò)南寧市優(yōu)越的投資環(huán)境、項(xiàng)目地塊作為南寧未來(lái) CLD的地位優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引投資商。 項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果 根據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目 計(jì)劃單位成本為 2600 元 /㎡，總 成本 為 萬(wàn)元 ， 其中加入 5%的不可預(yù)見費(fèi)，總投資為 萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用 銷售 費(fèi)用包 括市場(chǎng)調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場(chǎng)等，按目前廣西及南寧市的同業(yè)水平，大致 按 140元 /建筑平米預(yù)計(jì) ，共計(jì) 萬(wàn)元 。 公共配套設(shè)施費(fèi) 包括建筑垃圾、樓層號(hào)碼牌、管道燃?xì)夤獾荣M(fèi)用，以 100 元 /建筑平米預(yù)算，共計(jì) 萬(wàn)元。 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)，按南寧市目前的工程成本水平，對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)的各類建筑的建造成本，估定為框剪結(jié)構(gòu)，均按 1200 元 /建筑平米預(yù)計(jì) ，共計(jì) 萬(wàn)元。 ? 國(guó)家及南寧市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類規(guī)費(fèi)文 件。 ? 廣西區(qū)內(nèi)、南寧市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)。對(duì)于企業(yè)的投資，本報(bào)告按一個(gè)商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目所涵蓋的成本構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算，包括從建設(shè)用地的獲取費(fèi)用到開發(fā)建設(shè)的投資等。 項(xiàng)目總工期約為兩年 半 。 項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)模以及可能的市場(chǎng)容量評(píng)估，按成本土地開發(fā)及工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項(xiàng)目將采用 整體 開發(fā)，按市場(chǎng)變化進(jìn)行彈性控制的推進(jìn)模式，并在推進(jìn)的節(jié)奏上遵循如下原則： 12 前期準(zhǔn)備及設(shè)計(jì)，初步預(yù)計(jì)從 2020 年 9月到 2020 年 2 月，并計(jì)劃于 2020 年9月開盤。 ５ .４ 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃構(gòu)思，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定如下表： 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)設(shè)表 總建筑面積（地上面積）： ㎡ 其中 酒店建筑面積： 30866 ㎡ 寫字樓面積： 36248 ㎡ SOHO 樓面積： 31800 ㎡ 商業(yè)面積： 12389 ㎡ 住宅面積： ㎡ 會(huì)所面積： ㎡ 另外： 地下面積 ： 95096 ㎡ （其中地下一層 18986 ㎡ ，地下二層 38055 ㎡ ，地下三層 38055 ㎡ ） 第六章 項(xiàng)目計(jì)劃與組織 項(xiàng)目的組織管理 陽(yáng)光 100 上東國(guó)際項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作中采用完全的項(xiàng)目業(yè)主制度，由項(xiàng)目的投資方北京陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司與 兗礦集團(tuán)唐村實(shí)業(yè)有限公司共同投資注冊(cè)南寧陽(yáng)光 壹佰 置業(yè)有限公司 ，作為本項(xiàng)目的直接業(yè)主單位。 ５ .３ 項(xiàng)目交通規(guī)劃 由于本項(xiàng)目的 目標(biāo)客戶群是具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求高素質(zhì)、高品位生活的人群。 規(guī)劃指導(dǎo)思想 根據(jù)項(xiàng)目提出的總體構(gòu)思、目標(biāo)要求及資源條件， 陽(yáng)光 100 上東國(guó)際 的規(guī)劃指導(dǎo)思想是： 11 以時(shí)尚都市主義的規(guī)劃原則，按城市居住最新標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃擬建一個(gè) 商務(wù) 、居住、辦公 并重的 建筑綜合體 。鳳嶺與城北區(qū)相隔較遠(yuǎn)，但是隨著外環(huán)道路的開通，它們之間的距離也被拉近。 與其他城區(qū)的關(guān)聯(lián)性 鳳嶺屬于南寧新興高檔片區(qū)，位處南寧東端，西緊鄰城市中心地帶。還有待市場(chǎng)的 培育 。 周邊配套情況 本項(xiàng)目 距離市瑯東車站 公里，離南寧市二中新校址 1公里 。 地塊景觀分 析 坐靠有南寧綠肺之稱的青秀山風(fēng)景區(qū)、左臨石門森林公園、面臨鳳嶺，右臨南寧城市入口，風(fēng)景優(yōu)美。區(qū)位價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升。 鳳嶺被南寧市定位為 CLD（ centre living desire 中央居住區(qū)）和瑯東 CBD 的延伸區(qū) 10 域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不言而喻。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 地塊區(qū)位狀況 陽(yáng)光 100 上東國(guó)際項(xiàng)目位于南寧市的城市主干道 —— 民族大道與銅鼓嶺的道路交叉口東南側(cè)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 針對(duì) 陽(yáng)光 100 上東國(guó)際 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的不同物業(yè)產(chǎn)品及設(shè)施，我們按房地產(chǎn)開發(fā)慣例設(shè)定其經(jīng)營(yíng)模式： A 采取的出售經(jīng)營(yíng)模式： ? 住宅物業(yè)