【文章內容簡介】 開發(fā)建設投資 土地成本 開發(fā)前期費 建安成本 基礎設施費 園林環(huán)境 管理費用 財務費用 (土地 ) 財務費用 (建 設 ) 營銷費用 銷售稅費 土地增值 稅 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 14 所得稅 當期現金流量 () 累計凈現金流量 () () () () () 貼現系數 當期凈現值 () 累計凈現值 () () () () () () 財務內部收益率 (%) % 財務凈現值NPV 動態(tài)投資回收期 (年 ) 靜態(tài)投資回收期（年） 財務內部收益率： % 動態(tài)投資回收期： （年） 靜態(tài)投資回收期： （年） 該項目在 100％出售時的全部投資收益的經濟可行性分析表明，本項目的財務指標滿足有關標準的要求，具備一定的抗風險能力。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 15 六、 地塊 主要問題小結 （一） “ 90㎡、 30%” 的制約問題 根據長沙市的相關 文件 規(guī)定 ，本項目執(zhí)行“ 90 ㎡ 以下占 30%”的政策，而從本項目的資源條件、區(qū)位和交通等條件來看，適合開發(fā)低密度、低容積率的高品質大面積物業(yè) ， 此政策將在一定程度上制約本項目的定位和開發(fā)建設。 （二） 場地 施工 條件 問題 現場地塊 呈丘陵 狀 ，起伏不平，且有較大的落差。將對后期施工及成本控制產生很大影響。開發(fā)成本較大幅度的增加使得項目銷售單價 彈性空間減小，不利于項目市場競爭。 （三） 容積率的確定問題 容積率 的 大小 影響項目總體量及開發(fā)成本投入額度， 容積率過高將增加本項目開發(fā)難度及產品組合，不利于提升項目整體品質及產品價格。 （四） 開發(fā)周期 的問題 項目占地 700 余畝， 屬于 大盤開發(fā) 行列 ，開發(fā)周期 過長 ，市場不確定性因素及風險（ 政策風險、 市場風險、金融風險等）加大。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 16 七、 結論及建議 綜上所述，各項基礎條件已具備、時機已成熟，不僅符合國家的有關方針、政策，而且能夠產生一定的經濟效益和良好的社會效益，因此從企業(yè)角度來看，項目總體判研可行。 項目 實際 操作上 存在一定問題 。 以 下為我司 針對 該地塊 開發(fā)所提出 的 一些開發(fā)建議 ， 以 供參考 。 （一） 降低 “ 90 ㎡、 30%”的制約 根據 項目的實際情況來看，可以在部分位置、景觀相對不太理想的位置規(guī)劃小高層和高層小戶型產品滿足政策需要，并通過戶型創(chuàng)新和面積贈送滿足市場需求。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產品放在 中 后期，等項目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進行銷售，比較容易為市場和客戶所接受。 （二） 采取低容積率低密度開發(fā)模式 借此降低開發(fā)規(guī)劃，盡量減少現場土方開挖、回填，產品盡量依地 勢而建，從根本上控制開發(fā)成本。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產品， 從而提升物業(yè)價格。 （三） 合理控制開發(fā)周期，滾動式開發(fā) 在確定 項目 開發(fā) 規(guī)模的前提下，合理制定地塊開發(fā) 規(guī)劃 ， 采取短、平、快的滾動式開發(fā)模式，縮短項目開發(fā)周期，盡量規(guī)避開發(fā)周期過長帶來的市場風險。以達到投入產出最佳狀態(tài)。 （四） 首期 產品 快速入市，搶占 市場 先機 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 17 在資金具備的前提下，對項目地塊開發(fā)合理規(guī)劃， 首期 以少量精品 快速 開發(fā) 入市 銷售 ， 搶占市場資源，并通過首期產品檢驗市場。 北京中鐵 新業(yè) 投資顧問有限公司 長沙新業(yè)置地咨詢有限公司 二 00 七年 十 月 市場信息及可行性分析見附件。 附件一： 《 長沙市高端物業(yè)市 場分析 》 附件二： 《中 置業(yè) 鐵長沙青竹湖項目 開發(fā)方案 分析》 （按照 617 畝計算） 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 18 附件一：《長沙市高端物業(yè)市場分析》 一、 長沙高端物業(yè)版圖分析 長沙別墅分布圖 據不完全統計，目前，長沙別墅產品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板塊，其他板 塊如東城、金鷹城板塊則少量分布。目前長沙市場上在售的別墅項目受容積率限制，多為類別墅復合型項目，未來 35 年長沙別墅項目潛量市場約 1000 萬 ㎡ ，可供應套數約為 25000 套 (以 400 平方米的套均面積計算 )，目前在售總量達 350 萬 ㎡ ，未來別墅市場競爭無疑將異常激烈。 二、 長沙高端物業(yè)市場供給分析 別墅產品以聯排別墅為主，供應充足，雙拼、疊加別墅供應較少，合適價位的獨棟別墅供應量有限 目前，長沙別墅產品供應量達到了 5205 套，其中聯排別墅達 3067 套，占到全市別墅類產品供應總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產品 ，獨立別墅 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 19 供應總量為 1650 套；疊加別墅為 488 套 ,占到全市的 %，是目前長沙別墅市場的輔助產品。而結合市場情況來看，疊加別墅供應相當有限。 三、 長沙高端物業(yè)開發(fā)類型分析 長沙別墅項目多為復合型物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型） 伴隨著長沙別墅項目用地規(guī)模的增大，近期推出項目多為綜合性開發(fā)項目，如南山蘇迪亞諾、麓山戀迪亞溪谷、碧桂園威尼斯城，藏瓏湖上國際社區(qū)，早安星城、鵬基諾亞山林等都為復合型物業(yè)。 四、 長沙高端物業(yè)銷售價格分析 長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長 在長沙整體經濟保持持續(xù)快 速增長的前提下，整體房地產市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎，長沙