【文章內容簡介】 一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊， 遠眺現代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。 9 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設 ,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂 樹路和岱黃公路。 人文環(huán)境及生活配套設施 地塊周邊商業(yè)網點和金融機構交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲 ,農行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠 ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網吧等娛樂設施。教育機構不健全 ,僅有華中高級中學 ,塔子湖小學和黃浦園豐村小學 ,田園小區(qū)小學等 ,醫(yī)療設施缺乏 ,主要為小的門診部?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。 市政配套設施 水 :該地塊用水有宗關水廠提供 ,在地塊南側的后湖路建有管徑為 300 毫米的給水管 ,該地 塊南側的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無污水管。 電 :該地塊現用電有西北側的新華路變電所的 10kv 架空線路引來?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側新建德勝橋 220kv 變電所 ,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 氣 :整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 , 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現狀電信線路由西南側的唐家墩電信局引來。中確定在該地塊西側新建姑嫂樹電信分局 ,屆時該地塊閑心 線路有姑嫂樹電信分局引來。 居民習慣 :此地區(qū)居民主要為當地農民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學設計院深圳分院設計，武建集團二公司10 承建． 多層主力戶型 面積為 119 平方米；高層主力戶型面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型 為 5173 平方米。 略 多層價格為 37003820 元／平方米，小高層價格為 29353365 元／平方米，高層單身公寓價格為 28003100 元／平方米。物業(yè)管理費多層為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 東方恒星園于 2020 年 5 月 28 日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2020 年上半年房交會。 小 區(qū) 2020 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好，高層小戶型市場阻力較大。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 后湖生態(tài)花園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約 6 萬平方米， 16 棟多層住宅 498 戶為全現房， 一期主要戶型面積為 90130 平方米 二期主要戶型 面積為９０ １４０平方米 小區(qū)配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。 有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，物業(yè)管理費為 元／平方米 *月 11 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現起價為 2380 元／平方米，最高價有開盤時的2580 元／平方米漲為 2850 元／平方米，開盤均價為 2420 元／平方米，現均價為 3500 元／平方米（未計入集團購買），分層價為 1， 4， 5 樓 1550 元／平方米， 2， 3 樓 2500 元／平方米 ，６樓 2350 元／平方米，７層復式 26502850 元／平方米．前后三次調價， 2020 年５月調高 500 元／平方米，６月調高 800 元／平方米，８月調高 900 元／平方米。 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。 首期 498 套 2020 年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，主要原因還是因在區(qū)域內價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 一期主要客戶為集團購買，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員 ， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。 調查結果表明： 項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。 項目所在區(qū)域內有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 在調查的所有樓盤中，大多數都采取隨行就市的追隨策略。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影 響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。 四、后湖鄉(xiāng)消費者調查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤實現銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現對已購房客戶進行調查統(tǒng)計。 客戶類別 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖12 掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研 教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，貸款買房已成為消費主流。 購買動機 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境． 客戶認同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。